Wohnungseigentümer muss seinen störenden Mieter zur Räson bringen

In dem Rechtsstreit erkennt das Amtsgericht Hamburg-St. Georg – Abteilung 980a – auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 22.11.2024 für Recht:

Die Beklagten werden verurteilt, auf ihre Mieterin Frau M. dahingehend einzuwirken, dass Frau M. die Klägerin nicht durch laute Geräusche beeinträchtigt und es insbesondere unterlässt, auf dem Dachboden, der sich über der Wohnung der Klägerin befindet, laute Geräusch zu verursachen und lautstark an die Wohnungseingangstür der Klägerin zu klopfen bzw. Sturm zu klingeln und im Treppenhaus laut herumzuschreien und die Klägerin zu bedrängen.

Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Tatbestand

Die Parteien streiten über die Pflicht der Beklagten zur Einwirkung auf ihre Mieterin (und Mutter).

Die Klägerin ist Eigentümerin einer Wohnung im M. Damm .., 2… Hamburg, die Beklagten sind (Mit-)Eigentümer der gegenüberliegenden Wohnung, welche sie an Frau M. (nachfolgend: „Mieterin“) – ihre Mutter – vermietet haben und die diese bewohnt. Mit rechtskräftigem Versäumnisurteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg v. 06.12.2023 ist die Mieterin auf Antrag der Klägerin gegen Androhung eines Ordnungsgeldes verurteilt worden, „(…) es zu unterlassen, die Klägerin durch laute Geräusche zu beeinträchtigen. Insbesondere hat es die Beklagte zu unterlassen, auf dem Dachboden, der sich über der Wohnung der Klägerin befindet, laute Geräusche zu verursachen und lautstark an die Wohnungseingangstür der Klägerin zu klopfen bzw. Sturm zu klingeln und im Treppenhaus laut herumzuschreien.“ (Az. 924 C 162/23). Die Klägerin stellte Anfang 2024 gegen die Mieterin einen Antrag auf Festsetzung eines Ordnungsgeldes.

Mit Schreiben vom 05.04.2023 (Anlage K2) wurden die Beklagten von der Klägerin aufgefordert, auf ihre Mieterin so einzuwirken, dass die Störungen des Hausfriedens unterlassen werden.

Die Klägerin behauptet, dass die Mieterin die übrigen Bewohner und insbesondere sie selbst erheblich drangsaliere und extrem belästige. Für sie, die Klägerin, stelle sich die Situation so dar, dass sie von der Mieterin regelmäßig um die Nachtruhe gebracht werde. Die Mieterin schreie laut im Treppenhaus herum und klopfe lautstark gegen ihre, der Klägerin, Wohnungseingangstür. Regelmäßig halte sich die Mieterin auf dem über ihrer Wohnung liegenden Dachboden auf und erzeuge dort durch lautes Getrampel und Geschrei Lärm.

Auch löse die Mieterin die Arretierung der Dachbodenfenster mit der Folge, dass diese bei Wind erheblich klappern und so laute Geräusche erzeugen würden. Sie verweise auf die als Anlage K1 zur Akte gereichten Lärmprotokolle. Für sie, die Klägerin, sei ein weiteres Zusammenleben mit der Mieterin der Beklagten nicht zumutbar. Die Klägerin befindet sich bereits im Rentenalter und ist gesundheitlich angeschlagen. Die Mieterin sei ihr gegenüber am 10.04.2024 auch handgreiflich geworden: sie habe sie, die Klägerin, im Treppenhaus angeschrien und ihr mit der Faust heftig auf den Rücken geschlagen. Nach wie vor klopfe die Mieterin regelmäßig aggressiv an ihrer Tür und beobachte sie. Auch würden regelmäßig Flüssigkeiten vor ihrer Tür verschüttet oder Gegenstände gelegt werden. Im September 2024 sei es wegen der Störungen der Mieterin zu einem Polizeieinsatz gekommen.

Die Klägerin meint, die Beklagten seien verpflichtet, das Mietverhältnis mit ihrer Mutter zu kündigen, hilfsweise auf sie einzuwirken, dass keine Beeinträchtigungen mehr von dieser ausgehen.

Die Klägerin beantragt, die Beklagten zu verurteilen, das Wohnraummietverhältnis mit Frau M. hinsichtlich der Wohnung M. Damm …, 2… Hamburg, wegen Störung des Hausfriedens und tätlichem Angriff fristlos, hilfsweise fristgerecht zu kündigen. hilfsweise, die Beklagten zu verurteilen, auf ihre Mieterin Frau M. dahingehend einzuwirken, dass Frau M. die Klägerin nicht durch laute Geräusche beeinträchtigt. Insbesondere hat es Frau M. zu unterlassen, auf dem Dachboden, der sich über der Wohnung der Klägerin befindet, laute Geräusch zu verursachen und lautstark an die Wohnungseingangstür der Klägerin zu klopfen bzw. Sturm zu klingeln und im Treppenhaus laut herumzuschreien und die Klägerin zu bedrängen.

Der Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie erklären sich mit Nichtwissen zu den Vorwürfen der Klägerin gegenüber ihrer Mutter. Der Klägerin fehle es in Ansehung des bereits erwirkten Titels an einem Rechtsschutzbedürfnis für die hiesige Klage. Die Klägerin sei nicht aktivlegitimiert, weil die Klage durch den Verband geführt werden müsse. Ohne Präjudiz für die Sach- und Rechtslage hätten, sie, die Beklagten, ihrer Mutter bereits eine Ersatzwohnung angeboten.

Dies habe bislang aber nicht zum Erfolg geführt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien im Verlauf des Rechtsstreits zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist mit dem Hilfsantrag begründet.

1. Die Klage ist – mit ihrem Haupt- und Hilfsantrag – zulässig. Der Klägerin fehlt nicht das Rechtsschutzbedürfnis für ihre gegen die Beklagten gerichtete Klage, weil sie bereits einen gerichtlichen (Unterlassungs-)Titel gegen die Mieterin, gegen deren behauptete Störungen sie sich wendet, erwirkt hat.

Insoweit ist von Belang, dass die Klägerin die Beklagten hier als (Mit-)Wohnungseigentümer und als mittelbare Handlungsstörer in Anspruch nehmen will, was anerkanntermaßen neben der Inanspruchnahme des unmittelbaren (Handlungs-)Störers möglich ist (vgl. etwa BGH, NJW 2014, 2640, 2642, Rn. 13 = ZMR 2014, 894; Falkner, in: BeckOGK-WEG, 01.12.2024, § 13, Rn. 99). Schon aufgrund der fehlenden Identität der jeweiligen Beklagten bzw. Schuldner(in) sind Zweifel am Rechtsschutzbedürfnis der Klägerin für ihre hiesige Klage vorliegend nicht veranlasst.

Die Klägerin ist auch prozessführungsbefugt (bzw. aktivlegitimiert), um die Beklagten in Anspruch zu nehmen. Nach ihrem Vortrag wirken sich die von der Mieterin ausgehenden Störungen unmittelbar auf ihr Sondereigentum aus, weswegen sie aus eigenem Recht und eigener Betroffenheit ihre Rechte aus § 1004 BGB (§ 14 WEG) verfolgen kann (vgl. BGH, ZWE 2022, 256, 257, Rn. 14 = ZMR 2022, 487), selbst wenn auch das Gemeinschaftseigentum von Störungen betroffen ist.

2. Die Klägerin kann von den Beklagten in der Sache indes nicht verlangen, dass diese den mit ihrer Mutter bestehenden Mietvertrag kündigen, weswegen die Klage auch mit ihrem Hauptantrag unbegründet ist.

Dahinstehen kann hier, ob die mietrechtlichen Voraussetzungen für eine entsprechende – fristlose oder ordentliche – Kündigung gegeben wären. Anerkanntermaßen steht dem Störer im Rahmen seiner Beseitigungs- bzw. Unterlassungspflicht grundsätzlich die Wahl des Mittels für die Erfüllung derselben zu (Spohnheimer, in: BeckOGK-BGB, 1.11.2024, § 1004, Rn. 293 m.w.N.; Raff, in: MüKo-BGB, 9. Aufl. 2023, § 1004, Rn. 236). Es ist im Streitfall auch nicht ersichtlich, dass die begehrte Kündigung des Mietvertrages die einzig in Betracht kommende Maßnahme darstellen soll, um die behaupteten Störungen durch die Mieterin der Beklagten zu beenden. Der vermietende Wohnungseigentümer muss nicht zwingend seinem Mieter kündigen, wenn er auf andere Art und Weise erfolgreich auf diesen einwirken kann, um zukünftige Beanstandungen zu verhindern (so etwa Müller, in; BeckOK-WEG, 58. Ed. 18.10.2024, § 14, Rn. 49).

3. Die Klägerin hat aber einen Anspruch gegen die Beklagten auf Einwirkung auf ihre Mieterin in der geltend gemachten Art und Weise, also dahingehend, (einzeln benannte) Ruhestörungen zu unterlassen, §§ 1004 Abs. 1 BGB i.V.m. § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Die Eigenschaft der Beklagten als sog. mittelbare Handlungsstörer leitet sich daraus ab, dass sie die Beeinträchtigungen der Klägerin durch einen Dritten – ihre Mieterin – adäquat kausal veranlassen und (jedenfalls rechtlich) in der Lage wären, sie zu verhindern bzw. abzustellen; insbesondere ist der Vermieter mittelbarer Störer, wenn es durch seinen Mieter als unmittelbaren Störer zu Beeinträchtigungen kommt (vgl. dazu etwa AG Hamburg-St. Georg, Urt. v. 24.3.2023 – 980b C 35/19 = ZMR 2023, 506 m.w.N.).

Das Gericht legt seiner Entscheidung den substantiierten Sachvortrag der Klägerin zugrunde, wonach es mehrfach bzw. durchgängig zu nicht unerheblichen Störungen durch von der Mieterin verursachten Lärm u.a. gekommen ist. Danach schreit die Mieterin der Beklagten laut im Treppenhaus herum und klopft lautstark gegen die Wohnungseingangstür der Klägerin. Sie, die Mieterin, hält sich regelmäßig auf dem über der Wohnung der Klägerin liegenden Dachboden auf und erzeugt dort durch lautes Getrampel und Geschrei Lärm. Ferner klopft sie regelmäßig aggressiv an der Wohnungstür der Klägerin und ist – über Lärm hinausgehend – bereits handgreiflich gegenüber der Klägerin geworden, indem sie ihr mit der Faust heftig auf den Rücken geschlagen hat. Ausgehend von einem objektiven Maßstab – bei dem nur konkrete und objektive Beeinträchtigungen als Nachteil gelten, es also darauf ankommt, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (BGH, NJW-RR 2011, 949, Rn. 5 = ZMR 2011, 734; Suilmann, in: Bärmann/Suilmann, 15. Aufl. 2023, WEG, § 14, Rn. 46) – erweisen sich diese Beeinträchtigungen in ihrer Gesamtheit als nachteilig i.S.v. § 14 WEG. Eine Wohnungseigentümerin in der Lage der Klägerin muss nicht hinnehmen, in dieser Art und Weise durch die Handlungen der Mieterin beeinträchtigt zu werden.

Eine Beweisaufnahme über die Behauptungen der Klägerin war nicht veranlasst. Die Beklagten haben diese zwar mit Nichtwissen bestritten (vgl. § 138 Abs. 4 ZPO). Dieses Bestreiten geht aber, worauf das Gericht in der mündlichen Verhandlung hingewiesen hat, ins Leere, weswegen die Beklagten hier nicht von ihrer Verpflichtung enthoben gewesen sind, sich ebenfalls substantiiert zu dem Sachvortrag der Klägerin zu erklären (vgl. BGH, Beschl. v. 29.11.2018 – I ZR 5/18, BeckRS 2018, 34954, Rn. 10). Bei den von der Klägerin behaupteten Störungen durch die Mieterin handelt es sich zwar nicht um eigene Handlungen der Beklagten und es ist auch nicht ersichtlich oder vorgetragen, dass die Beklagten dazu eigene Wahrnehmungen getätigt haben. Im Rahmen von § 138 Abs. 4 ZPO ist aber anerkannt, dass die (Prozess-)Partei verpflichtet sein kann, die ihr möglichen Informationen von Personen einzuholen, die unter ihrer Anleitung, Aufsicht oder Verantwortung tätig geworden sind; bestreitet eine Partei trotz des Bestehens einer Informationspflicht mit Nichtwissen, ist dies unzulässig und führt dazu, dass der Vortrag des Gegners nach § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden gilt (vgl. BGH, NJW-RR 2019, 747, 749, Rn. 34). Im Rahmen des § 138 Abs. 4 ZPO geht es nicht um die Zurechnung von Kenntnissen bestimmter Dritter, sondern um eine Informationspflicht der Partei, die Kenntnis aus eigener Wahrnehmung nicht hat, sich diese aber beschaffen kann (BGH, NJW 1990, 453, 454). Diese – insbesondere für den Geschäfts- oder Verantwortungsbereich von Unternehmen und juristischen Personen entwickelten – Grundsätze sind auf den hiesigen Fall zu übertragen.

Die Mieterin, um deren Handlungen es hier geht, ist nicht nur (miet-)vertraglich mit den Beklagten verbunden, sondern zudem auch ihre eigene Mutter. Den Beklagten ist es nicht nur zumutbar, sich über die von der Klägerin im Einzelnen dargelegten (Ruhe-)Störungen der Mieterin Erkundigungen von dieser einzuholen, sondern aufgrund ihrer rechtlichen und tatsächlichen Verbundenheit mit ihr auch möglich.

Abweichendes haben die Beklagten im Rahmen der ihnen eingeräumten Frist zur Stellungnahme nicht dargetan. Daher können sie sich auch wegen ihrer wohnungseigentumsrechtlichen Treuepflicht der Klägerin gegenüber nicht darauf zurückziehen, von den Vorgängen im Haus keine Kenntnis zu haben.

Inhalt des von der Klägerin mit ihrem Hilfsantrag verfolgten (Unterlassungs-)Anspruchs ist die Verpflichtung der Beklagten, auf ihre Mieterin in einer Weise einzuwirken, dass die unterschiedlichen (Lärm-)Beeinträchtigungen zukünftig unterbleiben. Die Beklagten als vermietende Wohnungseigentümer müssen alles in ihrer Macht Stehende unternehmen, damit ihre Mieterin dem berechtigten Unterlassungsbegehren der Klägerin Folge leistet; alles weitere kann dem Vollstreckungsverfahren überlassen werden (vgl. BGH, NZM 2014, 671, 672, Rn. 13 = ZMR 2014, 894). Ob die Beklagten ihre Pflichten durch eine Abmahnung der Beklagten und/oder Kündigung des Mietvertrages (ggfs. nebst gerichtlicher Inanspruchnahme auf Räumung) erfüllen, bleibt ihnen als Störer im o.g. Sinne ebenso überlassen wie eine etwaige Einigung mit ihrer Mutter im Verhandlungswege, etwa durch Abschluss einer strafbewehrten Unterlassungsverpflichtungserklärung.

4. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO. Eine Anwendung von § 92 Abs. 1 ZPO kommt hier nicht deswegen in Betracht, weil die Klägerin mit ihrem Hauptantrag nicht durchgedrungen ist. Zwischen Haupt- und Hilfsantrag besteht im Streitfall Identität; es handelt sich um denselben Gegenstand. Zwar sind die Mittel, mit denen die Beklagten die (Lärm-)Beeinträchtigungen ihrer Mieterin unterbinden sollen, verschieden – Kündigung des Mietvertrages einerseits, bloße „Einwirkung“ auf die Mieterin anderseits -, aber das materielle Begehren der Klägerin ist jeweils darauf gerichtet, die Mieterin der Beklagten „zur Ruhe“ zu bringen.