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Wohnungseigentümer Versammlung als Videokonferenz – Zulässigkeit

AG Saarbrücken – Az.: 36 C 139/21 – Urteil vom 19.08.2021

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung von 110% des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin greift die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 17.3.2021 an.

Die Klägerin ist Miteigentümerin der Eigentümergemeinschaft zu der insgesamt sechs Miteigentümer gehören.

Am 4.3.2021 hat die Hausverwaltung der Beklagten zu einer Eigentümerversammlung eingeladen, die als reine Videokonferenz abgehalten werden sollte. Den eingeladenen Miteigentümern war über einen Link die Möglichkeit eingeräumt worden, an dieser Eigentümerversammlung virtuell teilzunehmen oder eine Weisungsvollmacht zu den einzelnen Tagesordnungspunkten an die Verwalterin zu erteilen.

Alle Miteigentümer haben entweder dem Verwaltervollmacht erteilt oder waren zur Eigentümerversammlung online zugeschaltet. Die Klägerin hat online teilgenommen.

Die Klägerin ist der Auffassung, dass eine reine online – Eigentümerversammlung nicht zulässig sei, da das Gesetz zwingend eine Präsenzveranstaltung vorsehe.

Im Hinblick auf diesen schwerwiegenden Verstoß gegen Formvorschriften seien alle gefassten Beschlüsse nichtig.

Zu Tagesordnungspunkt 8 wurde mehrheitlich der Beschluss gefasst, der Klägerin für die von ihr durchgeführten Renovierungsarbeiten wegen behaupteter Durchfeuchtung der Strohmatten keine Kostenerstattung in Höhe von 834,49 € zu gewähren. Darüber hinaus wurde mehrheitlich beschlossen, dass von der Klägerin eine Rückforderung für einen Rechnungsbetrag zur Schimmelbeseitigung verlangt werde, für den die Beklagte in Vorlage getreten ist.

Hierzu behauptet die Klägerin, im Herbst 2020 habe sie anlässlich der Erneuerung einer Rigips-Decke festgestellt, dass die Dämmung feucht und verschimmelt gewesen sei. Da offensichtlich das Dach undicht sei und die Mängel aus dem Gemeinschaftseigentum herrührten, ist ihrer Auffassung nach die Beklagte verpflichtet, Maßnahmen zur Feuchtigkeitsbeseitigung zu ergreifen. Die von der Klägerin aufgewandten Kosten zum Einbau einer Dampfsperre müssten deshalb von der Beklagten getragen werden.

Klageerweiternd hat sie die Auszahlung des Betrages von 834,49 € geltend gemacht.

Sie ist der Auffassung, im Rahmen einer Präsenzveranstaltung hätten Argumente ausgetauscht werden können und die Klägerin hätte die Beklagten überzeugen können, der Kostenerstattung zuzustimmen.

Mit Schriftsatz vom 5.7.2021 hat die Klägerin gerügt, in der Einladung sei unter Tagesordnungspunkt 8 „Zensus 2021/Beschluss” angegeben worden und nicht die streitgegenständliche Kostenerstattung zugunsten der Klägerin.

Die Klageschrift vom 19.4.2021 ging per beA am selben Tag bei Gericht ein. Auf die Vorschussanforderung vom 29.4.2021 erfolgte die Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses unter dem 6.5.2021.

Die Klägerin beantragt,

1. festzustellen, dass sämtliche in der Eigentümerversammlung vom 17.3.2021 gefassten Beschlüsse nichtig sind sowie

2. sämtliche Beschlüsse aus der Eigentümerversammlung vom 17.3.2021 für unwirksam zu erklären,

3. die Beklagte zu verpflichten, die Klägerin 834,49 € wegen des Einbaus einer Dampfsperre zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

1.

Die mit Schriftsatz vom 194.2021 eingereichte Beschlussklage ging 19.42021 unter Berücksichtigung von §§ 193 BGB, 45 WEG form- und fristgerecht bei Gericht ein.

2.

Die in der Eigentümerversammlung von 17.3.2021 gefassten Beschlüsse sind nicht nichtig, §§ 23, 25, 28 WEG.

Gemäß § 23 Abs. 4 WEG ist ein Beschluss nur dann nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden kann.

Wohnungseigentümer Versammlung als Videokonferenz - Zulässigkeit
(Symbolfoto: fizkes/Shutterstock.com)

Zwar geht das Wohnungseigentumsrecht grundsätzlich von der Durchführung von Präsenzveranstaltungen und der Möglichkeit der Teilnahme der Wohnungseigentümer aus. Auch in Zeiten der Corona Pandemie besteht ein grundsätzlicher Anspruch der Wohnungseigentümer auf persönliche Teilnahme an Eigentümerversammlungen (allgem.: LG Frankfurt, NJW-RR 2021, 144). Sonderregelungen sind nach § 23 Abs. 3 WEG für Umlaufbeschlüsse vorgesehen. Von beiden Möglichkeiten – einer Präsenz-Versammlung oder einem Umlaufbeschluss – wurde vorliegend jedoch nicht Gebrauch gemacht.

Die Vorschriften über die Art und Weise der Einberufung und Durchführung einer Eigentümerversammlung nach § 24 WEG sind ebenso wie über die Beschlussfassung gemäß § 25. WEG abdingbar und somit keine Vorschriften, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden kann (allgem.: BGH, NJW 2012, 3571). Ein – angenommener – Verstoß führt deshalb unter diesem Aspekt nicht zur Nichtigkeit der dort gefassten Beschlüsse.

Zum Teil wird die Konsequenz der Nichtigkeit eines Beschlusses auch angenommen, wenn einzelne Wohnungseigentümer vorsätzlich oder gezielt von der Mitwirkung in der Eigentümerversammlung ausgeschlossen werden (allgemein: BGH, a.a..). Ein solcher Fall ist hier nicht gegeben.

Ein zielgerichteter Ausschluss einzelner Wohnungseigentümer von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung ist durch die. Art und Weise der erbetenen Vollmachtserteilung nicht erfolgt. Vielmehr handelt es sich hierbei um die diskutierte Anforderung, Kontakte zu reduzieren, um das Infektionsgeschehen zu beeinflussen.

Es ist unter Berücksichtigung aller Umstände des konkreten Falles auch das Infektionsgeschehen im Dezember 2020 zu berücksichtigen, zu einer Zeit, in der erhebliche Kontaktbeschränkungen bestanden. In der Abwägung der Risiken für die Teilnehmer und Mitarbeiter der Verwaltung führt die Ausübung ihres Ermessens durch die Verwaltung nicht zur Annahme der Nichtigkeit (vgl. auch Häublein, Anmerkung zu AG Kassel, ZflR 2020, 787).

Schließlich ist auch keine Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse wegen eines Eingriffs in den Kernbereich der Teilnahmerechte der Miteigentümer ableiten. Grundsätzlich führen formelle Fehler, auch wenn sie essenzielle Teilhaberechte der Wohnungseigentümer betreffen, nur zur Anfechtbarkeit, aber nicht zur Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse (allgem.: Häublein, a.a.O.). Der Kreis der Nichtigkeitsgründe ist im Interesse eines schützenswerten Vertrauens der Miteigentümer und des Rechtsverkehrs beschränkt. Im Hinblick hierauf können auch unrichtige Beschlussergebnisse mangels einer Anfechtung im Rahmen des schützenswerten Vertrauens in die Rechtsbeständigkeit festgestellter Beschlüsse Bestand haben (vgl.: Häublein/Staudinger, 2018, § 23 WEG, Rn 48 ff.). Den in diesem Zusammenhang zitierten Fällen von sogenannten Verkündungsbeschlüssen ist gemeinsam, dass Rechte der Wohnungseigentümer beschnitten oder nicht beachtet wurden. Die Konsequenz soll aber stets die Anfechtbarkeit solcher Beschlüsse sein, aber nicht deren Nichtigkeit, die zeitlich unbeschränkt geltend gemacht werden kann. Die hiermit einhergehende dauerhafte Unsicherheit über die Beschlusslage in der Eigentümergemeinschaft führt deshalb nicht zu einer so weitgehenden Annahme nichtiger Beschlüsse (allgem.: BGH, NJW 2001, 3339).

3.

Die angefochtenen Beschlüsse sind nicht für ungültig zu erklären, §§ 19, 23, 28 WEG.

Unter der Annahme, dass die Einberufung zu einer reinen online-Eigentümerversammlung einen formellen Fehler darstellt, sind die angegriffenen Beschlüsse nicht für ungültig zu erklären.

Grundsätzlich begründen formelle Mängel die Anfechtbarkeit gefasster Beschlüsse. Jedoch werden sie im Anfechtungsverfahren nur dann für ungültig erklärt, wenn der Mangel kausal für die konkrete Beschlussfassung geworden ist. Es wird vermutet, dass ein formeller Fehler eines Beschlusses sich auf das Ergebnis ausgewirkt hat. Diese Vermutung kann durch den Nachweis widerlegt werden, dass auch bei ordnungsgemäßem Verfahren ein inhaltsgleicher Beschluss gefasst worden wäre (allgem,: BGH NJW 2011, 679).

Soweit die Klägerin die inhaltliche Beschlussfassung zu Tagesordnungspunkt 8 hinsichtlich ihres Antrages. auf Kostenerstattung für die von ihr eingebauten Dampfsperre sowie die beabsichtigte Einforderung eines von der Gemeinschaft in Vorlage’ gezahlten Betrages für die Schimmelbeseitigung angreift, kommt es aber auf diese Vermutungswirkung vorliegend nicht an. Auch unter der Annahme, dass die Klägerin ihre Position in. einer Präsenzveranstaltung dargelegt hätte und es eine Diskussion zwischen den Miteigentümern gegeben hätte, so hätte eine Beschlussfassung, wie, sie die Klägerin zu ihren Gunsten verfolgt, ordnungsgemäßer Verwaltung widersprochen. Denn ein Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Arbeiten am .Gemeinschaftseigentum durchführt, kann gegenüber der Gemeinschaft keinen Ersatzanspruch herleiten. Dies gilt auch dann, wenn die Arbeiten am Gemeinschaftseigentum als Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ohnehin hätten durchgeführt werden müssen. Ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherung scheidet aus (allgem.: BGH, NJW 2019, 3780). Da der Klägerin kein Anspruch auf Erstattung der von ihr aufgewendeten Kosten für den Einbau einer Dampfsperre zusteht, kommt es auf eine Diskussion in einer Präsensveranstaltung nicht an. Denn die von der Klägerin angestrebte Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung wäre nicht ordnungsgemäß gewesen.

Deshalb hat sich ein – hier unterstellter – formeller Fehler der Beschlussfassung nicht ausgewirkt, denn jede andere als die erfolgte Beschlussfassung zu diesem Thema hätte ordnungsmäßiger Verwaltung widersprochen.

Entsprechendes gilt auch hinsichtlich des von der Klägerin – außerhalb der zweimonatigen Begründungsfrist – gerügten Einladungsmangels. Die Einladung enthält die Beschlussfassung über die geltend gemachte Kostenerstattung der Klägerin nicht, wohl aber die mit der Einladung versendeten Formulare für die Vollmachtserteilung. Ob dies den Anforderungen des § 23 Abs. 2 WEG noch genügt oder nicht, kann offenbleiben. Denn selbst unter der Annahme eines Einladungsmangels führte dies aus den dargelegten Gründen nicht zum Erfolg der Anfechtungsklage.

Es kommt deshalb nicht mehr darauf an, dass sich die Klägerin auch ausweislich des vorliegenden Protokolls rügelos an der Erörterung und Beschlussfassung hierzu beteiligt hat und ihr damit ein Berufen auf diesen – unterstellten – Mangel ist (allgem: Häublein/Staudinger, 2018, § 24 WEG, Rn. 116).

Nachdem die Klägerin hinsichtlich der übrigen Beschlüsse keine Anhaltspunkte dafür vorgebracht hat, dass ein vorliegender formeller Fehler der Eigentümerversammlung zu den hier getroffenen Beschlüssen geführt hat und dies im Falle einer ordnungsgemäßen Präsenzveranstaltung anders gewesen wäre, bestehen keine Anhaltspunkte, die Ungültigkeit der Beschlüsse anzunehmen. Zwar spricht eine Vermutung für die Kausalität des formellen Fehlers, die die Beklagten ausräumen müssen. Jedoch ist erforderlich, dass die Klägerin darlegt, dass überhaupt Raum für eine andere Beschlussfassung gewesen wäre. Hieran fehlt es jedoch (allgem.. BGH, NJW 2002, 1647).

4.

Aus den bereits dargelegten Gründen besteht auch kein Anspruch der Klägerin auf Zahlung von 834,49 € wegen Einbaus einer Dampfsperre. Der Anspruch ist weder aus Geschäftsführung ohne Auftrag noch aus Bereicherung gegeben (vgl.: BGH, NJW 2019, 3780).

5.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91, 709 ZPO.

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