AG Hamburg-St. Georg, Az.: 980b C 77/16 WEG, Urteil vom 07.09.2018
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.
Tatbestand
Der Kläger verlangt Schadensersatz im Zusammenhang mit Sanierungsarbeiten im Souterrain.
Die Beklagten zu 2) bis 14) sowie der Kläger sind Mitglieder der Beklagten zu 1); es gilt die notarielle Teilungserklärung vom 26. Oktober 2007 gemäß Anlage K5. Der Kläger ist infolge des Kaufvertrages mit dem Voreigentümer … vom 13. September 2012 (Anlage K1) und seit seiner Eintragung im Grundbuch am 19. November 2012 (Anlage K27) Eigentümer einer im Souterrain des Hauses … belegenen Zwei-Zimmer-Wohnung – im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichnet – mit einer Fläche von ca. 88,5 m2 nebst Terrasse und Garten. Wegen der Örtlichkeiten wird auf Anlage K4 verwiesen. Das um 1900 erbaute Haus verfügte ursprünglich über elf Wohn- und vier Gewerbeeinheiten, darunter auch die Einheit Nr. 1. Dem Voreigentümer … wurden auf seinen Antrag durch das Bezirksamt Hamburg-Mitte die Nutzungsänderung und der Umbau der Erdgeschossfläche zu einer Wohnung genehmigt (Anlage K3). Auf der Eigentümerversammlung vom 21. Januar 2009 wurde zu TOP 2 zudem der Dachneuaufbau bzw. die Dachsanierung infolge eines Schwammbefalls beschlossen (Anlage K8). Im Zuge von Bestandsuntersuchungen wurden Rissbildungen im Bereich des Souterrains festgestellt und die … mit der Erstellung eines Sanierungskonzepts beauftragt, welches im August 2009 durch … vorgelegt wurde (Anlage K6). Auf der Eigentümerversammlung vom 5. November 2009 wurden zu TOP 8 die Rissbildungen im Bereich des Treppenhauses und der Erdgeschosswohnung erörtert. Unter TOP 9/9a ging es anschließend um die – bereits stattgefundene – Entfernung der Bodenplatte in der Wohnung Nr. 1 sowie deren Wiederherstellung durch und auf Kosten des Voreigentümers … wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll gemäß Anlage K9 verwiesen. In der Versammlung vom 19. April 2010 berichtete der Voreigentümer … unter TOP 10 (Anlage K10), dass die Arbeiten an der Kellersohle aufgrund von Nachforderungen des Statikers noch nicht hätten umgesetzt werden können.
In der Eigentümerversammlung vom 24. Januar 2011 (vgl. Protokoll, Anlage K11) ging es zu den TOP 3, 4 und 5 über den Stand der Arbeiten am Treppenhausauge und der tragenden Wände in der EG-Einheit, um die „Erörterung und Beschlussfassung über die Beauftragung eines Architekten/Sachverständigen/Prüf-/Statikers für eine Überprüfung der Arbeiten, welche am Gebäude bereits ausgeführt wurden und noch ausgeführt werden sollen“ sowie um die „Erörterung und Beschlussfassung über die Beauftragung eines Baugrundgutachtens“, also eines Baugrund- und Gründungsgutachtens für die Gesamtstatik. Über den „Stand der Statik und die daraus erforderlichen Baumaßnahmen“ sowie die „Aufstellung eines konkreten Zeitplans“ wurde in der Versammlung vom 27. Juni 2011 zu TOP 7 informiert (Anlage K12). Der Architekt … legte am 20. Oktober 2011 sein im Auftrag des Voreigentümers … erstelltes Gutachten über die Bausubstanz des Hauses … zwecks „Dokumentation der bislang vorgenommenen Baumaßnahmen, ggfs. Benennung möglicher Schadensbeseitigungsmaßnahmen“ aufgrund des Ausbaus der streitbehafteten Wohnung im Erdgeschoss vor (Anlage K2).
Auf der Eigentümerversammlung vom 17. Juli 2012 (Anlage K13) wurde zu TOP 2 durch die Verwaltung und den Beirat über den Stand der Baumaßnahmen im Dachgeschoss sowie in der Souterrain-Einheit unter Einschluss der Berichte der beiden tätigen Prüfstatiker sowie einem Vor-Ort-Termin mit dem Bauprüfamt am 11. Juli 2012 informiert. Mit Beschluss zu TOP 7 wurde auf der Versammlung vom 11. September 2012 (Anlage K14) die Abnahme der in der streitbehafteten Souterrain-Einheit fertiggestellten Sohle durch ein Ingenieurbüro beschlossen. Zu TOP 8 betreffend die Feststellung von Feuchtigkeitseinträgen in der Einheit des Voreigentümers und der Empfehlung, eine Horizontalsperre einzubringen, erfolgte keine Beschlussfassung.
Der von der Beklagten zu 1) beauftragte … kam in seiner gutachterlichen Stellungnahme vom 14. Dezember 2012 zur Abnahme der Sohle in der Souterrainwohnung (Anlage K16) zu dem Ergebnis, dass die Sohlenkonstruktion nicht den anerkannten Regeln der Technik entspreche und mangelhaft ausgeführt worden sei; er empfehle, den Bereich komplett zurückzubauen und fachgerecht neu herstellen zu lassen. Bei der Eigentümerversammlung vom 15. April 2013 wurde der persönlich anwesende Kläger u.a. von der Verwaltung und dem Sachverständigen … zu TOP 2 darüber informiert, dass der Voreigentümer … die Sohle nicht fachgerecht habe einbringen lassen und eine Neuherstellung erforderlich sei. Im Protokoll (Anlage K15) heißt es dazu u.a.: „(…) Der Eigentümer behält sich vor, sowohl die Möglichkeiten eines Rücktritts des Kaufvertrages weiter nach zu verfolgen und/oder Ansprüche gegen die Gemeinschaft zur ordnungsgemäßen Herstellung des Gemeinschaftseigentums in seinem Sondereigentum durchsetzen. (…)“. Auf der Eigentümerversammlung vom 12. August 2013 (Anlage K17) berichteten die Verwaltung sowie der Sachverständige … zu TOP 2 u.a. über die Abnahme der Sohle sowie die Auswirkungen auf den Kläger und die Vornahme weiterer Maßnahmen. Zu TOP 3a wurde einstimmig beschlossen, „im Rahmen eines Schiedsverfahrens prüfen und klären zu lassen, ob die Sohle fachgerecht und nach den anerkannten Regeln der Technik eingebracht wurde und in wieweit eine Horizontalsperre (…) hätte eingebracht werden müssen (…)“. Zu TOP 3b wurde mehrheitlich „als Vorratsbeschluss“ zur Überprüfung der Sohle die Durchführung eines gerichtlichen Beweissicherungsverfahrens beschlossen. Eine Beschlussfassung zu TOP 4 und zu TOP 5 – Anträge des Klägers auf „Nachweis der Einbringung der Sohle nach anerkannten Regeln der Technik“ und „Einbringung einer Horizontalsperre bzw. Durchführung eines Harz-Injektions Verfahren“ – erfolgte unter Verweis auf die Beschlussfassungen zu TOP 3 jeweils nicht.
Die Verwaltung berichtete auf der Versammlung vom 7. Oktober 2013 zu TOP 2 (vgl. Anlagen K18/19) über den Stand des Schiedsverfahrens betreffend die Sohle; der Voreigentümer habe das abgelehnt. Entsprechend der Beschlusslage werde jetzt ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren eingeleitet. Unter „Sonstiges“ heißt es im Protokoll: „Angebote für die Bodenplatte sollten schnellstmöglich eingeholt werden, sobald das Gutachten des gerichtlichen Beweissicherungsverfahrens vorliegt.“. Das von der Beklagten zu 1) gegen den Voreigentümer … eingeleitete Verfahren wurde beim erkennenden Gericht zum Az. 980b H 3/13 geführt; der Kläger war Nebenintervenient. Auf der Eigentümerversammlung vom 6. Februar 2014 (Anlage K20) wurde zu TOP 4 zur weiteren Betreuung des Verfahrens eine weitere Sonderumlage beschlossen.
Der im o.g. Beweissicherungsverfahren bestellte Sachverständige … legte sein Gutachten am 24. September 2014 (Anlage K21); ergänzt wurde es am 16. Februar 2015 (K22).
Auf der Versammlung vom 27. November 2014 wurde zu TOP 10 unter Bezugnahme auf das Gutachten vom 24. September 2014 mehrheitlich die Beauftragung eines Ingenieurs „hinsichtlich der Einbringung einer Horizontalsperre sowie der Ausführung der Sohle nach den anerkannten Regeln der Technik im Bereich der Wohnung … beschlossen. Zu TOP 11 hatte der Kläger die „Erstattung der Mietausfallkosten in Höhe von € 1.500 monatlich rückwirkend zum 01.02.2013“ beantragt; es erfolgte keine Beschlussfassung. Im Protokoll (Anlage K23) heißt es: „Herr … wird die Anspruchsgrundlage schriftlich der Verwaltung bzw. der Gemeinschaft vorlegen“
Mit anwaltlichem Schreiben vom 26. März 2015 (Anlage K26), gerichtet an die damalige Verwalterin der Beklagten zu 1), ließ der Kläger auf die Unbenutzbarkeit seiner Wohnung infolge des mangelhaften Aufbaus der Sohle und der fehlenden Horizontalsperre sowie seinen ihm daraus erwachsenen Mietausfallschaden hinweisen, den die „Wohnungseigentümergemeinschaft“ zu ersetzen habe. Diese habe die Beseitigung der Mängel schuldhaft verzögert. Zudem habe sie den Neuaufbau der Sohle pflichtwidrig in die Hände des Voreigentümers … gegeben, obwohl dieser dafür gar nicht ausreichend qualifiziert sei. Der Kläger bat insoweit um Stellungnahme.
Auf der Eigentümerversammlung vom 5. August 2015 wurde zu TOP 3 – nachdem ein anderer, mit Beschluss vom 1. April 2015 bestimmter Architekt aus Kapazitätsgründen abgesagt hatte – einstimmig beschlossen (Anlage K25), einen weiteren Architekten um einen Ortstermin und eine anschließende Angebotsabgabe bitten, um die Grundlagen einer Sanierung betreffend den Aufbau der Kellersohle sowie der Beseitigung der Feuchtigkeit im Mauerwerk der Einheit des Klägers zu ermitteln, die Ausführungsplanung zu übernehmen und auch ein Sanierungskonzept aufzustellen. Zu TOP 4 wurde unter Bezugnahme auf TOP 11 der Versammlung vom 27. November 2013 und das Schreiben gemäß Anlage K26 beschlossen, einen Rechtsanwalt mit der Prüfung des Anspruchs des Klägers dem Grunde nach zu beauftragen. Demgemäß wurde Rechtsanwalt … beauftragt, der in einem Aktenvermerk vom 24. September 2015 festhielt, dass dem Kläger kein Anspruch zustehe, weil die Sohle ohnehin erneuert werden müsse und es deshalb nicht darauf ankomme, dass die Gemeinschaft die mangelhafte Horizontalsperre zu vertreten habe. Im November 2015 wurde im Verfahren 980b H 3/13 angeordnet, Hauptsacheklage zu erheben.
In der Eigentümerversammlung vom 5. Oktober 2016 wurde zu TOP 2 die Beauftragung des Architekten … mit den Leistungsphasen 1 bis 8 für das – zu Kosten von 100.000,00 € ebenfalls durchzuführende – Bauvorhaben „Einbau einer Horizontalsperre“ (inkl. Mauerwerksdiagnostik) und „Abbruch und Einbau einer Sohle“ in der Soutarrain-Einheit Nr. 1 beschlossen. Der Kläger hat sein Wohneigentum zwischenzeitlich wieder veräußert und zum 1. Januar 2017 übergeben.
Auf die von der Beklagten zu 1) in der Sache 980b C 61/15 erhobenen Klage ist der Voreigentümer … mit – nicht rechtskräftigem – Urteil des erkennenden Gerichts vom 10. Januar 2018 im Bezug auf die fehlerhaft errichtete Keilersohle verurteilt worden, Schadensersatz zu leisten.
Der Kläger macht geltend, dass sowohl die Beklagte zu 1) – nach § 14 Abs. 4 HS 2 WEG – als auch die Beklagten zu 2) bis 14) – nach § 280 Abs. 1 und 2 BGB i.V.m. § 286 BGB – zum Schadensersatz verpflichtet seien, weil er seine Wohnung durch Unterlassen der gebotenen Maßnahmen nicht habe nutzen bzw. vermieten können. In Bezug auf die Sanierung der Sohle sei pflichtwidrig und fahrlässig der Voreigentümer und Werbekaufmann/Grafikdesigner … beauftragt worden, obwohl dieser – als technischer Laie – fachlich dafür nicht qualifiziert gewesen sei. Zudem sei in sein Sondereigentum durch die Beklagte zu 1) fortlaufend eingegriffen worden, etwa durch die Untersuchungen an der Sohle durch mehrere Sachverständige, die dort Messungen vorgenommen, die Sohle angebohrt und technische Geräte aufgestellt hätten. Und die Beklagten zu 2) bis 14) hätten nach Kenntnis von der unsachgemäßen Ausführung der neuen Sohle im Dezember 2012 bzw. spätestens im April 2013 nicht die erforderlichen Beschlüsse gefasst, sondern abgewartet und mehrere Gutachten eingeholt. Auch für die Horizontalsperre sei trotz entsprechender Kenntnis erst im Oktober 2016 ein Sanierungsbeschluss gefasst worden. Bereits seit 2009 sei klar gewesen, dass das Mauerwerk in seiner Einheit mit einer Sperre zu versehen sei. Zudem habe sich der Dachneuaufbau nachteilig auf die Sohle in seiner Einheit ausgewirkt; auch habe sich hier herausgestellt, dass die Fundamente nicht ordnungsgemäß unterfangen seien.
Es habe Einigkeit unter den Miteigentümern bestanden, dass ihm, dem Kläger, spätestens ab Vorlage des Gutachtens im Beweissicherungsverfahren ein verschuldensunabhängiger Anspruch auf Erstattung seines Mietausfallschadens zustehe; diesen habe er rechtzeitig geltend gemacht. Die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums in seiner Einheit sei bis heute noch offen.
Für den Zeitraum vom 1. Februar 2013 bis zum 31. Dezember 2014 macht der Kläger jeweils einen monatlichen Ersatzbetrag von 1.489,92 € geltend (insgesamt 34.268,16 für 23 Monate). Dieser setzt sich zusammen aus einem erzielbaren Mietzins von 1.500,00 € nebst Erstattung von Nebenkosten „in Höhe von wenigstens € 100,00“ nebst Abzug des Eigenanteils (688/10.000stel).
Seine zunächst nur gegen die Beklagte zu 1) und ursprünglich auf Zahlung von 16.389,12 € für den Zeitraum von Februar bis Dezember 2013 gerichtete Klage ist der Beklagten zu 1) über ihre Verwaltung am 8. Februar 2017 zugestellt worden. Mit Schriftsatz vom 12. April 2017, zugestellt über die Verwaltung der Beklagten zu 1) am 21. April 2017, hat der Kläger seine Klage auf die Beklagten zu 2) bis 14) erweitert und mit Schriftsatz vom 30. November 2017, zugestellt am 7. Dezember 2017, auf einen Betrag von 34.286,16 € – für Februar 2013 bis Dezember 2014 – erhöht.
Der Kläger beantragt, die Beklagten zu verurteilen, an ihn 34.268,16 € nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie erhebt die Einrede der Verjährung. Schadensersatzansprüche seien schon dem Grunde nach nicht gegeben. Der Kläger habe – was unstreitig ist – keine der bis Oktober 2016 gefassten Beschlüsse angefochten. Ohnehin sei der Anwendungsbereich von § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG nicht eröffnet, weil die Sohle bereits schadhaft gewesen sei, als er in die Gemeinschaft eingetreten sei. Der Kläger lege auch nicht dar, welcher Miteigentümer wann wie und worüber abgestimmt habe.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien im Verlauf des Rechtsstreits zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die Veräußerung der Einheit Nr. 1 durch Kläger zum 1. Januar 2017 hat keinen Einfluss auf den Rechtsstreit; dieser wird von ihm als Prozeßstandschafter fortgesetzt, § 265 Abs. 2 S. 1 ZPO.
Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung von 34.268,16 €, und zwar weder gegen die Beklagte zu 1) noch gegen die Beklagten zu 2) bis 14), im Zusammenhang mit der Souterrain-Einheit Nr. 1 im streitbehafteten Zeitraum von Februar 2013 bis Dezember 2014.
1. Der Kläger kann von der Beklagten zu 1), dem teilrechtsfähigen Verband, keinen Ersatz für seinen behaupteten Mietausfallschaden verlangen, insbesondere nicht nach § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG.
Nach § 14 Nr. 4 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist; der hierdurch entstehende Schaden ist zu ersetzen. Schuldner des verschuldensunabhängiger Schadenersatzanspruchs nach Satz 2, dem aufopferungsähnliche Grundgedanken zu Grunde liegen, ist die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband (BGH, NJW-RR 2017, 527, Tz. 8 und 29). Zu dem zu ersetzenden Schaden gehört auch die Verschlechterung des Zustands des Sondereigentums (BGH, NJW 2016, 1310, 1313, Tz. 26). Zu bedenken ist, dass § 14 Ziff. 4 WEG dann keine geeignete Anspruchsgrundlage darstellt, sofern ein Sondereigentümer seine Einheit aufgrund einer Einwirkung, die vom Gemeinschaftseigentum ausgeht, nicht nutzen kann (LG Hamburg, Urt. v. 31.8.2011 – 318 S 258/10, BeckRS 2011, 25690; BeckOK-WEG/Müller, § 14, Rn. 200). Schäden, die dadurch entstanden sind, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht schnell genug mit Instandsetzungsarbeiten beginnt oder diese verzögert, werden davon ebenfalls nicht erfasst (LG Hamburg, ZWE 2017, 446, 447, Tz. 26). Und es gibt auch keinen Anspruch auf Ersatz von Schäden, die in Folge des die Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung auslösenden Mangels des Gemeinschaftseigentums eingetreten sind (s. BGH, ZWE 2017, 216, 218, Tz. 22).
Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze trägt der Sachvortrag des Klägers einen Anspruch auf Schadensersatz nach § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG nicht. Bereits bei dem Eintritt des Klägers in die Beklagte zu 1) im November 2012 haben sich die Sohle und die Horizontalsperre, deren Fehlen bzw. Mangelhaftigkeit der Kläger rügt, in einem instandsetzungsbedürftigen Zustand befunden. So stand bereits seit Mitte/Ende 2009 im Raum, dass Arbeiten an der – entfernten – Kellersohle und am durchfeuchteten Mauerwerk in der Einheit Nr. 1 durchzuführen sein könnten. Die behauptete Unbenutzbarkeit der Einheit des Klägers im streitbehafteten Zeitraum – Februar 2013 bis Dezember 2014 – ist demgemäß nicht erst durch (Instandsetzungs-)Maßnahmen hervorgerufen worden, die die Gemeinschaft zuvor beauftragt hatte und die ein Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum des Klägers stehenden Gebäudeteile zwecks Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich gemacht haben. Das gilt insbesondere auch für ein Betreten der Einheit Nr. 1 durch Sachverständige, sofern diese dort lediglich Untersuchungen durchgeführt haben. Und auch die von dem Voreigentümer … in der Einheit durchgeführten Arbeiten an der Kellersohle, deren Abnahme die Eigentümerversammlung wegen der Anhaltspunkte für eine nicht fachgerechte Herstellung einer sachverständigen Beurteilung zugeführt haben, sind keine „Maßnahme“ der Instandsetzung im Sinne von § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG, die eine Ersatzpflicht der Beklagten zu 1) auslösen. Es fehlt an einem der Beklagten zu 1) zuzurechnenden „Eingriff“ (s. BGH, NJW 2003, 826, 827). Diese hat die Kellersohle – anders als der Kläger meint – nicht durch den Voreigentümer … im Rahmen ordnungsgemäßer Instandsetzung (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) bearbeiten lassen. Mit dem Beschluss zu TOP 9/9a vom 5. November 2009 haben sich die Miteigentümer vielmehr mit dem Miteigentümer im Sinne eines Vergleichs (§ 779 BGB) darauf geeinigt, dass dieser gegen Zahlung von 4.000,00 € auf seine Kosten eine Bodenkonstruktion verlegt, nachdem bereits seinerzeit „Löcher“ im Boden vorhanden und die Eigentümer eine bloße Schließung derselben oder eine Neuherstellung „dem Stand der Technik entsprechend“ erörtert haben. In der Zeit der Mitgliedschaft des Klägers in der Beklagten zu 1) hat sich jedenfalls der Zustand der Sohle nicht verändert; die Arbeiten des Voreigentümers … waren bereits 2012 beendet. Daher kommt es auf die etwaige Fachqualifikation des Voreigentümers … nicht weiter an.
Mangels eines Anspruchs dem Grunde nach kann dahin stehen, ob dieser durchsetzbar ist bzw. ob die Verjährungseinrede der Beklagten greift. Ebenfalls nicht von Belang ist die Schadenshöhe.
2. Der Kläger hat auch gegen die Beklagten zu 2) bis 14) als übrige Miteigentümer der Beklagten zu 1) keinen Anspruch auf Schadensersatz in Bezug auf seine (ehemalige) Eigentumseinheit.
Die Voraussetzungen nach den §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 BGB, § 21 Abs. 4 WEG sind nicht erfüllt. Eine Haftung der Wohnungseigentümer für die Schäden, die durch die schuldhaft verzögerte Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums entstanden sind, kommt zwar grundsätzlich in Betracht (BGH, NZM 2015, 53, 55, Tz. 18). Es fehlt aber schon an konkretem Vortrag des Klägers dazu, welcher der Beklagten zu 2) bis 14) – die er allesamt pauschal in Anspruch nimmt – zu welchem Zeitpunkt pflichtwidrig gehandelt hat. Unter den o.g. Voraussetzungen sind nur diejenigen Wohnungseigentümer zum Schadensersatz verpflichtet, die sich mit ihrem Abstimmungsverhalten nicht auf die Seite des Anspruchstellers gestellt haben, also schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben (BGH, a.a.O, Tz. 24). Eine entsprechende Differenzierung lässt sich dem Vorbringen des Klägers aber nicht entnehmen. Auch aus der Vielzahl der Protokolle der Eigentümerversammlungen, die zur Akte gereicht worden sind, lässt sich zu den entscheidungserheblichen Abstimmungen nichts dafür entnehmen, wie sich die Miteigentümer im Rahmen der Abstimmungen verhalten haben. Mithin kann der Kläger auch nicht damit gehört werden, dass einzelne Wohnungseigentümer in den Eigentümerversammlungen pflichtwidrig abgestimmt haben (dazu BGH, NJW 2018, 2550).
Hinzu kommt, dass der Kläger seit seinem Eintritt in die Beklagte zu 1) unstreitig keinen der seither gefassten – und bestandskräftig gewordenen – Beschlüsse, die unmittelbar oder mittelbar die Sanierung der Sohle in seiner Einheit und/oder die Einbringung einer Horizontalsperre zum Gegenstand hatten, angefochten hat. Das schließt den Einwand, die Beschlüsse – und damit die von der Gemeinschaft gewählte Vorgehensweise – hätten nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen, auch für einen Schadensersatzanspruch aus (vgl. BGH, NZM 2012, 685, 686, Tz. 11). Und die nur verzögerte Umsetzung bereits gefasster Beschlüsse macht der Kläger nicht geltend.
Ein etwaiger Schadensersatzanspruch des Klägers wäre ohnehin wegen eines überwiegenden Mitverschuldens ausgeschlossen, § 254 Abs. 2 BGB. Zwar war der Kläger im eigenen Interesse nicht verpflichtet, die streitbehafteten Mängel in seiner Einheit Nr. 1 selbst zu beseitigen; außer in Fällen der Notgeschäftsführung steht es dem einzelnen Wohnungseigentümer nicht zu, die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums selbst durchzuführen (BGH, NJW 2018, 2550, 2558, Tz. 95). Allerdings hat der Kläger seit seinem Eintritt in die Gemeinschaft im November 2012 bis zur Beschlussfassung über die Erneuerung der Kellersohle und über die Einbringung der Horizontalsperre am 5. Oktober 2016 – und damit im streitgegenständlichen Zeitraum – nichts dafür unternommen, dass die von ihm gerügten Mängel des Gemeinschaftseigentums im Bereich seines Sondereigentums beseitigt werden. Stattdessen hat der Kläger, der zunächst an die bestehende Beschlusslage gebunden war (vgl. § 10 Abs. 4 S. 1 WEG), die von den Miteigentümern im Rahmen der nachfolgenden Beschlussfassungen gewählte Vorgehensweise mitgetragen. Bereits auf der Versammlung am 11. September 2012 wurden mögliche Mängel an der vom Voreigentümer … neu hergestellten Sohle bzw. deren Abnahme thematisiert, ebenso wie die Feuchtigkeitseintragungen im Mauerwerk und die Notwendigkeit der Einbringung einer Horizontalsperre; durch eine Einsicht in die Beschlusssammlung hätte der Kläger davon Kenntnis erlangen können. Er ist aber jedenfalls auf der Versammlung vom 15. April 2013 darüber informiert worden, dass der Voreigentümer … die Sohle nicht fachgerecht hat einbringen lassen und eine Neuherstellung erforderlich ist. Bereits damals hat sich der Kläger vorbehalten, „Ansprüche gegen die Gemeinschaft zur ordnungsgemäßen Herstellung des Gemeinschaftseigentums in seinem Sondereigentum durchsetzen.“. Gleichwohl hat er im Lichte dieser Ankündigung nichts unternommen. Er hat weder Beschlüsse angefochten noch Anträge auf Beschlussersetzung bei Gericht gestellt (vgl. dazu BGH, NJW 2018, 2550, 2561, Tz. 124). So ist er untätig geblieben, als seine Beschlussanträge zu TOP 4 und TOP 5 („Nachweis der Einbringung der Sohle nach anerkannten Regeln der Technik“ und „Einbringung einer Horizontalsperre bzw. Durchführung eines Harz-Injektions Verfahren“) auf der Versammlung vom 12. August 2013 nicht beschieden worden sind. Er hat sich vielmehr auf die Durchführung des dort beschlossenen gerichtlichen Beweissicherungsverfahrens gegen den Voreigentümer… eingelassen, ohne geltend zu machen, dass eine sofortige Handlungspflicht der Eigentümer bestehe; seinen Vortrag als richtig unterstellt bestand schon seit dem Jahr 2009 Anlass, die Kellersohle sowie das Mauerwerk instandzusetzen.
Selbst als sein Beschlussantrag zu TOP 11 auf der Versammlung vom 27. November 2014 („Erstattung der Mietausfallkosten in Höhe von € 1.500 monatlich rückwirkend zum 01.02.2013“) wiederum nicht beschieden worden ist, hat der Kläger nichts unternommen, sondern lediglich angekündigt, „die Anspruchsgrundlage schriftlich der Verwaltung bzw. der Gemeinschaft vorlegen“ zu wollen. Stattdessen hat es der Kläger mit der Mehrheit der übrigen Eigentümer gebilligt, dass die Gemeinschaft zunächst etwaige Ansprüche gegen den Voreigentümer … auf fachgerechte Herstellung der Kellersohle verfolgt bzw. deren Durchsetzung durch das Betreiben des Beweissicherungsverfahrens vorbereitet, bevor in der Versammlung vom 5. Oktober 2016 zu TOP 2 die Erneuerung der Kellersohle und die Einbringung der Horizontalsperre beschlossen worden ist. Insgesamt hat der Kläger im streitgegenständlichen Zeitraum von Februar 2013 bis Ende 2014 nichts Erhebliches unternommen, um die Sanierung der Kellersohle und des Mauerwerks in seiner Einheit Nr. 1 durch eine entsprechende Beschlussfassung zu beschleunigen. Dabei hätte schon auf Grundlage der gutachterlichen Stellungnahme des Sachverständigen … vom 14. Dezember 2012 (Anlage K16) Anlass für ein Tätigwerden bestanden, selbst wenn sich die Eigentümer darauf eingelassen haben, den tatsächlich vom Voreigentümer … aufgrund der Vereinbarung vom 5. November 2009 geschaffenen Zustand sachverständig prüfen zu lassen.
Mangels eines Anspruchs dem Grunde nach kann dahin stehen, ob dieser durchsetzbar ist bzw. ob die Verjährungseinrede der Beklagten greift. Ebenfalls nicht von Belang ist die Schadenshöhe.
3. Ein Anspruch auf Zahlung von Zinsen steht dem Kläger mangels Hauptanspruch hier nicht zu.
4. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
