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Wohnungseinbruch mit zerstörter Wohnungstür – Wohnungskündigung

AG Saarbrücken, Az.: 120 C 397/15 (05), Urteil vom 13.04.2017

1. Das Teilversäumnisurteil des Amtsgerichts Saarbrücken vom 22.09.2016, Aktenzeichen 120 C 397/15 (05), bleibt aufrechterhalten.

2. Die Klage gegen die Erstbeklagte wird abgewiesen.

3. Die Zweitbeklagte trägt die Kosten der Säumnis.

Der Kläger trägt die außergerichtlichen Kosten der Erstbeklagten.

Von den Gerichtskosten sowie den außergerichtlichen Kosten des Klägers und der Zweitbeklagten tragen der Kläger jeweils 1/3 und die Zweitbeklagte 2/3.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweilige Gegenpartei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

5. Der Streitwert wird auf 980,00 € festgesetzt.

Tatbestand

Wohnungseinbruch mit zerstörter Wohnungstür - Wohnungskündigung
Foto: Corepics/Bigstock

Der Kläger begehrt von den Beklagten die Rückzahlung einer geleisteten Kaution im Rahmen der Anmietung einer Wohnung.

Der Kläger mietete mit dem Mietvertrag vom 12.06.2013 eine Wohnung in Saarbrücken. Als Vermieterin ist im Mietvertrag die Hausverwaltung T eingetragen.

Die Miete betrug 245,00 € zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung von 107,09 € monatlich. Der Kläger leistete zu Beginn des Mietvertrages eine Kaution von 490,00 €.

Die Erstbeklagte teilte mit Schreiben ihres Rechtsanwaltes vom 08.12.2014 dem Kläger mit, die Immobilien GmbH befinde sich in Liquidation und sie als Gesellschafterin und Geschäftsführerin dieser GmbH habe alle Mietverträge übernommen und übe die Hausverwaltung alleine aus. In der Klageerwiderung bestreitet die Erstbeklagte, die Vermieterin des Klägers zu sein.

Der Kläger teilte mit Schreiben vom 30.10.2014 der Immobilien GmbH, die er aufgrund der Mitteilungen für seine Vermieterin hielt, mit, dass seine Wohnungstür aufgebrochen worden sei und forderte zur Reparatur binnen einer Woche auf. Mit Schreiben vom 08.11.2014 kündigte er den Mietvertrag fristlos, da eine Reparatur bis zu diesem Zeitpunkt nicht erfolgt war. Ferner forderte er zur Rückzahlung der geleisteten Kaution auf.

Der Kläger behauptet, die Erstbeklagte habe alle bestehenden Mietverträge übernommen und sei deshalb auch in den Mietvertrag mit dem Kläger eingetreten. Sofern dies nicht der Fall sei, sei die im Mietvertrag eingetragene Zweitbeklagte weiterhin seine Vermieterin. Die Wohnungseingangstür sei bereits zu Beginn des Mietvertrages beschädigt gewesen, was sich aus dem Abnahmeprotokoll ergebe. Im Oktober 2014 sei erneut versucht worden, durch die Wohnungseingangstür in die Wohnung des Klägers einzubrechen. Die Wohnung sei danach frei zugänglich gewesen, weil die Tür nicht mehr habe ordnungsgemäß verschlossen werden können. Die Beklagte sei jedoch untätig geblieben. Die Tür sei mehr als 20 Jahre alt gewesen und es habe sich um eine einfache Sperrholztür gehandelt.

Der Kläger hat die ursprünglich nur gegen die Erstbeklagte erhobene Klage schriftsätzlich gegen die Zweitbeklagte erweitert. Das Gericht hat auf Antrag des Klägers gegen die Zweitbeklagte ein Teilversäumnisurteil erlassen und inhaltlich dem Antrag des Klägers entsprochen. Dagegen hat die Zweitbeklagte fristgerecht Einspruch eingelegt.

Der Kläger beantragt, das gegen die Zweitbeklagte ergangene Teilversäumnisurteil des Amtsgerichts Saarbrücken vom 22.09.2016, Aktenzeichen 120 C 397/15 (05), aufrecht zu erhalten und die Erstbeklagte als Gesamtschuldnerin neben der Zweitbeklagten zu verurteilen, an den Kläger 490,00 € nebst Zinsen von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 07.07.2015 zu zahlen.

Mit dem nachgelassenen Schriftsatz vom 22.03.2017 beantragt der Kläger, die Zweitbeklagte zu verurteilen, an den Kläger 456,20 € nebst Zinsen von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit an den Kläger zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, das Teilversäumnisurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Beklagten rechnen gegenüber der Klageforderung mit einem unstreitigen Mietrückstand für November 2014 in Höhe von 352,09 €, nachfolgend mit einem Schadensersatzbetrag wegen eines Wasserschadens in Höhe von 975,00 € und weiter nachfolgend mit einem Schadensersatz wegen der Beschädigung der Wohnungseingangstür in Höhe von 719,00 € auf.

Die Beklagten behaupten, Vermieter des Klägers sei die im Mietvertrag eingetragene Zweitbeklagte geblieben. Der Kläger habe bei Einzug eine kernsanierte Wohnung übernommen. Bei Auszug habe sich herausgestellt, dass er einen Wasserschaden verursacht habe, weil er die Wasserzufuhr in der Küche mit der Folge beschädigt habe, dass dort Wasser ausgetreten sei. Dieses habe den Laminatboden großflächig beschädigt, sodass dieser habe erneuert werden müssen. Für die Erneuerung einschließlich des Ausbaus des beschädigten Laminat und dessen Entsorgung habe die Zweitbeklagte insgesamt 975,00 € aufwenden müssen.

Ferner habe der Kläger die Wohnungseingangstür zerstört. Diese sei neu gewesen. Nach seinem Auszug habe das Türblatt Dellen und Löcher aufgewiesen und die Türzarge sei demoliert gewesen. Für die komplette Erneuerung habe die Zweitbeklagte 719,00 € aufwenden müssen.

In der mündlichen Verhandlung vom 07.03.2017 hat der Zweitbeklagte dem Kläger Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2013 und 2014 übergeben und erklärt, dass die Zweitbeklagte mit den Fehlbeträgen aus diesen Abrechnungen, nämlich 70,96 € für das Jahr 2013 und 688,56 € für das Jahr 2014 hilfsweise gegen die Klageforderung aufrechnet. Das Gericht hat dem Kläger eine Schriftsatzfrist von 3 Wochen zu diesem Vortrag hinsichtlich der Nebenkostenabrechnungen gewährt. Der Kläger hat mit dem Schriftsatz vom 22.03.2017 erwidert und wendet sich sowohl aus formalen als auch aus materiellen Gründen gegen die Nebenkostenabrechnungen.

Der Kläger legt dar, die Abrechnungen seien präkludiert, da sie dem Kläger verspätet zugestellt worden seien. Außerdem seien sie sowohl formal als auch inhaltlich fehlerhaft.

Nach der Berechnung des Klägers ergebe sich ein Guthaben von 456,20 €, dessen Auszahlung er im Wege einer Klageerweiterung gegen die Zweitbeklagte beantragt wie aus dem Antrag ersichtlich.

Das Gericht hat aufgrund des Beweisbeschlusses vom 21.12.2016 (Blatt 162 f.d.A.) Beweis erhoben. Für das Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 07.03.2017 (Blatt 174 ff.d.A.) Bezug genommen.

Für den Sach- und Streitstand im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage gegen die Erstbeklagte ist unbegründet, die Klage gegen die Zweitbeklagte ist begründet. Jedoch ist über den Klageantrag im Schriftsatz vom 22.03.2017 nicht zu entscheiden, da dieser nach Schluss der mündlichen Verhandlung gestellt wurde.

Der Kläger hat gegen die Zweitbeklagte einen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Kaution in Flöhe von 490,00 € aus dem Mietvertrag in Verbindung mit § 812 Abs. 1 BGB. Das Mietverhältnis ist beendet und Gegenansprüche der Zweitbeklagten bestehen nicht.

Der Anspruch des Klägers richtet sich ausschließlich gegen die Zweitbeklagte, denn diese ist ausweislich des schriftlichen Mietvertrages seine Vermieterin. Mit ihr bestand der Mietvertrag und nicht mit der Erstbeklagten. Ein Übergang des Mietvertrages durch Vertragsänderung auf die Erstbeklagte ist weder erkennbar noch substantiiert vorgetragen.

Insbesondere ist die Erstbeklagte nicht durch eine allseitige Vereinbarung in den Mietvertrag mit dem Kläger eingetreten, da eine solche Vereinbarung nicht existiert. Daran müssten auch alle Vertragsparteien beteiligt gewesen sein und die Vereinbarung müsste von allen Vertragsparteien unterzeichnet worden sein. Ferner ist weder erkennbar noch vorgetragen dass die Erstbeklagte durch Erwerb des Eigentums an der Mietwohnung von der Zweitbeklagten in den Mietvertrag eingetreten wäre.

Der Mietvertrag endete durch die fristlose Kündigung des Klägers vom 08.11.2014. Der Kläger war gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 BGB zur fristlosen Kündigung berechtigt. Aufgrund der Beweisaufnahme steht fest, dass die Wohnungseingangstür zu der Wohnung des Klägers durch einen Einbruchsversuch so schwer beschädigt war, dass sie nicht mehr verschlossen werden konnte und die Wohnung deshalb permanent offen stand. Dies begründet einen schweren Mangel der Wohnung, den der Kläger anzeigte und zur Behebung binnen einer Woche aufforderte.

Es ist unerheblich, dass die Anzeige und die Kündigung des Klägers nicht gegenüber der Zweitbeklagten erfolgten, sondern gegenüber der vermeintlichen Vermieterin. Dieser Irrtum beruht auf den fehlerhaften Informationen von Seiten der Beklagten und kann deshalb nicht dem Kläger angelastet werden. Eine vertiefte rechtliche Bewertung, wer tatsächlich die Stellung des Vermieters innehat, konnte vom Kläger nicht erwartet werden.

In der Anzeige des Mangels und Fristsetzung zur Behebung liegt die erforderliche Abmahnung des Klägers mit Schreiben vom 30.10.2014. Da die Beseitigung des Mangels nicht erfolgte, war er zum Ausspruch der fristlosen Kündigung, die mit dem Schreiben vom 08.11.2014 erfolgte, berechtigt und diese Kündigung war wirksam. Es war dem Kläger nicht zuzumuten, das Mietverhältnis fortzusetzen, da die Wohnung nicht ordnungsgemäß verschlossen werden konnte.

Der Anspruch des Klägers auf Rückzahlung der Kaution ist nicht durch die Aufrechnung der Beklagten mit Schadensersatzansprüchen gemäß § 389 BGB erloschen.

Ein Anspruch auf Zahlung von Miete für November 2014 bestand nicht mehr. Dies ergibt sich für den Zeitpunkt ab dem Zugang der fristlosen Kündigung daraus, dass das Mietverhältnis durch diese Kündigung beendet wurde und damit der Anspruch auf Zahlung von Miete entfiel. Da der Kläger die Wohnung ab diesem Zeitpunkt auch nicht mehr nutzte und die Schlüssel zurückgegeben waren, bestand auch kein Anspruch mehr auf Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a Abs. 1 BGB.

Für den Zeitraum vom 01.11.2014 bis zum Ausspruch und Zugang der fristlosen Kündigung war der Kläger zur Minderung der Miete gemäß § 536 Abs. 1 BGB berechtigt. Aufgrund der beschädigten Wohnungsabschlusstür war der Mietwert der Wohnung auf Null herabgesetzt, da sie nicht mehr verschlossen werden konnte und es dem Kläger deshalb nicht zumutbar war, dort weiter zu wohnen.

Aufgrund der Beweisaufnahme kann das Gericht sich auch nicht eine hinreichend sichere Überzeugung bilden, dass der Zweitbeklagten ein Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB deshalb zusteht, weil der Kläger die Wohnungseingangstür beschädigte. Die Beweisaufnahme führte vielmehr zu dem eindeutigen Ergebnis, dass die Wohnungseingangstür durch einen Einbruchsversuch beschädigt wurde, woran den Kläger kein Verschulden trifft. Weiter ergab sich im Rahmen der Beweiserhebung, dass die Wohnung beim Einzug des Klägers nicht kernsaniert und die Wohnungseingangstür nicht neu war. Die Zweitbeklagte kann die Kosten der kompletten Erneuerung der Tür deshalb nicht vom Kläger verlangen und die erklärte Aufrechnung ist insoweit unwirksam.

Ebenso kann das Gericht sich keine hinreichend sichere Überzeugung davon verschaffen, dass der Kläger in der Wohnung schuldhaft einen Wasserschaden verursachte und deshalb verpflichtet ist, der Zweitbeklagten die Kosten für den Ausbau und die Entsorgung beschädigten Laminatbodens sowie den Einbau neuen Laminatbodens zu erstatten. Die Vernehmung der Zeugen bestätigte dies nicht.

Aufgrund der widersprüchlichen Zeugenaussagen kann das Gericht nicht einmal feststellen, ob in der vom Kläger bewohnten Wohnung überhaupt Laminatboden verlegt war. Die von der Zweitbeklagten benannten Zeugen betraten die Wohnung nicht unmittelbar nach dem Auszug des Klägers, sondern zu einem späteren Zeitpunkt, den sie nicht mehr konkret nennen konnten. Bereits deshalb ist nicht der Nachweis geführt, dass der Kläger durch nicht ordnungsgemäßes Verschließen des Wasseranschlusses in der Küche einen Wasserschaden verursachte.

Dagegen spricht auch die Aussage des Vaters des Klägers, der die Absperrungen in der Küche selbst zu drehte und erklärte, danach seien sie dicht gewesen und es hätte nicht getropft, sonst hätte er etwas getan, damit dies aufhört. Er erklärte ferner, er sei von Beruf Heizungsinstallateur und Installateur für Sanitär gewesen und deshalb auch kompetent in diesen Fragen.

Der Anspruch des Klägers auf Rückzahlung der Kaution ist auch nicht durch die Hilfsaufrechnung der Zweitbeklagten mit einem Fehlbetrag aus den Nebenkostenabrechnungen 2013 und 2014 gemäß § 389 BGB erloschen.

Der Zweitbeklagten steht aus diesen Nebenkostenabrechnungen kein fälliger Anspruch zu. Beide Abrechnungen sind gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB dem Kläger verspätet zugegangen, weshalb eine Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen ist. Sie wurden in der mündlichen Verhandlung vom 07.03.2017 übergeben, die Jahresfrist lief für die Abrechnung 2013 jedoch bereits Ende 2014 ab und für die Abrechnung 2014 bereits Ende 2015. Die Zweitbeklagte kann keine Nachforderungen mehr geltend machen. Auf die formelle und materielle Richtigkeit der Abrechnungen kommt es deshalb in diesem Zusammenhang nicht an.

Über die Klageerweiterung des Klägers mit dem Schriftsatz vom 22.03.2017 ist nicht zu verhandeln. Nach dem Ende der mündlichen Verhandlung konnte der Kläger den Klageantrag nicht mehr wirksam ändern.

Das Gericht hat zwar zu den in der mündlichen Verhandlung übergebenen Nebenkostenabrechnungen dem Kläger einen Schriftsatznachlass gemäß § 283 ZPO bewilligt, dies ermöglichte dem Kläger jedoch nur im Rahmen des rechtlichen Gehörs, zu dem neuen Sachvortrag der Zweitbeklagten hinsichtlich der beiden Nebenkostenabrechnungen Stellung zu nehmen. Es ermöglicht aber keine nachgeschobenen Anträge (Zöller/Greger, 31. Aufl., § 283, Rn. 5).

Der Zinsanspruch folgt aus Verzug.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 1, 344, 708 Nr. 11, 711 ZPO. Aufgrund der Hilfsaufrechnung der Zweitbeklagten mit den Fehlbeträgen aus den beiden Nebenkostenabrechnungen erhöht sich der Streitwert auf das Doppelte der Klageforderung.

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