AG Hamburg – Az.: 40b C 42/21 – Urteil vom 17.09.2021
1. Die Beklagte wird verurteilt, die hofseitig hinter der vom Kläger bewohnten Wohnung […] Hamburg, Erdgeschoss links, belegene und von der Wohnung aus zugängliche Terrasse sowie die diese umgebenden Beetabgrenzungen handwerksgerecht in einer Weise wiederherzustellen, dass die Terrasse eine ebene Fläche aufweist und ihre Nutzbarkeit ohne wesentliche Störungen oder Gefährdungen gewährleistet ist.
2. Es wird festgestellt, dass die im Tenor zu 1. benannte Terrasse als Teil der Mietsache zu der mit Mietvertrag vom 1. Januar 1974 von der Beklagten an den Kläger vermieteten Wohnung gehört.
3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
4. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
5. Das Urteil ist hinsichtlich des Tenors zu Ziff. 1 gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 1.500,00 € vorläufig vollstreckbar. Hinsichtlich der Kosten ist es gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 781,91 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten um die Zugehörigkeit einer Terrasse zu einer vermieteten Wohnung sowie um die Instandsetzung der Terrasse.
Die Beklagte ist Vermieterin, der Kläger seit dem Auszug seiner früheren Mitmieterin alleiniger Mieter einer Wohnung im […] Hamburg (Erdgeschoss links). Die vereinbarte Bruttomiete betrug zuletzt 757,97 € monatlich. Für weitere Einzelheiten des Mietvertrags wird auf die Anlage K 1, Bl. 5 ff. d. A., verwiesen. Die Beklagte trat im Jahr 1997 durch Eigentumserwerb an der Immobilie in den Mietvertrag ein.
An die im Erdgeschoss belegene Wohnung ist eine Terrasse angeschlossen, welche sich in gefangener Lage befindet und nur über eine Terrassentür aus der Wohnung des Klägers erreichbar ist. Die Terrasse ist mit ca. 50 x 50 cm großen Betonplatten belegt und zu den umliegenden Blumenbeeten mit Pflastersteinen abgegrenzt. Beim Einzug des Klägers befand sich auf der Terrasse ein mittlerweile entfernter Schuppen zur Lagerung von Heizmaterial, dessen Grundfläche in etwa die Hälfte der Terrasse einnahm.
Wenngleich die Terrasse in dem am 15.11.1973 von den Parteien unterzeichneten Mietvertrag nicht ausdrücklich erwähnt wurde, nutzt der Kläger die Terrasse seit seinem Einzug – zunächst teilweise, nach Entfernung des Schuppens vollständig – für sich. Dies war und ist der Beklagten bekannt und blieb von dieser bislang unbeanstandet. Im Zuge einer im Jahr 1998 geführten gerichtlichen Auseinandersetzung über ein Mieterhöhungsverlangen (hiesiges Az. 40b C 585/98) verwies die Beklagte zu dessen Begründung unter anderem auch darauf, dass die Wohnung des Klägers über die besagte Terrasse verfüge und daher besonders attraktiv sei. Mit Schreiben vom 01.12.2005 teilte zudem die von der Beklagten mit der Verwaltung der Wohnung beauftragte RAVEG dem Kläger mit, dass diesem zwar kein Garten vermietet sei, er aber für die Pflege seiner Terrasse („… Pflege Ihrer Terrasse…“) verantwortlich sei.
Infolge zwischenzeitlicher Unterwurzelung wurde der Bodenbelag der Terrasse unregelmäßig angehoben. Insoweit wird auf die Fotos in Anlage K 3, Bl. 10 f. d.A., verwiesen. Mit Schreiben vom 17.12.2020 forderte der Prozessvertreter des Klägers die Beklagte auf, den Bodenbelag bis zum 15.02.2021 neu zu verlegen. Die Beklagte lehnte dies ab und teilte dem Kläger mit Schreiben vom 09.03.2021 mit, die Terrasse sei nicht Bestandteil des Mietvertrags und sie behalte sich vor, dem Kläger deren Nutzung zu untersagen.
Der Kläger meint, die Terrasse sei Bestandteil der Mietsache und die Beklagte ihm gegenüber zur Instandhaltung verpflichtet.
Der Kläger beantragt,
1. die Beklagte zu verurteilen, an der zur Wohnung des Klägers […] Hamburg gehörenden Terrasse die folgenden Instandsetzungsarbeiten handwerksgerecht auszuführen: Aufnahme des aus Betonplatten der Größe 50 x 50 cm bestehenden Bodenbelages und Neuverlegung derselben in Verlegesand auf Knirsch nach Herstellung eines nivellierten Untergrundes bei Wiederherstellung der in alten Granitpflastersteinen gehaltenen Beetabgrenzungen, sowie
2. festzustellen, dass die hinter der Wohnung […] Hamburg belegene, mit Betonplatten belegte Terrasse auf der Hofseite samt dem Garten, zugänglich per Terrassentür von der Wohnung aus, zu dieser Wohnung gehört und mit dieser entsprechend Mietverhältnis beginnend 1. Januar 1974 mitvermietet ist.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte meint, die Terrasse gehöre nicht zur Mietsache. Es läge allenfalls ein Fall der unentgeltlichen Nutzungsgestattung vor, welche jederzeit widerrufen werden könne. Sie sei daher auch nicht zur Instandsetzung verpflichtet. Im Übrigen sei ihr dies auch unmöglich, da sie selbst lediglich über ein Sondernutzungsrecht an der sich im Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft befindlichen Terrasse verfüge.
Hinsichtlich des weiteren Vortrags der Parteien, der erteilten Hinweise des Gerichts sowie der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Sitzungsprotokoll vom 27.08.2021 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist ganz überwiegend begründet.
I. Die Klage ist zulässig. Dies gilt insbesondere auch für den Feststellungsantrag zu Ziff. 2 der Klage, da der Kläger mit der Feststellung, die streitgegenständliche Terrasse sei Teil der Mietsache, die Feststellung eines konkreten und gegenwärtiges Rechtsverhältnisses begehrt. Auch besteht insoweit das gemäß § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche Feststellungsinteresse, da hiermit zugleich ein Nutzungsrecht des Klägers betroffen ist, dieses durch die von der Beklagten angedrohte Nutzungsuntersagung gefährdet ist und eine feststellende Entscheidung des Gerichts insoweit eine Klärung herbeizuführen vermag.
II. Die Klage ist ganz überwiegend begründet.
1. Der Klageantrag zu 1. ist teilweise begründet. Dem Kläger steht gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB gegen die Beklagte ein Anspruch auf handwerksgerechte Instandsetzung der streitgegenständlichen Terrasse sowie der Beetabgrenzungen zu. Soweit der Kläger mit seinem Klagantrag darüber hinausgehend begehrt hat, der Beklagten konkrete Vorgaben hinsichtlich der Ausführung der Instandsetzungsarbeiten zu machen, so besteht ein solcher Anspruch nicht, weshalb die Klage im Übrigen abzuweisen war.
a) In seinem Klageantrag zu 1. begehrt der Kläger die Instandsetzung der streitgegenständlichen Terrasse sowie der diese umgebenden Beetabgrenzungen auf eine bestimmte Art und Weise. In dieser Form wäre der Klageantrag jedenfalls unbegründet, da die Erhaltungspflicht des Vermieters gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB allgemein auf Erhaltung der Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand, nicht aber auf die Ausführung spezifischer, vom Mieter gewünschter Arbeiten gerichtet ist. Eine – zwar grundsätzlich mögliche – vom Wortlaut abweichende Auslegung des Klageantrags kommt angesichts einer derart spezifischen Formulierung des Antrags sowie der Tatsache, dass der Kläger bei dessen Abfassung bereits anwaltlich vertreten war, nicht in Betracht. Indes enthält der vom Kläger formulierte Antrag auf Vornahme spezifischer Instandsetzungsarbeiten – gleichsam als „Minus“ – zugleich den Antrag, die Terrasse sowie die diese umgebenden Beetabgrenzungen handwerksgerecht in einer Weise wiederherzustellen, dass die Terrasse eine ebene Fläche aufweist und ihre Nutzbarkeit ohne wesentliche Störungen oder Gefährdungen gewährleistet ist.
b) Ein solcher Klageantrag ist begründet.
Der Kläger ist Mieter, die Beklagte Vermieterin der im der […] Hamburg, Erdgeschoss links, belegenen Wohnung.
Die hinter der Wohnung des Klägers belegene Terrasse ist auch Teil der Mietsache und als solche von der Instandhaltungspflicht nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB umfasst.
In Ermangelung einer eindeutigen Regelung darüber, ob die streitgegenständliche Terrasse Teil der Mietsache ist, hat das Gericht nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§§ 133, 157 BGB) sowie der Verkehrsanschauung auszulegen, wie die Parteien das Mietverhältnis verstehen. Dabei kommt es insbesondere darauf an, ob die Terrasse nach dem Willen der Parteien vom Mietgebrauch umfasst ist oder ob dem Kläger die Nutzung der Terrasse lediglich unentgeltlich (und widerruflich) gestattet wurde. Insoweit gelangt das Gericht im Rahmen seiner nach § 286 Abs. 1 ZPO vorzunehmenden Würdigung aller wesentlichen Umstände zu der Überzeugung, dass die Terrasse von den Parteien jedenfalls nachträglich in das Mietverhältnis einbezogen wurde und insoweit nunmehr Teil der Mietsache ist.
Dabei kann aus der Nichterwähnung der Terrasse im schriftlichen Mietvertrag aus dem Jahr 1973 noch nicht gefolgert werden, dass diese nicht in das Mietverhältnis einbezogen ist. Zwar findet die Terrasse dort unter § 1 (Mieträume) keine ausdrückliche Erwähnung. Indes handelt es sich bei dem Mietvertrag um einen Formularvertrag, welcher unter der insoweit in Betracht kommenden Ziffer § 1.1, in welcher die dem Mieter zur alleinigen Nutzung überlassenen Räumlichkeiten benannt werden, kein entsprechendes Feld mit der Bezeichnung „Terrasse“, „Garten“ o.ä. vorsieht. Zugleich kann dem Mietvertrag auch nicht entnommen werden, dass hinsichtlich der Terrasse lediglich eine Mitnutzung gestattet ist, da sie auch unter Ziffer § 1.2, welche die Mitbenutzung etwaig vorhandener Gemeinschaftsräume erlaubt, keine Erwähnung findet.
Allerdings kann aufgrund der gefangenen Lage der Terrasse sowie der Tatsache, dass diese lediglich über eine von der Wohnung des Klägers ausgehende Terrassentür zugänglich ist, angenommen werden, dass sie dem Kläger zur alleinigen Nutzung überlassen sein soll. Schon angesichts dieses baulichen Zuschnitts konnte der Kläger grundsätzlich darauf vertrauen, die Terrasse für sich nutzen zu können (vgl. insoweit AG Hamburg, Urteil v. 24.06.2020 – 49 C 460/19; AG Eschweiler, Urteil v. 19.05.1994 – 5 C 114/94). Ein weiteres Indiz dafür, dass ein solches alleiniges Nutzungsrecht des Klägers auch dem übereinstimmenden Willen der Parteien entsprach, ist zudem, dass die Nutzung der Terrasse durch den Kläger von der Beklagten jahrelang unbeanstandet geduldet wurde. Dass ein Teil der Terrasse zunächst mit einem Schuppen bebaut war, sie dem Kläger bei Einzug also nur teilweise zur Verfügung stand, ist insoweit unerheblich, da nach Entfernung des Schuppens auch die vollständige Nutzung durch die Beklagte geduldet wurde.
Dafür, dass die jedenfalls geduldete Nutzung der Terrasse durch den Kläger nicht allein im Rahmen einer unentgeltlichen Gestattung erfolgte, sondern die Terrasse von den Parteien auch als Teil der Mietsache betrachtet wurde, spricht insbesondere das Verhalten der Beklagten selbst. Bereits im Jahr 1998 begründete diese ihr Mieterhöhungsverlangen unter anderem damit, dass die Wohnung über die streitgegenständliche Terrasse verfüge. Sie gab damit konkludent zu verstehen, dass sie diese als Teil jener Sache betrachtet, für welche der Kläger seinen (zu erhöhenden) Mietzins zahlt. Sofern sie nunmehr behauptet, die Terrasse sei von ihr nie als Teil der Mietsache betrachtet worden, setzt sie sich in treuwidriger Weise in Widerspruch zu ihrem eigenen früheren Verhalten. Dafür, dass die Terrasse dem Kläger im Rahmen des Mietgebrauchs überlassen ist, sprechen schließlich auch die Äußerungen der von der Beklagten beauftragten Verwalterin, welche dem Kläger im Jahr 2005 mitteilte, dass diesem die Pflege seiner Terrasse („… Pflege Ihrer Terrasse…“) obliege.
Zuletzt spricht auch die Tatsache, dass die Terrasse im Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht im Sondereigentum der Beklagten steht, nicht dagegen, diese als Teil der Mietsache anzusehen. Der Beklagten ist es unbenommen, ihren Mietern – nicht allein im Wege der Gestattung, sondern auch im Rahmen des Mietgebrauchs – gemäß § 16 Abs. 1 S. 3 WEG ein Benutzungsrecht hieran einzuräumen (Agatsy, in: Elzer (Hrsg.), Stichwortkommentar Wohnungseigentumsrecht, 2021, „Terrasse“ Rn. 20). Hinzu kommt, dass die Beklagte selbst ausführt, dass ihr Rahmen der Teilungserklärung ein Sondernutzungsrecht an der Terrasse eingeräumt worden ist.
Der Zustand der als Teil der Mietsache anzusehenden Terrasse weicht von dem Zustand, welchen die Beklagte im Rahmen ihrer Erhaltungspflicht nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB schuldet, nachteilig ab.
In Ermangelung vertraglicher Regelungen zum geschuldeten Zustand der Terrasse richtet sich die Verpflichtung der Beklagten allgemein darauf, die Terrasse in einem solchen Zustand zu erhalten, der einen vertragsgemäßen Gebrauch ohne wesentliche Störungen oder Gefährdungen erlaubt (vgl. Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 535 Rn. 50). Insoweit trifft sie als Vermieterin auch eine Verkehrssicherungspflicht (vgl. Häublein, in: MüKO BGB, 8. Auflage 2020, § 535 Rn. 120).
Zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Terrasse gehört es insbesondere, diese gefahrlos begehen zu können sowie dort Gartenmöbel aufstellen und diese bestimmungsgemäß nutzen zu können. Infolge der Unterwurzelung und der hierdurch unregelmäßig angehobenen Bodenplatten ist der Kläger in einer solchen vertragsgemäßen Nutzung der Terrasse jedenfalls beeinträchtigt. Zum einen ist hierdurch eine gefahrlose Begehung der Terrasse – gerade auch für Menschen höheren Alters – nicht mehr uneingeschränkt möglich. Zum anderen ist es infolge des unebenen Bodens erheblich erschwert, auf der Terrasse Tische und Stühle derart aufzustellen, dass diese komfortabel genutzt werden können.
Die Erfüllung ihrer Instandhaltungspflicht ist der Beklagten auch nicht unmöglich im Sinne des § 275 BGB. Allein dadurch, dass sich die Terrasse im Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft befindet, ist es der Beklagten grundsätzlich weder rechtlich noch faktisch verwehrt, entsprechende Reparaturarbeiten zu veranlassen, zumal ihr, wie bereits ausgeführt, im Rahmen der Teilungserklärung ein Sondernutzungsrecht an der Terrasse eingeräumt worden ist. Inwieweit eine Instandsetzung gleichwohl an der fehlenden Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer scheitern könnte, hat die Beklagte bereits nicht schlüssig oder gar hinreichend substantiiert dargelegt. Zudem obläge es ihr in einem solchen Fall zunächst, eine Zustimmung von den anderen Wohnungseigentümern – gegebenenfalls auch klageweise – einzufordern.
2. Der Klageantrag zu 2. ist vollständig begründet. Die streitgegenständliche Terrasse ist Teil der Mietsache und gehört insoweit zu der dem Kläger vermieteten Wohnung. Der Kläger verfügt zudem über das erforderliche Interesse, dies festzustellen (s.o. Ziff. I.).
III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Der überwiegend unterliegenden Beklagten waren die gesamten Prozesskosten aufzuerlegen, da das über den tatsächlich bestehenden materiellen Anspruch des Klägers hinausgehende, auf Vornahme spezifischer Arbeiten gerichtete, Begehren nach dem Klageantrag zu 1. geringfügig ist und keine höheren Kosten veranlasst hat.
IV. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.
V. Der Streitwert war auf 781,91 € festzusetzen. Er setzt sich zusammen aus dem Streitwert für den Klageantrag zu 1. (181,91 €, errechnet als Jahreswert ausgehend von einer Minderungsquote von 2 %) und dem Wert des Klageantrags zu 2. (600,- €, errechnet als Jahreswert ausgehend von einem auf 50,- € geschätzten monatlicher Mietwert der Terrasse).
