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Wohnungsrückgabe – Rückgabeprotokoll mit Verrechnungsvereinbarung – Widerruf

AG Nauen – Az.: 16 C 69/20 – Urteil vom 31.03.2021

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin und Widerbeklagte wird verurteilt, an die Beklagte und Widerklägerin … Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 02.10.2020 zu zahlen.

3. Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über die Wohnung in …… (vgl. Blatt 11 bis 21 der Akte).

Die Beklagte hinterlegte eine Kaution von … Euro.

Gemäß §§ 7 und 15 des Vertrages war die Beklagte zu Schönheitsreparaturen und zur geräumten und besenreinen Rückgabe der Mietsache verpflichtet.

Am 29.01.2020 gab die Beklagte die Wohnung zurück, worüber sich das Übergabeprotokoll verhält (vgl. Blatt 22 bis 27 der Akte). Unter dem 21.09.2020 und mit der Klageerwiderung erklärte die Beklagte den Widerruf ihrer Erklärungen.

Die Klägerin beauftragte die Firma …, die für eine Grundreinigung … Euro brutto berechnete (vgl. Blatt 28 der Akte).

Miete zahlte die Beklagte zum Ende des Mietverhältnisses hin wie folgt:

………………

In ihrer Kautionsabrechnung vom 15.06.2020 zog die Klägerin zunächst die vermeintlichen Mietrückstände ab (vgl. Blatt 29 der Akte). Nach Einreichung der Klage erteilte die Klägerin die Betriebskostenabrechnung für 2019, die mit einem Guthaben für die Beklagte von … Euro  endete (vgl. Blatt 37 bis 40 der Akte). Insoweit erklärte die Klägerin die Verrechnung mit der Klageforderung.

Die Zahlungsaufforderung des Gerichts (vom 29.07.2020) ging bei den Klägervertretern am 10.08.2020 ein. Der Kostenvorschuss wurde am 17.08.2020 gebucht.

Die Klägerin behauptet, die Wohnung habe bei Übergabe an die Beklagte einen renovierten Eindruck gemacht.

Die Grundreinigung habe folgende Arbeiten umfassen müssen:

  • Glas- und Rahmenreinigung
  • Fußboden fegen und wischen
  • Wand und Fußbodenfliesen WC/Bad reinigen
  • Wanne und Waschtisch reinigen
  • Küchenoberflächen und Fliesenspiegel
  • Scheuerleisten
  • Reinigung Türblätter mit Rahmen
  • Geländer reinigen
  • Heizkörper
  • Balkonreinigung

Die Dusche sei verkalkt und verkeimt gewesen. Ferner habe dort die Einhängung gefehlt, was unstreitig ist. Nach der Havarie 2017 sei der Bodenbelag teilweise ausgetauscht und im Übrigen an Decken und Wänden gestrichen worden. Die Havarie 2019 habe lediglich den Keller betroffen. Die Klägerin ist der Ansicht, einer Fristsetzung gegenüber der Beklagten habe es nicht bedurft. Die Rückgabe in dem reinigungsbedürftigen Zustand stelle im Übrigen eine endgültige Erfüllungsverweigerung dar.

Die Klägerin hat ursprünglich beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie … Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 26.06.2020 bzw. Rechtshängigkeit zu zahlen.

In Höhe von … Euro hat die Klägerin die Klage für erledigt erklärt. Mit der Verfügung vom 24.08.2020 hat das Gericht einen Hinweis auf § 91 a Abs. 1 ZPO erteilt.

Die Klägerin stellt nunmehr den Antrag aus der Klage vom 27.07.2020 unter Berücksichtigung der Teilerledigungserklärung vom 18.08.2020.

Die Beklagte beantragt, wie mit ihrem Schriftsatz vom 07.09.2020 angezeigt, die Klage abzuweisen.

Ferner beantragt sie im Wege der Widerklage, die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin … Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Klägerin beantragt, die Widerklage abzuweisen.

Die Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung. Sie ist der Ansicht, die Klagezustellung sei nicht demnächst erfolgt. Sie habe die Verrechnungsvereinbarung widerrufen können, insofern fehle es an der Fristsetzung durch die Klägerin. Die Beklagte behauptet, die Wohnung selbst gereinigt zu haben. Es sei Schimmel durch Wasserschäden aufgetreten. Schon bei Übergabe der Wohnung an sie habe sich an der Einbauküche eine Kalkschicht befunden. Es sei der Teppich in der Kammer schmutzig gewesen. Das damals aufgenommene Protokoll sei trotz Aufforderung nicht übersandt worden. Dem Abfluss fehle das notwendige Gefälle und dieser sei auch zu klein, so dass auch zukünftig die Gefahr von Havarien bestanden habe. Hinzukomme das kalkhaltige Wasser, so dass der Abfluss nicht rückstausicher sei. Im Bad habe sich eine Fliese herausgelöst, ferner bestehe dort eine scharfe Kante.

Die Sprechanlage habe nicht funktioniert.

Der Ablauf des Wassers aus der Badewanne dauert 1 Stunde.

Die Fenstereckfront im Kinderzimmer sei undicht.

Das Kellerfenster sei nicht zu öffnen.

Die Anzeige an den Hausmeister sei erfolgt, eine Instandsetzung durch die Firma … dagegen nicht.

Die Beklagte ist der Ansicht, die Miete sei für die Zeit von November 2019 bis Januar 2020 um 50 % gemindert gewesen.

Ergänzend wird hinsichtlich des Sach- und Streitstandes auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und das Sitzungsprotokoll verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig.

Wohnungsrückgabe - Rückgabeprotokoll mit Verrechnungsvereinbarung - Widerruf
(Symbolfoto: UfaBizPhoto/Shutterstock.com)

Insbesondere ist das Feststellungsinteresse der Klägerin gem. § 256 ZPO bezüglich ihrer Teilerledigungserklärung zu bejahen. Das Gericht erkennt insoweit einen Feststellungsantrag (vgl. Zöller-Althammer, § 91 a ZPO, Rdnr. 35), denn im Hinblick auf den innerhalb der vom Gericht gesetzten Frist angekündigten Klageabweisungsantrag fehlt es an einer fiktiven Zustimmung der Beklagten zu der Teilerledigungserklärung (vgl. a.a.O., Rdnr. 10).

Die Klage ist unbegründet. Die Widerklage ist jedenfalls in Höhe des titulierten Betrages begründet.

Der Klägerin steht kein Schadenersatz neben der Leistung gem. § 280 Abs. 1 BGB zu.

Mithin ist auch der Feststellungsantrag unbegründet, dagegen besteht jedenfalls teilweise ein Anspruch der Beklagten auf Rückzahlung der Kaution aus §§ 812 Abs. 1, 551 BGB.

Auf die Verrechnungsvereinbarung gemäß Rückgabeprotokoll kann sich die Klägerin nicht erfolgreich berufen, denn der Widerruf der Beklagten ist gemäß §§ 312 Abs. 4, Abs. 3 Nr. 7, 312 g BGB wirksam. Schließlich wurde der Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen. Eine Widerrufsbelehrung wurde der Beklagten nicht erteilt. Einen Ausschlusstatbestand zu Gunsten der Klägerin erkennt das Gericht nicht.

Der Sache nach macht die Klägerin keinen Schadenersatzanspruch neben der Leistung, sondern statt der Leistung geltend. Die streitgegenständliche Reinigung bewegt sich nicht außerhalb des eigentlichen Leistungsprogramms der Beklagten. Es liegt keine Verletzung der Obhutspflicht bzw. einer Schutzpflicht zur Bewahrung der gegenwärtigen Güterlage vor. Insbesondere geht es bei einer Reinigung nicht um eine Beseitigung eines Schadens an der Sachsubstanz.

Unstreitig hat die Klägerin keine Nacherfüllungsfrist gemäß § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB gesetzt.

Es liegt auch keine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung der Beklagten vor.

Das Gericht schließt nicht aus, dass eine solche in einem Auszug ohne die Vornahme von Arbeiten liegen könnte. Dies setzt aber voraus, dass derartige Arbeiten vom Vermieter überhaupt verlangt werden. Dies ist vorliegend jedoch nicht der Fall. Vielmehr haben die Parteien die allerdings widerrufene Verrechnungsvereinbarung geschlossen. Für die Anwendbarkeit des § 281 BGB kommt es im Übrigen nicht darauf an, ob der Schadenersatz vor oder nach der Rückgabe der Mietsache geltend gemacht wird (vgl. BGH WuM 2018, 196, Rdnr. 19).

Die zuerkannten Zinsen ergeben sich aus §§ 288, 291 BGB.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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