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Wohnungsübergabeprotokoll: Was Mieter und Vermieter bei der Übergabe wissen sollten

Übergabeprotokoll um den Zustand der Wohnung bei Einzug und Auszug zu dokumentieren

Das Mietobjekt spielt bei einem Mietvertragsverhältnis zwischen einem Mieter und einem Vermieter eine zentrale Rolle. Insbesondere der Zustand des Mietobjekts ist dabei die entscheidende Frage, da es nicht selten im Zusammenhang mit dem besagten Zustand zu Streitigkeiten kommt. Zwar regelt grundsätzlich der Mietvertrag die Pflichten eines Mieters im Hinblick darauf, wie das Mietobjekt bei der Beendigung des Mietvertragsverhältnisses bzw. bei der Wohnungsübergabe an den Vermieter zurückgegeben werden muss, allerdings ist es hierfür auch immens wichtig, dass der Zustand des Objekts zu Beginn des Mietvertragsverhältnisses dokumentiert wird. Hierfür gibt es letztlich auch das Wohnungsübergabeprotokoll. Es gibt jedoch im Zusammenhang mit dem Protokoll einige Kriterien, die sowohl ein Vermieter als auch ein Mieter beachten sollten.

Grundsätzlich schreibt der deutsche Gesetzgeber das Führen eines Wohnungsübergabeprotokolls nicht vor. Es ist jedoch dennoch sowohl aus der Sicht des Vermieters als auch aus der Sicht des Mieters überaus ratsam, auf ein derartiges Protokoll zu bestehen.

Welchen Zweck erfüllt das Wohungsübergabeprotokoll?

Wie bereits erwähnt ist der Zustand des Mietobjekts während des Mietvertragsverhältnisses von entscheidender Bedeutung. Dies betrifft natürlich auch den Umfang der Schlüssel als auch den Zustand der Waschbecken oder des WCs. Das Wohnungsprotokoll dient dazu, diesen Zustand protokollarisch festzuhalten, um im Zweifel beweisen zu können, dass zu Beginn des Mietvertragsverhältnisses etwaige Schäden vorhanden bzw. nicht vorhanden gewesen sind. Dieses Beweismittel ist sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter gleichermaßen wichtig, da im Fall einer Abweichung des Zustandes im Verlauf des Mietvertragsverhältnisses die jeweilige Vertragspartei Ansprüche gegen die andere Vertragspartei erheben kann.

Auch wenn der Gesetzgeber ein derartiges Protokoll nicht vorschreibt hat das Wohnungsübergabeprotokoll den rechtlichen Charakter einer Urkunde und sollte dementsprechend sorgsam ausgefüllt werden. Dies ist in der gängigen Praxis bedauerlicherweise nicht immer so der Fall, obwohl es im Internet natürlich schon etliche Musterformulare zum kostenlosen download gibt.

Wie ist der Ablauf von einer Wohnungsübergabe?

Wohnungübergabeprotokoll
Das Wohnungübergabeprotokoll ist ein wichtiges Werkzeug im Mietrecht um den Zustand einer Mietwohnung oder Hauses bei Auszug oder Einzug zu dokumentieren. (Symbolfoto: CrizzyStudio/Shutterstock.com)

Sowohl der Vermieter als auch der Mieter sollten möglichst frühzeitig die Wohnungsübergabe vereinbaren, um einen gemeinsamen Termin finden zu können. Es kommt in der gängigen Praxis nicht selten vor, dass nicht nur der Mieter und der Vermieter, sondern vielmehr auch noch andere Personen bei diesem Termin anwesend sind. Für dritte Personen ist dieser Termin jedoch nicht zwingend bindend, denn lediglich für den Vermieter und den Mieter ist dieser Termin verpflichtend.

Es obliegt der Pflicht des Vermieters sicherzustellen, dass ein neuer Mieter direkt zu dem Mietvertragsbeginn das Mietobjekt auch tatsächlich beziehen kann. Sollte sich der Einzugstermin aufgrund des Verschuldens eines Vermieters verzögern, so muss der Vermieter dem Mieter die dadurch entstehenden Mehrkosten erstatten (vergl. Urteil des Amtsgerichts Köln, Aktenzeichen 209 C 542/02).

Bei einem Auszug ist es die Pflicht des Mieters sicherzustellen, dass ein Vermieter das Mietobjekt an dem letzten Tag des Mietvertragsverhältnisses auch tatsächlich zurückerhält. Dieser Termin stellt gem. § 546 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) den letztmöglichen Zeitpunkt dar. Sollte es sich bei diesem Tag um einen Sonntag oder um einen Feiertag handeln, so gilt der darauffolgende Werktag als letztmöglicher Zeitpunkt. Sollte eine Mieterpartei diesen Tag der Übergabe nicht einhalten, so kann der Vermieter Schadensersatzansprüche auf der Basis der ortsüblichen Miete gem. § 546a BGB geltend machen.

Auch wenn der Termin der Wohnungsübergabe sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter als Pflichttermin gewertet wird ist es nicht zwingend erforderlich, dass beide Vertragsparteien zu diesem Zeitpunkt auch tatsächlich persönlich anwesend sind. Es gibt die Möglichkeit, sich mit einer entsprechenden schriftlichen Vollmacht durch eine bevollmächtigte dritte Person vertreten zu lassen. Sollten die bevollmächtigten Personen jedoch im Zusammenhang mit dem Wohnungsübergabeprotokoll Fehler begehen, so haftet der Vollmachtgeber für den Vollmachtnehmer.

Welcher Zustand des Mietobjekts ist zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe vorgeschrieben?

Grundsätzlich ist es bei der Beendigung eines Mietvertragsverhältnisses entscheidend, was im Mietvertrag diesbezüglich steht. Findet sich in dem Mietvertrag keine eindeutige Regelung im Zusammenhang mit dem Zustand des Mietobjekts zu dem Zeitpunkt der Wohnungsübergabe an den Vermieter, so muss das Mietobjekt gem. § 546a Abs. 1 BGB sowie Urteil des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen VIII AZR 1/84) lediglich besenrein übergeben wird.

Dies gilt gem. Rechtsprechung als besenrein

  • Teppichböden müssen durch Staubsaugen von grobem Schmutz gereinigt werden
  • Fliesen- oder Parkett- bzw. Laminatböden müssen mittels Fegen von Schmutz befreit werden
  • die Wände müssen von Spinnweben befreit werden
  • Fenster müssen dann geputzt werden, wenn diese sehr grobe Verschmutzungen aufweisen
  • im Bad und in der Küche müssen Schmierschichten oder Kalkablagerungen entfernt werden
  • die Küche muss von etwaigen Essensresten befreit werden
  • sollte ein Kühlschrank Teil des Mietobjekts sein dürfen sich hierin keine Lebensmittel mehr befinden

Sollte ein Mietvertrag eine anderweitige Form der Reinigung vorschreiben, so muss der Mieter sich daran halten. Dies gilt jedoch nur dann, wenn die entsprechende Klausel in dem Mietvertrag auch tatsächlich rechtlich gültig ist.

Worauf sollte bei der Übergabe der Wohnung zwingend geachtet werden?

Grundsätzlich sollten sich sowohl der Vermieter als auch der Mieter gleichermaßen ausreichend viel Zeit für diesen Termin nehmen und jeden Raum einzeln besichtigen. Dies sollte bei Tageslicht geschehen, damit etwaige Schäden auch tatsächlich in Augenschein genommen werden können. Der Zustand der Türen sowie des Fußbodens sollte in Augenschein genommen werden und die Dichtigkeit der Fenster sollte überdies ebenfalls geprüft werden. Die elektrischen Geräte, die ein Teil des Mietvertrages waren, sollten auf jeden Fall einem Test unterzogen werden. Auch der Zustand der Wasserhähne oder der WC-Spülung sollte getestet werden. Ist alles funktionsfähig und es gibt keine Schäden, so können sich der Mieter und der Vermieter gemeinsam an das Wohnungsübergabeprotokoll setzen und dieses gemeinschaftlich ausfüllen. Etwaig vorhandene Schäden müssen selbstverständlich in dieses Protokoll aufgenommen werden.

Der Inhalt des Übergabeprotokolls

Natürlich ist es überaus sinnvoll, sämtliche vorhandenen Schäden in dem Wohnungsübergabeprotokoll zu dokumentieren. Da es jedoch diesbezüglich keine genauen rechtlichen Vorgaben gibt kann es in der gängigen Praxis durchaus zu Streitigkeiten kommen, was genau in das Wohnungsübergabeprotokoll gehört und was nicht. Auf der Basis von Expertenempfehlungen gibt es jedoch einen Rahmenplan, was als zwingender Inhalt eines Wohnungsübergabeprotokoll angesehen wird.

Dies muss in das Protokoll rein

  • der Name sowie die Adresse des Vermieters
  • der Name sowie die Adresse des Mieters
  • Namen und Adressen von etwaig anwesenden Zeugen
  • das Datum der Wohnungsübergabe
  • das Datum des Mietereinzugs sowie des Auszugs
  • das Datum der letztmalig erfolgten Wohnungsrenovierung
  • die Gas- sowie Wasser- und Stromzählerstände
  • die Anschrift der Mietwohnung
  • sollte ein Heizöltank vorhanden sein – der Zählerstand des Tanks
  • die Art sowie Anzahl der übergebenen Schlüssel
  • sämtliche Mängel, die zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe festgestellt wurden
  • die Art der festgestellten Mängel inklusive des Ortes, an dem sie festgestellt wurden

Sollte sich das Mietobjekt in beiderseitigem Einvernehmen in einem einwandfreien Zustand befinden und entsprechend vertragsgemäß übergeben worden sein, so sollte dies in dem Wohnungsübergabeprotokoll ebenfalls Erwähnung finden. Gleichermaßen verhält es sich mit Absprachen, die im Zusammenhang mit einer etwaigen Mängelbeseitigung bzw. Renovierung getroffen wurden.

Das Wohnungsübergabeprotokoll sollte sich nach Möglichkeit auf jeden einzelnen Raum beziehen und dementsprechend in dem Protokoll auch so aufgeführt werden. Ist beispielsweise das Wohnzimmer vollkommen in Ordnung aber das Schlafzimmer weist Mängel auf, so sollte dies in dem Protokoll auch so beschrieben sein. Es ist ebenfalls überaus wichtig, dass die vorhandenen Mängel sowie die entsprechend erforderlichen Maßnahmen so genau wie nur irgend möglich aufgeführt werden. Dies erspart sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter zu einem späteren Zeitpunkt sehr viel Ärger, der nicht selten durch ein Gerichtsverfahren geregelt werden muss. Der Gang zu einem erfahrenen Rechtsanwalt ist in derartigen Fällen dringend angezeigt.

Ist das Wohnungsübergabeprotokoll sorgsam und einvernehmlich ausgefüllt worden unterschreiben sowohl der Vermieter als auch der Mieter gleichermaßen das Protokoll und beide Parteien erhalten jeweils ein Exemplar. Dieses Formular gilt somit als anerkannt und ist entsprechend rechtlich bindend. Hierbei sollten beide Parteien sehr viel Aufmerksamkeit an den Tag legen, denn durch die Unterschrift entsteht – falls noch weitergehende Maßnahmen der Mängelbeseitigung erforderlich werden – eine bindende Vereinbarung zwischen den beiden Parteien. Nicht selten kommt es jedoch vor, dass eine entsprechende Unterschrift auf dem Protokoll vorschnell oder gar unbedacht erfolgt. Dies führt dann letztlich dazu, dass sich der Mieter sowie auch der Vermieter am Ende etwaig gerichtlich mit der Angelegenheit auseinandersetzen müssen.

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