AG Tempelhof-Kreuzberg – Az.: 5 C 406/11 – Urteil vom 29.02.2012
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird abgesehen (§ 313 a ZPO).
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig. Die Klagefrist nach § 558 b Abs. 2 Satz 2 BGB von drei Monaten ist eingehalten. Zwar wurde die Klage den Beklagten erst am 28. Dezember 2011 zugestellt, jedoch trat die Wirkung der Zustellung gemäß § 167 ZPO bereits mit der Einreichung der Klage bei Gericht am 22. November 2011 ein.
Das Mieterhöhungsverlangen vom 14. Juni 2011 ist auch formell nicht zu beanstanden, denn es ist gemäß § 558 a Abs. 1 BGB schriftlich geltend gemacht und begründet worden. Nach § 558 a Abs. 2 BGB konnte zur Begründung auch auf den Berliner Mietspiegel 2011 Bezug genommen werden. Die Wartefrist gemäß § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB ist eingehalten.
Die Klage ist jedoch nicht begründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Zustimmung zur verlangten Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zu.
Die für die Wohnung der Beklagten geltende Vergleichsmiete ist vorliegend dem Berliner Mietspiegel 2011, Feld K 2, zu entnehmen. Danach beträgt die Spanne der Nettokaltmieten 4,19 EUR/m² bis 6,44 EUR/m², bei einem Mittelwert von 5,08 EUR/m². Grundsätzlich ist zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete der Mittelwert maßgeblich, da dieser den für die weitaus überwiegende Anzahl der in der Mietspiegelgruppe erfassten Wohnungen geltenden Mietzins wiedergibt. Eine Über- oder Unterschreitung ist nur dann geboten, wenn in der Wohnung wohnwerterhöhende oder wohnwertmindernde Merkmale überwiegen. Danach ist vorliegend ein Zuschlag von 40 % vorzunehmen. Dies ergibt sich aus Folgendem:
Die Merkmalsgruppen 1 und 2 sind nach dem übereinstimmenden Vortrag der Parteien als ausgeglichen anzusehen. Die Merkmalsgruppen 4 und 5 sind wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, da das Gebäude über einen abschließbaren Fahrradabstellraum und eine sichtbegrenzte Müllstandsfläche, die nur den Mietern zugänglich ist, verfügt. Es kann daher dahingestellt bleiben, ob das Gebäude darüber hinaus einen überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand aufweist.
Die Merkmalsgruppe 3 ist entgegen der Ansicht der Klägerin als ausgeglichen anzusehen. Unstreitig verfügt die Wohnung über Kastendoppelfenster, die wohnwerterhöhend nicht zu berücksichtigten sind. Wohnwerterhöhend ist aber auch der unstreitig vorhandene rückkanalfähige Breitbandkabelanschluss nicht zu berücksichtigen, da die Beklagten für die Nutzung einen Vertrag mit der Firma Telecolumbus abgeschlossen haben. Eine Wohnwerterhöhung tritt jedoch nur dann ein, wenn für den Mieter eine Nutzung ohne zusätzliche vertragliche Bindung des Mieters mit einem Dritten möglich ist. Die Ansicht der Klägerin, dass die Nutzung stets von einem Vertragsabschluss abhängig ist, ist für sich gesehen zwar richtig, vorliegend kommt es jedoch darauf an, dass der Mieter nicht mit zusätzlichen Kosten durch die Nutzung belastet werden soll, so dass das Merkmal jedenfalls und nur dann wohnwerterhöhend zu berücksichtigen ist, wenn die Kosten der Nutzung von dem Vermieter getragen werden.
Danach ergibt sich eine Nettokaltmiete von 5,62 EUR (Mittelwert 5,08 EUR zzgl. 40 % 0,54 EUR). Diesem Wert hinzuzusetzen ist ein Betrag von 0,11 EUR/m² für das unstreitige Vorhandensein eines modernen Bades, so dass sich eine Nettokaltmiete von 5,73 EUR/m², bei 123,61 m² = 708,29 EUR ergibt, die die Beklagten bereits zahlen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.
