Wohnwertmindernde Merkmale – fehlende Spüle und fehlender Keller

Auf die Berufung der Klägerin wird unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung des Klägers sowie der Anschlussberufung der Beklagten das am 8. Januar 2024 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.164,70 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 999,34 Euro seit dem 9. Januar 2023 und aus 165,36 Euro seit dem 1. Dezember 2023 zu zahlen.

Von den Kosten des ersten Rechtszugs haben der Kläger 29/100 und der Beklagte 71/100 zu tragen. Die Kosten des zweiten Rechtszugs werden dem Kläger 27/100 und der Beklagten 73/100 auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ ZPO § 313 a, ZPO § 544 Abs. ZPO § 544 Absatz 2 ZPO abgesehen.

II.

Die zulässige Berufung hat teilweise, die ebenfalls zulässige Anschlussberufung vollumfänglich Erfolg.

Dem Kläger steht ein Rückzahlungsanspruch für die Monate Juni 2019 bis einschließlich Dezember 2020 in Höhe von jeweils(452,06 ./. 387,94 Euro =) 64,12 Euro sowie ein Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe des maßgeblichen dreifachen monatlichen Differenzbetrags von (443,20 Euro ./.387,94 Euro =) 55,26 Euro gemäß §§ 812 Abs. 1, 556d ff. BGB zu, da die von ihm entrichtete Miete im vorgenannten Zeitraum preisrechtswidrig überhöht war. Die §§ 556d ff. BGB sind für den geltend gemachten Rückforderungszeitraum anwendbar, da die Regelung über die sog. Mietpreisbremse durch die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 (GVBl. 2015, S. 101) zum 1. Juni 2015 wirksam in Vollzug gesetzt worden ist (vgl. Kammer, Beschluss vom 2. Juni 2022 – 67 S 259/21, BeckRS 2022, 12182 Rn. 31, beck-online m.w.N.). Dem Rückzahlungsbegehren ist eine den Anforderungen des § 556g Abs. 2 BGB a.F. entsprechende Rüge vom 20. Mai 2019 vorausgegangen.

Ausweislich der von den Parteien nicht in Abrede gestellten Einordnung der Wohnung in das einschlägige Mietspiegelfeld F 2 des jedenfalls als einfachen Mietspiegel einzuordnen, bei dem es sich vorliegend von den Parteien auch nicht in Frage gestellt um ein taugliches Instrument zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete und der preisrechtlich zulässigen Miete nach § 287 ZPO handelt (vgl. nur Kammer, Urteil vom 15. Dezember 2022 – 67 S 180/22, BeckRS 2022, 36798 Rn. 13, beck-online; Beschluss vom 23. Mai 2023 – 67 S 87/23), ergibt sich abweichend von dem Amtsgericht ein zu Lasten der Beklagten vorzunehmender Spannenabschlag von 60 % und damit eine ortsübliche Vergleichsmiete von lediglich 352,68 Euro (6,366 Euro x 55,40 m²). Daraus folgt eine preisrechtlich zulässige Nettokaltmiete von 387,94 Euro (352,68 Euro x 1,1), die die in dem streitgegenständlichen Zeitraum gezahlte Miete von 452,06 Euro um 64,12 Euro übersteigt.

Abweichend von dem Amtsgericht ist unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung als Schätzgrundlage die Merkmalgruppe 2 (Küche) negativ zu werten. Dabei wird dem Amtsgericht bereits im Ausgangspunkt der Beurteilung nicht gefolgt, für den allein die objektiven Verhältnisse der Mietsache bei Beginn des Mietverhältnisses maßgeblich sind (vgl. BGH, Urteil vom 24. Oktober 2018 – VIII ZR 266/14, Rn. 16ff.). Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung der erkennenden Richterin fest, dass die Wohnung bei Beginn des streitgegenständlichen Mietverhältnisses nicht mit einer Spüle ausgestattet war. Die von dem Kläger bereits im ersten Rechtszug benannte Zeugin … hat in ihrer in sich widerspruchsfreien und detailreichen Aussage glaubhaft bestätigt, bereits bei dem 2013 erfolgten Einzug des Klägers als Untermieter in die ursprünglich in der Wohnung habe sich die ursprünglich in der Wohnung befindliche Spüle nicht mehr in der Wohnung befunden hätte, weshalb jener selbst unter anderem eine Spüle eingebaut habe, die sie auch später gesehen hätte. Der von der Beklagten angetretene Gegenbeweis führte nicht zum Erfolg, da die Gegenzeugin, die Vormieterin Sinn, auch auf mehrfaches Befragen angegeben hat, sich nicht mehr daran erinnern zu können, ob die bei Beginn ihres Mietverhältnisses in der Wohnung vorhandene Spüle bei dem Einzug des Klägers noch vorhanden gewesen sei, indes aber insoweit übereinstimmend mit den Angaben der Hauptzeugin bestätigt hat, der Kläger habe eine neue Spüle eingebaut. Nur ergänzend wird darauf hingewiesen, dass die Beklagte aufgrund der von ihr damit nicht obliegenden Instandhaltungspflicht auch von dieser Einordnung profitiert.

Der Berufungsangriff gegen die Einordnung der Merkmalgruppe 3 als neutral verfängt nicht. Die Beklagte beruft sich mit Erfolg darauf, ein Balkon sei aus denkmalfachlicher Sicht nicht genehmigungsfähig. Nach der Einschränkung des Negativmerkmals „kein Balkon“ in der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels 2019 wird das wohnwertmindernde Merkmal des fehlenden Balkons ungeachtet der tatsächlichen objektiven Gegebenheiten dann nicht zu Lasten des Vermieters berücksichtigt, wenn der Anbau eines Balkons „aus baulichen und/oder rechtlichen Gründen möglich oder nicht zulässig ist“. Die Anwendung dieses von dem Mietspiegelersteller unter Berücksichtigung der bisherigen Erkenntnisse in der Praxis und der Rechtsprechung den Verhältnissen auf dem Berliner Wohnungsmarkt Rechnung tragenden Bewertungsfaktors zur Bestimmung des eindeutig und bewusst formulierten, damit einer Auslegung nicht zugänglichen Ausnahmefalls (vgl. auch die Ausnahme in der Merkmalgruppe 4 bezüglich der wohnwertmindernden Merkmale zur energetischen Beschaffenheit) erscheint im Rahmen des zur Ermittlung der Einzelvergleichsmiete innerhalb der durch den Mietspiegel vorgegebenen Spanne gemäß § 287 Abs. 2, 287 Abs. 1 Satz 2 ZPO eröffneten Schätzungsermessens (vgl. nur BGH, Hinweisbeschluss vom 14. Juni 2022 – VIII ZR 24/21, NZM 2022, 960, beck-online) als berücksichtigungsfähig. Bedenken gegen die daran ausgerichtete Wertung als Ausnahme sind nicht ersichtlich (vgl. LG Berlin Urteil vom 5. April 2016 – 63 S 273/15, BeckRS 2016, 9048, beck-online; Kammer, Urteil vom 27. März 2023 – 67 S 125/22 n.v.).

Nach der von der Beklagten in Beantwortung der Anfrage seitens des von ihr eingeschalteten Architekten erfolgten amtlichen Auskunft der Sachbearbeiterin der Unteren Denkmalschutzbehörde des Bezirksamts Mitte von Berlin vom 15. August 2024 wird von dem Vorliegen der ausnahmsweisen fehlenden denkmalschutzrechtlichen Genehmigungsfähigkeit ausgegangen. In diesem als solchen nicht von dem Beklagten bestrittenen Schreiben ist im Einzelnen dargelegt, dass und aus welchen Gründen der Anbau von Balkonen an dem Objekt …, bei dem es sich um einen Bestandteil des Denkmalensembles Spandauer Vorstadt handelt, weder straßen- noch hofseitig genehmigungsfähig ist. In der nachvollziehbaren Begründung werden das Vorbringen der Beklagten unter Einbeziehung des von ihr eingeschalteten Architekten … bestätigt, das Gebäude sei konzeptionell als Fortsetzung der Gestaltung Poelzigs für den damaligen Bülowplatz, heute Rosa-Luxemburg-Platz, zu betrachten, mit der Folge, dass der Anbau von Balkonen die überlieferte Gestalt der Fassade des Gebäudes beseitigen sowie mit dem Verlust historischer Bausubstanz verbunden wäre. Wegen Einzelheiten der Begründung wird auf die überzeugenden Ausführungen in der amtlichen Auskunft gemäß Anlage B 2 Bezug genommen.

Der Kläger ist der mithin uneingeschränkt von vornherein ausgeschlossenen denkmalschutzrechtliche Genehmigungsfähigkeit nicht mit erheblichem Vorbringen entgegengetreten. Soweit er erneut auf die etwaige Vorbelastung des Denkmalensembles verweist, verfängt dies angesichts der uneingeschränkt von der zuständigen Behörde in Kenntnis des vorhandenen Zustands der weiteren Gebäude für das streitgegenständliche Gebäude ausdrücklich verneinten Genehmigungsfähigkeit, deren nachvollziehbare auf das baulich nicht veränderte Gebäude … als solches bezogene Begründung durch den Kläger nicht entkräftet wird, zumal das von ihm für die Berücksichtigungsfähigkeit einer Vorbelastung herangezogene Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin (Urteil vom 22. Juni 2021 – 16 K 166.10) für wirkungslos erklärt wurde – worauf die Beklagte bereits hingewiesen hat – und aus den von Gründen des Schreibens der Denkmalschutzbehörde mit der Anbringung eines Balkons auch nicht nur unerhebliche Beeinträchtigungen des Denkmals (vgl. VG Berlin, Urteil vom 26. März 2015 – 19 K 3.14) verbunden wären.

Nach Maßgabe dieses Ergebnisses kann offenbleiben, ob – wie von dem Amtsgericht angenommen – die den Kläger bei Geltendmachung des Rückforderungsanspruchs grundsätzlich obliegende Darlegungs- und Beweislast auch das Nichtvorliegen des Ausnahmetatbestands erfasst, woran in Anwendung der allgemeinen Grundsätze der Darlegungs- und Beweislast erhebliche Zweifel bestehen.

Mit Erfolg macht die Berufung geltend, aufgrund des Negativmerkmals des fehlenden Kellers sei im Hinblick auf das wohnwerterhöhende Merkmal des Energieverbrauchskennwerts die Merkmalgruppe 4 als neutral zu werten.

Dies findet seine Grundlage in der bereits erläuterten Maßgeblichkeit der von dem Vermieter tatsächlich zur Verfügung gestellten Mietsache (vgl. BGH, Urteil vom 24. Oktober 2018, Rn. 16 f.). Gegen die Überlassung eines Kellers bei Beginn des hier maßgeblichen Hauptmietverhältnisses mit dem Kläger spricht zunächst die Mietvertragsurkunde vom 23. April 2018, in der im Zuge der Aufzählung der Räume des Mietobjekts die in dem Vertragsformular vorgesehene Eintragung unter der Nr. eines zugewiesenen Kellerraums nicht erfolgt ist. Dem Kläger ist – insoweit unstreitig – bei Beginn des streitgegenständlichen Mietverhältnisses auch kein Kellerraum tatsächlich zur Verfügung gestellt worden, insbesondere kein Schlüssel für einen solchen übergeben worden, was für die Mitvermietung desselben sprechen könnte. Der Kläger hatte auch nicht im Hinblick auf eine etwa während des vorausgegangenen Untermietverhältnisses erlangte Kenntnis der Anmietung eines Kellerraums durch die Vormieterin von der stillschweigenden Vermietung eines Kellerraums auszugehen. Dies könnte allenfalls dann angenommen werden, wenn die Vormieterin tatsächlich bis zu der Übernahme der Wohnung durch den Kläger als Hauptmieter tatsächlich mit seiner Kenntnis Zugang zu einem von ihr genutzten Kellerraum gehabt hätte. Daran fehlt es indes. Denn bei Abschluss seines Mietvertrags hatte diese nach von der Beklagten bereits Ende 2017/Anfang 2018 veranlassten Baumaßnahmen an der Kellerfront, die mit dem vermieterseitigen Austausch des Kellerschlosses verbunden war, tatsächlich keinen Zugang zu dem ihr mit vermieteten Keller. Zu keiner der Beklagten günstigen Beurteilung führt der von ihr ins Feld geführte Umstand, der Schlüssel sei ungeachtet des Hinweises an der auch dem Kläger bekannten Kellerbox, dass und wo die Schlüssel abgeholt werden könne, zu keinem Zeitpunkt von der Vormieterin abgeholt worden. Denn allein daraus folgt nicht zwingend die auch an ihn erfolgte Vermietung des bei Vertragsschluss weder erwähnten noch tatsächlich im Besitz der Vormieterin oder des Beklagten befindlichen Kellerraums. Dies gilt erst Recht vor dem Hintergrund der auch nicht bei Beginn des Mietverhältnisses erfolgten oder dem Kläger zumindest ausdrücklich angebotenen Übergabe der passenden Schlüssel für den Kellerraum.

Nach Maßgabe dieses Ergebnisses ergibt sich unter Berücksichtigung der weiteren zutreffenden und von den Berufungen nicht angegriffenen Mietspiegeleinordnung des Amtsgerichts ein Abschlag von 60 % auf den Mittelwert.

Daraus errechnet sich für den Zeitraum der geltend gemachten 19 Monate ein überzahlter Betrag von 1.218,28 Euro. Für die geltend gemachte Kautionsrückzahlung ist der maßgebliche Differenzbetrag von 55,26 Euro zu verdreifachen, so dass 165,78 Euro zurückzuzahlen sind.

Anders als das Amtsgericht meint, ist von diesem Betrag, aufgrund des mit der Anschlussberufung der Beklagten erneut geltend gemachte Einwands der teilweisen Erfüllung (§ 362 Abs. 1 BGB) in Höhe von mit Überweisung vom 28. März 2023 dem Kläger anteilig erstatteter 219,36 Euro für den streitgegenständlichen Zeitraum von Juli bis einschließlich Dezember 2020 in Abschlag zu bringen. Abweichend von dem Amtsgericht erfolgte die Gutschrift der Beklagten aus den Gründen der Anschlussberufung aufgrund der Übereinstimmung des erstatteten Betrages mit der in dem von ihr vorgelegten Mietkonto im Zeitraum vom 1. Juli 2020 bis zum 28. März 2023 ungeachtet des offensichtlich irrtümlich angegebenen Verwendungszwecks „Auszahlung 02.2021-03.2023“ auch für den Kläger erkennbar zum Ausgleich der ausweislich des im Einzelnen aufgeschlüsselten Mietkontos angenommenen Überzahlungen, mit der Folge der teilweisen Erfüllung der für den Zeitraum ab Juli 2020 geltend gemachten Rückerstattungsansprüche.

Abweichend von dem Amtsgericht stehen dem Kläger bezüglich der Klageerweiterung um die Ansprüche ab Juli 2020 Zinsen nach am 30. November 2023 erfolgter Zustellung der Klageerweiterung Zinsen erst ab dem darauf folgenden Tag Zinsen zu (§ 187 Abs. 1 BGB analog; vgl. BGH, Urteil vom 24. Januar 1990 – VIII ZR 296/88, NJW-RR 1990, 518, beck-online; BeckOK BGB/Henrich, 71. Ed. 1. August 2024, § 187 Rn. 7 m.w.N.).

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO. Die Vollstreckbarkeitsentscheidung beruht auf §§ 708 Nr. 10 Satz 1, 713 ZPO in Verbindung mit § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.

Gründe, gemäß § 543 Abs. 2 ZPO die Revision zuzulassen, bestanden nicht.