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Zahlungsrückstand Mieter – Verpflichtung zur Räumung Mietwohnung

AG Neukölln – Az.: 13 C 606/18 – Urteil vom 06.03.2019

1. Die Beklagte wird verurteilt, die ca. 54,20 m² große Wohnung Berlin, … zu räumen und zu an die Klägerin geräumt herauszugeben.

2. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung aus dem Urteil zu Ziffer 1 des Tenors durch Sicherheitsleistung in Höhe von 2.300,00 €, im Übrigen in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in entsprechender Höhe leistet.

4. Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 10. April 2019 bewilligt.

Tatbestand

Die Beklagte mietete gemäß Mietvertrag vom 04.03.1998 (Blatt 9-12) eine Wohnung im Hause … Berlin. Die Klägerin wurde im Jahr 2009 die eingetragene Eigentümerin des Hausgrundstücks.

Die Beklagte beanstandete im August 2015 gegenüber der Hausverwaltung der Klägerin, dass die Abluftanlage eines Restaurants im Erdgeschoss des Hauses Lärm verursache, forderte mit Schreiben vom 17.09.2015 (Blatt 13) an die Hausverwaltung der Klägerin dazu auf, die darin beanstandeten Geräuschbeeinträchtigungen zu beseitigen, kündigte darin zugleich an, die Miete unter Vorbehalt zu leisten und gegebenenfalls von ihrem “Mietminderungsrecht Gebrauch” zu machen und leistete auf die Miete ab dem Monat September 2015 anstelle der ungeachtet einer Mietminderung geschuldeten Bruttokaltmiete in Höhe von 386,60 € lediglich Teilzahlungen in Höhe von monatlich jeweils 289,95. Nach der hierzu zwischen den Parteien gemäß E-Mail der Hausverwaltung der Klägerin vom 07.06.2016 (Blatt 14) sowie der Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 20.06.2016 (Blatt 16) und Anwaltsschreiben der Beklagten vom 15.06.2016 (Blatt 15) geführten Korrespondenz ließ die Klägerin mit Schreiben ihrer Hausverwaltung vom 06.07.2016 (Blatt 17,18) an die Beklagte wegen eines darin für die Monate September 2015 bis Juli 2016 mit insgesamt 1.063,50 € bezifferten Mietzinsrückstands die fristlose sowie hilfsweise fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses erklären und ferner beim Amtsgericht Neukölln zu dem daraufhin zwischen den Parteien zum Geschäftszeichen 16 C 247/16 geführten Rechtsstreit eine auf Räumung der von der Beklagten innegehaltenen Wohnung gerichtete und den Prozessbevollmächtigten der Beklagten am 21.07.2016 zugestellte Klage erheben. Die Beklagte zahlte am 19.09.2016 unter dem Vorbehalt der Rückforderung einen Betrag in Höhe von 1256,45 € auf die Miete für die Monate September 2015 bis einschließlich September 2016 und erhob ferner eine auf Zahlung in dieser Höhe gerichtete Widerklage.

Der Prozessbevollmächtigte der Klägerin erklärte in dem hierzu anberaumten Verhandlungstermin gemäß Protokollniederschrift von 02.12.2016 (Blatt 40,41/Beiakte) “in Hinblick auf die fristlose Kündigung” den “Antrag 1. aus der Klageschrift vom 6. Juni 2016 für erledigt”. Die Beklagte ließ sich mit Schriftsatz vom 09.01.2017 (Blatt 55/Beiakte) der Erledigungserklärung anschließen.

Das Amtsgericht Neukölln erhob über die von der Beklagten behaupteten Lärmbeeinträchtigungen Beweis durch Einnahme eines Augenscheins und wies daraufhin durch am 07.06.2017 verkündetes Urteil (Blatt 23-26) die Widerklage ab. Das Landgericht Berlin wies die von der Beklagten dagegen eingelegte Berufung nach Beweisaufnahme durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens vom 02.07.2018 (Blatt 28-44) sowie nach Erörterung der Rechtslage im Termin am 25.10. 2018 (Blatt 45,46) durch am selben Tage verkündetes Urteil (Blatt 47-49) zurück.

Die Klägerin verlangt danach die Räumung der Wohnung aufgrund der hilfsweise fristgemäß erklärten Kündigung des Mietverhältnisses.

Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, die ca. 54,20 m² große Wohnung Berlin, … zu räumen und zu an die Klägerin weggeräumt herauszugeben.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte trägt vor, der Sachverständige habe nach den Ausführungen in seinem Gutachten Abluftgeräusche festgestellt, die allerdings nicht die einschlägigen Anforderungen der TA- Lärm überschritten hätten. Sie, die Beklagte, habe sich danach jedenfalls “zur Mietminderung für berechtigt gehalten” und hiervon auch “ausgehen” können.

Sie sei ferner aufgrund einer chronischen und unheilbaren Erkrankung seit November 2016 ambulant und stationär im Krankenhaus behandelt worden. Sie sei zu 100 % schwer behindert, lebe von einer Rente wegen voller Erwerbsminderung. Der Beklagten sei “ärztlich bescheinigt, dass ein Umzug für sie mit schweren gesundheitlichen Risiken bedingt” sei.

Die Beklagte meint, die hilfsweise ausgesprochene fristgemäße ordentliche Kündigung sei schließlich “von der Erledigungserklärung ergriffen worden” mit der Rechtsfolge, “dass diese in diesem Verfahren weiterhin geltend gemachte Kündigung nicht mehr zu einer Beendigung des Mietverhältnisses führen” könne. Sie könne insbesondere “nicht aufgespalten werden in einen Räumungsanspruch wegen einer fristlosen und einem Räumungsanspruch wegen einer fristgemäßen Kündigung, nachdem der Räumungsanspruch auf beide Kündigungen gestützt” worden sei “und zum Zeitpunkt der Erledigungserklärung auch die Frist für die ordentliche Kündigung abgelaufen gewesen” sei.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den vorgetragenen Inhalt der wechselseitig eingereichten Schriftsätze verwiesen.

Die Akte des Amtsgerichts Neukölln zum Geschäftszeichen 16 C 247/16 war Gegenstand der mündlichen Verhandlung und lag dem Gericht bei der Entscheidung vor.

Entscheidungsgründe

I. Die zulässige Klage ist begründet.

Die Klägerin hat gegenüber der Beklagten gemäß § 546 Abs. 1 BGB Anspruch auf Räumung der von ihr inne gehaltenen Wohnung.

1. Die mit Schreiben der Hausverwaltung der Klägerin vom 06.07.2016 (Blatt 17,18) an die Beklagte erklärte fristlose sowie fristgerechte Kündigung beendete das Mietverhältnis zum 31.07.2017.

a. Der Vermieter kann nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Mietverhältnis über Wohnraum ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt unter anderem vor, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete in Höhe eines Betrages in Rückstand gerät, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB berechtigt (BGH Grundeigentum 2008, 114).

Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist auch unterhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Grenze des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters liegt bereits vor, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete übersteigt und die Verzugsdauer zumindest einen Monat beträgt (BGH NJW 2013, 159).

Diese Voraussetzungen liegen hier vor.

b. Es ist jedenfalls nach dem Ergebnis des zwischen den Parteien zunächst vor dem Amtsgericht Neukölln zum Geschäftszeichen 16 C 274/16 und sodann in der Berufungsinstanz vor dem Landgericht Berlin zum Geschäftszeichen 65 S 189/17 geführten Rechtsstreit unstreitig, dass die Beklagte danach auch ab dem Monat September 2015 fortlaufend eine Bruttokaltmiete in Höhe von 386,60 € schuldete, des Weiteren, dass die Beklagte hierauf ab diesem Monat nur Zahlungen in Höhe von monatlich jeweils 289,95 € leistete.

Danach bestand bei Zugang des Kündigungsschreibens vom 06.07.2016 (Blatt 17,18) ein Zahlungsrückstand auf die Monate September 2015 bis einschließlich Juli 2016 in Höhe von (386,60 € -289,95 € =) 96,65 € x 11 = 1.063,15 €.

Die Klägerin war danach bereits gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3.b), BGB berechtigt, die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses zu erklären.

c. Die auf dieser Grundlage erklärte fristlose Kündigung wurde zwar dadurch unwirksam, dass die Beklagte am 19.09.2016 den gesamten Zahlungsrückstand einschließlich der bis September 2016 geschuldeten Nutzungsentschädigung und damit innerhalb einer Frist von 2 Monaten nach Rechtshängigkeit der ihren Prozessbevollmächtigten am 21.07.2018 zugestellten Räumungsklage (Blatt 15/Beiakte) ausglich, § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB

d. Die danach ferner – grundsätzlich wirksam (BGH Grundeigentum 2018, 1389-1393) – erklärte ordentliche Kündigung beendete allerdings das zu diesem Zeitpunkt seit dem 01.04.1998 währende Mietverhältnis gemäß § 2 Nr. 2 des Mietvertrags i.V.m Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB (vgl. BGH Grundeigentum 2003, 1147-1149) zum Ablauf des 31.07.2017.

Zwar kann für die Beurteilung der nicht unerheblichen Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB eine nachträgliche Zahlung des Mieters zu seinen Gunsten berücksichtigt werden, weil sie ein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lässt (BGH WuM 2005, 250). Hält der Vermieter gleichwohl an einer bei Ausspruch und Zugang wirksamen ordentlichen Zahlungsverzugskündigung fest, ist dies allerdings nur in besonders gelagerten Ausnahmefällen mit den Grundsätzen von Treu und Glauben unvereinbar, da andernfalls eine unzulässige Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf ordentliche und auf Zahlungsverzug gestützte Kündigungen vorgenommen würde. § 242 BGB kann bei nachträglicher Zahlung des Kündigungsrückstandes die Durchsetzung eines auf eine ordentliche Kündigung gestützten Räumungsanspruchs deshalb nur ganz ausnahmsweise hindern, etwa dann, wenn die nachträgliche Zahlung ganz kurz nach dem Ausspruch der Kündigung erfolgt und der Mieter nachvollziehbare Gründe für seine Säumnis angeben kann (LG Berlin Grundeigentum 2014, 1337).

Ferner ist die Würdigung, ob angesichts besonderer Umstände des Einzelfalls der Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens der Durchsetzung des Räumungsanspruchs ausnahmsweise entgegensteht, der jeweiligen tatrichterlichen, revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbaren Würdigung im konkreten Einzelfall vorbehalten. Dabei ist etwa zu berücksichtigen, ob der Mieter sich in engem zeitlichem Zusammenhang nach Erhalt der Kündigung um eine Rückführung der Mietrückstände bemüht und auch bewirkt hat, dass die Rückstände innerhalb eines sehr kurzen Zeitraums und etwa auch vor Zustellung der Räumungsklage beglichen wurden (BGH, Beschluss vom 06. Oktober 2015 – VIII ZR 321/14 – , juris).

Hier leistete die Beklagte die Zahlung, die zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung führte, erst am 19.09.2016 und damit bei unterstelltem zeitnahem Zugang des Kündigungsschreibens vom 06.07.2016 erst etwa 10 Wochen später. Folglich sind bereits deshalb die entsprechenden Ausnahmevoraussetzungen nicht ersichtlich und insbesondere nicht von der Beklagten dargetan.

Auch die näheren Umstände, die zum Mietzinsrückstand führten, werfen auf das Zahlungsverhalten kein milderes Licht. Danach leistete die Beklagte über einen längeren Zeitraum von 11 Monate hinweg ohne jegliches Minderungsrecht nur Teilzahlungen auf die Miete. Soweit danach bereits mit Fälligkeit der Miete für den Monat April 2017 ein Zahlungsrückstand von insgesamt 2 Monatsmieten vorlag, der folglich zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr 3.b), BGB berechtigt hätte, ließ die Klägerin stattdessen zuletzt per E-Mail ihrer Prozessbevollmächtigten vom 20.06.2016 (64) an die Prozessbevollmächtigten der Beklagten “die Frage” stellen, “ob nicht doch eine gütliche Einigung herbeigeführt werden soll” und erst danach mangels Resonanz die Kündigung des Mietverhältnisses erklären. Auch dies lässt die mit der unterbliebenen Mietzinszahlung verbundene Pflichtverletzung mehr als unerheblich erscheinen.

e. Demgegenüber genügt es nicht, wenn die Beklagte im Wesentlichen geltend macht, dass sie sich zur Mietminderung berechtigt halten durfte.

Die Annahme eines unverschuldeten Rechtsirrtums hängt von strengen Voraussetzungen ab. Der Schuldner muss die Rechtslage sorgfältig prüfen, soweit erforderlich Rechtsrat einholen und die höchstrichterliche Rechtsprechung sorgfältig beachten. Entschuldigt ist ein Rechtsirrtum nur dann, wenn der Irrende bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rechnen brauchte (BGH, Urteil vom 11. April 2012 – XII ZR 48/10 –, juris). Dieser Anforderungen gelten auch im Wohnraummietrecht, dies sowohl mit Blick auf die tatsächlichen Voraussetzungen einer Mietminderung als auch die rechtlichen, einschließlich des (angemessenen) Umfangs der eingetretenen Minderung (LG Berlin Grundeigentum 2017, 1022-1024).

Zu alledem fehlt jeglicher konkrete Sachvortrag der Beklagten. Es genügt nicht, wenn die Beklagte im Wesentlichen schlicht geltend macht, dass sie sich aufgrund ihrer eigenen Einschätzung der von ihr beanstandeten Geräuschbeeinträchtigung zur Mietminderung berechtigt gesehen hätte.

f. Die Beklagte hat auch darüber hinaus keine erheblichen Einreden oder Einwendungen geltend gemacht.

Entgegen der Auffassung der Beklagten stehen der Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung bzw. dem hierauf gestützten Räumungsverlangen der Klägerin nicht entgegen, dass die Klägerin im Vorprozess den Klageantrag aufgrund der geleisteten Zahlung auf den Mietrückstand mit dem Zusatz “im Hinblick auf die fristlose Kündigung” erledigt erklären ließ. Ein solcher Zusatz entfaltet keinerlei Rechtswirkung, sondern allein die Erledigungserklärung als solche, welche mit der hierzu erklärten Zustimmung der Beklagten als Bewirkungshandlung das Prozessrechtsverhältnis insoweit gestaltet, als damit die Rechtshängigkeit endet. Das Gericht ist daran gebunden und hat ohne Rücksicht darauf, ob tatsächlich ein Fall der Erledigung vorliegt, nur noch über die Kosten zu entscheiden, § 91 a ZPO (Zeller, 32. Aufl., Rn 12 zu § 91 a). Damit blieb es der Klägerin insbesondere unbenommen, wegen desselben Sachverhalts erneut Räumungsklage gegen die Beklagte zu erheben.

Soweit die Beklagte geltend macht, dass sie chronisch und unheilbar erkrankt sei und aus diesem Grunde ein Umzug für sie mit schweren gesundheitlichen Risiken verbunden wäre, berührte dies nicht das Ausmaß der Pflichtverletzung als Voraussetzung für die Wirksamkeit der Kündigung, zumal die Beklagte auch nicht etwa vorträgt dass sie die von ihr geschuldeten Mietzinszahlungen aufgrund ihres Gesundheitszustands nicht vollständig geleistet habe, sondern allenfalls einen etwaigen Anspruch der Beklagten auf Verlängerung des Mietverhältnisses gemäß § 574 Abs. 1 BGB.

Die für die danach geltend gemachte Fortsetzung des Mietverhältnisses erforderlichen Härtegründe im Sinne des § 574 BGB liegen vor, wenn die Vertragsbeendigung eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Es kann dahinstehen, ob die Beklagte überhaupt einen hierauf gestützten Widerspruch im Sinne von § 574 b BGB erklärt hat und hierauf bezogene Härtegründe hinreichend konkret geltend macht.

Dies wäre nämlich schon deshalb ausgeschlossen, weil die Kündigung auf einen Grund gestützt ist, der die Klägerin gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigte, § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB. Dies gilt auch, wenn die fristlose Kündigung durch Ausgleich des Mietzinsrückstands gemäß § 569 Abs. 3. Nr. 2 BGB nachträglich unwirksam wird (vgl. BGH, Urteil vom 16. Februar 2005 – VIII ZR 6/04 –, juris).

II. Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1 708 Nr. 7, 711 ZPO.

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