AG Pankow-Weißensee, Az.: 9 C 307/14, Urteil vom 24.03.2015
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Tatbestand
Die Kläger sind Eigentümer von Wohnraum und verlangen die Räumung und Herausgabe dieses Wohnraums durch die Beklagten.
Die Beklagten hatte mit den Voreigentümern der streitgegenständlichen Wohnung unter dem 14.07.2006 einen Mietvertrag (Anlage K 1, Bl. 7 d. A.) geschlossen. Die Kläger erwarben die an die Beklagten vermietete Wohnung mit Eintragung ins Grundbuch zum 01.11.2012.
Die Voreigentümer der streitgegenständlichen Wohnung sprachen den Beklagten aufgrund von rückständiger Miete mit Schreiben vom 16.02.2011 die fristlose und hilfsweise fristgebundene Kündigung aus. Die Beklagten glichen den Mietrückstand im Februar 2011 vollständig aus. Die fristlose Kündigung wurde durch die Rechtsvorgänger der Kläger nach einem Gespräch mit den Beklagten mit Schreiben vom 23.02.2011 nicht weiter verfolgt.
Unter dem 15.03.2011 schlossen die Voreigentümer der streitgegenständlichen Wohnung erneut einen Vertrag mit den Beklagten (Anlage K 2, Bl. 16). Dieser Vertrag wurde in Abstimmung mit den Klägern, die die Auflassung hinsichtlich des Grundeigentums, in dem sich die streitgegenständliche Wohnung befindet, bereits am 04.02.2011 erklärt hatten, mit den Beklagten abgeschlossen. Der Vertrag ist mit „Befristeter Wohnungsmietvertrag (Zeitmietvertrag)“ überschrieben und enthält u. a. die folgende Regelung:
§ 2 Mietzeit und ordentliche Kündigung
a) Das Mietverhältnis beginnt am 01.06.2011 und ist befristet bis zum 31.05.2012. Es endet mit Ablauf der Befristung, ohne das es einer vorherigen Kündigung bedarf.
Das Mietverhältnis wird aus Gründen der wesentlichen Veränderung der Wohnung wegen umfangsreicher Instandsetzungen und Modernisierungen befristet.
Zudem liegt dem Vertrag vom 15.03.2011 eine „Individualvereinbarung zum Mietvertrag vom 01.06.2011“ an (Bl. 26 d. A.), die die Duldung von Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen zu Gegenstand hat.
Die Beklagte Ziff. 1) wohnt seit dem 26.05.2012 nicht mehr in der streitgegenständlichen Wohnung und übergab im Rahmen ihres Auszugs alle zur streitgegenständlichen Wohnung gehörigen Schlüssel an den Beklagten Ziff. 2)
Mit Schreiben vom 06.06.2012 forderte die Hausverwaltung der Kläger die Beklagten zur Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung auf. Die Beklagten wurden zudem mit Schreiben der Klägervertreter vom 15.02.2013 und vom 04.08.2014 erneut zur Herausgabe aufgefordert. Die Herausgabe ist bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht erfolgt.
Die Kläger meinen, die Vereinbarung ihrer Rechtsvorgänger mit den Beklagten vom 15.03.2011 stelle einen Aufhebungsvertrag zu dem Mietvertrag vom 14.07.2006 dar. Nach diesem Aufhebungsvertrag sei das Mietverhältnis mit Ablauf des 31.05.2012 beendet. Die Vereinbarung vom 15.03.2011 sei insbesondere nicht als neuer befristeter Mietvertrag anzusehen, sondern vielmehr als Zusatzvereinbarung zu dem damals noch bestehenden ursprünglichen Mietvertrag. Durch diese habe man ihrem Interesse, eine Modernisierung der streitgegenständlichen Wohnung ab dem 01.06.2012 ohne Belastung der eigenen Mieter durchführen zu können, gerecht werden können und es zugleich den Beklagten ermöglichen können, über den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses durch fristgebundene Kündigung vom 16.02.2011 hinaus das Mietverhältnis für eine bestimmten Zeitraum fortführen zu können. Man sei den Beklagten daher mit der Vorschlag, die Vereinbarung vom 15.03.2011 abzuschließen, entgegen gekommen. § 575 BGB greife vor diesem Hintergrund nicht ein.
Die Kläger beantragen: Die Beklagten werden gesamtverbindlich verurteilt, die Wohnung …, … Berlin, Vorderhaus, 2. OG links, bestehend aus 4 Zimmern, Flur, Küche und Bad nebst mitvermieteten Kellerraum zu räumen und an die Klägerin geräumt herauszugeben.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten meinen, der ursprünglich abgeschlossene unbefristete Mietvertrag vom 14.07.2006 sei durch den Vertrag vom 15.03.2011 nicht aufgehoben worden. Dieser Vertrag stelle vielmehr einen neuen Mietvertrag dar, der eine unwirksame Befristung enthalte. Dies sei u. a. daran ersichtlich, dass der Vertrag vom 15.03.2011 alle Bestandteile eines Mietvertrages enthalte und diese zum Teil von den Regelungen des Mietvertrages vom 14.07.2006 abweichten. Die Beklagten behaupten, sie hätten die Bedeutung des Abschlusses des neuen Mietvertrages nicht erkannt, sondern diesen aus Naivität unterschrieben. Sie hätten dabei keinerlei Anreiz oder den Willen gehabt, das Mietverhältnis zu ihrem eigenen Nachteil zu befristen, da sie ohnehin zu jedem Zeitpunkt fristgebunden die Kündigung des Mietverhältnisses hätten erklären können. Die Beklagten meinen zudem, der Räumungs- und Herausgabeanspruch der Kläger sei jedenfalls verwirkt, nachdem dieser Anspruch für eine gewissen Zeit nicht geltend gemacht worden sei.
Im Übrigen wird hinsichtlich des Sach- und Streitstandes auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen und das Protokoll zur mündlichen Verhandlung vom 03.03.2015 verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
I.
Die Kläger haben gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung. Zwischen den Parteien besteht ein ungekündigtes und auf unbestimmte Zeit abgeschlossenes Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung.
Der ursprüngliche Mietvertrag vom 14.07.2006 endete nicht aufgrund fristloser oder fristgebundener Kündigung vom 16.02.2011 (1.). Der Vertrag vom 15.03.2011 stellt zudem keinen Aufhebungsvertrag, sondern die Vereinbarung eines befristeten Wohnraummietvertrages dar, mit welchem konkludent der Mietvertrag vom 14.07.2006 aufgehoben wurde (2.). Die im Vertrag vom 15.03.2011 enthaltene Befristung der Mietdauer bis zum 31.05.2012 ist außerdem unwirksam, so dass das zwischen den Rechtsvorgängern der Kläger und den Beklagten unter dem 15.03.2011 abgeschlossene Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt, § 575 Abs. 1 S. 2 BGB (3.).
1.
Das ursprüngliche Mietverhältnis vom 14.07.2006 endete nicht durch die unstreitig unter dem 16.02.2011 ausgesprochene fristlose und hilfsweise fristgebundene Kündigung. Denn auch ungeachtet der Möglichkeit der „Heilung“ der fristlosen Kündigung gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB durch Begleichung des Mietrückstandes durch die Beklagten im Februar 2011 und ungeachtet der Erklärung der Rechtsvorgänger der Kläger, an der fristlosen Kündigung nicht festhalten zu wollen, wurde jedenfalls durch den Abschluss der Vereinbarung vom 15.03.2011 das zwischen den Rechtsvorgängern der Kläger und den Beklagten zu diesem Zeitpunkt bestehende Mietverhältnis ausdrücklich fortgesetzt. Die unter dem 16.02.2011 erklärten Kündigungen entfalteten daher ab diesem Zeitpunkt keine Wirksamkeit mehr.
2.
Der Vertrag vom 15.03.2011 stellt nach der Auslegung keinen Aufhebungsvertrag hinsichtlich des Mietvertrages vom 14.07.2006, sondern die Vereinbarung eines befristeten Wohnraummietvertrages dar, mit welchem konkludent der Mietvertrag vom 14.07.2006 aufgehoben wurde.
Gegen das Vorliegen eines Aufhebungsvertrages spricht zunächst der Wortlaut der Vereinbarung. Diese ist mit „befristeter Wohnungsmietvertrag (Zeitmietvertrag)“ überschrieben und nicht etwa mit „Aufhebungsvertrag“. Die Kläger können nicht erklären, warum bereits der Wortlaut nicht auf das Bestehen eines Aufhebungsvertrages hinweist.
Zudem enthält der Vertrag vom 15.03.2011 auf neun Seiten und unter 19 Paragraphen alle Bestandteile eines Mietvertrages, anstatt schlicht auf den zum Zeitpunkt des Abschlusses unstreitig bestehenden Mietvertrag vom 14.07.2006 Bezug zu nehmen und zu diesem eine Zusatzvereinbarung in Form einer Aufhebungsvereinbarung zu treffen. Mithin ergibt sich auch aus dem Gesamtbild der Vereinbarung vom 15.03.2011 nicht, dass ein Aufhebungsvertrag gegeben ist. Vielmehr wird anhand des Gesamtbildes der Vereinbarung deutlich, dass die Vereinbarung vom 15.03.2011 den Abschluss eines befristeten Mietvertrages darstellt.
Allein der Umstand, dass bei Abschluss des Vertrages vom 15.03.2011 der ursprüngliche Mietvertrag vom 14.07.2006 unstreitig bestand, führt ebenfalls nicht dazu, dass der Vertrag vom 15.03.2011 als Aufhebungsvertrag zu qualifizieren ist. Denn auch bei bestehenden Verträgen kann eine Sonderverbindung zwischen Kontrahenten durch ein die bisherigen Regelungen ersetzendes Vertragswert neu vereinbart werden.
Zwar kommt hinsichtlich der Vereinbarung vom 15.03.2011 in Betracht, dass der äußerlich erkennbare Erklärungsinhalt mit dem von den Parteien beabsichtigten Erklärungsinhalt nicht übereinstimmt, so dass ungeachtet des äußerlich erkennbaren Erklärungsinhalts nach den Grundsätzen der falsa demonstratio non nocet der von den Parteien beabsichtigte Erklärungsinhalt vereinbart wäre.
Die Kläger konnten aber nicht beweisen, dass die Beklagten mit der Vereinbarung vom 15.03.2011 einen Aufhebungsvertrag zu dem Mietvertrag vom 14.07.2006 abschließen wollten. Die Beklagten geben zwar selbst an, nicht recht erklären zu können, wie es zum dem Vertragsschluss vom 15.03.2011 gekommen sei und dass sie in diesem Zusammenhang jedenfalls nach eigener Einschätzung naiv handelten, als sie die Vereinbarung unterzeichneten. Es leuchtet dem Gericht aber jedenfalls ein, dass die Beklagten, wie sie vortragen, keinerlei Veranlassung hatten, ihren Mietvertrag zu befristen. Als Mietern stand den Beklagten zu jedem Zeitpunkt die Möglichkeit offen, das bestehende Mietverhältnis durch Ausübung ihres Rechtes zur ordentlichen Kündigung zu beenden, ohne dass ein Anreiz dafür bestand, sich von vornherein auf eine bestimmte Mietdauer festzulegen. Dieses Interesse bestand allein für die Kläger und deren Rechtsvorgänger, die aufgrund des bestehenden gesetzlichen Kündigungsschutzes eine Beendigung des Mietverhältnisses durch ordentliche Kündigung ohne wichtigen Grund nicht erreichen können. Das Gericht geht mithin nicht davon aus, dass der Wille der Beklagten bei Abschluss der Vereinbarung vom 15.03.2011 auf Abschluss eines Aufhebungsvertrages gerichtet war.
Durch die Vereinbarung vom 15.03.2011 ist der durch diese Vereinbarung an keiner Stelle in Bezug genommene Mietvertrag vom 14.07.2006 konkludent aufgehoben worden. Enthält eine im Rahmen einer bestehenden Sonderverbindung abgeschlossene neue Vereinbarung die Komponenten der ursprünglichen Vereinbarung, so ergibt die Auslegung regelmäßig die konkludente Aufhebung des ursprünglichen Vertrages durch den neu abgeschlossenen Vertrag. So liegt es auch hier; die Vereinbarung vom 15.03.2011 bleibt hinter dem ursprünglich abgeschlossenen Mietvertrag vom 14.07.2006 in seinem Regelungsgehalt nicht zurück, sondern gibt die Regelungen des Vertrages vom 14.07.2006 weitestgehend wieder und modifiziert diese lediglich an einzelnen Stellen, insbesondere in § 2 des Mietvertrages hinsichtlich der Mietdauer. Die Vereinbarung vom 15.03.2011 stellt daher keinen Aufhebungsvertrag, sondern vielmehr den Abschluss eines neuen, den ursprünglichen Mietvertrag vom 14.07.2006 konkludent ersetzenden Mietvertrages dar.
3.
Das zwischen den Parteien mit Vertrag vom 15.03.2011 bestehende Mietverhältnis gilt als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, § 575 Abs. 1 S. 2 BGB. Die in dem Vertrag vom 15.03.2011 enthaltene Vereinbarung zur Dauer der Mietzeit (§ 2 Mietvertrag) ist unwirksam.
Zwar ist gem. § 575 Abs. 2 Nr. 2 BGB eine so wesentliche Veränderung und Instandsetzung der Mietsache, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, als Grund für eine wirksame Befristung eines Wohnraummietverhältnisses gesetzlich anerkannt. Allerdings werden an das Vorliegen der Voraussetzungen dieses Befristungsgrundes sehr hohe Anforderungen gestellt, da durch eine Befristung eines Wohnraummietverhältnisses wesentliche Mieterrechte ausgehöhlt werden. Der Befristungsgrund ist dem Mieter dabei bereits bei Mietvertragsabschluss schriftlich mitzuteilen (Schmidt/Futterer/Blank, 11. Aufl. 2013, § 575 BGB Rn. 19). Der Befristungsgrund ist so genau zu umschreiben, dass er von anderen Befristungsgründen abgegrenzt werden kann (Schmidt/Futterer/Blank, 11. Aufl. 2013, § 575 BGB Rn. 23). Liegt der Befristungsgrund in Form einer beabsichtigten Modernisierung der Mietsache vor, so bestehen für die Darlegung der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen Anforderungen, die den Anforderungen an eine Ankündigung von Maßnahmen gem. §§ 555 b BGB ff. entsprechen (Schmidt/Futterer/Blank, 11. Aufl. 2013, § 575 BGB Rn. 25). Denn nur in diesem Fall kann der Mieter bereits bei Vertragsabschluss erkennen, ob die beabsichtigten Maßnahmen bei Durchführung der Maßnahmen i. S. d. § 575 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BGB durch die Vermietung der Wohnung erheblich erschwert würden und deswegen ein wirksamer Befristungsgrund gegeben ist. Für die Beurteilung, ob eine wesentliche Erschwerung der geplanten Maßnahmen durch die Vermietung der Wohnung gegeben ist, ist von wesentlicher Bedeutung, ob der Mieter die beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen dulden müsste. In diesem Fall ist von einer erheblichen Erschwernis der Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen nicht auszugehen, da der Vermieter die geplanten Maßnahmen bei bestehender Duldungspflicht auch bei Bestehen der Vermietung durchführen kann (Schmidt/Futterer/Blank, 11. Aufl. 2013, § 575 BGB Rn. 15).
Die Rechtsvorgänger der Kläger teilten den Beklagten den Grund für die Befristung bei Vertragsabschluss schriftlich im Rahmen von § 2 des Mietvertrages vom 15.03.2011 und in Form der Individualvereinbarung zum Mietvertrag vom 01.06.2011 mit. Diese Mitteilungen genügen den Anforderungen an eine wirksame Befristung i. S. d. § 575 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BGB nicht. § 2 Mietvertrag enthält lediglich die Aussage, dass umfangreiche Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten beabsichtigt seien, ohne einzelne Maßnahmen näher zu benennen. Auch die Individualvereinbarung zum Mietvertrag vom 01.06.2011 enthält nur allgemeine Aussagen zum Umfang der beabsichtigten Modernisierungsarbeiten und keinerlei Aussagen zu dem Zeitpunkt des beabsichtigten Beginns der Maßnahmen. Vielmehr ist Regelungsgegenstand der Individualvereinbarung u. a. gerade, dass ein Zeitpunkt für den Beginn der Maßnahmen noch nicht feststehe.
Die Beklagten konnten angesichts dieser Darlegungen nicht beurteilen, ob ein wirksamer Grund für eine Befristung des Mietverhältnisses gegeben war. Schon aus diesem Grund ist die Befristung daher unwirksam. Zudem ist vor dem Hintergrund, dass den Rechtsvorgängern der Kläger zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung vom 15.03.2011 offenbar selbst nicht klar war, wann die Modernisierungsarbeiten beginnen würden, ein Grund für eine Befristung des Mietvertrages auf einen bestimmten Zeitpunkt nicht erkennbar. Denn dieser Zeitpunkt konnte aus der ex ante Sicht ohne Weiteres lange vor dem tatsächlichen Beginn von Modernisierungsmaßnahmen liegen, so dass ein Interesse der Vermieter an einer Räumung- und Herausgabe des Wohnraumes nicht schützenswert war und daher eine Befristung des Wohnraummietverhältnisses nicht rechtfertigte.
II.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf § 91 Abs. 1 ZPO und §§ 708Nr. 11, 711 ZPO.
