Die Rechte bei einem Zeitmietvertrag
Bei einem Mietverhältnis gilt, dass der schwächere Partner einen besonderen Schutz genießt. Daraus folgt, dass der Vermieter dem Mieter nicht ohne einen schwerwiegenden Grund kündigen kann. Dieser Grundsatz findet sich auch im Zeitmietvertrag, der nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen geschlossen werden kann. Sind diese während der Laufzeit nicht mehr vorhanden, dann ist er unwirksam.
Was ist ein Zeitmietvertrag und wann ist er sinnvoll
Ein Zeitmietvertrag wird für eine bestimmte Zeit geschlossen. Wenn der Vermieter zum Beispiel sicher weiß, dass er in zwei Jahren die Räume selbst nutzen möchte, dann ist ein solcher Vertrag sinnvoll. Studenten nutzen diese Möglichkeit oft um während eines Auslandssemesters ihre Wohnung für eine vorher festgelegte Zeit zu vermieten. Es gibt keine Vorschriften über die Länge des Mietverhältnisses. Der Kontrakt kann über wenige Monate bis viele Jahre geschlossen werden. Wenn zulässige Gründe für einen Zeitmietvertrag vorhanden sind, dann sprechen Juristen von einem sogenannten „qualifizierten Zeitmietvertrag„.
Gründe für eine Befristung des Mietverhältnisses
Der Paragraph 575 Absatz 1 im Bürgerlichen Gesetzbuch regelt detailliert die Gründe für die Befristung. Nur die folgenden Gründe sind dabei zulässig. Sollte ein befristeter Mietvertrag aus einem anderen Grund abgeschlossen werden, dann ist dieser nicht gültig. Es handelt sich dabei dann um einen „normalen“ Mietvertrag, auch wenn es auf dem Vertrag anders angegeben ist. Ein befristeter Mietvertrag darf nur aus den drei folgenden Gründen geschlossen werden:
- Der Mieter will die Räume nach Ablauf der Mietzeit für sich selbst oder Angehörige nutzen
- Es stehen nach Ablauf des Mietverhältnisses umfangreiche Sanierungen an oder die Wohnung wird aufgelöst.
- Er nutzt die Wohnung später als Werkwohnung zum Beispiel für einen Hausmeister
Die Gründe müssen konkret genannt sein. Der Vermieter darf die Gründe nicht einfach von einer Vorlage kopieren, sondern er muss sich auf den konkreten Fall beziehen. Auch dürfen die Gründe im Laufe der Jahre nicht ausgetauscht werden. Wenn der Grund für die Befristung Eigenbedarf war, darf der Vermieter nicht einfach eine Sanierung geltend machen.
Verlängerung des Mietverhältnisses
Grundsätzlich endet das Mietverhältnis mit Erreichen des genannten Datums. Anders sieht es aus, wenn der Grund für die Befristung nicht mehr vorhanden ist. Zunächst muss sich der Mieter über den genauen Sachverhalt Klarheit verschaffen. Läuft der Mietvertrag noch vier Monate oder weniger, sollte sich der Mieter an den Vermieter wenden. Er kann verlangen, dass er ihm innerhalb von vier Wochen Bescheid gibt, ob der Grund für die Befristung noch besteht. Ist das der Fall, muss er die Wohnung verlassen. Sollte der Grund nicht mehr vorhanden sein, hat der Mieter zwei Optionen, zwischen denen er frei wählen darf:
- Er verlässt die Wohnung wie vereinbart
- Der Vertrag wird in einem unbefristeten Mietvertrag umgewandelt
Vorzeitige Beendigung des Zeitmietvertrags
Ein Zeitmietvertrag über einen längeren Zeitraum ist für den Mieter oft problematisch. Das Leben ändert sich oft schnell und plötzlich entsteht der Wunsch oder die Notwendigkeit, den Mietvertrag zu kündigen. Grundsätzlich sieht ein Zeitmietvertrag eine ordentliche Kündigung mit einer Frist von drei Monaten nicht vor. Der Mieter muss also den Vertrag erfüllen. Falls ein wichtiger Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt, kann er einen Ersatzmieter stellen. Wichtige Gründe können sein:
- Der Mieter kann sich aufgrund des hohen Lebensalters nicht mehr versorgen und muss in ein Heim
- Die berufliche Situation hat sich geändert und der Mieter muss in eine andere Stadt ziehen
- Die Familie hat sich erheblich vergrößert (Geburt oder Heirat)
- Auch der umgekehrte Fall ist denkbar. Wenn der Vermieter sich scheiden lässt und sich die Familie verkleinert.
Möglich ist auch eine außerordentliche Kündigung. Dafür muss aber ein wichtiger Grund vorliegen. Der Vermieter kann regelmäßig außerordentlich kündigen, wenn der Vermieter länger als zwei Monate mit der Miete in Verzug ist. Herrscht in der Wohnung Schimmelbefall, dann ist das ein Grund für eine außerordentliche Kündigung durch den Mieter.
Mietvertrag mit Verzicht auf das Kündigungsrecht
Zum Schluss noch ein Sonderfall: Es gibt auch die Möglichkeit einen unbefristeten Mietvertrag mit einem Ausschluss der Kündigungsfrist abzuschließen. Dieser Vertrag ist gültig, wenn die Vereinbarung für beide Seiten gilt. Aufgrund eines gerichtlichen Urteils vom 6. April 2005 (VIII ZR 27/04) ist der Ausschluss auf vier Jahre beschränkt.
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