Zugang zu Versorgungsanlagen im Sondereigentum: Muss ich die WEG in meine Wohnung lassen?

1. Im Wege der Beschlussersetzung werden folgende Beschlüsse gefasst:

Es ist beschlossen, dass die Eigentümer des Sondereigentums Nr. 1 (derzeit die Eheleute I) jedem Miteigentümer mindestens einmal im Monat Zugang zu den Energiezählern im sog. Hausarbeitsraum in der Erdgeschosswohnung zu gewähren haben. Um einen reibungslosen Zugang zu gewähren, wird der jeweilige Miteigentümer sich mit einer Vorlaufzeit von vier Tagen bei den Eigentümern I melden / ankündigen. Soweit ein Sachgrund besteht, ist der Zugang stets unverzüglich, spätestens binnen 24 Stunden nach Mitteilung des Zugangsbegehrens und des Sachgrundes, zu gewähren.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu 50 % und die Beklagte zu 50 % zu tragen.

4. Das Urteil ist – wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages – vorläufig vollstreckbar.

5. Der Streitwert wird auf bis 10.200,00 Euro festgesetzt.

Tatbestand:

Die Parteien streiten über verschiedene, von der Klägerin begehrte Beschlussfassungen.

Die Klägerin ist Miteigentümerin der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Ursprünglich waren die Eheleute I Bruchteilseigentümer des nunmehrigen Grundstücks der Beklagten. Herr I errichtete auf dem Dach eine PV-Anlage. Nach Installation der PV-Anlage wurde dann mit der Teilungserklärung vom 19.10.2018 (Anlage K1, Bl. 7 ff. d.A.) die Wohnungseigentümergemeinschaft gegründet. Nach der Teilungserklärung ist den Miteigentümern I ein Miteigentumsanteil von 53/100, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoss im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichnet, zugewiesen. Mit dieser Einheit ist das Recht verbunden, die in dem Lageplan mit 1 bezeichneten Kfz-Stellplätze im Nebengebäude und den in dem anliegenden Lageplan grün schraffiert dargestellten Bereich des Grundstücks unter Ausschluss der anderen Eigentümer zu nutzen (Sondernutzungsrecht). Im Aufteilungsplan ist auch der Raum „Hausarbeit“ im Erdgeschoss der Nr. 1 als Sondereigentum den Eheleuten I zugewiesen (vgl. Plan, Bl. 18 d.A.). In diesem Raum befinden sich die Elektrozähler, die Heizungsanlage sowie sämtliche Hauptabsperrventile für Warm- und Kaltwasser. Im Rahmen einer Vereinbarung vom 13.01.2019 (Anlage K2, Bl. 22 f. d.A.) haben die Eigentümer sich dahingehend verständigt, dass die Klägerin einen Teil des Gartens nutzen darf. Darüber hinaus wurde geregelt, dass sie auf einem Teil des Grundstückes, welcher in das Sondernutzungsrecht der Miteigentümer I fällt, ihren Pkw abstellen darf. Die Parteien sind zerstritten. Die Klägerin erwirkte vor dem Osterwochenende unter dem Aktenzeichen 52 C 7/24 eine einstweilige Verfügung gegen die Beklagte – damals allerdings noch durch den Verwalter L vertreten -, weil die Warmwasserversorgung für die klägerische Wohnung beeinträchtigt war. Die Klägerin forderte die Beklagte auf, bis zum 19.04.2024 die hier begehrten Beschlüsse im Rahmen eines Umlaufverfahrens zu beschließen. Hierzu wurde der damalige Verwalter angeschrieben, ein solches Verfahren einzuleiten. Eine Rückmeldung blieb aus.

Die Klägerin behauptet, die Miteigentümer I hätten eigenmächtig bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vorgenommen. Von ihnen sei auf dem zur Gemeinschaftsfläche gehörenden Dach eine PV-Anlage installiert worden. Die Teilungserklärung sehe kein Sondernutzungsrecht am Dach vor. Ein freiwilliger Rückbau sei bislang ausgeblieben. Des Weiteren werde die Klägerin am Zugang zu der vereinbarten Parkfläche gehindert. Die Vereinbarung sei dahingehend konkretisiert worden, dass die Klägerin ihr Fahrzeug im Innenhof abstellen dürfe. Die Miteigentümer I parkten das Tor zu. Zudem sei es der Klägerin nicht möglich, mit ihrem Sender das komplette Tor der Hofeinfahrt zu öffnen. Außerdem könne die klägerische Wohnung nicht separat vom Wasser getrennt werden, wenn bei Reparaturen oder Handwerkerarbeiten dies erforderlich ist. Zudem könne die Klägerin ihre Fußbodenheizung nicht regulieren. Zudem befinde sich noch eine Wohnungssicherung von einem der hinteren Räume der Klägerin im streitgegenständlichen Betriebswirtschaftsraum. Sollte jene Sicherung einmal „herausspringen“, habe die Klägerin selbst keine Möglichkeit den Strom wieder anzustellen oder abzustellen. Ein Abstellen des Stroms wäre z.B. zwingend notwendig, wenn z.B. eine Lampe installiert werden soll. Aufgrund der Streitigkeiten sei ausgeschlossen, dass die begehrten Beschlüsse in einer Eigentümerversammlung zu Stande kämen. Die Fronten seien verhärtet.

Am 13.07.2023 sei bereits vergeblich versucht worden, diverse Probleme auf einer Versammlung zu klären.

Man habe sich nur darauf verständigen können, dass ein Verwalter gewählt wird (vgl. Schreiben der Frau Rechtsanwältin T vom 13.07.2023, Anlage K3, Bl. 60 f. d.A.; E-Mail der Frau Rechtsanwältin T vom 02.08.2023, Anlage K4, Bl. 62 d.A.).

Die Klägerin ist der Auffassung, durch die Vereinbarung vom 13.01.2019 hätten die Miteigentümer I der Klägerin eine Parkfläche zugesichert und zwangsläufig ihr Sondernutzungsrecht eingeschränkt. Die Miteigentümer seien auch nicht befugt, einseitig diese Parkfläche vom Innenhof vor die Hofeinfahrt zu verlegen. Dies könne nur im Rahmen einer weiteren Vereinbarung einvernehmlich zwischen den Eigentümern erfolgen. Das Verhalten der Miteigentümer I verstoße gegen das Schikaneverbot des § 226 BGB. Ohne einen Sender für das Tor, könne die Klägerin nicht auf die ihr zugewiesene Parkfläche gelangen. Wenn die Hofeinfahrt zugeparkt wird, gelange die Klägerin ebenfalls nicht auf den ihr durch Vertrag eingeräumten Stellplatz. Das Ermessen sei gänzlich eingeschränkt. Zudem habe die Klägerin einen Anspruch darauf, dass ein externer Zugang zum Betriebswirtschaftsraum hergestellt wird. Nach § 5 Abs. 2 WEG können Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand von Sondereigentum sein, selbst wenn sie sich im Bereich der in Sondereigentum stehenden Räume befinden sollten. Dies gelte nach dem Sinn der Vorschrift nicht nur für Anlagen oder Einrichtungen, sondern auch für die Räume selbst. Sie stünden zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum, wenn ihr Zweck darauf gerichtet ist, der Gesamtheit der Wohnungseigentümer einen ungestörten Gebrauch ihrer Wohnungen und der Gemeinschaftsräume zu ermöglichen und zu erhalten. Da die Eigentümer zu den Elektrozählern immerwährenden grundsätzlichen Zugang haben müssen, diene der Raum, in dem Hausanschluss und Elektrozähler angebracht sind, demselben Zweck wie die Anlage selbst und könne daher nicht im Sondereigentum stehen. Zugänge zur gemeinschaftlichen Heizungsanlage seien zwingend Gemeinschaftseigentum. Die Heizung erfordere einen ständigen Bedienungs-, Wartungs- und Kontrollaufwand und damit einen ständigen ungehinderten Zugang aller Eigentümer zu der Anlage. Der gemeinschaftliche Zugang dürfe nicht dadurch gefährdet werden, dass ein Wohnungseigentümer den gemeinschaftlichen Gebrauch störe. Hätte die Klägerin den gewünschten Zugang zum Hauswirtschaftsraum gehabt, hätte sie die einstweilige Verfügung nicht erwirken müssen. Dann hätte sie ohne weiteres die Warmwasserzufuhr im Hauswirtschaftsraum kontrollieren können. Solange die Klägerin keinen eigenen Zugang zu jenem Raum hat, müssten die Miteigentümer I das Durchschreiten ihrer Erdgeschosswohnung dulden. Jeder Wohnungseigentümer sei gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dazu verpflichtet, „das Betreten seines Sondereigentums zu gestatten und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden“, wenn dem betroffenen Wohnungseigentümer daraus kein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht.

Nachdem die Klägerin ursprünglich u.a. beantragt hatte, im Wege der Beschlussersetzung festzustellen, dass die Beklagte die von den Miteigentümern I installierte Photovoltaikanlage auf dem Dach der Wohnungseigentümergemeinschaft „T in Q“ entfernen lassen wird, hat sie diesen Antrag in der mündlichen Verhandlung vom 12.12.2024 zurückgenommen. Die Beklagte hat der Klagerücknahme zugestimmt. Soweit die Klägerin beantragt hatte, dass Verstöße gegen die von ihr streitgegenständlich begehrten Beschlüsse in Bezug auf das Parken und den Zugang zu den Zählern von der Hausverwaltung abgemahnt werden sollen, haben die Parteien diese Anträge in der mündlichen Verhandlung vom 12.12.2024 übereinstimmend für erledigt erklärt.

Die Klägerin beantragt nunmehr noch,

1. an Stelle der Beklagten zu beschließen, dass die Miteigentümer I es ab sofort zu unterlassen haben, die Hofeinfahrt (vor der Toranlage) zuzuparken, da ansonsten die Klägerin mit ihrem Pkw den ihr im Rahmen der Vereinbarung vom 13.01.2019 zugewiesenen Parkplatz im Innenhof nicht erreichen kann. Insoweit wird auch beschlossen, dass die Klägerin einen funktionstüchtigen Sender für die Bedienung des Tores erhält.

2. an Stelle der Beklagten zu beschließen, dass der sich in der Erdgeschosswohnung befindliche Raum mit den Energiezählern (Betriebswirtschaftsraum) einen eigenen Eingang / Ausgang von außen erhält, so dass dieser Raum ohne Durchschreiten des Sondereigentums der Miteigentümer I von jedem Eigentümer betreten werden kann. Hierzu wird der Verwalter drei Angebote von Fachfirmen einholen. Nach Einholung der Angebote wird im Rahmen einer Eigentümerversammlung ein weiterer Beschluss gefasst, wonach die Beklagte einen Unternehmer mit dem konkreten Umbau beauftragen wird. Die Kosten des Umbaus wird die Beklagte tragen.

Für den Fall, dass das Gericht dem Antrag zurückweisen sollte, hilfsweise, an Stelle der Beklagte zu beschließen, dass die Wohnungseigentümer I jedem Miteigentümer mindestens einmal im Monat Zugang zu den Energiezählern zu gewähren zu haben. Um einen reibungslosen Zugang zu gewähren, wird der jeweilige Miteigentümer sich mit einer Vorlaufzeit von vier Tagen bei den Miteigentümern I melden / ankündigen. Soweit ein Sachgrund besteht, ist der Zugang stets umgehend zu gewähren.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, noch bevor der Verkauf der Wohnung Nr. 2 erfolgt ist, habe es einen Gestattungsbeschluss der Eheleute I bezüglich der PV-Anlage gegeben. Im Hinblick auf den begehrten Zugang zum Zählerraum habe es in der Vergangenheit nach Kenntnis der Beklagten keinen Vorfall gegeben, anlässlich dessen ein umgehender Zutritt durch die Klägerin erforderlich gewesen wäre. Seit Ende 2018/ Anfang 2019 (Einzug der Klägerin) habe die Klägerin keine Ansprüche auf Zugang zu dem vorgenannten Raum geltend gemacht. Auch habe die Klägerin in der Vergangenheit kein Misstrauen geäußert, was die Abrechnung der Kosten betrifft. So hätten die Miteigentümer in den vergangenen Jahren die Zählerstände festgehalten, fotografiert und über WhatsApp der Klägerin zur Verfügung gestellt. Weiter sei darauf hinzuweisen, dass in den gesamten von der Klägerin genutzten Räumlichkeiten eine Fußbodenheizung vorhanden ist. Diese Fußbodenheizung könne über die auch in den Räumlichkeiten der Klägerin vorhandenen Verteiler bedient werden. Reparaturen an der Heizungsanlage würden von der Beklagten beauftragt und auch vergütet. Die Vereinbarung der Wohnungseigentümer untereinander vom 13.01.2019 habe zum Inhalt, dass die Klägerin die Möglichkeit erhält, auf dem Sondernutzungsrecht, welches den Beklagten zugewiesen ist, einen PKW abzustellen. Darüber hinaus ist der Klägerin – insoweit unstreitig – die Möglichkeit eingeräumt worden, einen Teil des Gartens, blau schraffiert, unter Ausschluss der übrigen Eigentümer zu nutzen. Während der Teil des Gartens, der der Klägerin zur Nutzung zur Verfügung gestellt ist, in dem anliegenden Plan schraffiert dargestellt ist, ist ein Stellplatz in dem anliegenden Plan nicht gekennzeichnet. Das Grundstück beginnt bereits vor dem Eingangstor und auf diesem Streifen sei links neben dem Tor ein Stellplatz vorhanden, der ohne weiteres von der Klägerin genutzt werden könne (vgl. Plan, Bl. 159 d.A., Foto, Bl. 160 d.A.).

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Nach der teilweisen Klagerücknahme und der teilweisen übereinstimmenden Erledigungserklärung in der Hauptsache war nur noch über die darüber hinaus gehenden Anträge zu entscheiden.

Soweit die Klage noch anhängig ist, ist sie zulässig, aber nur zum Teil begründet.

I.

Soweit die Klägerin einen Beschluss dahingehend begehrt, dass die Miteigentümer I es zu unterlassen haben, die Hofeinfahrt (vor der Toranlage) zuzuparken und dass die Klägerin einen funktionstüchtigen Sender für die Bedienung des Tores erhält, hat sie auf eine solche Beschlussfassung keinen Anspruch.

Eine Beschlussersetzungsklage ist gemäß § 44 Abs. 1 S. 2 WEG begründet, wenn „eine notwendige Beschlussfassung“ unterbleibt. Der insoweit erforderliche Anspruch des Wohnungseigentümers auf Beschlussfassung kann sich aus der allgemeinen Vorschrift des § 18 Abs. 2 WEG (ordnungsmäßige Verwaltung oder Benutzung des Gemeinschaftseigentums) oder aus einer speziellen Vorschrift (zB § 20 Abs. 2 WEG) ergeben (Bärmann/Göbel, 15. Aufl. 2023, WEG § 44 Rn. 97). Die Beschlussersetzungsklage ist dabei schon dann begründet, wenn die Voraussetzungen für die Ersetzung eines sogenannten Grundlagenbeschlusses vorliegen (BGH, ZWE 2023, 409 Rn. 21, beck-online).

Grundsätzlich haben zwar die Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz für eine auf Gewährung des Zugangs zu einem Stellplatz gerichtete Beschlussfassung. Dies folgt aus § 19 I Fall 2 WEG. Danach beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Die Beschlusskompetenz umfasst damit auch Maßnahmen, die der Klägerin den Mitgebrauch des im Gemeinschaftseigentum stehenden Hofeingangstors ermöglichen und ihr auf diese Weise Zugang zum Stellplatz gewähren (BGH, ZWE 2023, 409 Rn. 29, beck-online). Allerdings wird schon nach dem Wortlaut des § 19 Abs. 1 die Beschlusskompetenz für Verwaltungsregelungen durch entgegenstehende Vereinbarungen (§ 10 Abs. 1) begrenzt. Somit können die WEer ihre Beschlusskompetenz zur Ausgestaltung einer ordnungsmäßigen Verwaltung beschränken und bestimmte Verwaltungsentscheidungen „mehrheitsfest“ machen (sog. Vereinbarungsvorbehalt); eine dem entgegenstehende und dauerhafte Regelung durch Mehrheitsbeschluss wäre als vereinbarungswidriger Beschluss dann nicht nur anfechtbar, sondern sogar nichtig (Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 19 Rn. 16, beck-online). Unstreitig wurde den Miteigentümern I bereits in der Teilungserklärung vom 19.10.2018 (Anlage K1, Bl. 7 ff. d.A.) das Recht zugewiesen, die in dem Lageplan mit 1 bezeichneten Kfz-Stellplätze im Nebengebäude und den in dem anliegenden Lageplan grün schraffiert dargestellten Bereich des Grundstücks unter Ausschluss der anderen Eigentümer zu nutzen (Sondernutzungsrecht). Folgerichtig wurde dann am 13.01.2019 eine abändernde Vereinbarung (Anlage K2, Bl. 22 f. d.A.) zwischen den Eigentümern geschlossen. Aus dieser Vereinbarung ergibt sich aber lediglich, dass die Klägerin berechtigt ist, „auf einem Teil des Grundstücks, welches in […das] Sondernutzungsrecht [der Eheleute I] fällt, ihren Pkw auf Dauer“ abzustellen. Eine nähere Konkretisierung der Lage des Stellplatzes lässt sich dieser Vereinbarung aber nicht entnehmen. Dass, wann und wie es eine Zusicherung gegeben hat, dass die Klägerin im Innenhof parken darf, ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Da die Miteigentümer I freiwillig und ohne Gegenleistung auf einen Teil ihres Sondernutzungsrechts verzichtet haben, ist vielmehr davon auszugehen, dass die Bestimmung der genauen Parkfläche durch die Eheleute I nach billigem Ermessen erfolgen sollte (Rechtsgedanke des § 315 BGB). Dies gilt umso mehr, weil die in der gleichen Vereinbarung eingeräumte Nutzung einer Gartenfläche konkret mit örtlicher Lage im Plan festgehalten wurde. Unstreitig kann die Stellfläche vor der Toranlage durch die Klägerin genutzt werden. Dass diese Zuweisung durch die Eigentümer I unbillig wäre, ist nicht ersichtlich. Ein Stellplatz innerhalb des Innenhofs mag für die Klägerin zwar vorteilhafter sein. Einen Anspruch darauf hat sie aber nicht.

Vor dem Hintergrund der Vereinbarung entspräche der von der Klägerin begehrte Beschluss auch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Nach § 18 Abs. 2 WEG hat jeder Wohnungseigentümer einen individuellen Rechtsanspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. „Ordnungsmäßige Verwaltung“ ist dabei legaldefiniert als Verwaltung, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht, was sich nur nach sorgfältiger Abwägung aller relevanten Umstände des Einzelfalls und unter Berücksichtigung der allseitigen Interessen der betroffenen Wohnungseigentümer feststellen lässt (Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 18 Rn. 70). Ordnungsgemäß ist, was vom Standpunkt eines vernünftigen und wirtschaftlich denkenden Menschen aus betrachtet dem geordneten Zusammenleben in der Gemeinschaft dient, den Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht und der Gemeinschaft nützt (AG Wuppertal Urt. v. 29.9.2021 – 95b C 1/21, BeckRS 2021, 42548 Rn. 15-17, beck-online). Es liegt nicht im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, dass Zugangsmöglichkeiten zu Flächen im Sondernutzungsrecht geschaffen werden, die nach der Teilungserklärung und sonstigen Vereinbarungen gar nicht von anderen Eigentümern als den Sondernutzungsberechtigten gebraucht werden dürfen.

II.

Bezüglich des Zugangs zu den Energiezählern ist die Klage zwar im Hauptantrag abzuweisen; im Hilfsantrag ist sie jedoch begründet.

Die im Hilfsantrag begehrte Beschlussersetzung hat Erfolg, da die Klägerin den Zugang zu den Energiezählern aus § 18 Abs. 2 WEG bzw. § 14 WEG beanspruchen und mit einer Beschlussersetzungsklage durchsetzen kann.

1. Unstreitig gehören die im Raum „Hausarbeit“ befindlichen Zähler (sowie die Heizungsanlage) nach § 5 Abs. 2 WEG zum Gemeinschaftseigentum. Von der wohnungseigentumsrechtlichen Zuordnung der Zähler/Heizungsanlage ist aber die Frage zu trennen, ob der Raum, in dem sich eine von Abs. 2 erfasste Anlage oder Einrichtung befindet, zwingend im Gemeinschaftseigentum steht (Bärmann/Armbrüster, 15. Aufl. 2023, WEG § 5 Rn. 52, beck-online). Inwieweit Räume, in denen sich Gemeinschaftseinrichtungen befinden (z.B. Heizung, Messgeräte) und die Zugänge zwingendes Gemeinschaftseigentum sind, ist umstritten (Grziwotz in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Auflage 2024, § 5 WoEigG, Rn. 95). Die Räume sind jedenfalls dann Gemeinschaftseigentum, wenn sie – wie häufig – ausschließlich demselben Zweck wie die Anlage oder Einrichtung zu dienen bestimmt ist oder wenn der Raum nach seiner Art, Lage und Beschaffenheit objektiv nicht mehr geeignet ist, daneben noch andere, annähernd gleichwertige Zwecke zu erfüllen (Bärmann/Armbrüster, 15. Aufl. 2023, WEG § 5 Rn. 52, beck-online). Dies ist vorliegend aber nicht der Fall, weil der Raum zusätzlich von den Sondereigentümern als Hausarbeitsraum genutzt wird. Dass es grundsätzlich möglich ist, dass sich gemeinschaftliche Einrichtungen im Sondereigentum befinden, ergibt sich bereits aus dem Gesetz, da § 5 Abs. 2 WEG formuliert „selbst wenn sie [gemeint sind: die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind] sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden“. Teilweise wird in Rechtsprechung und Literatur darauf abgestellt, ob die betroffenen Räume den einzigen Zugang zu den gemeinschaftlichen Einrichtungen darstellen. In diesem Fall soll auch der Raum im Gemeinschaftseigentum stehen (vgl. Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 5 Rn. 35, beck-online m.w.N.). Ausnahmen von diesem Grundsatz werden aber für Einrichtungen gemacht, die nicht ständig gemeinschaftlich genutzt werden (vgl. BeckOGK/Meier, 1.5.2024, WEG § 5 Rn. 49, beck-online). So liegt der Fall hier. Die Energiezähler werden nicht ständig von allen Eigentümern genutzt. Häufig werden sie nur 1-2 Mal pro Jahr abgelesen. Auch eine Heizungsanlage wird nicht regelmäßig verändert/eingestellt. Dies gilt umso mehr, weil die Klägerin innerhalb ihrer Wohnung die Heizung, insbesondere die Temperatur, selbst regulieren kann. Vor diesem Hintergrund muss nicht für jeden Eigentümer ein Zugang über Gemeinschaftseigentum bestehen. Der Raum „Hausarbeit“ unterfällt dementsprechend nicht – abweichend von der Teilungserklärung – dem Gemeinschaftseigentum, sondern ist sondereigentumsfähig.

2. Kehrseite ist allerdings, dass die Sondereigentümer verpflichtet sind, Zugang zu den Energiezählern zu gewähren. Befindet sich die im Gemeinschaftseigentum stehende Anlage in zum Sondereigentum gehörenden Räumen, hat der Sondereigentümer es gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 2 zu dulden, wenn Personen die Heizungsanlage im Auftrag der Gemeinschaft bei einem Anlass aufsuchen (Bärmann/Armbrüster, 15. Aufl. 2023, WEG § 5 Rn. 52, beck-online). Gleiches gilt auch für das Aufsuchen zur Zählerablesung.

3. Ein klagbarer Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers besteht nur bei einer Ermessensreduzierung auf null (Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 20 Rn. 396). Diese ist vorliegend ausnahmsweise gegeben.

Ohne den Beschluss über den Zugang hätte die Klägerin keine durchsetzbare Berechtigung, um den Raum „Hausarbeit“ zwecks Zählerablesung zu betreten.

4. Eine vorherige Eigentümerversammlung war vorliegend ausnahmsweise nicht erforderlich. Dass die Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung angesichts der Mehrheitsverhältnisse ausgeschlossen ist, kann dazu führen, dass die Vorbefassung der Eigentümerversammlung entbehrlich ist (LG Hamburg, ZWE 2022, 130 Rn. 18, beck-online). Zudem hat die Klägerin versucht, die begehrten Beschlüsse im Umlaufverfahren zu erwirken. Im Übrigen handelt es sich um eine Zweier-WEG. Im Rahmen der mündlichen Verhandlungen und der umfassenden Vergleichsgespräche konnten die Eigentümer keine gemeinsame Lösung finden. Dass dies auf einer Eigentümerversammlung anders gewesen wäre, erscheint ausgeschlossen.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91a, 92 ZPO.

1. Hinsichtlich des Antrags auf Beschlussfassung zur Parksituation ist die Klägerin unterlegen, sodass sie die diesbezüglichen Kosten zu tragen hat.

Bezüglich der Beschlussfassung über den Zugang zu den Zählern hat die Klägerin im Hilfsantrag obsiegt.

Obsiegt der Kläger nicht mit dem Hauptantrag, sondern (nur) mit einem Hilfsantrag, ist kostenrechtlich regelmäßig von einem Teilunterliegen auszugehen. Eine Kostenentscheidung zugunsten des Klägers kommt nur dann in Betracht, wenn sich Haupt- und Hilfsantrag als wirtschaftlich identisch erweisen (MüKoZPO/Schulz, 6. Aufl. 2020, ZPO § 92 Rn. 8, beck-online). Dies ist vorliegend der Fall, da in beiden Fällen mit der Beschlussfassung der Zugang zu den Zählern sichergestellt werden soll. Dementsprechend haben die Beklagten die diesbezüglichen Kosten zu tragen.

2. Soweit die Klägerin die Klage bezüglich der PV-Anlage teilweise zurückgenommen hat, hat sie die diesbezüglichen Kosten zu tragen. Bei teilweiser Klagerücknahme sind die Kosten im Endurteil gemäß § 92 ZPO quotenmäßig zu verteilen (Zöller/Greger, ZPO, § 269, Rn. 19 a und Zöller/Herget, ZPO, § 92, Rn. 3; OLG Brandenburg Beschl. v. 7.7.2008 – 10 WF 125/08, BeckRS 2009, 9936, beck-online).

3. Soweit die Parteien den Rechtstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, war über den darauf entfallenen Teil der Kosten gemäß § 91a ZPO auf Grundlage des bisherigen Sach- und Streitstandes unter Berücksichtigung billigen Ermessens zu entscheiden. Diese Entscheidung fällt zu Lasten der Klägerin aus, soweit kein Anspruch auf den begehrten Beschluss in Bezug auf das Parken bestand und dementsprechend auch nicht auf eine Abmahnung durch die Hausverwaltung. Soweit die Klägerin mit ihrem Antrag auf Beschlussfassung bezüglich des Zugangs zu den Zählern obsiegt hat, wäre sie auch mit dem Antrag, dass Verstöße von der Hausverwaltung abgemahnt werden sollen, durchgedrungen, sodass die Beklagte die diesbezüglichen Kosten zu tragen hat.

4. Ausgehend von dem Gesamtstreitwert von 10.200,00 Euro ist die Klägerin mit 3.000,00 Euro (Rücknahme des Antrags zum Rückbau der PV-Anlage), 2.000,00 Euro (Unterliegen bezüglich des Antrags hinsichtlich des Parkens) und 100,00 Euro (Unterliegen bezüglich des Abmahnbeschlusses wegen des Parkens) unterlegen, sodass sie zu 50 % für die Kosten haftet. Die Beklagte ist mit 5.000,00 Euro (Unterliegen bezüglich der Beschlussfassung wegen des Zugangs zu den Zählern) und 100,00 Euro (Unterliegen bezüglich des Abmahnbeschlusses wegen des Zugangs) unterlegen. Dementsprechend haftet sie ebenfalls zu 50 % für die Kosten des Rechtsstreits.

IV.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO, da ein Fall des § 708 Nr. 11 ZPO nicht vorliegt.

V.

Der Streitwert war auf 10.200,00 Euro festzusetzen. Hierbei hat das Gericht für den Antrag zum Rückbau der PV-Anlage 3.000,00 Euro, für den Antrag hinsichtlich des Parkens 2.000,00 Euro, für den Abmahnbeschluss wegen des Parkens 100,00 Euro, für den Antrag auf Beschlussfassung wegen des Zugangs zu den Zählern 5.000,00 Euro und für den Antrag bezüglich des Abmahnbeschlusses wegen des Zugangs 100,00 angesetzt.

Da die Teil-Klagerücknahme und die Teil-Erledigungserklärungen erst in der letzten mündlichen Verhandlung erfolgten, war eine gestaffelte Streitwertfestsetzung nicht angezeigt.