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Zurückbehaltungsrecht von vier Monatsmieten bei Mietmängeln?

LG Hamburg, Az.: 311 S 53/16, Urteil vom 02.12.2016

1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 28.07.2016, Az. 40a C 36/16, wird zurückgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die angefochtene Entscheidung ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die Berufung der Klägerin ist unbegründet. Der Klägerin steht weder ein Räumungsanspruch noch ein weitergehender Zahlungsanspruch gegen die Beklagten zu.

Nach der Entscheidung des Amtsgerichts geht die Kammer davon aus, dass die streitgegenständliche Wohnung diejenigen Mängel aufweist, die im Tenor des Urteils vom 28.7.2016 aufgeführt sind. Insoweit wird die Entscheidung des Amtsgerichts von den Parteien in der Berufungsinstanz nicht in Frage gestellt. Für diese Mängel ist eine Mietminderung in Höhe von 15 % angemessen. Auch diese Feststellung der ersten Instanz ist von den Parteien akzeptiert worden.

Die Kammer geht nach der aktuellen Rechtsprechung des BGH davon aus, dass den Beklagten bei den vorliegenden Mängeln ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 4 Monatsmieten zusteht. Ein derartiges Zurückbehaltungsrecht ist bei den festgestellten Mängeln und der nachhaltigen Weigerung der Klägerin, diese Mängel zu beseitigen, angemessen, um dem bestehenden Mangelbeseitigungsanspruch des Mieters Nachdruck zu verleihen.

Unter diesen Prämissen sind die Kündigungen der Klägerin vom 12.2.2016, 2.5.2016 und 20.6.2016 unwirksam. Im Einzelnen:

Zum Zeitpunkt der Kündigung vom 12.2.2016 bestand ein Mietrückstand in Höhe von € 2.193,02. Bei einem Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 4 Monatsmieten und einer Monatsmiete von (damals) € 523,90 bestand kein fälliger Zahlungsanspruch.

Zum Zeitpunkt der Kündigung vom 2.5.2016 bestand ein Mietrückstand in Höhe von € 2.387,68. Bei einem Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 4 Monatsmieten und einer Monatsmiete von (damals) € 554,– bestand ein fälliger Zahlungsanspruch in Höhe von € 171,68. Dieser berechtigt weder zu einer außerordentlichen noch zu einer ordentlichen Kündigung.

Zum Zeitpunkt der Kündigung vom 20.6.2016 bestand ein Mietrückstand in Höhe von € 3.053,88. Bei einem Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 4 Monatsmieten und einer Monatsmiete von (damals) € 554,– bestand ein fälliger Zahlungsanspruch in Höhe von € 837,88. Die außerordentliche Kündigung ist unwirksam geworden nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Die Beklagten haben innerhalb der Schonfrist eine Zahlung in Höhe von € 1.564,30 erbracht und damit den (fälligen) Rückstand vollständig ausgeglichen.

Die Kündigung vom 20.6.2016 ist auch nicht als ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB begründet. Nach der Rechtsprechung des BGH (Beschluss vom 6.10.2015, VIII ZR 321/14, zitiert nach juris) kann eine innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erbrachte Zahlung gemäß § 242 BGB im Einzelfall auch der Durchsetzung eines Räumungsanspruchs aufgrund ordentlicher Kündigung entgegenstehen. So ein Einzelfall ist hier gegeben. Dabei hat die Kammer berücksichtigt, dass das Mietverhältnis zwischen 1998 und 2014 offenbar störungsfrei bestanden hat und keine relevanten Rückstände aufgelaufen sind. Weiter wurde berücksichtigt, dass der zur Zeit der Kündigung vom 20.6.2016 vorliegende Rückstand von € 837,88 die Kündigungsgrenze von einer Miete (€ 554,–) nicht erheblich überschritten hat. Die Beklagten haben auch angekündigt, den einbehaltenen Zahlungsbetrag nach Beseitigung der festgestellten Mängel unverzüglich zu zahlen. Entscheidend stellt das Berufungsgericht aber darauf ab, dass die Klägerin die festgestellten Mängel zunächst hartnäckig bestritten hat; auch nach Feststellung der Mängel durch Urteil vom 28.7.2016 sind diese bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht beseitigt worden.

Ein fälliger Zahlungsanspruch der Klägerin besteht nicht. Die Beklagten haben innerhalb der Schonfrist eine Zahlung erbracht, die höher als der (fällige) Rückstand war (s. o.).

Vorgerichtliche Kosten stehen der Klägerin nicht zu. Der mit außergerichtlichem Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 12.2.2016 geltend gemachte Anspruch bestand nicht.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

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