OLG Koblenz – Az.: 1 U 1852/19 – Urteil vom 23.04.2020
In dem Rechtsstreit hat der 1. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Koblenz im Wege des schriftlichen Verfahrens unter Fristsetzung für die Einreichung von Schriftsätzen bis zum 31. März 2020 (Beklagte bis zum 10. April 2020) für Recht erkannt:
Die Berufung der Beklagten gegen das am 7. Oktober 2019 verkündete Urteil des Einzelrichters der 5. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz wird zurückgewiesen.
Die Teil-Widerklage der Beklagten wird als unzulässig verworfen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen.
Dieses wie auch das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 50.000 Euro abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Gründe:
I.
Die Parteien streiten über ein Räumungsverlangen der Kläger sowie um die Berücksichtigung von Verwendungen und Aufwendungen der Beklagten.
Die Kläger schlossen mit der Beklagten zu 1), deren Geschäftsführer der Beklagten zu 2) ist, am 18. Juni 2008 einen Pachtvertrag über ein Grundstück und Räumlichkeiten (Grundstück, Grundbuch …). Die Pachtzeit sollte nach dem Pachtvertrag (Bl. 16 ff. d.A.) 10 Jahre betragen. Diese Zehnjahresfrist lief ab dem 23. Juli 2008. Weiterhin war in Nr. 11 des Pachtvertrages ein Ankaufsrecht der Pächterin vorgesehen. Auch wurden detaillierte Regelungen zur Instandhaltung, Instandsetzung, Schönheitsreparaturen, baulichen Veränderungen sowie den Pflichten bei Rückgabe der Pachtsache in dem privat-schriftlichen Vertrag aufgenommen (siehe Bl. 16 ff. d.A.). Die Pachtzahlungen erfolgten durch die Beklagte zu 1) bis September 2018 vertragsgemäß; danach wurden die Pachtzahlungen eingestellt. Es folgte durch die Kläger ein Räumungs- und Herausgabeverlangen und hilfsweise wurde die außerordentliche Kündigung des Pachtvertrages wegen der ausgebliebenen Pachtzahlungen erklärt.
Die Kläger haben erstinstanzlich beantragt,
1. die Beklagte zu verurteilen, die Aufbauten und Freiflächen der Immobilie D St. 12, Grundbesitz eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts von … Größe 596 qm zu räumen und an die Kläger herauszugeben;
2. die Kläger von außergerichtlichen Kosten der Rechtsanwälte …, … und Partner mbH in Höhe von 2.314,19 Euro freizustellen.
Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie berufen sich zum einen darauf, dass es sich bei dem streitgegenständlichen Objekt um Wohnraum handele. Sie behaupten ersatzfähige Aufwendungen im und für das Objekt bis zum Jahre 2018 im Gesamtwert von 73.732,26 Euro getätigt zu haben und begehren weiterhin auch die Berücksichtigung von eigenen Arbeitsleistungen. Sie haben die Aufrechnung mit ausstehenden Pachtforderungen erklärt. Hinsichtlich des Räumungsverlangens stehe ihnen ein Zurückbehaltungsrecht wegen der getätigten Auf- und Verwendungen auf die Pachtsache zu.
Das Landgericht hat die Klage in dem beantragten Umfang unter Berufung auf §§ 581, 546 BGB zugesprochen. Es hat dies im Wesentlichen damit begründet, dass zwischen den Parteien ein Pachtvertrag vorliege und die Pachtzeit (10 Jahre) abgelaufen sei. Damit sei die Beklagte zu 1) als Pächterin zur Rückgabe der Pachtsache nach § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet. Die gleiche Verpflichtung ergebe sich für die Beklagten zu 2) und 3) aus § 546 Abs. 2, 581 BGB. Das von den Beklagten geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht nach §§ 1000, 273 BGB greife im vorliegenden Fall hinsichtlich der Geltendmachung vertraglicher Räumungs- und HerausgabeAnsprüche nicht durch. Die geltend gemachten Rechte (Zurückbehaltungsrechte) der Beklagten zu 2) und 3) könnten im vorliegenden Fall nicht weiter gehen als die nach dem Vertrag ausgeschlossenen Zurückbehaltungsrechte der Beklagten zu 1) als Vertragspartei.
Hiergegen wenden sich die Beklagten mit ihrem Rechtsmittel der Berufung. Unter Bezugnahme auf ihr erstinstanzliches Vorbringen führen die Beklagten weiter und intensiv zu den getätigten Auf- und Verwendungen auf die Pachtsache aus; sie berufen sich auf ihre materiellen Aufwendungen sowie auch auf die darüber hinausgehenden Aufwendung ihrer Arbeitskraft für die Pflege, den Erhalt und den Wertbestand der Immobilie der Kläger. Unter Berufung auf §§ 1000, 273, 274, 994, 996 BGB stellen sie die ihrer Ansicht nach zustehenden Gegenrechte gegen das Räumungsbegehren der Kläger dar.
Sie beantragen demnach im Berufungsverfahren, das landgerichtliche Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.
Mit Schriftsatz vom 17. Februar 2020 haben die Beklagten Teil-Widerklage gegen die Kläger erhoben mit folgendem Antrag:
Die Kläger werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Beklagten 50.000 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.
Sie begründen diese Teil-Widerklage damit, dass sie (zumindest) in der Zeit vom 1. Januar 2017 bis einschließlich März 2018 für 15 Monate rechtsgrundlos Pachtzahlungen in Höhe von insgesamt 45.000 Euro erbracht hätten. Weiterhin seien Arbeitsleistungen als Verwendungen in Höhe von insgesamt 3.000 Euro in dem Zeitraum Januar 2017 bis März 2017 von ihnen erbracht worden. Weiterhin seien 2.000 Euro als Teilbetrag von näher dargestellten Aufwendungen Gegenstand der Teil-Widerklage.
Die Kläger beantragen im Berufungsverfahren, die Berufung wie auch der Widerklage zurückzuweisen.
Sie begründen dies im Wesentlichen damit, dass die vereinbarte zehnjährige Pachtzeit abgelaufen sei und den Beklagten keinerlei das zugesprochene Räumungsverlangen hindernde Gegenrechte zustünden. Die von Beklagtenseite geltend gemachten Ansprüche seien verjährt und bestünden im Übrigen nicht zu Lasten der Kläger.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst den beigefügten Anlagen sowie auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung verwiesen. Wegen des Berufungsvorbringens und der Begründung der Teil-Widerklage wird auf die im Berufungsrechtszug eingereichten Schriftsätze der Beklagten verwiesen.
Von der weiteren Darstellung des Tatbestandes wird unter Beachtung von § 540 ZPO abgesehen.
II.
Das Rechtsmittel der Berufung hat keinen Erfolg. Die im Berufungsrechtszug erhobene Teil-Widerklage durch die Beklagten gegen die Kläger ist als unzulässig zu verwerfen, § 533 ZPO.
A.
Das Landgericht hat dem Räumungsbegehren der Kläger zu Recht entsprochen, §§ 546, 581 BGB. Die Kläger verfolgen zu Recht ihre Rechtspositionen als Vermieter (s. bereits Klageschrift) und gehen entgegen der Auffassung der Beklagten gerade nicht ausschließlich auf Grundlage ihrer Eigentümerstellung vor.
1. Die Parteien haben einen wirksamen Pachtvertrag abgeschlossen. Für das Räumungsbegehren kann letztlich dahingestellt bleiben, ob es sich vorliegend um einen Miet-, Pacht- oder gemischt typischen Vertrag handelt. In all diesen Fällen greift nach § 546 BGB (für den vorliegenden Pachtvertrag unter Verweis durch § 581 BGB) die Rückgabepflicht nach Beendigung des schuldrechtlichen Besitz-Berechtigungsverhältnisses (Miet-, Pachtverhältnis) ein, die sich auch als schuldrechtliche Verpflichtung auch der Beklagten zu 2) und 3) nach § 546 Abs. 2 BGB darstellt (vgl. hierzu Palandt/Weidenkaff, BGB, 79. Aufl., § 546 Rdnr. 7 ff.; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 14. Aufl. § 546 Rn. 86 ff. – jeweils mit weiteren zahlreichen Nachweisen). Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die ursprünglich vereinbarte Vertragslaufzeit (10 Jahre) vor Klageerhebung abgelaufen war. Eine Vertragsverlängerung fand nicht statt.
Auch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die Ankaufklausel in Nr. 11 des Vertrages wohl formunwirksam und damit nichtig war und ist (§§ 125, 128, 311 b BGB) berührt dieser Umstand nicht die Wirksamkeit des Vertrages im Übrigen (vgl. auch Nr. 24 des Vertrages). Es sind auch keinerlei Gesichtspunkte erkennbar, dass die Unwirksamkeit der Ankaufklausel den Vertrag im Übrigen berühren sollte. So wurde u.a. auch keine Anrechnungs-, Verrechnungsabrede hinsichtlich der gezahlten Pachtzahlungen (oder Teilen davon) u.a. vorgesehen. Damit liegt für den Senat ein nach wie vor wirksamer schriftlicher Pachtvertrag (mit abgelaufener Pachtzeit) vor.
Selbst wenn eine Gesamt-Nichtigkeit vorläge, ändert dies an dem Ergebnis der angefochtenen Entscheidung nichts:
Denn dieser Vertrag wurde auch seit 2008 durch die Parteien gelebt (u.a. einvernehmliche Besitzüberlassung, Pachtzahlungen, wohl weitere das Besitzrecht regelnde Absprachen – nach Beklagtenvortrag). Hierauf haben auch die Beklagten nachdrücklich hingewiesen (Schriftsatz v. 17.2.2020).
Nach allem bestand zwischen den Klägern und der Beklagten zu 1) dieser wirksame Pachtvertrag, der – ohne weitere Kündigung u.a. – nach 10 Jahren endete. Damit sind alle drei Beklagten nach § 546 BGB i.V.m. § 581 BGB zur Rückgabe – Herausgabe – der Pachtsache verpflichtet, wobei der Senat mit der inzwischen wohl übereinstimmender Auffassung der Parteien (s. Schriftsatz der Beklagten v. 17.2.2020) auch auf Grundlage der gewählten Formulierungen in dem Vertrag von einem Pachtverhältnis ausgeht.
2. Den Beklagten stehen auch keinerlei Gegenrechte gegen dieses Herausgabe-, Räumungsverlangen der Kläger zu. Dies ergibt sich zum einen aus den vertraglichen Abreden in dem Pachtvertrag (Nr. 13) wie auch aus der eindeutigen Vorschrift des § 570 BGB, der in Verbindung mit § 581 BGB auch für das hier zur Überzeugung des Senats vorliegende Pachtverhältnis Gültigkeit entfaltet (Palandt/Weidenkaff aaO. § 581 Rn. 14 ff.; Schmidt-Futterer/Streyl aaO § 570 Rn. 3). Dieser Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts betrifft auch die Beklagten zu 2) und 3), die von dem Herausgabeverlangen nach § 546 BGB in gleicher Weise wie die Beklagte zu 1) als Pächterin betroffen und schuldrechtlich verpflichtet sind (so ausdrücklich Schmidt-Futterer/Streyl aaO. § 570 Rn. 3 – m.w.Nachw.). Der aus dem Wortlaut von § 546 Abs. 2 BGB sich ergebende Normzweck würde bei einer einschränkenden Auslegung von § 570 BGB vereitelt werden.
Insoweit kann auch letztlich offen bleiben, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang die Beklagten zu 2) und 3) Arbeitsleistungen, Aufwendungen, Verwendungen zugunsten der Beklagten zu 1) oder zugunsten der Kläger erbracht haben wollen (hierzu näheres unter 3.).
In jedem Fall können alle drei Beklagten kein Zurückbehaltungsrecht dem berechtigten Räumungsverlangen der Kläger entgegenhalten. Dies gilt auch für das von den Beklagten reklamierte Recht aus § 1000 BGB (Schmidt-Futterer/Streyl aaO § 570 Rn. 6 – m.w.Nachw.).
3. Die von den Beklagten zentral angeführten Rechte aus §§ 1000, 273, 274, 994, 996 BGB stehen diesen – auch unabhängig von der fehlenden Rechtsdurchsetzungsmöglichkeit nach § 570 BGB – gegenüber den Klägern nicht zu.
Schon aus dogmatischen Gründen gehen die Regelungen der vertraglich begründeten Rechtsverhältnisse (hier Miet-, Pachtverhältnis) denen der gesetzten Schuldverhältnisse vor. Die von Beklagtenseite breit dargelegten und begründeten Anspruchsgrundlagen nach §§ 994, 996 BGB greifen im vorliegenden Fall nicht ein. Alle drei Beklagten waren auf Grundlage des bestehenden Pachtverhältnisses bis zum Ablauf der Zehnjahresfrist berechtigte Fremdbesitzer. Ihnen war ein vertragliches Besitzrecht durch die Kläger bzw. durch die Beklagte zu 1) gegenüber den Beklagten zu 2) und 3) eingeräumt worden. Schon aus diesem Grund greifen die §§ 994 ff. BGB von Tatbestandseite nicht ein (vgl. nur Palandt/Herrler, BGB, 79. Aufl., Vorbem. von § 994 Rdnr. 2 u. 3 – m.w.N.; MK-Raff, 8. Aufl. § 994 Rn. 58 sowie überzeugend Vor § 987 Rn. 16 ff. – m.w.Nachw.). Besteht ein vertragliches Besitzrecht für denjenigen, der Auf- und Verwendungen auf die Sache vornimmt, so gelten für Ersatz-, Ausgleichsansprüche die getroffenen vertraglichen Abreden. So liegt es auch im vorliegenden Fall. Die Parteien haben eindeutig und abschließende Regelungen hinsichtlich derartiger Maßnahmen und Arbeiten gewollt und vereinbart (siehe vorgelegten Pachtvertrag).
Daran ändert auch nichts die intensive und mehrfache Bezugnahme der Beklagten auf eine – wohl eher singuläre – Entscheidung des BGH (BGHZ 131, 220, 222). Zwar hat der BGH in dieser Entscheidung die Anwendung der §§ 987 ff. BGB auch für denjenigen angenommen, dessen ursprüngliches Besitzrecht weggefallen ist und auch „geldwerte Eigenarbeit“ als grundsätzlich erstattungsfähig angesehen. Dies soll aber, so der BGH ausdrücklich (aaO. S. 222), nur gelten, wenn keine abweichenden Regelungen in dem das Besitzrecht begründendem Rechtsverhältnis (hier das Pachtverhältnis) vereinbart wurden. Diese sind vorliegend aber gegeben (s.o.).
Für die von der Beklagtenseite als streitentscheidend angesehene Annahme eines Zurückbehaltungsrechtes nach § 1000 BGB in Verbindung mit weiteren Vorschriften aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis fehlt es damit auch unabhängig von §§ 570, 581 BGB an den tatbestandlichen Voraussetzungen und Grundlagen. Die geltend gemachten das Räumungsverlangen der Kläger hindernden Gegenrechte sind nicht gegeben.
Dies gilt auch für die mit Schriftsatz vom 17. Februar 2020 angeführten Ersatzansprüche aus §§ 823 Abs. 1 und Abs. 2 BGB sowie die aus Geschäftsführung ohne Auftrag. Für den Senat sind deliktische Ansprüche im vorliegenden Fall nach dem Parteivortrag nicht erkennbar; ein denkbarer Schadensersatzanspruch ist im Übrigen auch weder dem Grunde noch der Höhe nach schlüssig dargetan. Da der Pachtvertrag abschließende Regelungen hinsichtlich Auf- und Verwendungen auf die Pachtsache und auch die Rückgabe- und Rückabwicklungsmodalitäten regeln sollte und auch geregelt hat, scheiden weitergehende Ansprüche ohne nähere Begründung aus, da diese spezielle vertragliche Regelung den gesetzlich angeordneten Schuldverhältnissen (Geschäftsführung ohne Auftrag und auch §§ 994 ff. BGB) eindeutig entgegen der Auffassung der Beklagten vorgeht.
Da sich auch aus dem breit dargelegten „Mandats- und Vertrauensverhältnis, Beratungsverschulden“ (Schriftsatz der Beklagten vom 5. Februar 2020, S. 9) keinerlei durchgreifenden Gegenansprüche gegen das Räumungsverlangen der Kläger ableiten lassen, bleibt es bei der Ausurteilung durch das Landgericht. Die Berufung der Beklagten ist mithin gerade auch unter Hinweis auf §§ 570, 581 BGB zurückzuweisen.
B.
Die von den Beklagten im Laufe des Berufungsverfahrens erhobene Teil-Widerklage ist nach § 533 ZPO als unzulässig zu verwerfen.
Wegen des gesetzlich ausgeschlossenen Zurückbehaltungsrechts nach §§ 570, 581 BGB scheidet eine Auseinandersetzung des Senats mit Gegenrechten der Beklagten aus gesetzlichen Gründen grundsätzlich aus. Soweit ist eine Befassung mit diesen Gegenrechten unabhängig von der Zustimmung der Klägerseite und unabhängig von einer Sachdienlichkeit für den Senat nicht möglich. Im Übrigen wäre eine Behandlung auch im Hinblick auf das Räumungsverlangen nicht sachdienlich.
Neben diesen Bedenken aus § 533 ZPO erscheint die Widerklage auch insoweit unzulässig, als nicht klargestellt wird, wem der einzelnen Beklagten die jeweils geltend gemachten Gegenansprüche zustehen sollen. So dürften die nach Auffassung der Beklagten wohl rechtsgrundlos erbrachten Pachtzahlungen ausschließlich der Beklagten zu 1) zustehen und nicht etwa den Beklagten zu 2) und 3). Von wem die als erstattungsfähig angesehenen Arbeitsleistungen erbracht wurden, ist völlig unklar. Weiterhin ist weder dargetan noch ersichtlich und auch nicht vorgetragen, für wen diese Arbeiten erbracht wurden. So ist völlig unklar, ob die Beklagten zu 2) und 3) diese Aufwendungen für sich, für die Beklagte zu 1) oder für die Kläger erbracht haben wollen. Gleiches gilt auch für die weitere widerklagend gestellte Teilforderung hinsichtlich erbrachter Aufwendungen und Verwendungen. Nicht zuletzt erscheint diese Teilforderung in Hinblick auf die umfassende Aufrechnungserklärung der Beklagten (s. Tatbestand – Beklagtenvortrag – in der angefochtenen Entscheidung) als unbestimmt.
Nach allem kann diese – auch unbestimmte – Widerklageforderung (auch ein möglicherweise eingreifender Bereicherungseinwand) im Berufungsrechtszug nicht zulässigerweise geltend gemacht werden. Diese Teilwiderklage ist demnach als unzulässig zu verwerfen.
C.
Nach allem hat das Rechtsmittel der Beklagten gegen das landgerichtliche Urteil mit dem zugesprochenen Räumungsbegehren keinen Erfolg und ist zurückzuweisen. Die Kläger können zu Recht die Räumung des streitgegenständlichen Anwesens von allen drei Beklagten verlangen. Die Widerklage ist aus den soeben dargelegten Gründen als unzulässig zu verwerfen.
Die Revision gegen dieses Urteil ist nicht zuzulassen, da die gesetzlich vorgesehenen Gründe hierfür nicht gegeben sind. Das von Beklagtenseite in den Vordergrund gerückte dogmatische Verhältnis von §§ 994, 996, 1000, 273 f. BGB zu den schuldrechtlichen Vereinbarungen in einem Pachtverhältnis wie im vorliegenden Fall, ist eindeutig geklärt und im Übrigen beruht die Entscheidung auch auf Besonderheiten im vorliegenden Fall.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 97 ZPO; die Entscheidung zur Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Der Wert des Berufungsverfahrens wird auf insgesamt 86.000 Euro festgesetzt (unter Berücksichtigung der erhobenen Teil-Widerklage).
