AG Wedding – Az.: 6a C 8/18 – Urteil vom 21.03.2018
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Erstellung des Tatbestandes ist gemäß § 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO entbehrlich.
Gründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von 359,32 Euro um 3,29 Euro auf 362,61 Euro pro Monat gemäß §§ 558 ff. BGB. Die derzeit vom Beklagten gezahlte monatliche Nettokaltmiete übersteigt bereits die ortsübliche Vergleichsmiete.
Die ortsübliche Vergleichsmiete war hier anhand des Mietspiegels 2017 zu ermitteln. Die streitgegenständliche Wohnung ist unstreitig in das Rasterfeld G3 des Berliner Mietspiegels 2017 einzuordnen. Aus der Spanneneinordnung ergibt sich eine Nettokaltmiete von 5,72 Euro/m² und damit insgesamt 348,00 Euro. Denn der Mittelwert des Rasterfeldes G3 von 5,48 Euro war um 20 % zu erhöhen.
Unstreitig überwogen in der Merkmalgruppe 1 (Bad/WC) die wohnwertmindernden Merkmale, so dass diese Gruppe negativ zu bewerten war. Unstreitig war die Merkmalgruppe 2 (Küche) neutral zu bewerten. Die Merkmalgruppen 3 (Wohnung) und 4 (Gebäude) waren unstreitig positiv zu bewerten.
Die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) war neutral zu bewerten. Die vorhandenen wohnwertmindernden und wohnwerterhöhenden Merkmale gleichen sich aus. Wohnwertmindernd ist zu berücksichtigen, dass die streitgegenständliche Wohnung unstreitig einer hohen Verkehrslärmbelastung ausgesetzt ist. Wohnwerterhöhend wirkt sich unstreitig der zur Wohnung gehörende Mietergarten aus. Weitere den Wohnwert erhöhende Merkmale liegen nicht vor.
Insbesondere hat die Klägerin das wohnwerterhöhende Merkmal „vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe“ nicht hinreichend dargetan. Entgegen der Auffassung der Klägerin wird dieses wohnwerterhöhende Merkmal nicht dadurch erfüllt, dass sie dem Beklagten gegen Zahlung einer monatlichen Miete in Höhe von 76,69 Euro einen Stellplatz zur Verfügung stellt.
Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut der Orientierungshilfe. Ein Parkplatz ist nach allgemeinem Sprachgebrauch eine Abstellfläche für Fahrzeuge, die aus mehreren Stellplätzen besteht. Zum Parken berechtigt ist eine Vielzahl von Anwohnern, unabhängig davon, ob zusätzlich zum Wohnungsmietvertrag ein weiterer Vertrag betreffend einen einzelnen Stellplatz geschlossen worden ist. Das „Parkplatzangebot“ richtet sich aufgrund der mehrfachen Abstellmöglichkeiten für Fahrzeuge damit nicht an einen einzelnen Mieter. Für den Parkberechtigten hat dies – im Gegensatz zum gemieteten Stellplatz – zur Folge, dass er kein ausschließliches Nutzungsrecht an einer bestimmten Parkplatzfläche hat und bei vollständiger Belegung des Parkplatzes sein Fahrzeug dort gar nicht abstellen kann.
Auch folgt dies aus einem Vergleich mit dem Mietspiegel 2015. Als wohnwerterhöhendes Merkmal der Merkmalgruppe 4 (Gebäude) war dort „zur Wohnung gehörige(r) Garage/Stellplatz (ohne zusätzliches Entgelt)“ aufgeführt. Dieses Merkmal befindet sich im Mietspiegel 2017 nicht mehr. Das nunmehr in der Merkmalgruppe Wohnumfeld vorhandene „Pkw-Parkplatzangebot“ befand sich im Mietspiegel 2015 nicht. Daraus ist zum einen zu ersehen, dass bei der Erstellung des Mietspiegels 2017 bewusst zwischen einem Stellplatz und dem allgemein der Mieterschaft zur Verfügung gestellten Parkplatzangebot im Wohnumfeld unterschieden wird. Wenn zum anderen selbst ein zur Wohnung gehörender unentgeltlich zur Verfügung gestellter Stellplatz – der hier aufgrund des separaten Vertragsschlusses ohnehin nicht gegeben ist – nicht mehr wohnwerterhöhend wirken soll, kann erst recht ein entgeltlich zur Verfügung gestellter Stellplatz nicht wohnwerterhöhend wirken.
Es wäre zudem unbillig, den Beklagten durch die Zahlung der hier nicht geringen Stellplatzmiete und eines 20%igen Aufschlages im Rahmen der Spanneneinordnung doppelt zu belasten.
Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.
