Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- Mietspiegel-Hinweis vergessen: Warum das Erhöhungsverlangen unwirksam ist
- Können Vermieter fehlende Mietspiegel-Angaben im Prozess heilen?
- Warum die Heilung eine neue zweimonatige Überlegungsfrist auslöst
- Warum die Zustimmungsklage vor Fristablauf unzulässig ist
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Gilt die Unwirksamkeit auch, wenn der Vermieter die Erhöhung mit drei Vergleichswohnungen begründet?
- Muss ich die Mieterhöhung sofort zahlen, wenn der Vermieter den Formfehler im Prozess heilt?
- Wie berechne ich meine neue Überlegungsfrist, nachdem mir der korrigierte Schriftsatz vom Gericht zugestellt wurde?
- Was kann ich tun, wenn das Gericht trotz laufender Überlegungsfrist noch vor Fristablauf entscheiden will?
- Darf mein Vermieter nach der Klageabweisung sofort ein neues, rechtssicheres Erhöhungsverlangen an mich schicken?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 3 C 203/24
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Amtsgericht Saarbrücken
- Datum: 09.04.2025
- Aktenzeichen: 3 C 203/24
- Verfahren: Zustimmungsklage zur Mieterhöhung
- Rechtsbereiche: Mietrecht
- Streitwert: 1.440,00 €
- Relevant für: Vermieter, Mieter bei Mieterhöhungsverlangen
Vermieter verlieren Klagen auf Mieterhöhung, wenn sie notwendige Angaben zum örtlichen Mietspiegel zu spät nachliefern.
- Der Vermieter verschwieg im ersten Schreiben die Daten des aktuell gültigen qualifizierten Mietspiegels.
- Bei Fehlern beginnt die Zeit zum Nachdenken für Mieter erst nach der Korrektur.
- Das Gericht weist verfrühte Klagen ab und wartet das Ende der neuen Frist nicht ab.
- Mieter lehnen Erhöhungen nicht endgültig ab, solange der Vermieter wichtige Informationen verschweigt.
- Das Gericht setzt das Verfahren bei einer laufenden Frist nicht aus, sondern beendet den Prozess.
Mietspiegel-Hinweis vergessen: Warum das Erhöhungsverlangen unwirksam ist
Ein Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, wenn der erforderliche Hinweis auf die Werte eines qualifizierten Mietspiegels fehlt. Das bedeutet konkret: Das Schreiben erfüllt die äußeren gesetzlichen Anforderungen nicht und ist daher von vornherein ungültig, egal ob die höhere Miete eigentlich angemessen wäre. Ein qualifizierter Mietspiegel ist eine nach wissenschaftlichen Standards erstellte Übersicht der ortsüblichen Mieten. Die Mitteilung dieser rechtlichen Angaben ist gemäß § 558a Abs. 3 BGB eine notwendige Voraussetzung für das Erhöhungsverlangen. Ein Verstoß gegen diese gesetzliche Mitteilungspflicht führt unweigerlich zur Unbegründetheit einer darauf gestützten Zustimmungsklage. Da Vermieter die Miete nicht einseitig erhöhen dürfen, müssen sie den Mieter auf Zustimmung verklagen – das Gericht ersetzt dann bei Erfolg quasi die fehlende Unterschrift des Mieters.
Prüfen Sie Ihr Mieterhöhungsschreiben sofort auf diesen Punkt: Wenn an Ihrem Wohnort ein qualifizierter Mietspiegel existiert, muss dieser im Schreiben genannt werden – selbst wenn der Vermieter die Erhöhung mit Vergleichswohnungen begründet. Fehlt dieser Hinweis, ist das Schreiben formell unwirksam. Sie sollten die Zustimmung in diesem Fall unter Verweis auf die fehlenden Angaben verweigern.
Genau diese Frage musste das Amtsgericht Saarbrücken klären.
Ein Wohnungseigentümer forderte für eine Dreizimmerwohnung eine Erhöhung der Nettokaltmiete von 800,00 Euro auf 920,00 Euro ab dem 1. Mai 2024, seine Klage wurde jedoch abgewiesen und er muss die gesamten Verfahrenskosten tragen. Das Gericht entschied den Rechtsstreit unter dem Aktenzeichen 3 C 203/24 zugunsten der Mieter, da das Vorgehen des Vermieters prozessuale Vorgaben verfehlte.
Fehlender Verweis auf den Index
Das Erhöhungsverlangen vom 26. Februar 2024, welches am 29. Februar 2024 durch einen Gerichtsvollzieher zugestellt wurde, stützte sich lediglich auf drei Vergleichsobjekte. Es enthielt jedoch keinen Hinweis auf den seit dem 1. Januar 2024 existierenden qualifizierten Mietspiegel der Landeshauptstadt Saarbrücken. Die Mieter verweigerten die Zustimmung unter Berufung auf die formelle Unwirksamkeit des Schreibens gemäß § 558a Abs. 3 BGB. Sie argumentierten zudem, dass nach dem lokalen Index die ortsübliche Vergleichsmiete ohnehin nur bei 8,00 Euro pro Quadratmeter liege. Auf diese Weigerung hin reichte der Eigentümer am 3. Juni 2024 eine Klage ein.
Fehlt – wie im Streitfall – ein eigentlich erforderlicher Hinweis auf die Werte des qualifizierten Mietspiegels so ist das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam und führt zur Abweisung der Zustimmungsklage als unbegründet. – so das Amtsgericht Saarbrücken
Achtung Falle: Existenz des Mietspiegels
Existiert an Ihrem Wohnort ein qualifizierter Mietspiegel, ist dies der entscheidende Hebel für die formelle Wirksamkeit. Auch wenn der Vermieter die Erhöhung mit drei Vergleichswohnungen begründet, muss er die Werte des Mietspiegels im Schreiben zwingend zusätzlich angeben. Fehlt dieser Verweis, können Sie die Zustimmung allein wegen dieses Formfehlers verweigern.
Können Vermieter fehlende Mietspiegel-Angaben im Prozess heilen?
Vermieter können heilbare Mängel an einem Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558b Abs. 3 BGB auch noch im laufenden gerichtlichen Prozess nachholen. Das Gesetz spricht von einer Heilung, wenn ein formaler Fehler durch das Nachreichen der Informationen nachträglich korrigiert wird, sodass das Dokument doch noch gültig wird. Zu den korrigierbaren Fehlern zählen Mängel der Textform sowie fehlende Begründungsangaben nach § 558a Abs. 2 und 3 BGB. Das nachträgliche Nachholen der Angaben zu einem qualifizierten Mietspiegel gilt vor dem Gesetz als eine solche zulässige Heilung.
Im vorliegenden Fall zeigte sich das konkret:
Der Vermieter holte die fehlenden Angaben zum Mietspiegel erst mit einem Schriftsatz vom 18. Februar 2025 nach, nachdem die gerichtliche Auseinandersetzung bereits voll im Gange war. Ein Schriftsatz ist ein offizielles Dokument, mit dem ein Anwalt oder eine Partei dem Gericht Informationen oder Anträge schriftlich übermittelt. Die ursprüngliche Klageschrift war den Mietern zu diesem Zeitpunkt längst, nämlich am 6. August 2024, offiziell zugestellt worden.
Richterliche Bestätigung der Heilung
Das Amtsgericht bestätigte in seiner Urteilsbegründung die Möglichkeit der rechtlichen Heilung und verwies auf entsprechende Fachliteratur von Fleindl (beck-online, Stand 1. Januar 2025). Zudem stützten sich die Richter auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH NZM 2020, 534) sowie auf ein Urteil des Landgerichts München I vom 12. Juni 2002 (Az. 14 S 21762/01). Das Gericht verknüpfte diese nachträgliche Korrektur des formellen Mangels jedoch untrennbar mit weitreichenden neuen Fristen für die Mieterseite.
Warum die Heilung eine neue zweimonatige Überlegungsfrist auslöst
Wenn ein Vermieter inhaltliche Mängel erst in einem laufenden Prozess nachbessert, steht dem Mieter gemäß § 558b Abs. 3 S. 2 BGB erneut die volle gesetzliche Zustimmungsfrist zu. Diese neue Frist beginnt mit dem formalen Zugang des nachgebesserten Verlangens. Die Frist endet schließlich mit dem Ablauf des zweiten Kalendermonats, der auf den Zugang der Nachbesserung folgt.
Ein juristischer Streit aus dem Jahr 2025 macht deutlich, wie das in der Praxis aussieht:
Durch den Zugang des nachbessernden Schriftsatzes im Februar 2025 wurde für das betroffene Paar eine völlig neue Überlegungsfrist in Gang gesetzt. Diese Frist für die Mieter lief nach der verbindlichen Berechnung des Gerichts regulär bis zum 30. April 2025.
Der Zugang des Schriftsatzes setzt die sog. Überlegungs- oder Zustimmungsfrist in Lauf; sie endet um 24:00 Uhr des letzten Tages des übernächsten Monats. – so das Gericht
Entscheidung vor Fristablauf
Da das Urteil durch das Amtsgericht Saarbrücken jedoch bereits am 9. April 2025 erging, war die gesetzliche Zustimmungsfrist nicht abgelaufen, als das Gericht zur Entscheidung aufgerufen war. Diese zeitliche Überschneidung bildete den Kern für die rechtliche Bewertung der gesamten Klage.
Warum die Zustimmungsklage vor Fristablauf unzulässig ist
Eine gerichtliche Klage auf Zustimmung ist unzulässig, wenn sie erhoben wird, bevor die gesetzliche Zustimmungsfrist vollständig abgelaufen ist. Das bedeutet: Das Gericht darf über den Fall inhaltlich noch gar nicht entscheiden, weil eine formale Bedingung für den Prozess fehlt. Eine Aussetzung oder Vertagung des Verfahrens zur reinen Abwartung dieser Frist ist in § 558b Abs. 3 S. 2 BGB prozessual nicht vorgesehen. Eine verfrühte Klage kann ausnahmsweise nur dann zulässig sein, wenn der Mieter die Zustimmung bereits zuvor endgültig und ernsthaft abgelehnt hat.
Sollte Ihr Vermieter einen Formfehler erst während eines bereits laufenden Prozesses korrigieren, notieren Sie sich das Datum, an dem Sie diesen neuen Schriftsatz erhalten haben. Rechnen Sie von diesem Tag an zwei volle Kalendermonate hinzu. Ergeht ein Urteil vor Ablauf dieser Frist, ist die Klage unzulässig. Weisen Sie das Gericht in der mündlichen Verhandlung explizit auf Ihre noch laufende Überlegungsfrist hin, um eine verfrühte Entscheidung zu verhindern.
Diese prozessuale Hürde gab am Ende den Ausschlag für das Urteil.
Das Amtsgericht Saarbrücken wies das Begehren des Vermieters als unzulässig ab, da die Klage vor dem Ablauf der durch die Heilung neu gestarteten Frist zur Entscheidung stand. Das Argument des Vermieters, man könne den Prozess einfach vertagen, um das Fristende im April abzuwarten, verwarfen die Richter mit dem Verweis auf die fehlende prozessuale Grundlage im Gesetz.
Nachdem der materiellen Regelung über den Lauf der Zustimmungsfrist keine prozessuale Regelung über eine Aussetzung oder Vertagung entspricht, kam eine Aussetzung der Verhandlung oder die Vertagung zur Herbeiführung der Prozessvoraussetzung der Zustimmungsfrist nicht in Betracht. – AG Saarbrücken
Keine endgültige Weigerung
Auch eine endgültige und ernsthafte Ablehnung durch die Bewohner wurde verneint. Die ursprüngliche Weigerung der Mieter bewertete das Gericht als rechtmäßig, da das Mieterhöhungsverlangen zu diesem Zeitpunkt unstreitig formelle Mängel aufwies. Die spätere Äußerung der Mieter in der mündlichen Verhandlung vom 26. Februar 2025, sie sähen keine erhöhenden Faktoren und keinen Raum für einen 15-prozentigen Aufschlag, reichte den Richtern ebenfalls nicht aus. Der Vermieter hatte die Anwendung einer 15-prozentigen Spannen-Obergrenze im Verfahren nicht ausreichend substantiiert dargelegt. Substantiiert bedeutet: Der Vermieter muss seine Argumente so genau mit Fakten belegen, dass das Gericht sie sachlich prüfen kann; vage Behauptungen genügen nicht. Daher konnten die Mieter hierzu noch gar keine fundierte und endgültige Entscheidung treffen.
Praxis-Hinweis: Die verfrühte Entscheidung
Dieser Fall zeigt den prozessualen Hebel bei einer Nachbesserung: Korrigiert der Vermieter einen Fehler erst im laufenden Prozess, beginnt Ihre zweimonatige Überlegungsfrist komplett neu. Ergeht ein Urteil, bevor diese neue Frist abgelaufen ist, ist die Klage als unzulässig abzuweisen. Sie erkennen Ihre Lage daran, ob seit dem Erhalt des korrigierten Schriftsatzes bereits zwei volle Kalendermonate vergangen sind.
Wirtschaftliche Folgen für den Vermieter
Als Konsequenz aus der Unzulässigkeit der Klage muss der unterlegene Eigentümer die gesamten Kosten des Verfahrens tragen. Das Gericht setzte den Streitwert für den Rechtsstreit auf exakt 1.440,00 Euro fest. Der Streitwert ist der Geldbetrag, um den es im Kern geht und nach dem sich die Gerichts- und Anwaltskosten richten. Das Urteil wurde für vorläufig vollstreckbar erklärt. Das bedeutet: Der Gewinner kann seine Ansprüche bereits durchsetzen, auch wenn das Urteil noch nicht endgültig rechtskräftig ist. Der Eigentümer kann die Zwangsvollstreckung jedoch durch eine Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des vollstreckbaren Betrages abwenden – er hinterlegt also Geld als Sicherheit, um die Vollstreckung bis zu einer endgültigen Entscheidung zu stoppen, sofern die Mieter nicht ihrerseits eine Sicherheit leisten.
Warum die Heilung Mietern zusätzliche Monate Zeit verschafft
Diese Entscheidung des Amtsgerichts Saarbrücken folgt der strengen Linie des Bundesgerichtshofs und ist daher auf alle Gebiete mit qualifiziertem Mietspiegel übertragbar. Für Sie bedeutet das: Ein Vermieter kann seine Fehler zwar im Prozess korrigieren (heilen), verliert dadurch aber den Zeitvorteil der Klage. Da die Klage bei einer Heilung im Prozess bis zum Ablauf der neuen Frist als unzulässig gilt, gewinnen Sie mindestens zwei Monate Zeit, in denen Sie weiterhin nur die alte, niedrigere Miete zahlen müssen.
Checkliste: So nutzen Sie Formfehler bei der Mieterhöhung
Haben Sie eine Mieterhöhung erhalten, gleichen Sie das Schreiben umgehend mit dem örtlichen Mietspiegel ab. Fehlt der Verweis auf den qualifizierten Mietspiegel, lehnen Sie die Zustimmung ab. Falls der Vermieter bereits klagt und erst jetzt nachbessert, beginnt Ihre zweimonatige Prüffrist von vorn. Nutzen Sie diese Zeit voll aus, prüfen Sie die Miethöhe erneut anhand der neuen Daten und verweigern Sie eine vorzeitige Entscheidung im laufenden Prozess, da die Klage bis zum Fristablauf unzulässig ist.
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Ein fehlerhaftes Mieterhöhungsverlangen bietet Ihnen wertvolle Zeit und kann unberechtigte Forderungen abwenden. Unsere Rechtsanwälte prüfen Ihr Schreiben detailliert auf formelle Mängel wie fehlende Mietspiegel-Angaben oder Fristfehler. Wir unterstützen Sie dabei, Ihre Rechte gegenüber dem Vermieter zu wahren und unzulässige Klagen bereits im Vorfeld abzuwehren.
Experten Kommentar
Die Tücke liegt in der Zeit nach dem Urteil, denn der Streit ist mit der Klageabweisung selten beendet. Was viele Mieter übersehen: Der Eigentümer darf nach Fristablauf schlicht eine zweite, formell saubere Klage einreichen. Die wahre Strafe ist vielmehr, dass er die kompletten Verfahrenskosten dieser ersten Runde selbst zahlen muss.
Für Betroffene ergibt sich aus diesem gegnerischen Patzer ein massiver taktischer Vorteil. Ich rate in solchen Situationen oft dazu, dem zermürbten Vermieter einen moderateren Vergleich anzubieten. Wer jetzt geschickt verhandelt, nutzt die Angst der Gegenseite vor weiteren Prozesskosten für einen dauerhaft geringeren Mietaufschlag.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Gilt die Unwirksamkeit auch, wenn der Vermieter die Erhöhung mit drei Vergleichswohnungen begründet?
JA, die Unwirksamkeit bleibt auch dann bestehen, wenn der Vermieter drei Vergleichswohnungen benennt, aber den gesetzlich geforderten Hinweis auf den existierenden qualifizierten Mietspiegel weglässt. Diese formelle Mitteilungspflicht gemäß § 558a Abs. 3 BGB stellt eine eigenständige Wirksamkeitsvoraussetzung dar, die den Mieter über neutrale Vergleichswerte in seiner Gemeinde informieren soll.
Der Gesetzgeber räumt Vermietern zwar verschiedene Begründungsmittel wie ein Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen ein, knüpft die Wirksamkeit jedoch an zusätzliche Informationspflichten. Existiert am Wohnort ein qualifizierter Mietspiegel (eine nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellte Übersicht), muss der Vermieter dessen Werte zwingend im Schreiben angeben. Diese Regelung dient dem Schutz des Mieters, damit dieser die geforderte Erhöhung unmittelbar mit den objektiven Daten des Mietspiegels abgleichen kann. Das Fehlen dieser Angaben führt unweigerlich dazu, dass das gesamte Erhöhungsverlangen formell fehlerhaft ist und für den Mieter keinerlei rechtliche Bindungswirkung entfaltet. Eine Begründung durch Vergleichswohnungen kann diesen spezifischen Mangel nicht heilen, da sie die neutrale Informationsfunktion des qualifizierten Mietspiegels rechtlich nicht ersetzt.
Zwar kann der Vermieter diesen Formfehler gemäß § 558b Abs. 3 BGB noch im laufenden Gerichtsprozess heilen, doch löst dies eine völlig neue zweimonatige Überlegungsfrist für den Mieter aus. Solange diese neue Frist nach der Korrektur nicht abgelaufen ist, darf das Gericht kein Urteil zugunsten des Vermieters fällen, da die Klage als unzulässig gilt.
Muss ich die Mieterhöhung sofort zahlen, wenn der Vermieter den Formfehler im Prozess heilt?
NEIN, eine sofortige Zahlungspflicht besteht nicht, denn durch die Heilung des Formfehlers im laufenden Prozess wird gemäß § 558b Abs. 3 S. 2 BGB eine neue zweimonatige Überlegungsfrist für Sie als Mieter in Gang gesetzt. Vor dem vollständigen Ablauf dieser gesetzlichen Frist ist eine gerichtliche Entscheidung zu Ihren Lasten oder eine Verpflichtung zur sofortigen Zahlung der Erhöhung rechtlich ausgeschlossen.
Die rechtliche Korrektur eines fehlerhaften Erhöhungsverlangens führt dazu, dass die gesetzliche Prüfungsfrist vollständig von vorn beginnt und erst am Ende des übernächsten Monats rechtssicher abläuft. Während dieses Zeitraums haben Sie das verbriefte Recht, die Mieterhöhung ohne rechtliche Nachteile zu prüfen, weshalb eine zuvor erhobene Klage des Vermieters prozessual als unzulässig gilt. Eine Pflicht zur Zahlung der erhöhten Miete entsteht erst dann, wenn Sie entweder freiwillig zustimmen oder ein rechtskräftiges Urteil nach Ablauf dieser neuen Frist ergangen ist. Da das Gericht den Prozess nicht einfach bis zum Fristende aussetzen darf, führt eine verfrühte Heilung im laufenden Verfahren in der Regel zur Abweisung der Klage.
Eine wichtige Ausnahme von dieser Schutzfrist besteht nur dann, wenn Sie die Zustimmung zur Mieterhöhung bereits vorab ernsthaft und endgültig verweigert haben, sodass eine weitere Überlegungsfrist ihren rechtlichen Zweck verlieren würde. Solange Sie sich jedoch lediglich auf die formelle Unwirksamkeit des Schreibens berufen, bleibt Ihr Anspruch auf die volle gesetzliche Prüfzeit nach der Heilung des Fehlers zwingend bestehen.
Wie berechne ich meine neue Überlegungsfrist, nachdem mir der korrigierte Schriftsatz vom Gericht zugestellt wurde?
Ihre neue Überlegungsfrist endet am letzten Tag des zweiten vollen Kalendermonats, der auf den Monat der Zustellung des korrigierten Schriftsatzes folgt. Als maßgeblicher Startpunkt für diese Berechnung gilt der Tag, an dem das Dokument offiziell durch das Gericht bei Ihnen oder Ihrem Anwalt eingegangen ist.
Die Berechnung der Frist richtet sich nach der Heilung des Fehlers, wobei der Zustellungsmonat selbst rechtlich nicht in die zweimonatige Frist mit eingerechnet wird. Sie verfügen über den Rest des aktuellen Monats sowie über zwei daran anschließende komplette Kalendermonate als gesetzliche Prüfungs- und Überlegungszeit für das korrigierte Verlangen. Wenn Ihnen der Schriftsatz im Februar zugestellt wird, läuft Ihre gesetzliche Frist folglich exakt bis zum 30. April um 24:00 Uhr ab. Während dieses Zeitraums ist eine gerichtliche Entscheidung unzulässig, da die Voraussetzungen für eine Zustimmungsklage gemäß § 558b Abs. 3 BGB noch nicht vorliegen.
Diese gesetzliche Neuberechnung findet keine Anwendung, falls die Mieterseite die geforderte Mieterhöhung bereits vorab gegenüber dem Vermieter endgültig und ernsthaft abgelehnt hat.
Was kann ich tun, wenn das Gericht trotz laufender Überlegungsfrist noch vor Fristablauf entscheiden will?
Weisen Sie das Gericht in der mündlichen Verhandlung oder schriftsätzlich ausdrücklich darauf hin, dass Ihre gesetzliche Überlegungsfrist nach der Heilung des Erhöhungsverlangens noch läuft. Eine vorzeitige Entscheidung ist rechtlich unzulässig, da sämtliche Klagevoraussetzungen zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung zwingend vorliegen müssen.
Gemäß § 558b Abs. 3 BGB löst die nachträgliche Korrektur eines fehlerhaften Mieterhöhungsverlangens eine neue zweimonatige Überlegungsfrist aus, die dem Mieter zur Prüfung der Forderung zusteht. Da der Ablauf dieser Frist eine zwingende materielle Voraussetzung für die Zulässigkeit der Zustimmungsklage ist, darf das Gericht nicht vorzeitig über den Fall entscheiden. Die Richter dürfen das Verfahren zudem nicht einfach vertagen, um das Ende der Frist abzuwarten, da für ein solches Vorgehen keine gesetzliche Grundlage im Zivilprozessrecht existiert. Ein Urteil, das während der laufenden Frist ergeht, ist daher fehlerhaft und führt unweigerlich zur Abweisung der Klage als zum jetzigen Zeitpunkt unzulässig.
Diese Schutzwirkung entfällt nur dann, wenn Sie die Zustimmung bereits vorab ernsthaft und endgültig verweigert haben, sodass eine weitere Überlegungsfrist ihren gesetzlichen Zweck verlieren würde. Da die bloße Rüge formeller Fehler oder eine einfache Ablehnung im Termin meist nicht als endgültige Weigerung gewertet wird, bleibt Ihr Anspruch auf die volle Frist gewahrt.
Darf mein Vermieter nach der Klageabweisung sofort ein neues, rechtssicheres Erhöhungsverlangen an mich schicken?
JA, der Vermieter kann nach einer Klageabweisung wegen formeller Fehler jederzeit ein neues Mieterhöhungsverlangen zustellen, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Erhöhung weiterhin vorliegen. Die Abweisung der Klage als unzulässig bedeutet nämlich nur, dass das erste Schreiben fehlerhaft war, klärt aber nicht die endgültige Frage der zulässigen Miethöhe. Damit beginnt das gesamte gesetzliche Verfahren zur Mietanpassung für beide beteiligten Parteien wieder vollständig von vorn.
Die rechtliche Begründung liegt darin, dass eine Klageabweisung aufgrund von Formfehlern, wie etwa dem fehlenden Hinweis auf einen qualifizierten Mietspiegel, keine materielle Rechtskraft für die Zukunft entfaltet. Da das Gericht in solchen Fällen gar nicht erst prüft, ob die geforderte Miete sachlich gerechtfertigt ist, bleibt das Recht des Vermieters auf eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich unberührt. Er muss allerdings ein komplett neues Schreiben aufsetzen, welches alle formalen Anforderungen erfüllt und die erneute zweimonatige Überlegungsfrist für den Mieter rechtssicher in Gang setzt. Zusätzlich trägt der Vermieter die vollen Kosten des verlorenen Prozesses und verliert zudem die potenziellen Mehreinnahmen für den gesamten Zeitraum der fehlerhaften ersten Forderung.
Bei einem neuen Versuch muss der Vermieter zwingend die Jahressperrfrist gemäß § 558 Abs. 1 BGB beachten, nach der eine Miete frühestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung steigen darf. Zudem darf die neue Forderung innerhalb von drei Jahren die geltende Kappungsgrenze von 15 oder 20 Prozent nicht überschreiten, wobei bereits erfolgte Steigerungen voll auf diesen Rahmen anzurechnen sind. Sollte das neue Verlangen erneut formelle Mängel aufweisen, steht dem Mieter das Recht zur erneuten Zustimmungsverweigerung ohne rechtliche Nachteile weiterhin vollumfänglich zu.
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Das vorliegende Urteil
AG Saarbrücken – Az.: 3 C 203/24 – Urteil vom 09.04.2025
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