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Zustimmung zur Erhöhung der Netto-Kalt-Miete

AG Hamburg-Blankenese, Az.: 531 C 147/18, Urteil vom 23.01.2019

1. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

2. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

3. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in selber Höhe leistet.

Tatbestand

Die klagende Gesellschaft bürgerlichen Rechtes (GbR) machte gegenüber dem Beklagten mit Klage vom 28.05.2018 die Zustimmung zur Erhöhung der Netto-Kalt-Miete für die vom Beklagten angemietete Wohnung geltend.

Den Mietvertrag über die Wohnung hat der Beklagte mit einem Herrn He. XY als Vermieter seinerzeit abgeschlossen.

Mit Schriftsatz vom 13.07.2018 wurde als Anlage K 2 (Bl. 16/17 d. A.) eine Grundbuchmitteilung vorgelegt, wonach als Eigentümer die B. Gesellschaft bürgerlichen Rechtes, bestehend aus, aufgrund der Auflassung vom 02.05.2014 am 05.06.2014 als Eigentümer des Grundstückes D eingetragen wurden.

Als bisherige Eigentümer wurden genannt XY, Ha. und XY, J..

Vorprozessual hatten die Gesellschafter der B GbR unter Berufung auf den Mietenspiegel 2017 der Freien und Hansestadt Hamburg von dem Beklagten die Zustimmung zur Mieterhöhung von netto/kalt 690,00 € auf netto/kalt 793,00 € per 01.03.2018 begehrt.

Das Mietobjekt, die Wohnung im Mehrfamilienhaus in Hamburg, wird wie folgt beschrieben:

Baualter bis 1918,

Wohnfläche 74 m²,

Lage gut gemäß Wohnlagenverzeichnis der FHH,

Ausstattung mit Bad und Sammelheizung.

Zustimmung zur Erhöhung der Netto-Kalt-Miete
Symbolfoto: ilixe48/Bigstock

Verwiesen wird zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf das Rasterfeld C 7 des Mietenspiegels 2017.

Der Beklagte hat dem ursprünglichen Mieterhöhungsverlangen nicht zugestimmt trotz Fristsetzung bis 28.02.2018.

Der Beklagte hat formelle und materielle Mängel des ursprünglichen Mieterhöhungsverlangens gerügt, insbesondere dass das Mieterhöhungsverlangen nicht von der klagenden GbR, sondern von deren Gesellschaftern erhoben worden ist.

Die Klägerin (GbR) hat daraufhin mit Schriftsatz vom 21.09.2018 – dem Beklagtenvertreter zugesandt am 25.09.2018 – vorsorglich gemäß § 558 b Abs. 3 BGB ein neues Erhöhungsverlangen ausgebracht (Bl. 25/26 d. A.). Der Beklagte wurde zur Zustimmung bis 30.11.2018 aufgefordert.

Mit Schriftsatz vom 24.10.2018 – eingegangen 01.11.2018 – hat der Beklagte per 01.12.2018 dem neuen Erhöhungsverlangen unter Protest gegen die Kosten zugestimmt.

Insoweit erging am 06.11.2018 ein Teilanerkenntnisurteil (Bl. 32 d. A.).

Mit Schriftsatz vom 18.12.2018 hat die Klägerin (GbR) die Klage zurückgenommen, soweit nicht durch Teilurteil in der Hauptsache der Zustimmungsanspruch zuerkannt wurde.

Entscheidungsgründe

Die Kostenentscheidung folgt aus den § 269 ZPO (Teilklagerücknahme) sowie § 93 ZPO.

Da es nicht möglich ist, ein unwirksames Erhöhungsverlangen durch bloße Nachbesserung dergestalt wirksam zu machen, dass die Frist sich ab dem unwirksamen Erhöhungsverlangen (Anlage K 1, vom 27.12.2017) berechnen stellt die aufgrund des nachgebesserten Erhöhungsverlangens vor dessen Fristablauf abgegebene Anerkenntniserklärung ein sogenanntes sofortiges Anerkenntnis im Sinne des § 93 ZPO dar. So heißt es etwa bei Riecke in Schmid/Harz, Mietrecht, 5. Aufl., § 558 b, Rn. 14:

„Gemäß § 558 b Abs. 3 Satz 2 BGB laufen die Fristen neu. Stimmt der Mieter dem im Prozess nachgeholten wirksamen Erhöhungsverlangen während der im Prozess dann laufenden Zustimmungsfrist zu, trägt der Vermieter nach § 93 ZPO die Kosten des Verfahrens, da der Mieter zur Klage keine Veranlassung gegeben hat (vgl. auch LG Augsburg, WuM 1991, 597).“

Im Fall des Landgerichtes Augsburg hatten die Beklagten dem weiteren Mieterhöhungsverlangen vom 29.03.1990 sogar erst am 18.09.1990 und das auch nur teilweise zugestimmt.

Für das Auslösen einer erneuten Überlegungs- oder Zustimmungsfrist wird ergänzend verwiesen auf V. Emmerich, Staudinger, Neubearbeitung 2018, § 558 b, Rn. 24.

In diesem Sinne und für die Anwendbarkeit des § 93 ZPO hat sich auch Artz in MüKo 7. Aufl., § 558 b, Rn. 19 am Ende unter Hinweis auf AG Düren, WuM 2011, 474 und Bundestagsdrucksache 14/4553 S. 56 ausgesprochen.

Ursprünglich fehlte der Klage ein Mieterhöhungsverlangen der Außen-GbR/Klägerin. Gemäß BGH (ZMR 2001, 338) besitzt die (Außen)-GbR volle Rechtsfähigkeit. Sie ist auch grundbuchfähig und als solche ausweislich der Anlage K 2 im Grundbuch eingetragen.

Die Absender des ersten Mieterhöhungsverlangens vom 27.12.2017 haben offenbar bewusst notariell beraten von der Möglichkeit das Grundstück in Bruchteilsgemeinschaft zu erwerben, keinen Gebrauch gemacht.

Im Übrigen fehlt schlüssiger Sachvortrag dazu, wie die GbR in die Vermieterstellung eingerückt ist. Laut Grundbuchnachricht (Anlage K 2) waren Voreigentümer zu Bruchteilen Ha. und J. XY, das heißt nicht die im Mietvertrag genannten Vermieter.

Gemäß unstreitigem Sachvortrag im Schriftsatz vom 11.06.2018, s. 2 (Bl. 11 d. A.), war nämlich ursprünglich Vermieter ein He. XY. Ob dieser von den beiden Bruchteilseigentümern Ha. und J. beerbt wurde, ist nicht vorgetragen. Insoweit fehlt es an den Voraussetzungen des § 566 BGB, wenn man allein den unstreitigen Sachvortrag zu Grunde legt.

Im Hinblick auf das Anerkenntnis des Beklagten, bedurfte es insoweit keiner rechtlichen Hinweise nach § 139 ZPO zur Ergänzung des Sachvortrages zum Übergang der Vermieterstellung.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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