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Zustimmungsprozess zur Mieterhöhung bei Wohnraummietvertrag

LG Berlin, Az.: 65 S 145/15, Urteil vom 15.01.2016

I. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichtes Köpenick vom 20.03.2015 – 4 C 139/14 – wird zurückgewiesen.

II. Die Kosten der Berufungsinstanz tragen die Klägerin zu ¾ und die Beklagten zu ¼.

III. Dieses und das Urteil sind vorläufig vollstreckbar.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Von einer Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gem. §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs.1, S. 1 ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.

II.

Die zulässige Berufung der Beklagten ist unbegründet. Das angefochtene Urteil beruht im Ergebnis weder auf einer Rechtsverletzung gemäß § 546 ZPO, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung, § 513 ZPO. Der Klägerin steht gegenüber den Beklagten der gem. §§ 558 ff. BGB erstinstanzlich zuerkannte Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete auf 449,49 € mit Wirkung zum 01.06.2014 zu.

1) Ohne Erfolg wenden die Beklagten sich gegen die positive Einstufung der Merkmalgruppe 3.

Zwar ist entgegen den Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung nicht davon auszugehen, dass allein das Vorhandensein eines rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss für die Annahme eines entsprechenden positiven Wohnwertmerkmals ausreicht. Vielmehr ist erforderlich, dass der Mieter diesen auch ohne zusätzliche vertragliche Bindung mit Dritten nutzen kann (vgl. LG Berlin, Urteil vom 10. April 2015 – 65 S 476/14; Urteil vom 07. Mai 2015 – 18 S 63/14; jeweils zitiert nach juris).

Nach dem unstreitigen neuen Tatsachenvortrag in zweiter Instanz, welcher als solcher gem. § 529 Abs.1, Nr. 2 ZPO der Entscheidung des Berufungsgerichts zugrunde zu legen ist, ist in der Wohnung der Beklagten jedoch ein Abstellraum/ Einbauschrank mit Sichtschutz vorhanden. Die Beklagte zu 2) hat im Rahmen der mündlichen Verhandlung auf entsprechenden Einwand der Klägerin ausgeführt, dass im Flur eine ca. 50 cm breite, 25 cm tiefe und max. 1,70 m hohe Nische vorhanden sei, welche vermieterseits mit einer Tür ausgestattet sei. Der Umstand, dass sich im oberen Drittel ein Sicherungskasten befindet sowie alte Rohre durch die Nische verlaufen, steht der Annahme eines Einbauschranks bzw. Abstellraums i.S.d. Orientierungshilfe nicht entgegen. Die Orientierungshilfe setzt insoweit keine Mindestgröße voraus. Darüber hinaus ermöglicht auch eine solche Vorrichtung trotz der geringen Grundfläche noch eine sinnvolle Nutzung als zusätzlichen Stauraum, sei es in der von den Beklagten genutzten Art und Weise mittels Einbringung von Regalböden, sei es zur Verstauung schmaler sperriger Haushaltsgeräte wie z.B. Besen, Eimer oder Staubsauger etc.

2) Die Berufung hat des Weiteren keinen Erfolg, soweit sie sich gegen die Einstufung der Merkmalgruppe 5 wendet.

Die Ausführungen des Amtsgerichts, welches sich anlässlich eines Ortstermins einen persönlichen Eindruck von der Gestaltung des Wohnumfelds verschafft und insoweit insbesondere aufgrund des Vorhandenseins zweier Statuen zu dem Ergebnis gelangt ist, dass es sich um ein aufwändig gestaltetes Umfeld handelt, sind nicht zu beanstanden. Gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO hat das Berufungsgericht seiner Entscheidung die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen zugrunde zu legen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen. Dies ist nicht der Fall, wenn sich das Gericht des ersten Rechtszuges bei der Tatsachenfeststellung an die Grundsätze der freien Beweiswürdigung des § 286 ZPO gehalten hat und das Berufungsgericht – wie hier – keinen Anlass sieht, vom Ergebnis der Beweiswürdigung abzuweichen.

Zustimmungsprozess zur Mieterhöhung bei Wohnraummietvertrag
Symbolfoto: REDPIXEL.PL/Bigstock

Soweit die Beklagten hiergegen einwenden, dass eine aufwändige Gestaltung des Wohnumfelds nicht gegeben sei, setzen sie im Wesentlichen ihre eigene Wertung an die Stelle der Würdigung des Amtsgerichts. Zwar trifft es zu, dass die Annahme des positiven Wohnwertmerkmals eines aufwendig gestalteten Wohnumfelds voraussetzt, dass sich auch die in der Orientierungshilfe genannten Einzelmerkmale als “aufwändig gestaltet” darstellen (vgl. LG Berlin, Urt. v. 12. März 2013 – 63 S 261/12, GE 2013, 947). Von einer entsprechenden aufwendigen Gestaltung ist hier nach den Feststellungen des Amtsgerichts aber zumindest in Bezug auf die im Innenhof befindlichen (beleuchtbaren) Statuen auszugehen. Nach alledem steht dem unstreitig vorhandenen negativen Merkmal einer hohen Verkehrslärmbelastung im Rahmen der Merkmalgruppe 5 ein positives Wohnwertmerkmal gegenüber.

3) Unter Berücksichtigung der zwei weiteren neutral zu bewertenden Merkmalgruppen (2 und 4) sowie einer negativ zu bewertenden Merkmalgruppe (1) ist das Amtsgericht zutreffend davon ausgegangen, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete auf den Mittelwert des Mietspiegelfeldes H2 des Berliner Mietspiegels 2013 (5,28 €/ m2) beläuft.

4) Die Nebenentscheidungen beruhen auf § 97 Abs.2 ZPO bzw. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Angesichts des Umstandes, dass die Klägerin lediglich infolge ihres neuen Vortrags zum Vorhandensein eines Abstellraums/ Einbauschranks innerhalb der Wohnung der Beklagten, welchen sie bereits in erster Instanz hätte vorbringen können, in zweiter Instanz voll obsiegt hat, war es gerechtfertigt, ihr anteilig die Kosten der Berufungsinstanz aufzuerlegen. Ohne dieses neue Vorbringen wäre die Merkmalgruppe 3 neutral einzustufen gewesen und somit lediglich eine Mieterhöhung auf 437,57 € gerechtfertigt gewesen. Dies entspricht dem Mittelwert des einschlägigen Mietspiegelfeldes unter Berücksichtigung eines Abschlags i.H.v. 20%.

Gründe, die Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen, liegen nicht vor, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechts oder eine Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.

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