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Zwangsräumung: Diese Rechte haben Mieter und Vermieter

Räumungsvollstreckung – Voraussetzungen, Ablauf und Kosten

In Deutschland gibt es eine wahre Vielzahl von Gründen, warum ein Mietverhältnis zwischen dem Vermieter und dem Mieter beendet werden kann. In der Regel handelt es sich um eine einvernehmliche Beendigung, welche durch eine ausgesprochene Kündigung von einer der beiden Vertragspartei durchgeführt wird. Es gibt jedoch auch die sogenannten nicht einvernehmlichen Beendigungen, welche ebenfalls keine Seltenheit darstellen. Die Gründe hierfür sind dann meist bei einer Vertragspartei zu finden und liegen entweder in ausstehenden Mietzahlungen oder einem angemeldeten Eigenbedarf bzw. auch in Verstößen gegen die bestehende Hausordnung. In der Praxis kommt es bei solchen Fällen dann auch nicht selten vor, dass die Mietpartei keinen freiwilligen Auszug aus dem Mietobjekt durchführt. Für den Vermieter bleibt dann lediglich als letztes Mittel die Zwangsräumung. Weder Vermieter noch Mieter beschäftigen sich sehr gern im Vorfeld mit dieser Thematik, sodass viele Vertragsparteien auch überhaupt nicht wissen, welche Voraussetzungen für die Zwangsräumung vorliegen müssen bzw. wie genau der Ablauf einer Zwangsräumung gestaltet ist. Auch die vorhandenen Alternativen sind nicht jeder Mietvertragspartei wirklich geläufig.

Um was handelt es sich bei der Zwangsräumung eigentlich?

Zwangsräumung
Mieter und Vermieter sollten sich über ihre Rechte im Klaren sein, wenn um eine Zwangsräumung bzw. Räumungsvollstreckung geht. Eine Zwangsräumung scheint die einzige Lösung für einen Vermieter zu seinen einen unwilligen Mieter aus dem Mietobjekt zu bekommen. Wie klären Sie auf was Sie dazu wissen sollten. (Symbolfoto: Von BearFotos/Shutterstock.com)

Die Zwangsräumung, welche allgemeinhin auch als Räumungsvollstreckung bekannt ist, gehört zu den rechtlichen Maßnahmen der Zwangsvollstreckung. Diese Maßnahme ist in der Regel dann erforderlich, wenn der Vermieter über einen rechtlich zulässigen Räumungstitel verfügt und die Mietpartei der Aufforderung zur Wohnungsräumung keine Folge leistet.

In der gängigen Praxis wird eine Zwangsräumung bzw. Räumungsvollstreckung durch ein Unternehmen wie beispielsweise eine Spedition oder ein Umzugsunternehmen praktisch durchgeführt. Im Zuge dieser Maßnahme wird das persönliche Eigentum der Mieterpartei aus dem Mietobjekt entfernt und zugleich auch die Schlösser des Mietobjekts einem Austausch unterzogen.

Welche Voraussetzungen müssen für die Zwangsräumung des Mietobjekts vorliegen?

Der Ausgangspunkt einer jeden Zwangsräumung ist die rechtlich zulässige und wirksame Kündigung des Vertrages, der dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Vermieter zugrunde liegt. Damit die Kündigung rechtlich zulässig und wirksam ist, muss die Kündigung in schriftlicher Form erfolgen und über eine nachvollziehbare Begründung verfügen. Überdies muss die Kündigung auch im Rahmen der gesetzlichen Kündigungsfrist erfolgen.

Die Dauer der Kündigungsfrist ist an die Dauer des Mietvertragsverhältnisses gekoppelt. Für gewöhnlich bewegt sich die Dauer der Kündigungsfrist in einem Rahmen von mindestens 3 Monaten.

Eine Zwangsräumung erfolgt in der gängigen Praxis dann, wenn zuvor seitens des Vermieters die fristlose Kündigung des Mietvertragsverhältnisses ausgesprochen wurde.

Die fristlose Kündigung muss selbstverständlich auch rechtlich zulässig sein und den Voraussetzungen des § 543 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) entsprechen.

  • die Mietpartei hat das Mietobjekt in mutwilliger und massiver Weise vernachlässigt oder auch beschädigt
  • die Mietpartei hat das Mietobjekt vertragswidrig zweckentfremdet genutzt (beispielsweise als Gewerbefläche)
  • die Mietpartei befindet sich in einem nicht unerheblichen Ausmaß mit den Mietzahlungen im Rückstand

Die gesetzliche Definition des nicht unerheblichen Ausmaßes im Zusammenhang mit dem Mietrückstand wird allgemeinhin mit einer Dauer von zwei Monatsmieten in Verbindung gebracht.

Auch wenn die Vermieterpartei der Mieterpartei eine fristlose Kündigung ausspricht, so muss seitens des Vermieters eine angemessene Frist zu einem freiwilligen Auszug aus dem Mietobjekt zugunsten des Mieters gewährt werden. Als angemessene Frist wird dabei ein Zeitraum von 14 Tagen angesehen. Für diesen Zeitraum hat der Vermieter auch einen Anspruch auf eine sogenannte Nutzungsentschädigung.

Unter ganz gewissen Umständen hat der Gesetzgeber noch eine weitere Voraussetzung für die fristlose Kündigung vorgesehen. Sollte der Vermieter aufgrund von einer vertraglichen Pflichtverletzung des Mieters gem. § 543 Absatz 3 Satz 1 BGB die fristlose Kündigung aussprechen wollen, so hat zuvor eine Abmahnung in schriftlicher Form zu erfolgen.

Wie ist der rechtlich korrekte Ablauf von einer Zwangsvollstreckung?

Nachdem die rechtlich zulässige Kündigung seitens des Vermieters gegenüber dem Mieter ausgesprochen wurde besteht für den Mieter die Verpflichtung, das Mietobjekt mit der Beendigung von dem Mietvertragsverhältnis zu räumen und es zu verlassen. Unterlässt ein Mieter es, dieser Verpflichtung nachzukommen, so kann die Vermieterpartei eine sogenannte Räumungsklage bei dem zuständigen Gericht einreichen. In dieser Räumungsklage wird dann gerichtlich die Frage geklärt, ob die ausgesprochene Kündigung auch tatsächlich rechtlich konform und zulässig gewesen ist. Sollte dies der Fall sein, so erhält die Vermieterpartei von dem zuständigen Gericht einen sogenannten Räumungstitel.

Auch wenn der Räumungstitel vorhanden ist besteht für den Vermieter die gesetzliche Verpflichtung, zunächst erst einmal die sogenannte Räumungsfrist einzuhalten. Diese Räumungsfrist ergibt sich aus dem § 721 Zivilprozessordnung (ZPO) und beträgt in der gängigen Praxis 3 Wochen.

Ist die Räumungsfrist verstrichen, so besteht für den Vermieter die Berechtigung, eine Zwangsräumung des Mietobjekts zu beauftragen. In Verbindung mit der Zwangsräumung darf ein Vermieter auch sein sogenanntes Pfandrecht gegenüber der Mieterpartei geltend machen. Das Pfandrecht berechtigt den Vermieter dazu, gewisse Gegenstände der Mietpartei einzubehalten. Es sind jedoch nicht alle Gegenstände der Mietpartei von dem Pfandrecht betroffen.

Beispiele für von dem Pfandrecht betroffene Gegenstände sind

  • Gegenstände, die in dem persönlichen Gebrauch der Mietpartei standen (beispielsweise die Bekleidung)
  • Haustiere der Mietpartei
  • persönliche Dokumente der Mietpartei
  • Gegenstände, welche von der Mietpartei für die Berufsausübung benötigt wurden (beispielsweise ein Computer / Laptop oder Werkzeuge)
  • Schulbücher / Bücher

Ein Vermieter, der sein Pfandrecht gegenüber der Mietpartei geltend macht, hat die Verpflichtung zur sorgsamen Aufbewahrung der Gegenstände. Auf der Grundlage der aktuellen Rechtsprechung hat eine Vermieterpartei lediglich dann das Recht der Entsorgung von Gegenständen, wenn die Mietpartei auf der Grundlage des § 959 BGB das Eigentum an den Gegenständen ausdrücklich aufgegeben hat. Müll oder auch Gerümpel gehören definitiv in diese Kategorie.

Eine Zwangsräumung ist selbstverständlich für die Vermieterpartei mit Kosten verbunden. Diese Kosten sind dabei eng mit dem Streitwert der Angelegenheit gekoppelt und setzen sich aus verschiedenen Faktoren zusammen.

Die Kosten einer Zwangsräumung sind abhängig von:

  • die Gebühren für das Gericht
  • die Gebühren für die Beauftragung eines Rechtsanwalts
  • die Gebühren für das Verfahren

Der Vermieter muss diese Kosten zunächst aus den eigenen wirtschaftlichen Mitteln bezahlen. Es besteht jedoch nach dem Abschluss des Zwangsräumungsverfahrens die Möglichkeit, diese Kosten von der Mietpartei zurück einzufordern. In der gängigen Praxis verursacht eine Zwangsräumung Kosten im Rahmen von 2.000 – 3.000 Euro. Zusätzlich dazu müssen dann auch noch etwaige Kosten für die Entsorgung / Einlagerung in Verbindung mit dem Vermieterpfandrecht berücksichtigt werden.

Eine Zwangsräumung ist nicht das einzige Mittel des Vermieters, das Mietobjekt zu räumen. Eine Alternative dazu ist beispielsweise die Wohnungsräumung, wobei zwischen verschiedenen Varianten der Wohnungsräumung unterschieden werden muss.

Arten der Wohnungsräumung in Deutschland

  • die Berliner Wohnungsräumung
  • die Frankfurter Wohnungsräumung
  • die Hamburger Wohnungsräumung

Übt der Vermieter die Berliner Wohnungsräumung aus, so wird zunächst lediglich das Vermieterpfandrecht gem. § 562 BGB geltend gemacht. in der gängigen Praxis erfolgt lediglich ein Austausch der Schlösser des Mietobjekts, sodass die persönlichen Gegenstände der Mieterpartei in dem Mietobjekt verbleiben. Die Mieterpartei hat anschließend auf der Grundlage des § 885a ZPO die Gelegenheit, innerhalb von vier Wochen die als unpfändbar geltenden Gegenstände aus dem Mietobjekt gemeinsam mit dem Vermieter zu holen. Lässt die Mietpartei diese Frist verstreichen, so besteht für den Vermieter die Berechtigung, sämtliche pfändbaren Gegenstände gem. § 1257 sowie § 1233 fortfolgende BGB zu verkaufen.

Übt die Vermieterpartei die Frankfurter Wohnungsräumung aus, so wird das Mietobjekt von der Vermieterpartei in Verbindung mit einem Gerichtsvollzieher übernommen. Sämtliche Gegenstände der Mieterpartei, die sich in dem Mietobjekt befinden, werden in denjenigen Räumlichkeiten eingelagert, zu denen der Gerichtsvollzieher Zugang hat. Wichtig im Zusammenhang mit der Frankfurter Wohnungsräumung ist jedoch, dass die Vermieterpartei eine Haftung für sämtliche Schäden an den Besitztümern der Mietpartei übernimmt.

Eine Hamburger Wohnungsräumung gliedert sich in zwei Schritten. Als erster Schritt werden die Schlösser des Mietobjekts ausgetauscht und ein Gerichtsvollzieher beauftragt. Dieser Gerichtsvollzieher gibt bei einem Speditionsunternehmen die Zwangsräumung in Auftrag. Die Vermieterpartei hat die Chance, innerhalb eines Zeitraums von 2 Wochen das Mietobjekt zu räumen. Die persönlichen Gegenstände der Mieterpartei werden dabei eingelagert.

Welche Möglichkeiten gibt es für eine Mietpartei, sich gegen die Zwangsräumung zu wehren?

Es ist durchaus möglich, eine Zwangsräumung abzuwenden oder aufheben zu lassen.

Zwangsräumung abwenden oder aufheben

  • die Zahlung der Mietrückstände bei Erhalt der Kündigung
  • der Widerspruch gegen die Kündigung (spätestens zwei Monate, bevor das Mietverhältnis endet)

Sollten Sie weitergehende Fragen zu dieser Thematik haben können Sie sich selbstverständlich sehr gern an uns als erfahrene Rechtsanwaltskanzlei wenden.

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