Was Wohnungseigentümer zur Zwangsverwaltung ihrer Immobilie wissen sollten
Zahlreiche Menschen entscheiden sich für die Finanzierung von Eigentum, um im Alter finanziell abgesichert von dem Eigentum profitieren zu können. Als Vermieter im Alter von den Mieteinnahmen die eigene Rente aufbessern zu können klingt in erster Linie auch nach einem guten Plan, allerdings gehen manche Menschen für die Realisierung dieses Plans an ihre wirtschaftlichen Grenzen. Ist es jedoch erst einmal so, dass ein Eigentümer einer vermieteten Immobilie seiner Schuldenlast nicht mehr nachkommen kann, so hat dies natürlich Auswirkungen. Die Zwangsverwaltung einer Eigentumswohnung ist eine denkbare Auswirkung, jedoch wissen die wenigsten Menschen über den genauen Charakter jener Zwangsverwaltung sowie auch den Aufgaben sowie Rechten von einem Zwangsverwalter Bescheid.
Um was handelt es sich bei der Zwangsverwaltung überhaupt?
Die Zwangsverwaltung wird von einem Gericht angeordnet, wenn zuvor ein Antrag von einem Gläubiger gestellt wird. Dies setzt voraus, dass der Eigentümer als Schuldner zuvor seinen vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkam und es auch absehbar ist, dass sich künftig keine Verbesserung der Situation einstellen wird. Wird eine Immobilie gerichtlich unter die Zwangsverwaltung gestellt übernimmt der Zwangsverwalter den wirtschaftlichen Aspekt der Immobilie und kümmert sich um die Verwaltung anstelle des Eigentümers / Schuldners.
Sofern die unter Zwangsverwaltung stehende Immobilie einen wirtschaftlichen Ertrag einbringt, so übernimmt der Zwangsverwalter die Verteilung der wirtschaftlichen Einnahmen an die Gläubiger. Zuvor erfolgt jedoch ein Abzug der sogenannten Betriebskosten der Immobilie. Auf diese Weise trägt der Zwangsverwalter dafür Sorge, dass die Schulden des Eigentümers getilgt werden.
Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, wo liegen die Unterschiede?
Nicht selten werden in der gängigen Praxis die Begrifflichkeiten Zwangsversteigerung sowie Zwangsverwaltung miteinander verwechselt. Verwunderlich ist dieser Umstand dem Grunde genommen nach nicht, denn beide Maßnahmen fallen unter die entsprechenden Maßnahmen einer Zwangsvollstreckung. Der Unterschied liegt jedoch in dem Punkt, dass bei einer Zwangsversteigerung die Immobilie veräußert wird, damit durch den Erlös des Verkaufs die Schulden getilgt werden können. Im Rahmen einer Zwangsverwaltung jedoch verbleibt der Eigentümer der Immobilie auch weiterhin der Eigentümer. Es wird vielmehr der gerichtliche Versuch unternommen, durch die wirtschaftlichen Erträge der Immobilie die Schulden des Eigentümers zu tilgen. Zu diesem Zweck wird letztlich auch der Zwangsverwalter durch das Gericht eingesetzt.
Die rechtliche Grundlage für die Arbeit eines Zwangsverwalters
Jeder Zwangsverwalter arbeitet auf der gesetzlichen Grundlage des ZVG (Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsgesetz). Dementsprechend kann ein Zwangsverwalter auch nicht in einem vollständig rechtsfreien Raum seiner Tätigkeit nachkommen. Er muss vielmehr die genauen rechtlichen Rahmenbedingungen des ZVG beachten und einhalten. Für Eigentümer ist diesbezüglich insbesondere der § 152 ZVG von besonderer Bedeutung. Gem. § 152 ZVG ist ein Zwangsverwalter gesetzlich dazu verpflichtet, sämtliche Handlungen auf der Basis des ordnungsgemäßen Erhalts der wirtschaftlichen Nutzbarkeit durchzuführen. Der Zwangsverwalter hat sowohl die gesetzliche Verpflichtung als auch die Berechtigung dazu, sämtliche hierfür erforderlichen Maßnahmen zu treffen.
Ein Zwangsverwalter ist dazu berechtigt, Ansprüche des Eigentümers aus dem Mietobjekt heraus gegenüber Mietern gerichtlich durchzusetzen. Der Mietvertrag, der zwischen dem Eigentümer als Vermieter Gültigkeit hat, hat auch gegenüber dem Zwangsverwalter und dem Mieter Gültigkeit.
Der Zwangsverwalter und der Eigentümer des Mietobjekts stehen dabei im Rahmen einer Zwangsverwaltung in einem besonderen Verhältnis zueinander. In dem Moment, an dem die Zwangsverwaltung gerichtlich angeordnet wurde, endet die Entscheidungsbefugnis des Eigentümers mit Hinblick auf das Mietobjekt. Sämtliche Aufgaben, die ein Eigentümer eines Mietobjekts zuvor innehatte, werden auf den Zwangsverwalter übertragen. Dementsprechend erfolgt auch ein Einzug des Mietzinses sowie der Nebenkosten durch den Zwangsverwalter.
Wenn ein Mietobjekt unter Zwangsverwaltung steht gehört es auch zu den Pflichten eines Zwangsverwalters, das „Wohngeld“ bzw. „Hausgeld“ an die entsprechend beauftragte Hausverwaltung auszuzahlen. Gleichermaßen muss der Zwangsverwalter auch dafür Sorge tragen, dass die Wohnungen der Mieter in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten bleiben. Wenn der Eigentümer selbst das Mietobjekt bewohnt, so ist er nicht zum Auszug verpflichtet. Sollte ein Eigentümer jedoch ein leerstehendes Objekt neu vermieten wollen, so obliegt die Entscheidung darüber dem Zwangsverwalter.
Der Zwangsverwalter wird Ansprechpartner für den Mieter
Mit dem Moment, wo das Mietobjekt unter die Zwangsverwaltung gestellt wird, ändert sich für die Mieter in dem Mietobjekt auch der Ansprechpartner. Zu dem festen Ansprechpartner für sämtliche Mietbelange rückt der Zwangsverwalter anstelle des Eigentümers nach. Dementsprechend müssen sich die Mieter mit ihren Belangen auch an den Zwangsverwalter wenden. Dies gilt auch für die etwaigen Mietminderungen, die ein Mieter geltend machen möchte. Auch Kündigungen des Mietvertragsverhältnisses nebst Rückforderungen von einer Mietkaution müssen an den Zwangsverwalter gerichtet werden.
Ein Zwangsverwalter ist dazu berechtigt, die Kündigung des Mietvertragsverhältnisses im Fall eines Vertragsbruchs durch den Mieter auszusprechen. Es gehört ebenfalls zu den Pflichten eines Zwangsverwalters, den Mietern einmal jährlich eine entsprechende Abrechnung der Betriebskosten zu übermitteln.
Gegenüber der Hausverwaltung ist der Zwangsverwalter weisungsberechtigt. Dementsprechend steht die Hausverwaltung in der Pflicht, den Weisungen nachzukommen. Im Gegenzug hat der Zwangsverwalter die entsprechenden Hausgelder auch an die Hausverwaltung auszuzahlen. Zwar ist der Umstand korrekt, dass es keinen Vertrag zwischen dem Zwangsverwalter und der Hausverwaltung gibt, allerdings hat der Bundesgerichtshof (BGH) diesbezüglich bereits eine Entscheidung getroffen (Aktenzeichen V ZB 43/09, Beschluss v. 15. Oktober 2009).
In der gängigen Praxis gibt es nicht selten Streitigkeiten mit Bezug auf die Mietkaution der Mieter. Für den Zwangsverwalter besteht die rechtliche Verpflichtung, nach einem Auszug eines Mieters bei dem Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen diese Mietkaution auch wieder an den Mieter auszuzahlen. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der Zwangsverwalter die entsprechende Kaution überhaupt nicht von dem Vermieter in Empfang genommen hat. In der gängigen Praxis handelt es sich hierbei nicht um einen seltenen Fall, da die finanziell angeschlagenen Vermieter nicht selten überhaupt keine Bereitschaft zur Zusammenarbeit mit dem Zwangsverwalter zeigen.
Die Mietkaution ist noch vorhanden
Wenn die Mietkaution nicht von dem Vermieter anderweitig genutzt wurde, beispielsweise um eine Rechnung zu zahlen oder weil die Mietkaution durch den Vermieter nicht insolvenzsicher an einer bestimmten Stelle verwahrt hat, so kann der Zwangsverwalter von dem Vermieter / Eigentümer des Mietobjekts / Schuldner die Herausgabe des Geldes einfordern. Dieses Geld darf allerdings dann nur für die Rückzahlung der Mietkaution an den Mieter verwendet werden. Sollte das Geld bei der Hausverwaltung verwahrt worden sein, so kann der Zwangsverwalter die Herausgabe des Geldes auch von dem Hausverwalter einfordern. Die Hausverwaltung kann die Herausgabe des Geldes nicht mit der Begründung verweigern, dass überhaupt kein Vertragsverhältnis zwischen der Hausverwaltung und der Zwangsverwaltung besteht (vgl. Urteil des BGH vom 23. September 2015, Aktenzeichen VIII ZR 300/14).
Unter ganz bestimmten Voraussetzungen ist ein Zwangsverwalter auch dazu berechtigt, die Wohnräumlichkeiten des Eigentümers in dem Mietobjekt räumen zu lassen. Diese Maßnahme ist jedoch an sehr strenge Rahmenrichtlinien festgemacht und setzt voraus, dass der Schuldner / Eigentümer des Mietobjekts in wiederholtem Fall fehlerhafte Angaben gegenüber dem Zwangsverwalter getätigt hat. Sofern Sie von dieser Situation betroffen sind und weitergehende Informationen zu dieser Thematik wünschen können Sie sich gerne an uns als erfahrene Rechtsanwaltskanzlei wenden. Sehr gern stehen wir Ihnen mit unserer juristischen Kompetenz zur Verfügung.
Wir hoffen, dieser Artikel hat Ihnen einen Überblick über die Zwangsverwaltung einer Eigentumswohnung gegeben. Wenn Sie weitere Fragen haben oder sich für eine Ersteinschätzung interessieren, können Sie uns gerne kontaktieren.
