AG Lahnstein, Az.: 20 C 799/11, Urteil vom 28.02.2012
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 1.504,68 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 10.11.2011 an die Kläger als Gesamtgläubiger zu zahlen.
2. Die Beklagten werden verurteilt, die Klägerin von Anwaltsgebühren gegenüber Rechtsanwalt Karb in Höhe von 205,75 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 10.11.2011 freizustellen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % der zu vollstreckenden Forderung.
Tatbestand
Die Klägerin mieteten durch schriftlichen Vertrag vom 21.06.2004 von … , die vertreten wurde durch die …, ab dem 01.07.2004 eine Wohnung im Haus …. . Die Beklagten kauften das Haus, in dem die streitgegenständliche Wohnung gelegen ist, von der … .
In dem Ursprungsmietvertrag ist vereinbart, dass eine Miete wie folgt zu zahlen ist:
Be- und Entwässerung 20,00 €
Grundmiete 180,00 €
Schönheitsreparaturen 10,80 €
Betriebskosten 30,00 €
Eine Regelung bezüglich der Schönheitsreparaturen wurde in § 3 des Vertrages detailliert getroffen. Auf den Wortlaut des Mietvertrages wird vollinhaltlich Bezug genommen (Bl. 6 ff. der Gerichtsakte).
Beim Kauf des Hauses durch die Beklagten wurden den Beklagten von der … 568,75 € an Kaution und 1.504,68 € an Schönheitsreparaturenrücklage überstellt.
Diese Schönheitsreparaturenrücklage in Höhe von 1.504,68 € begehren die Kläger mit der Klage.
Sie tragen vor: Die Schönheitsreparaturklauseln seien unwirksam. Zum einen sei die Regelung wegen der Fristenregelung unwirksam. Zum anderen sei die Regelung unwirksam, die dem Mieter vorschreibe, dass die Schönheitsreparaturen in der bisherigen Ausführungsart zu erfolgen hätten. Dies sei eine unangemessene Benachteiligung der Mieter. Desweiteren sei nach Formulierung des Vertragstextes es so, dass die angesparte Rücklage nur dann ausgezahlt würde, wenn die Mieter hierfür Rechnungen vorlegen könnten. Dies sei ebenfalls unzulässig, da grundsätzlich die Mieter berechtigt sein müssten die Schönheitsreparaturen fachgereicht auch selbst auszuführen.
Desweiteren hätten die Kläger die Wohnung blank übernommen und bereits beim Einzug Renovierungsleistungen getätigt. Nach dem Übergabeprotokoll könnte allenfalls die tapetenfreie Rückgabe gefordert werden, nicht jedoch zusätzlich Durchführung von Schönheitsreparaturen.
Die Kläger beantragen:
1. Die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, 1.504,68 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab 10.11.2011 an die Kläger als Gesamtgläubiger zu zahlen.
2. Die Kläger von Anwaltsgebühren gegenüber … in Höhe von 277,03 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab 10.11.2011 freizustellen.
Die Beklagten beantragen: Die Klage abzuweisen.
Sie tragen vor: Die Kläger könnten die Auszahlung des Guthabens nur dann Verlagen, wenn sie selbst auf eigene Kosten Schönheitsreparaturen ausgeführt hätten, was sich jedoch unstreitig nicht getan hätten. Der Betrag für die Schönheitsreparaturen sei Bestandteil der Grundmiete. Mit den einzelnen Positionen in dem Vertrag sei nur die Kalkulationsgrundlage offen gelegt worden. Der Betrag für die Schönheitsreparaturen gehöre jedoch insgesamt zu der Grundmiete hinzu. Grundmiete könne jedoch nicht zurückverlangt werden, selbst wenn die Regelung über die Schönheitsreparaturen unwirksam sei.
Im Übrigen wird auf die gegenseitig gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen vollinhaltlich Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und überwiegend begründet.
Die Kläger haben einen Anspruch nach § 812 BGB gegen die Beklagten. Im Wege der Leistungskondiktion können sie nicht verbrauchte Vorausleistungen im Rahmen des Dauerschuldverhältnisses zurück verlangen.
Billigend haben die Kläger monatlich einen Betrag in Höhe von 10,80 € als Schönheitsreparaturenrücklage geleistet.
Das Gericht kann der Argumentation der Beklagten nicht folgen, dass dies Bestandteil der Grundmiete ist.
Vorliegend handelt es sich um frei finanzierten Wohnungsbau. Bei diesem gibt es grundsätzlich nur zwei Kostenarten, nämlich zum einen die Grundmiete, mit der die bloße Überlassung des vermieteten Wohnraums abgegolten ist, sowie die Betriebskosten, die sich auf die Abgeltung sonstiger Nebenleistungen beziehen. In § 2 des Mietvertrages sind 4 Kostenpositionen aufgeschlüsselt. Bei der Position „Be- und Entwässerung“ sowie bei der Position “ Betriebskosten“ handelt es sich um Betriebskosten. Als Grundmiete ist ein Betrag von 180,00 € angegeben. Bei der Regelung über die Schönheitsreparaturen ist ausgeführt, dass 6 % der Grundmiete zur Sicherung von Durchführung von Schönheitsreparaturen erhoben werden. Aus dem Betrag von 180,00 € ergeben 6 % 10,80 €. Diese 10,80 € werden zusätzlich zu den 180,00 €, die als Grundmiete bezeichnet sind erhoben. Es handelt sich eindeutig um einen zusätzlichen Betrag und nicht um einen Bestandteil der Grundmiete. Dieser vereinnahmte zusätzliche Betrag, der begrifflich schon den Kostenpositionen die bei freifinanziertem Wohnraum überhaupt zulässig sind, nicht zugeordnet werden kann, steht im Gegenzug auch kein Pendant gegenüber. Die Regelung über die Schönheitsreparaturen in § 3 des Mietvertrages ist aus mehreren Aspekten heraus unwirksam.
Die Fristenregelung an sich hält das Gericht für unbedenklich, da den Mietern, die Möglichkeit des Nachweises eines höheren oder geringeren Grad der Abnutzung eröffnet ist.
Unzulässig ist jedoch die Regelung, dass nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart erheblich abgewichen werden kann. Dies ist eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, da er hier in der Ausführungsart stark beschränkt ist und seine Dekorationsvorstellungen auch im Rahmen des laufenden Mietverhältnisses nicht verwirklichen kann.
Dies führt zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturenregelung (BGH VIII ZA 190/06).
Desweiteren ist die Übertragung von Schönheitsreparaturen in der vorliegenden Form deswegen unwirksam, da die Kläger vertraglich bereits zur Anfangsrenovierung verpflichtet waren, was sich aus dem Übergabeprotokoll bei Einzug ergibt. Decken und Wände waren danach blank, was die Vereinbarung enthält, dass die Kläger Tapeten und Anstrich selbst schuldeten.
In dem Übergabeprotokoll war weiter vereinbart, dass sich die Vermieterin vorbehält die Wohnung nach Beendigung tapetenfrei zurück zu verlangen. Der Vermieter kann aber nicht Anfangsrenovierung, Schönheitsreparaturen und am Ende tapetenfreie Rückgabe nebeneinander verlangen.
Insgesamt ergibt sich, dass laufende Schönheitsreparaturen nicht geschuldet sind. Damit steht den gezahlten Vorausleistungen für die Schönheitsreparaturrücklage keine Gegenleistung entgegen.
Soweit die Beklagten argumentieren, dass wenn eine um 10,80 € höhere Kaltmiete vereinbart gewesen wäre die Kläger den Betrag ja auch nicht zurückverlangen könnten, so geht diese Argumentation fehl, da sie vorliegend ausgeführt, zur Überzeugung des Gerichtes eben die 10,80 € nicht Bestandteil der Kaltmiete waren sondern das ausdrücklich vereinbart war Grundmiete zzgl. 10,80 € Schönheitsreparaturenrücklage. In dieser Konstellation kann die rechtsgrundlos geleistete Zahlung zurückverlangt werden.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 286, 288, 291 BGB.
Bezüglich der vorgerichtlichen Anwaltsgebühren sind diese aus dem Gesichtspunkt des Verzuges geschuldet. Der Höhe nach waren sie von den Beklagten als unsubstantiiert zurückgewiesen worden. Die Kläger haben keine Ausführungen dazu gemacht, warum eine 1,6 Gebühr berechtigt sein soll. Danach kann nur die übliche 1,3 Gebühr geltend gemacht werden, die vorliegend vom Gericht selbst berechnet und ausgeurteilt wurde.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.
Beschluss: Der Streitwert wird auf 1.504,68 € festgesetzt.
