Miete mindern bei Mietmängel
Als Mieter haben Sie ein gesetzlich verbrieftes Recht auf einwandfreien, gebrauchsfähigen Wohnraum. Wenn in Ihrer Wohnung Mängel von nicht unerheblichem Umfang auftreten, können sie mit sofortiger Wirkung die Miete mindern. Zu den typischen Mängeln, die eine Mietminderung rechtfertigen können, gehören beispielsweise der Ausfall der Heizung, dass Auftreten von Wohnungsschimmel, verstopfte Abflüsse oder undichte Fenster. Ein Anspruch auf Mietminderung besteht nicht, wenn Sie selbst das Problem schuldhaft verursacht haben oder Ihnen der betreffende Mangel bereits vor Vertragsschluss bekannt war. Lappalien, wie ein vorübergehender Stromausfall, können keinen Minderungsanspruch begründen.
Die Mängelanzeige
Bei einem ernsthaften Mangel sollten Sie sich unverzüglich an Ihren Vermieter wenden und das Problem anzeigen. Das kann beispielsweise in Form einer Mängelanzeige erfolgen, die das konkrete Problem benennt, und dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung setzt. Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet die Mängel zu beheben.
Wichtig: Unternehmen Sie zunächst nichts um das Problem selbst zu beheben. Solange der Vermieter noch keine Kenntnis von dem Mangel hat, ist er nicht verpflichtet, ihre Kosten für die Selbsthilfe zu ersetzen. Eine Ausnahme stellen Mängel dar, die ein sofortiges Eingreifen ihrerseits notwendig machen, um eine gravierende Verschlimmerung der Lage zu verhindern. Denkbar ist das beispielsweise bei einem Wasserrohrbruch. Hier können Sie sofort handeln und einen Handwerker rufen, die Kosten muss anschließend der Vermieter tragen. Selbst bei Mängeln die keine sofortige Beseitigung erfordern, können sie unter Umständen eigenmächtig handeln und dem Vermieter die Kosten für die Behebung in Rechnung stellen. Das ist möglich, wenn der Vermieter über den Mangel informiert wurde, aber innerhalb der gesetzten Frist nicht reagierte.
Mietminderung vornehmen
Mit dem Auftreten des Mangels sind Sie automatisch berechtigt eine Mietminderung vorzunehmen, sie müssen diesen Schritt weder bei Ihrem Vermieter anzeigen noch sein Einverständnis einholen. Um unnötige Konflikte zu vermeiden ist es natürlich besser, dem Vermieter zunächst etwas Zeit zum Handeln zu geben, und erst nach Fristablauf die Miete zu mindern. Schaltet Ihr Vermieter auf stur, sollten Sie zunächst die Einzugsermächtigung für den Mietzins widerrufen und die nächste Monatsmiete abzüglich der Minderung per Hand überweisen.
Welche Mietminderung ist angemessen?
Die Mietminderung sollte in angemessenem Verhältnis zur mangelbedingten Beeinträchtigung stehen.. Ein Wasserfleck an der Wand, kann selbstverständlich keinen 50-prozentigen Abschlag rechtfertigen – wohl aber ein Totalausfall der Heizung mitten im Winter. Wie viel Minderung Sie geltend machen können, ist abhängig vom Einzelfall, eine grobe Richtschnur geben entsprechende Listen von Mieter- und Verbraucherschutzverbänden.
Mietminderung vor Gericht durchsetzen
Wenn der Vermieter seinen Pflichten zur Mängelbeseitigung nicht nachkommt oder das Vorliegen eines Mangels grundsätzlich in Frage stellt, können Sie Ihre Ansprüche notfalls vor Gericht durchsetzen. Als Mieter stehen Sie zunächst in der Beweislast, sie müssen beweisen, dass sich Ihre Wohnung in einem mangelhaften Zustand befindet. Das kann beispielsweise durch Fotos, Videos, Zeugen oder das Anfertigen eines Lärmprotokolls (bspw. bei fortgesetzter Lärmbelästigung durch Nachbarn) geschehen. In strittigen Fällen, wird das Gericht einen Sachverständigen mit der Untersuchung des Falles beauftragen.
Unsere Kanzlei steht Ihnen in allen Mietrechtsfragen mit Rat und Tat zur Seite. Sie können sich vertrauensvoll an Rechtsanwalt Dr. Christian Gerd Kotz wenden, er zählt das Mietrecht zu seinen Tätigkeitsschwerpunkten und kann Sie insbesondere bei der Durchsetzung einer Mietminderung beraten und vertreten.
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