Zusammensetzung und Merkmale der Miete

Wohnung mieten – Wie setzt sich die Miete zusammen?

Wer von einem Immobilieneigentümer eine Wohneinheit, Haus oder sonstige Immobilie anmietet, der ist natürlich zur Zahlung des Mietzinses – besser bekannt unter der simpleren Bezeichnung „Miete“ – verpflichtet. Im Grunde genommen ist das Prinzip der Miete relativ einfach. Am Anfang oder auch am Ende eines jeweiligen Monats wird der vereinbarte Mietpreis von dem Mieter an den Vermieter überwiesen. Nicht selten jedoch kommen für den Mieter im Zusammenhang mit dem Mietbetrag, welcher vereinbarungsgemäss gezahlt wird, Fragen auf.

Bezeichnungen wie „Kaltmiete“ sowie auch „Warmmiete“ respektive „Bruttomiete“ und „Nettomiete“ tragen bei denjenigen Personen, welche diese Begriffe zwar schon einmal gehört aber die Hintergründe nicht kennen, eher zur Verwirrung bei. Die Wortergänzungen im Zusammenhang mit der Miete ergeben jedoch einen Sinn und wenn das erforderliche Hintergrundwissen vorhanden ist kann der Mieter seinen Mietvertrag auch erheblich besser verstehen bzw. bei der nächsten Mieteinheit eine zielgerichtete Suche durchführen. In Verbindung mit diesem Wissen ist es dann auch möglich, alle wichtigen Informationen des sogenannten Mietspiegels zu lesen und zu verstehen.

Die Nettomiete bzw. Grundmiete

Als erste Säule wird allgemeinhin die Nettomiete betrachtet, die auch als Grundmiete bekannt ist. Mit diesem Begriff wird der festgelegte m²-Preis der Mieteinheit beziffert, welcher sich ausschließlich auf die Mietfläche als solche bezieht. Es ist natürlich eine Vereinbarungsgeschichte zwischen dem Vermieter und dem Mieter, welche Leistungen in dem Mietverhältnis von wem abgedeckt werden aber im Normalfall ist es die Sache des Mieters, die Mieteinheit zu bewirtschaften und zu beheizen. Individuell getroffene Vereinbarungen zwischen den Mietparteien sollten auf jeden Fall schriftlich fixiert werden, damit es im Zusammenhang mit dem finalen Mietpreis hinterher keinerlei Missverständnisse geben kann.

Zwar ist am Anfang des Mietverhältnisses zwischen beiden Parteien die Stimmung noch freundlich positiv, doch kann sich dies im Verlauf der Vertragszeit auch durchaus ändern. Die Miete bzw. die Definition des Mietpreises bildet hierzulande den häufigsten Grund für gerichtliche Streitigkeiten, bei denen ein Mieter nicht selten allein auf weiter Flur steht. Wir stehen gern beratend zur Seite, wenn es denn einmal zu Unstimmigkeiten kommen sollte, und helfen Mietern.

Die Bruttomiete

Die zweite Säule der Miete bzw. des Mietpreises ist die sogenannte Bruttomiete. Dieser Begriff kommt immer dann zum Tragen, wenn der Mietvertrag eine Regulierung der Neben- oder auch Betriebskosten seitens des Mieters vorsieht. In diesem Fall ist es dann erst einmal wichtig zu wissen, was genau unter Betriebs- oder auch Nebenkosten verstanden wird und in welcher Höhe diese Kosten anfallen können, um die Höhe der Bruttomiete abschätzen zu können. Dieses Wissen ist deshalb so wichtig, da in der Bruttomiete die Betriebs- oder auch Nebenkosten bereits enthalten ist. Eine separate Aufschlüsselung der jeweiligen Kosten erfolgt in der Regel nicht, allerdings können sie individuell in dem ersten Mietvertrag aufgeführt werden. Die gängige Praxis stellt dieses Verfahren jedoch nicht dar.

Der Vermieter erhält von den Versorgerfirmen die Rechnung über Heizung bzw. auch Wasser und gibt diese Kosten dann an den Mieter weiter. Werden Nachzahlungen erforderlich reguliert der Vermieter diese Kosten über etwaige Mieterhöhungen, während hingegen ein geringerer Verbrauch zu einem Absenken der Miete führen kann. In der gängigen Praxis jedoch erfährt der Mieter für gewöhnlich nur von etwaigen Nachzahlungen, wobei dies von Region zu Region unterschiedlich gehandhabt wird und auch immer von dem Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter abhängig gemacht werden muss.

Die Kaltmiete

Der Begriff Kaltmiete wird in der heutigen Zeit nur noch relativ selten verwendet, da zumeist in diesem Zusammenhang von einer Nettokaltmiete gesprochen wird. Dies hat für den Mieter zur Folge, dass die weiteren Kosten für die Heizung in diesem Wert nicht berücksichtigt wurde und dementsprechend noch zusätzlich hinzukalkuliert werden muss. Diese Bezeichnung gilt mittlerweile fast schon alleinig als veraltet, da für gewöhnlich in der gängigen Praxis eher von Netto- bzw. Bruttomiete gesprochen wird. Die Bezeichnung „kalt“ darf bei dem Begriff „Kaltmiete“ durchaus wörtlich verstanden werden, da sich dieser Betrag ausschließlich auf den Preis für die Nutzung des reinen Mietobjekts bezieht.

Die Warmmiete

Die Bezeichnung Warmmiete bezeichnet den Betrag der Miete inclusive der Nebenkosten, sodass dieser Mietzins auch als „all inclusive“ angesehen werden kann. Kostet eine Wohnung als Beispiel 600 Euro monatlich „warm“, dann beziffert dieser Wert die Miete als Wohnungsmietzins sowie auch die Kosten für Wasser und Heizung. Die korrekte Bezeichnung lautet in diesem Fall jedoch Bruttowarmmiete, da keine weiteren Kosten für den Mieter durch die Mietnutzung entstehen können.

So war es jedenfalls in der Vergangenheit, da ein Urteil des Bundesgerichtshofs die „Warmmiete“ als solche für den Mietmarkt zukünftig gestoppt hat. Dies hat seinen Grund darin zu suchen, dass nach der neuen Rechtsprechung die Betriebskosten einer Wohnung ausschließlich auf der Grundlage des tatsächlich entstehenden Verbrauchs abgerechnet werden dürfen. Die Warmmiete jedoch würde den Verbrauch eines Mieters völlig außen vorlassen und deckeln, sodass dieser Umstand für den Vermieter zum Nachteil werden würde. Es wird also künftig die Bezeichnung „Bruttowarmmiete“ in Deutschland nicht mehr geben.

Der Mietspiegel als Gradmesser

Seit dem Jahr 2015 gibt es in Deutschland die umstrittene Mietpreisbremse, welche gerade für Vermieter oft zum Ärgernis geworden ist. Der Ärger über die Mietpreisbremse ist allerdings so in der geführten öffentlichen Diskussion ein wenig aufgebauscht, da die Miete lediglich in Gemeinden und Städten „gedeckelt“ ist, in welchen ein angespannter Wohnungsmarkt vorherrscht. Die Mietpreisbremse wird in der Regel gemeinschaftlich mit dem Mietspiegel genannt. Der Mietspiegel als solcher ist sowohl für Mieter als auch Vermieter gleichermaßen interessant, sofern sich das Mietobjekt in Gemeinde oder einer Stadt mit dem viel berühmten „angespannten Wohnungsmarkt“ befindet.

Auf der Grundlage des Mietspiegels besagt die Mietpreisbremse, dass die veranschlagte Miete bzw. der Mietzins für das Mietobjekt lediglich in einem Rahmen von maximal 10 Prozent oberhalb des üblichen Vergleichsmietzinses in der jeweiligen Gemeinde oder Stadt veranschlagt werden darf. Überschreitet die veranschlagte Miete diesen Wert, so hat der Mieter das Recht auf Klage und entsprechende Rückzahlung des übersteigenden Betrages. Wenn ein Mieter sich nicht darüber im Klaren ist, wie hoch der jeweilige Mietspiegel in der aktuellen Region ist, so können wir an dieser Stelle gern behilflich sein.

Die Städte und Gemeinden, in welchen die Mietpreisbremse letztlich zum Einsatz kommt, werden dabei von dem jeweiligen Bundesland festgelegt. Es gibt allerdings auch Ausnahmen von der Mietpreisbremse. Nicht davon betroffen sind Mieteinheiten, welche als Neubauten deklariert sind oder welche von dem jeweiligen Vormieter vollständig saniert wurden. Für viele Mieter gibt es nicht selten direkt Post vom Vermieter mit Bezug auf eine drohende Mieterhöhung während des Mietverhältnisses. Sicherlich kann eine derartige Post sehr schnell Panik auslösen, da die Mieten generell sehr hoch sind und viele Mieter finanziell kaum Spielraum nach oben haben. An dieser Stelle können wir jedoch jeden betroffenen Mieter erst einmal beruhigen, da eine Mieterhöhung an bestimmte Bedingungen geknüpft ist. Die Miete darf dabei nicht merklich ansteigen, sondern muss sich an der ortsüblichen Durchschnittsmiete für eine vergleichbare Mieteinheit orientieren. Überdies gibt es auch für die Miete bzw. den Mietzins eine sogenannte Kappungsgrenze.

Die Kappungsgrenze besagt, dass die Miete in einem Zeitraum von 3 Jahren lediglich einen Anstieg um höchstens 20 Prozent erfahren darf. Dies allerdings auch nur dann, wenn der Vermieter die Höhe der Miete noch nicht an der Grenze des ortsüblichen Mietzinses angesetzt hat. Die Kappungsgrenze für eine Mieterhöhung wird von Bundesland zu Bundesland sowie von Region zu Region unterschiedlich angesetzt und wir sind gern dabei behilflich, die entsprechenden Informationen für Mieter zu beschaffen.