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WEG – (Bau)Maßnahme unter Einwilligungsvorbehalt

Gültigkeit eines Beschlusses

AG Hamburg-St. Georg – Az.: 980b C 8/17 WEG – Urteil vom 30.11.2018

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.

Tatbestand

Die Parteien streiten über die Gültigkeit von zwei Beschlüssen einer Eigentümerversammlung.

Die Klägerin und die Beklagten bilden die aus insgesamt sechs Einheiten bestehende WEG … nach Maßgabe der notariellen Teilungserklärung vom 29. Dezember 1970 (Anlage K1). Die Klägerin ist Eigentümerin der im 2. OG li. belegenen Wohnung Nr. 5. Wegen des Grundrisses dieser Wohnung nebst des Zuschnitts der beiden Ost- und West-Balkone bzw. -Terrassen wird Bezug genommen auf den “Grundriss Staffelgeschoss” gemäß Anlage K5.

Auf der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 14. Januar 2017 wurde – soweit im Streitfall von Interesse – mehrheitlich Beschluss gefasst zu “Terrassen im 2. OG, Neuaufbau” (TOP 2b), “Balkon-Geländer EG, 1.+2. OG” (TOP 2e) sowie – bei fünf Nein-Stimmen und einer Ja-Stimme – zu “Bestandsschutz (…) auf den Terrassen [der Klägerin]” (TOP 2g). Wegen des näheren Inhalts des Versammlungsprotokolls wird auf die Anlagen K2 und K2 Bezug genommen.

Die Klägerin holte im Februar 2017 eine “Bestandsaufnahme” ihrer “West- und Osterrasse” durch Herrn … (Master in Architektur); insoweit wird auf die Anlage K4 verwiesen.

Mit ihrer am 14. Februar 2017 bei Gericht eingegangenen, den Beklagten am 1. März 2017 zugestellten und mit weiterem Schriftsatz vom 10. März 2017, Eingang bei Gericht am 14. März 2017, begründeten Klage macht die Klägerin geltend, dass die Beschlüsse vom 14. Januar 2017 zu TOP 2b), 2e) und 2g) nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würden.

Die geplanten baulichen Maßnahmen auf ihrer Terrasse würden die Installation eines Windschutzes vorsehen, der – anders als die bisherige Ausführung – in den Terrassenbereich hineinrage und diesen verkleinere; das ergebe sich aus der Ausführungsplanung des Architekten … gemäß Anlage K5. Der Gemeinschaft fehle allerdings die Kompetenz für einen derartigen Eingriff. Ferner würde bei sämtlichen angefochtenen Beschlüssen die Zustimmung des Verwalters fehlen.

Im Einzelnen:

Der Beschlussgegenstand zu TOP 2b) sei unklar. Es lasse sich nicht zweifelsfrei bestimmen, welche zwei der vorhandenen vier Terrassen im Staffelgeschoss saniert werden sollen. Die “Maßnahmeübersicht” des Architekten (Anlage K6) ergebe keine Klarheit bzw. deute auf die Bearbeitung von nur zwei Terrassen hin. Die “Kostenschätzung” (Anlage K8) weise hingegen für die “Terrassen im 2. OG, Neuaufbau” eine Gesamtfläche von 100 m2 aus, was dafür spreche, dass alle vier Terrassen gemeint seien. Auch die Grundrisszeichnung des Architekten … (Anlage K9) beziehe sich auf alle vier Terrassen bzw. “Balkone”. Der Wortlaut des Beschlusses (“die 2 Terrassen im 2. Obergeschoss (…) wie folgt sanieren zu lassen” und “Hinweis: Beide Dachterrassen sind im Aufbau weitestgehend durchnässt”) lasse sich damit nicht in Einklang bringen.

Der Beschluss zu TOP 2b) sei aber auch deswegen anfechtbar, weil die Eigentümer nicht beschlossen hätten, dass der bisherige Zustand wieder hergestellt werden solle. Sofern es im Protokoll heiße: “Es wurde offen gelassen, ob die Triflexbeschichtung zusätzlich noch mit einem Belag (z.B. Fliesen) abgedeckt wird und wer die entsprechenden Mehrkosten zu tragen hätte.”, hätten die Eigentümer berücksichtigen müssen, dass durch die Sanierung in den Terrassenbelag und damit ihr Sondereigentum eingegriffen werde; dieser werde damit einfach “abgeschafft”. Wegen des “Ob” der Wiederherstellung des Belages stehe den Eigentümern keinerlei Ermessen zu. Ihr, der Klägerin, stehe darüber hinaus auch ein Ersatzanspruch gemäß § 14 Ziff. 4 WEG zu.

Der Beschluss zu TOP 2e) widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, weil die Neuinstallation des Windschutzes auf den beiden Terrassen – abweichend vom jetzigen 90°-Winkel – abgewinkelt erfolgen solle, wodurch ein erheblicher Teil ihrer Terrassenfläche verloren gehe. Insgesamt falle durch den Umbau eine Fläche von 5,58 m2 auf beiden Terrassen weg. Ebenfalls für sie, die Klägerin, von Nachteil sei, dass eine Regenrinne installiert werde, die von den Terrassen aus “kontrolliert und gereinigt” werde. Diese Arbeiten seien aber Gemeinschaftsangelegenheit. Ihr sei es nicht zumutbar, der Verwaltung oder auch Dritten Zugang zu der Regenrinne zu gewähren.

Der Negativbeschluss zu TOP 2g) sei für ungültig zu erklären, weil den Eigentümern die Kompetenz gefehlt habe, über ihr Sondereigentum Beschluss zu fassen. Sie seien nach Treu und Glauben verpflichtet, auf ihre Belange Rücksicht zu nehmen und ihr “Bestandsschutz” zu gewähren.

Mit ihren weiteren Schriftsätzen, die (weit) nach dem 14. März 2017 bei Gericht eingegangen sind, macht die Klägerin geltend: Die Anfrage des Architekten … für die beschlossene Baumaßnahme sei erst nach Erhebung dieser Klage beim Bauamt gestellt worden. Ihr sei das gesamte Bauvorhaben bis heute nicht transparent vorgestellt worden; eine Baugenehmigung sei ihr nicht bekannt und allenfalls erst nach Beschlussfassung beantragt worden. Innenliegende Regenrinnen würden teilweise eine Gefährdung der Gebäudesubstanz (Fenster) mit sich bringen. Sie habe mit Fassungslosigkeit hinnehmen müssen, wie der Beschluss zu TOP 2c) vom 14. Januar 2017 (“Seitendächer über dem 1. OG”) umgesetzt worden sei. Die neue geschaffene “Dachfläche” rage nunmehr in den Terrassenbereich hinein und verkleinere dadurch die Terrassenfläche.

Ferner sei die Errichtung eines Pultdaches nicht gemäß § 22 Abs. 1 WEG beschlossen worden. Wegen der “neuen Erkenntnisse”, die sich im Zuge der durchgeführten Umbaumaßnahmen gezeigt hätten, wird auf die Lichtbilder gemäß Anlagen K15, K16, K17 und K18 Bezug genommen. Wegen der “Erkenntnisse” der Klägerin betreffend den Inhalt des als Anlage K26 vorgelegten Architektenvertrages sowie der Historie der im Jahr 2012 beantragten Baugenehmigung (vgl. Anlagen K27 bis 31) wird auf den Inhalt des Schriftsatzes vom 26. Oktober 2017 Bezug genommen, wegen des weiteren “Hintergrundes” der Sanierungsarbeiten auf den vom 20. Dezember 2017.

Mit Schriftsätzen vom 15. Juni 2018 und vom 18. Juni 2018 macht die Klägerin geltend, dass das Bauamt ein förmliches Verwaltungsverfahren wegen des Widerspruchs der durchgeführten Baumaßnahmen gegen die Vorgaben der Erhaltungsverordnung eingeleitet habe (vgl. Anlage K41).

Ursprünglich hat die Klägerin angekündigt zu beantragen, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 14. Januar 2017 zu TOP 2b) und 2e) sowie 2g) für ungültig zu erklären und – als Antrag zu 3b) – die übrigen Wohnungseigentümer zu verpflichten, der Balkonsanierung in der Form zuzustimmen, dass nach der Maßnahme die baulichen Gegebenheiten auf den beiden (West- und Ost-)Terrassen der Klägerin im 2. Obergeschoss des Wohnhauses … wie sie sich anhand der Dokumentation des Herrn … Master in Architektur (M. Arch.) (Anlage K4) bezüglich der Sichtschutzelemente, Außenleuchten, Außensteckdosen und Wasserzapfstellen darstellen, erhalten bleiben bzw. gemäß dem ursprünglichen Zustand wiederhergestellt, hilfsweise in Lage, Bauart und qualitativ mindestens gleichwertiger Ausführung und Optik neu hergestellt werden. Mit Schriftsatz vom 15. Juni 2017, Eingang bei Gericht am 18. Mai 2017, hat die Klägerin ihre Klageanträge zu 3a) und 3b) in der Hauptsache für erledigt erklärt. Dem haben sich die Beklagten mit Schriftsatz vom 16. Juli 2018 insoweit angeschlossen.

Die Klägerin beantragt, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 14. Januar 2017 zu TOP 2b) und 2e) für ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie machen geltend, dass die Anbringung des Windschutzes in einer Weise erfolge, die das ursprüngliche Geländer in der Fassadenfront wiederherstelle und der behördlichen Genehmigung entspreche. Durch die zwingend notwendige Montage des Geländers vor der Balkonplattenkante werde auch mehr Fläche geschaffen. Jedenfalls sei der Windschutz in seiner jetzigen Gestalt behördlich nicht genehmigt (Anlage B1); er sei wegen eines Verstoßes gegen die städtebauliche Erhaltungsverordnung auch nicht genehmigungsfähig. Aus dem Beschluss zu TOP 2b) gehe klar hervor, dass sämtliche Terrassen im Staffelgeschoss saniert werden. Zum Bodenbelag auf den Terrassen sei kein Beschluss gefasst worden, weil dieser Schäden aufweise, die im Verantwortungsbereich der Klägerin lägen; die Terracottafliesen seien nicht fachgerecht verlegt worden. Im Übrigen habe es der Zustimmung des Verwalters nicht bedurft; diese liege aber ohnehin vor.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien im Verlauf des Rechtsstreits zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist, soweit über sie noch zu entscheiden ist, unbegründet.

1. Soweit die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache betreffend den angefochtenen (Negativ-) Beschluss vom 14. Januar 2017 zu TOP 2g) übereinstimmend für erledigt erklärt haben, ist nur noch nach Maßgabe v. § 91a Abs. 1 ZPO über die Kosten des Rechtsstreits zu entscheiden.

2. Der Klägerin fehlt für ihre Beschlussanfechtungsklage in Ansehung des Umstandes, dass die beschlossene Baumaßnahme zwischenzeitlich durchgeführt worden ist, nicht das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis. Dieses besteht auch nach Vollzug eines angefochtenen Beschlusses regelmäßig fort und ist im Regelfall auch nicht zu prüfen, weil das Anfechtungsrecht dem Interesse der Gemeinschaft an einer ordnungsgemäßen Verwaltung dient; es entfällt nur ausnahmsweise, wenn ein Erfolg der Klage den Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft keinen Nutzen mehr bringen kann (s. BGH, NJW 2011, 2660, 2661, Tz. 16). Dafür ist hier aber nichts ersichtlich.

3. Die Beschlüsse vom 14. Januar 2017 zu TOP 2b) und 2e) sind nicht schon deswegen für ungültig zu erklären, weil der Verwalter nicht die nach § 5 Abs. 2 der Teilungserklärung erforderliche Einwilligung erteilt hat. Unabhängig von der Frage, ob die in Rede stehende (Bau-)Maßnahme überhaupt unter diesen “Einwilligungsvorbehalt” fällt, hat der Verwalter diese Einwilligung jedenfalls konkludent mit der Beauftragung der entsprechende Gewerke erteilt, weswegen vorliegend dahinstehen kann, dass die Klägerin keinen Beweis für ihre (Negativ-)Behauptung angetreten ist.

4. Der Beschluss zu TOP 2b) widerspricht auch im Übrigen nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, jedenfalls nicht nach den Anfechtungsgründen, die die Klägerin binnen der Zwei-Monats-Frist gemäß § 46 Abs. 1 S. Alt. 2 WEG vorgebracht hat; mit ihrem übrigen Sachvortrag (“neue Erkenntnisse”) ist die Klägerin im Anfechtungsprozess materiell-rechtlich präkludiert.

Soweit die Klägerin geltend macht, dass die beschlossene Maßnahme (Neuaufbau der Terrassen im 2. OG) zu einer Verkleinerung ihrer Terrassen- bzw. Balkonflächen führe, weil der Windschutz nicht mehr im 90°-Winkel, sondern schräg stehe, greift ihr Einwand nicht durch. Insoweit handelt es sich zweifelsohne um eine Maßnahme der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 21 Abs. 3 und Abs. 5 Nr. 2 WEG, nicht (lediglich) um eine bauliche Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG. Demgemäß kommt es für die Gültigkeit des Beschlusses nicht darauf an, ob der Klägerin daraus ein unvermeidbarer Nachteil nach Maßgabe von § 14 Ziff. 1 WEG erwächst, sondern ob sie mit Erfolg geltend machen kann, dass die Eigentümer bei der Beschlussfassung das ihnen durch das Gesetz eingeräumte Ermessen überschritten haben. Die Klägerin hat nicht dargetan, dass lediglich eine Ausführung des Windschutzes im 90°-Winkel entsprechend dem bisherigen Stand ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hätte (sog. Ermessensreduktion auf Null). Es ist nichts dafür ersichtlich, dass nur der frühere bauliche Zustand öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprochen hat. Und darauf, dass die beschlossene Maßnahme zu einem baurechtswidrigen Zustand führt, kann die Klägerin nicht abheben, weil sie diesen Einwand seinem wesentlichen tatsächlichen Kern nach nicht innerhalb der Zwei-Monats-Frist erhoben hat. Die Klägerin muss die beschlossene Ausführung daher als Ausübung des den Eigentümern zustehenden Ermessens hinnehmen, selbst wenn diese zu einer – wie sie geltend macht – Verkleinerung ihrer Terrassenfläche führte; insoweit ist der Mehrheitswille vorrangig, weil die Klägerin nicht dargelegt hat, dass die Mehrheit der Eigentümer ermessensfehlerhaft entschieden hat.

Der Beschluss zu TOP 2b) ist auch nicht zu unbestimmt. Es trifft zwar zu, dass der Wortlaut des Beschlusstextes im engeren Sinne die Deutung zulässt, dass lediglich “zwei Terrassen” saniert werden sollen. Gleichwohl ist für die Auslegung des Beschlusses der gesamte Protokollinhalt maßgebend. Insoweit nimmt die Überschrift von TOP 2 u.a. Bezug auf die “Kostenschätzung” des Architekten gemäß Anlage K8. Und aus dieser ergibt sich, dass die “Terrassen im 2. OG” mit einer Fläche von 100 m2 angesetzt wurden; diese Fläche weisen auch die vier Terrassen aus.

Die Klägerin vermag auch nicht damit durchzudringen, dass der Beschluss zu TOP 2b) keine Regelung für eine Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes enthält und deswegen für ungültig zu erklären ist. Es versteht sich von selbst, dass die Klägerin infolge der Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums auch einen Anspruch auf Wiederherstellung ihres Sondereigentums hat (vgl. nur § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG). Dass der Sanierungsbeschluss keine Regelung dazu enthält, widerspricht aber nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, sofern – wie hier – die Eigentümer etwaige Ersatzansprüche des Sondereigentümers nicht grundsätzlich ausschließen. Vielmehr ist, wie die Neufassung des Protokolls zu TOP 2b) belegt, die Frage des Fußbodenaufbaus auf der Terrasse der Klägerin gerade offengelassen und nicht mitgeregelt worden. Eine Ermessenreduzierung auf Null, die zwingend eine (positive) Regelung dazu veranlasst hätte, ist nach dem Vortrag der Parteien nicht gegeben gewesen. Im Übrigen schließt der Beschluss auch nicht aus, dass die Klägerin die Wiederherstellung des Aufbaus weiterhin verlangen kann.

5. Der Beschluss zu TOP 2e) ist ebenfalls nicht für ungültig zu erklären. Er widerspricht im Rahmen der Anfechtungsgründe, die die Klägerin fristgemäß vorgebracht hat, nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Die (etwaige) Verkleinerung der Terrassenfläche durch die Neuanordnung des Windschutzes – abgeschrägt anstatt im 90°-Winkel – hat die Klägerin als Ausfluss des den Eigentümern im Rahmen des § 21 Abs. 3 WEG zustehenden Ermessens hinzunehmen. Gleiches gilt für die Anordnung der Regenrinne. Dass die Klägerin den Zugang zu ihrem Sondereigentum zwecks Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu dulden hat, ergibt sich aus dem Gesetz (§ 14 Ziff. 4 HS 1 WEG), weswegen sie aus diesem Grund nicht auf die Unzumutbarkeit der Gewährung des Zutritts für die Kontrolle und Reinigung der Rinne verweisen kann.

6. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91, 91a, 708 Nr. 11, 711 ZPO. Soweit die Parteien die Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben (Anträge zu 3a) und 3b), entspricht es billigem Ermessen, der Klägerin die Kosten aufzuerlegen. Bei streitigem Fortgang des Rechtsstreits wäre die Klägerin unterlegen gewesen, weil der Negativbeschluss zu TOP 2g) den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht widersprochen und die Klägerin aus § 21 Abs. 4 WEG keinen Anspruch gegen die Beklagten gehabt hat, den Beschluss gemäß ihrem Klageantrag zu fassen. Der Beschluss zu TOP 2g) wäre nur dann für ungültig zu erklären gewesen, wenn die Klägerin eine positive Beschlussfassung – gemäß ihrem Beschlussantrag – hätte verlangen können. Das ist aber vor dem Hintergrund des den Beklagten eingeräumten Ermessens, das hier nicht auf Null reduziert gewesen ist, und der Regelung in § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG, die den Wiederherstellungsanspruch des Sondereigentümers – flankiert von weiteren Ersatzansprüchen, etwa aus § 280 Abs. 1 BGB – beinhaltet. Daher bestand die einzig denkbare Entscheidung der Eigentümer nicht darin, dem beantragten “Bestandsschutz” zuzustimmen.

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