AG Neuss, Az.: 94 C 3252/15, Urteil vom 02.12.2016
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden der klagenden Partei auferlegt.
Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Dem Kläger hat das Gericht gestattet, die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leisten.
Tatbestand
Der Kläger begehrt von den Beklagten die Räumung und Herausgabe der von diesen angemieteten Räumlichkeiten im Obergeschoss des Anwesens F in O.
Den Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung zuzüglich Garage und einem Kellerraum schlossen die Beklagten am 19.08.2013 mit der Rechtsvorgängerin des Klägers. Der monatliche Mietzins einschließlich Betriebskostenvorauszahlungen beläuft sich auf 840,00 EUR.
Für den Mietvertrag wurde ein vorgedrucktes Formular verwendet, das von dem Beklagten vorbereitet und der Voreigentümerin vorgelegt wurde. Dieses enthält in § 2 Nr. 1a) folgende Bestimmungen:
„Kündigungsverzicht: (maximal 4 Jahre)
Das obige Mietverhältnis wurde auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Beide Mietparteien verzichten wechselseitig bis zum __________ (maximal 4 Jahre ab Vertragsschluss) auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Zum Ablauf des Verzichtszeitraums kann das Mietverhältnis erstmalig wieder von beiden Mietparteien mit den gesetzlichen Kündigungsfristen und entsprechend den gesetzlichen Vorschriften gekündigt werden. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung wird von dieser Regelung nicht berührt.“
Die in § 2 Nr. 1a) des Mietvertrags enthaltene Klausel über den Kündigungsverzicht wurde handschriftlich mit einem Kreuzchen versehen; der Passus „maximal 4 Jahre“ und „maximal 4 Jahre ab Vertragsschluss“ wurde durchgestrichen. Darüber hinaus haben die Beklagten mit der Voreigentümerin unter dem 19.08.2013 in einer schriftlichen Zusatzvereinbarung vereinbart, dass sie die Heiz- und Nebenkosten als eine der beiden Mietparteien zu ½ tragen, für den Einkauf von Heizöl sowie Durchführung der Heizungswartung selbst verantwortlich sind und ihren Rechnungsanteil gegenüber dem Heizöllieferanten oder Wartungsunternehmer unmittelbar ausgleichen (Anlage JR 1, Bl. 65 d.A.).
Der Kläger erwarb das Anwesen mit notariellem Kaufvertrag vom 12.05.2015. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist am 17.07.2015 erfolgt.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 29.07.2015 erklärte der Kläger gegenüber den Beklagten die fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs. Gleichzeitig ließ er die Beklagten u.a. zu Entfernung eines von diesen im Treppenhaus auf dem Treppenabsatz vor der Wohnung abgestellten Schrankes und Herausgabe des Schlüssels zu der Tür der Garage, die zum Garten führt, auffordern.
Der Kläger bewohnt mit seinem Sohn eine 50qm große Wohnung oberhalb der von ihm betriebenen Praxis für Physiotherapie und beabsichtigt, die derzeit noch an die Beklagten vermietete Wohnung und das Erdgeschoss vollständig umzubauen. In der leer stehenden Erdgeschosswohnung hat er bereits Abrissarbeiten unternommen, die dazu führten, dass die Kellerdecke abgestützt werden musste.
In der Folgezeit kam es zu Korrespondenz sowie – teilweise gerichtlichen – Auseinandersetzungen zwischen den Parteien.
Die Beklagten haben die Mieten für Juli und August 2015 gem. Email vom 23.06.2016 um 98 EUR und für den Monat September 2015 um 140 EUR wegen Kellervorenthaltung/Baulärm gemindert.
Nach dem der Kläger den Beklagten in den Monaten Oktober bis Dezember 2015 mehrmals mehrtägig die Heizung und Warmwasserversorgung abgestellt hat – dies war Gegenstand eines einstweiligen Verfügungsverfahrens beim AG Neuss – 87 C 3986/15 -, minderten die Beklagten den Mietzins für den Zeitraum gemäß ihren Schreiben vom 04.10.2015 (JK 9 = Bl. 87 dA), vom 05.12.2015 (JR 14 = Bl. 181 dA) und vom 05.01.2016 (JR 15 = Bl. 182 dA). Sie zahlten für den Monat Oktober 2015 EUR 105,44 und für Januar 2016 EUR 55,97. Für November und Dezember 2015 entrichteten sie keine Miete.
Mit anwaltlichen Schreiben bzw. Schriftsatz vom 17.08.2015 (JK 4 = Bl. 34 ff. d.A.), vom 26.10.2015 (Bl. 49 dA), vom 25.11.2015 (Bl. 72 ff GA) sowie vom 09.12.2015 (Bl. 99 GA) kündigte er den Beklagten nochmals fristlos sowie hilfsweise fristgerecht. Für die Einzelheiten zu den Kündigungsgründen sowie zu den Minderungsgründen wird auf die wechselseitigen Schriftsätze zwischen den Parteien verwiesen.
Der Kläger behauptet, er beabsichtige, das Haus gemeinsam mit seiner Verlobten, die derzeit mit ihren beiden Kindern in einer 80qm-Wohnung lebe, und den Kindern zu beziehen. Ferner behauptet er, er habe die Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag erstmals mit dem Schreiben der Beklagten vom 28.10.2015 erhalten; zuvor sei ihm lediglich bekannt gewesen, dass es eine Vereinbarung geben solle, nach der die Kosten hälftig geteilt werden sollten. Er ist der Ansicht, § 2 Nr. 1a) des Mietvertrags stelle eine Formularklausel dar; der darin enthaltene unbefristete Kündigungsverzicht sei unwirksam.
Der Kläger beantragt, die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner die Wohnung im ersten Obergeschoss des Hauses F in O nebst Kellerraum und Garage zu räumen und geräumt an ihn herauszugeben.
Hilfsweise beantragt er, die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner die Wohnung im ersten Obergeschoss des Hauses F, in O zum 31.10.2015 zu räumen und geräumt an ihn herauszugeben.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie behaupten, die Voreigentümerin habe ihnen gestattet, den an die Garage angrenzenden Verschlag zum Unterstellen von Fahrrädern, den hinteren Kellerraum als Büroraum und den vorderen Durchgangsraum als Archiv- und Lagerraum zu nutzen. Sie sind der Ansicht, sie seien zum Betreten des Heizungskellers sowie zur Verrichtung von Arbeiten an der Heizungsanlage berechtigt. Ferner sind sie der Ansicht, bei § 2 Nr. 1a) des Mietvertrags handele es sich um eine Individualvereinbarung; dazu behaupten sie, der (beiderseitige) Verzicht auf das ordentliche Kündigungsrecht sei als Ausgleich zu den seitens der Beklagten übernommenen Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Zusatzvereinbarung vereinbart worden.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Räumungsklage ist zulässig, jedoch sowohl im Hauptantrag als auch im Hilfsantrag unbegründet.
I.
Die Beklagten sind nicht gem. § 546 Abs. 1 BGB zur sofortigen geräumten Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung nebst Kellerraum und Garage verpflichtet, da der Kläger das Mietverhältnis durch die fristlosen Kündigungen vom 17.08.2015, vom 26.10.2015, vom 25.11.2015 und vom 09.12.2015 nicht zum jetzigen Zeitpunkt rechtswirksam beendet hat.
1. Die seitens des Klägers mit anwaltlichem Schreiben vom 17.08.2015 (Anlage JK 4 = Bl. 34 ff. d.A.) geht ins Leere, weil dem Kläger kein Kündigungsgrund zustand.
Unabhängig von der Frage, ob die Miete für die Monate Juli und August wegen den durch die von dem Kläger unstreitig vorgenommenen Bauarbeiten hervorgerufenen Beeinträchtigungen ohnehin gemindert war, vermag ein etwaiger Mietrückstand von 98,00 EUR/ Monat jedenfalls nicht eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug zu rechtfertigen, §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a) Alt. 2, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB. Ein Mietrückstand bei Verzug mit einem Teil der Miete für zwei aufeinanderfolgende Termine ist nach § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB nur erheblich, wenn der Rückstand insgesamt einschließlich laufender Betriebskosten eine Monatsmiete übersteigt (Weidenkaff, in: Palandt, § 543 BGB Rdnr. 24 und § 569 BGB Rdnr. 15; BGH NJW-RR 1987, 903).
Auch die sonstigen vom Kläger als Kündigungsgrund mit Schreiben vom 17.08.2015 vorgetragenen (angeblichen) Pflichtverletzungen der Beklagten vermögen weder für sich betrachtet noch in der Gesamtschau ein Recht des Klägers zu einer fristlosen Kündigung zu begründen.
Nach § 543 Abs. 1 BGB kann ein Mietverhältnis fristlos nur aus wichtigem Grund gekündigt werden, wobei ein wichtiger Grund nur dann vorliegt, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Als ein von § 543 Abs. 1 BGB geforderter wichtiger Grund kann die – zudem von der vorherigen Vermieterin geduldete – Nutzung des Platzes auf dem Treppenabsatzes vor der Wohnung durch einen Schrank nicht angesehen werden.
Es ist zwar davon auszugehen, dass der Hausflur vor einer Mietwohnung von den Mietern lediglich im Rahmen des üblichen Gemeingebrauchs genutzt werden darf. Der Vermieter darf dem Mieter eine bestimmte Einrichtung oder bestimmte Nutzung, die ihm das Leben in der Mietwohnung erheblich angenehmer gestalten kann, jedoch nicht ohne triftigen Grund versagen, wenn weder der Vermieter erheblich beeinträchtigt noch die Mietsache erheblich verschlechtert wird (BayObLG, NJW 1981, 1275, 1277; BGH v. 25.03.1964 – VIII ZR 211/62). Unstreitig haben die Beklagten den Schrank bereits bei ihrem Einzug im Oktober 2013 aufgestellt. Ebenso unstreitig bewohnen die Beklagten das Haus derzeit allein, sodass weder der Kläger noch andere Mitmieter durch den aufgestellten Schrank beeinträchtigt werden. Den seitens des Klägers vorgetragenen brandschutzrechtlichen Bedenken ist entgegenzuhalten, dass das Treppenhaus des Hauses vor der Wohnungstür der Beklagten endet, die Treppe durch den aufgestellten Schrank nicht verengt wird, mithin Flucht- und Rettungswege erhalten bleiben (vgl. das Lichtbild in Anlage JK 13 = Bl. 94 d.A). Die Reinigungsmöglichkeit der Flurfenster wird durch den aufgestellten Schrank nicht tangiert, zumal sich die Fenster hinter dem Treppengeländer befinden (vgl. das Lichtbild in Anlage JK 13 = Bl. 93 d.A.). Ein reduzierter Lichteinfall kann ausschließlich die das Haus allein bewohnenden Beklagten stören und durch künstliche Beleuchtung im Treppenaufgang ausgeglichen werden, welche unstreitig über den Stromzähler der Beklagten abgerechnet wird. Für die Möglichkeit der Schimmelbildung an den Außenwänden ist der Kläger beweisfällig geblieben.
Ähnlich verhält es sich hinsichtlich der Untersagung der Nutzung des Verschlags bzw. der Nichtherausgabe des Schlüssels für die Tür in der Garage. Da die Beklagten die Garage angemietet haben, müssen sie dem Kläger hierzu keinen Zugang gewähren und insbesondere auch nicht den Schlüssel zu der Garagentür herausgeben. Denn dies würde den Kläger in die Lage versetzen, die Garage zu betreten. Eine Pflichtverletzung wegen der Nutzung des Verschlages ist auch nicht ersichtlich. Denn aufgrund der unstreitigen Umstände kann davon ausgegangen werden, dass die Nutzung des Verschlags als mündliche Nebenabrede mit der Voreigentümerin Bestandteil des Mietvertrags geworden ist. Dafür spricht bereits, dass für das Garagentor einerseits und die Tür zum Verschlag bzw. Garten andererseits unstreitig zwei unterschiedliche Schlüssel existieren und die Beklagten über beide Schlüssel verfügen. Mit dem Erwerb des Hauses von der Voreigentümerin ist zwischen dem Kläger und den Beklagten kraft Gesetzes ein neues, mit dem alten inhaltsgleiches Mietverhältnis entstanden (§ 566 BGB). Der Erwerber tritt auch in mündliche Nebenabreden zum Mietvertrag ein (Weidenkaff, in: Palandt, § 566 BGB Rdnr. 18). Unabhängig davon, ob der Kläger als neuer Eigentümer berechtigt gewesen ist, die Nebenabrede in Bezug auf die Nutzung des Verschlags abzuändern, erweist sich die fristlose Kündigung wegen Weiternutzung des Verschlags und Nichtherausgabe der Schlüssel unter Abwägung der beiderseitigen Interessen als überzogene Reaktion. Der Kläger trägt keine triftigen Gründe vor, nach denen sein Eigeninteresse an der unterlassenen Nutzung derart überwiegt, dass dieser (Bagatell-) Grund eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen vermag.
2. Auch die mit anwaltlichem Schreiben vom 26.10.2015 (Bl. 49 ff. d.A.) erklärte fristlose Kündigung hat das Mietverhältnis nicht wirksam nach § 543 Abs. 1 BGB beendet.
In dem Betreten des Heizungskellers und den durchgeführten oder in Auftrag gegebenen Arbeiten an der Heizungsanlage liegt kein pflichtwidriges Verhalten der Beklagten.
Die Beklagten waren vielmehr nach der mit der Vorvermieterin abgeschlossenen Zusatzvereinbarung berechtigt (und verpflichtet), den Heizungskeller zu betreten, die Heizungswartung selbstverantwortlich durchzuführen und Heizungsmonteure sowie Wartungsunternehmer zu beauftragen.
Der Kläger muss sich als Erwerber insoweit die zwischen den Beklagten und der Voreigentümerin geschlossene Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 19.08.2013 (Anlage JR 1 = Bl. 65 d.A.) entgegen halten lassen. Der Erwerber tritt an Stelle des Veräußerers in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Ansprüche und Pflichten ein, und zwar in alle, die zwischen dem veräußernden Vermieter und dem Mieter zum Zeitpunkt der Veräußerung bestehen und fällig werden oder erst entstehen (BGH NZM 2006, 696) und Bestandteile des Mietvertrags sind oder auf einer Zusatzvereinbarung beruhen, die in unlösbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag steht (BGH NJW 2006, 1800). Der gedankliche Zusammenhang mit dem Mietvertrag ist auch durch wechselseitige Bezugnahme gewahrt (BGH v. 10.10.2001 – XII ZR 307/98). Vorliegend ergibt sich der unlösbare Zusammenhang daraus, dass im Mietvertrag vom 19.08.2013 (Anlage JK 2 = Bl. 11 ff. d.A.) an sechs verschiedenen Stellen auf die Zusatzvereinbarung vom 19.08.2013 Bezug genommen wird. Die Bezugnahme erfolgt vorwiegend durch das vorstehende Wort „siehe“. Daraus lässt sich auch für einen rechtsunkundigen Laien schließen, dass die Zusatzvereinbarung schriftlich fixiert worden ist. Soweit der Kläger behauptet, er habe die Zusatzvereinbarung erstmals mit dem Schriftsatz der Beklagten vom 28.10.2015 erhalten, zuvor sei ihm lediglich bekannt gewesen, dass es eine Vereinbarung gegeben habe, nach der die Kosten hälftig geteilt werden sollten, ist dies unerheblich, da ihn die Vereinbarung gleichwohl bindet.
Zwar ist es aus diesem Anlass am Nachmittag des 15.10.2015 unstreitig zu einer unangemessenen, teilweise tätlichen Auseinandersetzung zwischen den Parteien gekommen. Aber auch dies rechtfertigt bei der gebotenen Gesamtbetrachtung aller Umstände, insbesondere des eigenen Verhaltens des Klägers keine fristlose Kündigung. Selbst unterstellt der Vater des Klägers hätte sich lediglich – wie vom Kläger vorgetragen – leicht vorgebeugt, um in die Wohnung des Beklagten hineinsehen zu können, wäre er hierzu jedenfalls nicht berechtigt gewesen, zumal er noch nicht einmal Mietvertragspartei war.
Nur der Erwerber einer Wohnung kann vor oder nach seiner Eintragung in das Grundbuch ein Interesse an der Besichtigung der Räume haben, bezüglich derer er nach § 566 Abs. 1 BGB in die Vermieterstellung eingetreten ist (vgl. etwa LG Bremen, WuM 1989, 495; AG Trier v. 18.03.2011 – 32 C 510/10; Staudinger/Emmerich, § 535 BGB Rdnr. 98; Willems, NZM 2015, 353, 355). Aber selbst eine vertragliche, aus § 242 BGB herzuleitende Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter – nach entsprechender Vorankündigung – den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, besteht nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich zum Beispiel aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objekts ergeben kann (BGH v. 04.06.2014 – VIII ZR 289/13 = NZM 2014, 635, 636). In der konkreten Situation hatte der Kläger eine Besichtigung der Wohnung der Beklagten weder vorangekündigt noch gab es einen sachlichen Grund. Der seitens der Beklagten angekündigte Termin mit dem Heizungsbaumeister (Anlage JK 5 = Bl. 53 d.A.), an dem auch der Kläger teilnehmen sollte, rechtfertigt die Besichtigung der Wohnung – erst Recht für den Vater – nicht.
Der Beklagte durfte dies daher grundsätzlich unterbinden, zumal für ihn auch nicht erkennbar gewesen muss, dass der Vater nur hineinsehen wollte. Nach den Umständen ist davon auszugehen, dass die Stimmung zwischen den Beteiligten zu diesem Zeitpunkt bereits aufgeheizt gewesen ist. Denn der Kläger hatte zuvor den Heizungskeller abgesperrt und die Heizung ausgestellt, was für den Beklagten mit Nachteilen verbunden war.
Diese Annahme wird auch durch den persönlichen Eindruck des Gerichts von beiden Beteiligten (Kläger/Beklagter) im Termin verstärkt. Der Kläger verfolgt mit Nachdruck sein Ziel, die von ihm erworbene Immobilie auch persönlich zu nutzen und hat sich auch im Verhandlungstermin in Rage geredet. Daher vermag selbst ein Überreaktion des Beklagten wie „ein Schubsen“ des Vaters, die angeblichen Beschimpfungen werden nicht wörtlich wiedergegeben, keinen Grund für eine fristlose Kündigung darzustellen, zumal der Beklagte unwidersprochen vorgetragen hat, dass es ihm daran gelegen war, die Tür zu schließen, weil er weitere Personen auf der Treppe hörte.
Das Gericht hat bei der nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung auch eine Mitverursachung durch den Kündigenden einzubeziehen (BGH v. 04.06.2014 – VIII ZR 289/13 = NZM 2014, 635). Insoweit gilt es zudem zu berücksichtigen, dass der Kläger seinerseits vor dem beanstandeten Verhalten des Beklagten zu 2) seine mietvertragliche Rücksichtnahmepflicht verletzt und dadurch das nachfolgende Verhalten des Beklagten herausgefordert hat.
Auch am 26.10.2015 waren die Beklagten nicht mit der Entrichtung der Miete in einer zur Kündigung berechtigenden Höhe von einer Monatsmiete in zwei aufeinanderfolgenden Terminen oder zwei Monatsmieten in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, in Verzug, lagen die Voraussetzungen des §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a) Alt. 2 oder Nr. 3b), 569 BGB. Denn sie waren jedenfalls anteilig zur Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB berechtigt.
Für die Monate September und Oktober 2015 konnten die Beklagten die Miete wegen Baulärms und Bauschmutzes in den jeweils vorangegangenen Monaten um monatlich 84,00 EUR mindern, da die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch – d.h. vorliegend zum Wohnen – gem. § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht unerheblich gemindert war. Das Gericht wertet den diesbezüglichen Vortrag der Beklagten (Bl. 113/144 d.A.) am Maßstab der höchstrichterlichen Rechtsprechung zu den Substantiierungsanforderungen bei der Geltendmachung von Mietmängeln (BGH v. 25.10.2011 – VIII ZR 125/11, WuM 2011, 700 ff.; BGH v. 29.02.2012 – VIII ZR 155/11, WuM 2012, 269 ff.) als hinreichend substantiiert. Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt danach der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen. Von ihm ist auch nicht zu fordern, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen („Mangelsymptome“) hinaus die – ihm häufig nicht bekannte – Ursache dieser Symptome bezeichnet. Der Kläger hat in den Monaten August und September unstreitig umfangreiche Umbaumaßnahmen und Abrissarbeiten im Erdgeschoss durchgeführt, die zu einer Veränderung des Grundrisses der Wohnung im Erdgeschoss geführt haben und Anfang September das Aufstellen von Baustützen in den Kellerräumen erforderten. Das Gericht hält insoweit eine Minderung der September- und Oktobermiete in Höhe von jeweils 10% der Bruttomiete, d.h. der Grundmiete mit allen Nebenkosten (Weidenkaff, in: Palandt, § 536 BGB Rdnr. 33) für angemessen. Die dargelegten Umbau- und Abrissarbeiten sind mit die Wohnqualität stark belastenden Emissionen wie Lärm und Staub verbunden. Dabei galt es insbesondere zu berücksichtigen, dass die Bauarbeiten in der Erdgeschosswohnung des Zwei-Parteien-Hauses und mithin im unmittelbaren Wohnumfeld der Beklagten durchgeführt wurden. Es bedarf insofern auch keiner Differenzierung hinsichtlich einzelner Zeitabschnitte. Bei umfangreichen Bauarbeiten ist es vielmehr zulässig, selbst ohne konkrete Darlegung des Mieters bezüglich des qualitativen und quantitativen Ausmaßes der jeweiligen Bauarbeiten eine feste Minderungsquote für die gesamte Dauer des Bauvorhabens zuzusprechen, auch wenn in einzelnen Zeiten keine besonders starken Störungen stattfinden (vgl. KG v. 08.01.2001 – 8 U 5875/98, GE 2001, 620; LG Berlin v. 13.03.2013 – 65 S 321/11). Die vorgenommene Minderung wegen des Baulärms in Höhe von 10% der Bruttomiete entspricht insbesondere auch den zuerkannten Minderungsquoten in vergleichbaren Fällen (vgl. etwa LG Berlin v. 02.04.2007 – 62 S 82/06, GE 2007, 1188; LG Hamburg v. 05.03.2009 – 307 S 130/08, ZMR 2009, 532).
Darüber hinaus waren die Beklagten im Oktober 2015 wegen der Unbeheizbarkeit ihrer Wohnung und der fehlenden Warmwasserversorgung im Zeitraum vom 13.09.2015 bis 01.10.2015 sowie der damit in Zusammenhang stehenden Anschaffung eines Heizlüfters zur Minderung der Miete – wie vorgenommen (Anlage JK 9 = Bl. 97 d.A.) – in Höhe von insgesamt 447,96 EUR (190,00 EUR + 190,00 EUR + 67,96 EUR) berechtigt, da die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich gemindert war. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, während der Mietzeit die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Dazu gehört, dass mangels anderweitiger Regelung im Mietvertrag grundsätzlich in der Zeit vom 1. Oktober bis zum 1. April des Folgejahres die Wohnung in der Weise beheizt wird, dass bei voll aufgedrehten Heizkörperventilen in der Mitte des Raumes eine Temperatur von mindestens 20 … C in den Wohnräumen und mindestens 21 … C in Bädern und Toiletten in der Zeit von 6:00 bis 23:00 Uhr erreicht werden kann und in der Zeit von 23:00 Uhr bis 6:00 Uhr in allen Räumen mindestens Raumtemperaturen von 18 … C allein mit der vom Vermieter zur Verfügung gestellten Heizanlage erzeugt werden können (vgl. AG Berlin-Schöneberg v. 26.08.2015 – 104 C 85/15 mit Verweis auf LG Berlin v. 26.05.1998 – 64 S 266/97). Auch eine Warmwasserversorgung rund um die Uhr gehört im Regelfall zur Gebrauchstauglichkeit einer Mietwohnung (BGH NJW-RR 2004, 1450, 1451). Der Vortrag der Beklagten war auch diesbezüglich hinreichend substantiiert. Der Kläger hat die Heizungsanlage und die Warmwasserversorgung im angegebenen Zeitraum unstreitig abgestellt. Bei einem Totalausfall der Heizung und Warmwasserversorgung sind Ausführungen über die Höhe der erreichbaren Raumtemperaturen nicht erforderlich (BGH NJW-RR 2004, 1450, 1451). Es ist gerichtsbekannt, dass ein vollständiger Heizungsausfall in der Heizperiode über mehrere Tage hinweg zu einem merklichen Temperaturabfall und Auskühlen der Wohnräume führt. Das Gericht hält die seitens der Beklagten vorgenommene Mietminderung in Höhe von kalendertäglich 10,00 EUR für die fehlende Heizungsversorgung und von kalendertäglich 10,00 EUR für die fehlende Warmwasserversorgung, mithin in Höhe von ca. 45% der Bruttomiete für angemessen. Dabei hat das Gericht nicht verkannt, dass Heizung und Warmwasserversorgung an 12 Kalendertagen des Monats funktionierten. Unter Abwägung der Umstände des Einzelfalls war jedoch besonders zu berücksichtigen, dass der Kläger die Heizungs- und Warmwasserversorgung vorsätzlich unterbrochen und damit erheblich gegen seine Pflichten nach § 18 Nr. 1 des Mietvertrags vom 19.08.2013, in die er gem. § 566 BGB eingetreten ist, verstoßen hat. Die Beklagten durften unter diesen Umständen – nach mehrmaliger Aufforderung zur Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit der Heizungsanlage (Anlage JR 8 = Bl. 166 d.A. und Anlage JR 6 = Bl. 164 d.A.) – dem Kläger auch die Kosten für die Anschaffung eines Heizungslüfters in Höhe von 67,96 EUR in Rechnung stellen und die Miete entsprechend mindern.
Ob ein Minderungsrecht der Beklagten auch in Zusammenhang mit den Kellerräumen bestand, kann dahinstehen, da ein zur fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB berechtigender Mietrückstand von einer Monatsmiete für die Monate September und Oktober 2015 oder von zwei Monatsmieten für den Zeitraum Juli bis Oktober 2015 jedenfalls nicht erreicht ist.
3. Die mit anwaltlichem Schreiben vom 25.11.2015 erklärte fristlose Kündigung (Bl. 75 f. d.A.) wegen Zahlungsverzugs mit anteiliger Miete für Oktober 2015 und vollständiger Miete für November 2015 sowie aufgrund der übrigen Rückstände seit Juli 2015 hat ebenfalls nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt. Die gesetzlich von § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3b) oder Nr. 3a) BGB i.V.m. § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB vorausgesetzten Mietrückstände sind im November 2015 nicht erreicht worden, da die Beklagten auch für den Monat November 2015 jedenfalls anteilig zur Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB berechtigt waren. Dies gilt jedenfalls für die durch die Beklagten vorgenommene kalendertäglich jeweils um 10,00 EUR gekürzte Miete für die fehlende Wärmeversorgung (insgesamt 290,00 EUR) einerseits und die fehlende Warmwasserversorgung (insgesamt 290,00 EUR) andererseits (Anlage JR 14 = Bl. 181 d.A.). Die Gebrauchstauglichkeit der von den Beklagten angemieteten Wohnung war auch vom 02. bis 31. Oktober 2015 erheblich gemindert, da der Kläger die Heizungsanlage für den gesamten Zeitraum abgestellt hatte. Das Gericht hält die Minderung auch der Höhe nach für angemessen und hat insoweit insbesondere die Dauer des Ausfalls der Heizungs- und Wärmeversorgung sowie das vorsätzliche, pflichtwidrige Verhalten des Klägers berücksichtigt.. Eine Mietminderung von annähernd 70% der Monatsmiete für einen Ausfall der Wärme- und Warmwasserversorgung im gesamten Zeitraum des Monats entspricht auch den zuerkannten Minderungsquoten in vergleichbaren Fällen (vgl. etwa AG Görlitz v. 15.05.1997 – 3 C 1347/96, WuM 1998, 315; LG Berlin v. 29.07.2002 – 61 S 37/02, MM 2002, 480; LG Berlin v. 10.01.1992 – 64 S 291/91, ZMR 1992, 302; LG Hamburg v. 15.05.1975 – 7 O 80/74, WuM 1976, 10; LG Berlin v. 20.10.1992 – 65 S 70/92, WuM 1993, 185). Darüber hinaus konnten die Beklagten die Miete für November 2015 auch um die am 12. und 13.10.2015 entstandenen Kosten für die Öffnung des Heizungskellers durch den Schlüsseldienst und die Inbetriebnahme und Kontrolle der Heizung durch den Heizungsbaumeister mindern. Aus den vorgenannten Gründen und unter Berücksichtigung, dass die Beklagten den Kläger bereits mehrmals zur Inbetriebnahme der Heizungsanlage aufgefordert hatten, waren die Beklagten berechtigt, von ihrem Selbsthilferecht Gebrauch zu machen, den Heizungsraum durch einen Schlüsseldienst öffnen zu lassen und die Inbetriebnahme der Heizung durch einen Heizungsmonteur zu veranlassen. Dies folgt einerseits aus dem Rechtsgedanken des Selbstvornahmerechts nach § 536a Abs. 2 BGB (vgl. Weidenkaff, in: Palandt, § 536a BGB Rdnr. 16). Andererseits waren die Beklagten nach der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 19.08.2013 (Anlage JR 1 = Bl. 65) berechtigt und verpflichtet, für die Funktionsfähigkeit der Heizungsanlage zu sorgen und Wartungsunternehmer o.ä. zu bestellen. Da die der Höhe nach für Schlüsseldienst und Heizungsmonteur üblichen Kosten von 459,95 EUR durch das schuldhafte Verhalten des Klägers entstanden sind, können die Beklagten die Kosten im Wege der Mietminderung geltend machen.
Zwar haben die Beklagten den für die Minderung der Novembermiete angesetzten Betrag von 84,00 EUR wegen Baulärms und Schmutz nicht hinreichend substantiiert dargelegt. Ob den Beklagten auch im November eine Minderung der Miete wegen Baulärms zusteht, muss das Gericht jedoch ebenso wenig entscheiden, wie über eine Minderung im Zusammenhang mit den Kellerräumen, da die Mietrückstände infolge der beschiedenen Minderungsrechte der Beklagten jedenfalls nicht ausreichten.
4. Auch die auf die Nichtzahlung der Miete für Dezember 2015 sowie die übrigen Mietrückstände seit Juli 2015 gestützte fristlose Kündigung vom 09.12.2015 (Bl. 99/100 d.A.) ist unwirksam, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3b) oder Nr. 3a) BGB i.V.m. § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB abermals nicht vorlagen. Die Wärme- und Warmwasserversorgung funktionierte im Zeitraum vom 01.11.2015 bis 17.11.2015 nicht und war vom 18.11.2015 bis 30.11.2015 auf die Zeiten von 6:00 bis 22:00 Uhr beschränkt. Aus den vorgenannten Gründen des Einzelfalls hält das Gericht die seitens der Beklagten insoweit vorgenommene Minderung von insgesamt 405,00 EUR dem Grunde und der Höhe nach für angemessen. Über die übrigen seitens der Beklagten geltend gemachten Minderungen braucht das Gericht vorliegend nicht zu entscheiden. Nach einer Gesamtbetrachtung waren die Mietrückstände weder im Zweimonatszeitraum noch im gesamten Zeitraum ausreichend, um eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3b) oder Nr. 3a) BGB i.V.m. § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB zu rechtfertigen.
II.
Auch der nach § 260 ZPO zulässige Hilfsantrag ist unbegründet. Der Kläger kann von den Beklagten nicht gem. § 546 Abs. 1 BGB Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung mit Ablauf des 31.10.2015 bzw. zum nächsten fristgerechten Zeitpunkt verlangen, da weder die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs vom 29.07.2015 noch die hilfsweise ausgesprochenen fristgemäßen Kündigungen vom 17.08.2015, vom 26.10.2015, vom 25.11.2015 oder vom 09.12.2015 das Mietverhältnis beendet haben.
Die mit anwaltlichem Schreiben vom 29.07.2015 (Anlage JK 3 = Bl. 27 ff. d.A.) ausgesprochene ordentliche Kündigung zum 31.10.2015 wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB ist unwirksam, da durch die in § 2 Nr. 1a) des Mietvertrags vom 19.08.2013 enthaltene Individualvereinbarung jedwede ordentliche Kündigung wirksam ausgeschlossen ist, was nach § 566 BGB auch gegenüber dem Kläger gilt.
Randnummer 50
§ 2 Nr. 1a) des Mietvertrags stellt keine Allgemeine Geschäftsbedingung dar. Nach § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB sind Allgemeine Geschäftsbedingungen alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Der AGB-Charakter einer Bestimmung ist für jede Vertragsklausel gesondert zu bestimmen (Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., Rdnr. 38 zur Vorbemerkung zu § 535 BGB; Basedow, in: MüKo BGB, § 305 BGB Rdnr. 44; Stoffels, WuM 2011, 271). Daran gemessen ist der in § 2 Nr. 1a) des Mietvertrags geregelte Kündigungsverzicht nach dem Vortrag der Parteien keine vorformulierte Vertragsbedingung.
Auszugehen ist von dem Grundsatz, dass handschriftliche Abänderungen von Formularverträgen ein Indiz gegen den Formularcharakter darstellen (BGH NJW 1992, 2285; Grüneberg, in: Palandt, § 305 BGB Rdnr. 23). Diese Indizwirkung ist bereits einschlägig, wenn die Abänderung im Hinblick auf Besonderheiten des Einzelfalls insbesondere mit Rücksicht auf die Mieter verfasst ist (LG Saarbrücken, NZM 2000, 1179; Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., Rdnr. 43 zur Vorbemerkung zu § 535 BGB). Da der Kläger nicht vorträgt, dass der Kündigungsverzicht einer bestimmten gleichförmigen Vermietungspraxis seitens der Alteigentümerin entsprach, ist die Indizwirkung auch nicht ausgeschlossen.
§ 2 Nr. 1a) des Mietvertrags ist auch nicht vorformuliert, da aufgrund der Durchstreichung der Befristungsvorgabe der Sinngehalt der Klausel verändert wurde. Zwar können auch ergänzungs- oder ausfüllungsbedürftige Klauseln grundsätzlich vorformulierte Vertragsbedingungen darstellen, sofern nicht durch Ergänzung die Klausel so verändert wird, dass sich ein anderer Sinn ergibt. Eine solche Wesensänderung liegt vor, wenn die formularmäßige Vertragsbestimmung erst durch eingefügte Ergänzungen einen unangemessenen Inhalt gewinnt (Roloff, in: Erman BGB, Kommentar, 13. Aufl., Rdnr. 10 zu § 305 BGB; Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., Rdnr. 40 zur Vorbemerkung zu § 535 BGB). Umgekehrt ist eine Formularklausel anzunehmen, wenn bereits der Vertragstext die zu beanstandende Regelung enthält.
Vor der Abänderung der streitgegenständlichen Klausel war eine Befristung vorgesehen. Der Formularmietvertrag sah bisher keinen unbefristeten Kündigungsverzicht vor, sondern basierte lediglich auf einer zeitlichen Ausschlussmöglichkeit. Diese wurde durch Durchstreichung entfernt. Hierdurch wurde der Kündigungsverzicht in seinem Wesen verändert. Denn die Umwandlung eines dilatorischen Kündigungsverzichts in einen peremptorischen Kündigungsausschluss verändert die Klausel qualitativ in grundlegender Weise. Entscheidend ist insoweit, dass erst der dauerhafte Verzicht auf das Recht zur ordentlichen Kündigung den verfassungsmäßig verbürgten Kern der Eigentumsgarantie berührt (vgl. auch AG Hamburg-Altona, ZMR 2010, 535).
Aber auch aus systematischen Gründen führte die Durchstreichung der vorgesehenen Befristung zu einer Änderung des Sinngehalts von § 2 des Mietvertrags. Der Regelungszusammenhang des Kündigungsverzichts in § 2 Nr. 1a) mit dem nachfolgenden Verweis, dass das Recht zur außerordentlichen Kündigung unberührt bleibt, wurde wesentlich verändert. Danach kann nunmehr allein das außerordentliche Kündigungsrecht des Vermieters nach § 3 des Mietvertrags diesem zur Beendigung des Mietverhältnisses verhelfen. Das Gericht verkennt bei seiner Entscheidung nicht, dass die Parteien anstelle der Durchstreichungen auch eine überlange Zeitdauer eines zeitlichen Kündigungsverzichts in das ausfüllungs- und ergänzungsbedürftige Formular hätten eintragen können, was in seiner rechtstatsächlichen Wirkung einem dauerhaften Kündigungsverzicht wohl gleichgekommen wäre. Allerdings wäre dies ebenso als Änderung des Sinngehalts zu qualifizieren. Denn eine den Sinn der Klausel beibehaltende Ergänzung liegt nur vor, wenn nicht rein formalrechtlich ein zeitlicher Verzicht gewählt wurde, sondern auch objektiv betrachtet die realistische Möglichkeit besteht, dass eine Entfristung eintreten kann.
Auch wenn die Beklagten der Rechtsvorgängerin den Mietvertrag vorgelegt haben – was zwischen den Parteien unstreitig ist – und daher die Beklagten als Verwender des Mietvertragsformulars anzusehen sind, ist der AGB-Charakter des § 2 Nr. 1a) des Mietvertrags abzulehnen. Zwar kann nach Art und Inhalt der Ergänzung der Schluss auf ihren vorformulierten Charakter naheliegen. Das gilt namentlich dann, wenn der Verwender das Auftragsformular üblicherweise oder gegenüber einer Mehrzahl von Kunden in gleicher Weise ergänzt oder ergänzen lässt und wenn der zu ergänzende Text nicht zum Gegenstand der Verhandlungen bei Vertragsschluss gemacht wird (BGH v. 13.11.1997 – X ZR 135/95; Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., Rdnr. 40 zu § 535 BGB). Da jedoch jeglicher Vortrag seitens des Klägers dazu fehlt, dass die Beklagten vergleichbare Kündigungsverzichte mehrmals erwirkt haben, ist es unerheblich, dass die Kläger behaupten, die Beklagten haben der Rechtsvorgängerin den Mietvertrag diktiert.
Infolge des individualvertraglich wirksam ausgeschlossenen Rechts zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses, sind auch die übrigen seitens des Klägers hilfsweise ausgesprochenen fristgemäßen Kündigungen vom 17.08.2015, vom 26.10.2015, vom 25.11.2015 und vom 09.12.2015 unwirksam.
Da der Mietvertrag mangels wirksamer Kündigung durch den Kläger fortbesteht und die Beklagten die streitgegenständliche Wohnung mithin nicht rechtsgrundlos im Besitz haben, besteht auch kein Anspruch des Klägers auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gegen die Beklagten aus §§ 985, 546 Abs. 1 BGB. Die von der Vorvermieterin ausgesprochene Kündigung ist Gegenstand eines anderes Verfahrens, in dem diese als Prozessstandschafterin auch die Herausgabe der Räumlichkeiten an den hiesigen Kläger geltend macht, so dass hierüber nicht zu befinden ist (§ 261 Abs. 3 Nr. 1 ZPO).
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 7, 711 Satz 1 ZPO.
Der Streitwert wird auf 8.800,00 EUR festgesetzt.
