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Sonderformen im Mietvertrag

Welche Arten von Mietverträge gibt es in Deutschland?

In Deutschland gibt es unzählige Mietverhältnisse, die natürlich entsprechend auf einen Mietvertrag beruhen. Dem Grunde nach hört sich das Mietverhältnis, welches zwischen dem Vermieter und dem Mieter geschlossen wird, relativ simpel an. Der Gesetzgeber definiert das Mietverhältnis als ein Rechtsgeschäft, in welchem ein Eigentümer eine gewisse Sache (“das Mietobjekt”) einer anderen Partei (“dem Mieter”) gegen Zahlung eines Entgeltes zur Verfügung stellt. Ganz so simpel gestaltet sich die Sache in der gängigen Praxis dann jedoch aber nicht, denn es gibt schließlich verschiedene Arten des Mietvertrages. Zwar entsteht rechtlich betrachtet durch den unterzeichneten Mietvertrag ein Dauerschuldverhältnis, welches beide Vertragsparteien gleichermaßen betrifft, aber dennoch hängt die Art des Mietverhältnisses sowie auch dessen Dauer entscheidend von der Art des Mietvertrages ab.

Seine gesetzliche Grundlage findet der Mietvertrag in den §§ 535 bis 580a Bürgerliches Gesetzbuch. Die reine Grundform des Mietvertrages ist direkt in dem § 535 Bürgerliches Gesetzbuch zu finden, allerdings gibt es auch entsprechende Sonderformen im Mietvertrag. Diese Sonderformen werden in den §§ 549 bis 577a Bürgerliches Gesetzbuch behandelt.
Sonderformen im Mietvertrag
Symbolfoto: Von Palatinate Stock/Shutterstock.com

Welche rechtlichen Vorschriften gibt es im Zusammenhang mit dem Mietvertrag

Damit überhaupt ein rechtlich zulässiger und dementsprechend auch beiderseitig verbindlicher Mietvertrag zustande kommen kann, müssen die wesentlichen Bedingungen des Vertrages erfüllt sein.

Zu diesen Bedingungen gehören die Definitionen

  • der Mietgegenstand gem. § 90 Bürgerliches Gesetzbuch
  • die exakte Dauer von dem Mietvertrag
  • die Höhe des Mietzinses

Erzielen beide Vertragsparteien im Hinblick auf die drei Definitionen eine Einigung, so wird der Mietvertrag mittels Angebot sowie Annahme rechtlich verbindlich abgeschlossen.

Welche Mietvertragsarten gibt es?

Im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis zwischen dem Vermieter und dem Mieter gibt es eine wahre Vielzahl von Kriterien zu beachten. Die Form des Mietvertrages ist hierbei ein ganz wesentlicher Faktor.

Die in Deutschland bekannten Formen des Mietvertrages sind

  • unbefristeter Mietvertrag
  • Mietvertrag mit Zeitbefristung
  • der sogenannte “alte” Zweitmietvertrag
  • der Untermietvertrag
  • der Staffelmietvertrag
  • der Indexmietvertrag

Der unbefristete Mietvertrag

In der gängigen Praxis gehört der sogenannte unbefristete Mietvertrag zu den häufigsten Mietvertragsformen. Mit diesem Vertrag wird ein unbefristetes Mietvertragsverhältnis auf eine dementsprechend unbestimmte Zeit zwischen den beiden Vertragsparteien geschlossen. Die rechtliche Grundlage für dieses Mietvertragsverhältnis findet sich in dem § 542 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch. Der unbefristete Mietvertrag kann sowohl von dem Mieter als auch von dem Vermieter lediglich mit einer rechtlich zulässigen Kündigung beendet werden. Die Voraussetzungen für eine rechtlich zulässige Kündigung sind jedoch für den Vermieter anders gestaltet als für den Mieter. Während der Mieter unter Berücksichtigung einer dreimonatigen Kündigungsfrist ohne Begründung den Mietvertrag kündigen kann, muss ein Vermieter einen Kündigungsgrund unter Berücksichtigung der rechtlich anerkannten Gründe vorbringen. Die Kündigungsfrist für den Vermieter ist dabei sehr stark abhängig von der bisherigen Dauer des Mietvertragsverhältnisses. Hat das Mietvertragsverhältnis die Dauer von fünf Jahren noch nicht erreicht, so gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Mit Erreichen der Fünfjahresdauer erhöht sich die Kündigungsfrist für den Vermieter auf sechs Monate und mit Erreichen der Achtjahresdauer erhöht sich die Kündigungsfrist sogar auf neun Monate!

Der Mietvertrag mit Zeitbefristung

Der Mietvertrag mit Zeitbefristung stellt im Mietrecht eine Sonderform des Mietvertrages dar, da das Mietende bereits zum Abschluss des Mietvertrages sowohl von dem Vermieter als auch von dem Mieter verbindlich festgelegt wird. Dementsprechend können weder der Vermieter noch der Mieter vor diesem Zeitpunkt den Mietvertrag kündigen.

Eine Ausnahme von der Kündigungsregelung in dem Mietvertrag mit Zeitbefristung stellt die Möglichkeit der fristlosen Kündigung dar.

Im Zusammenhang mit dem Mietvertrag mit Zeitbefristung gibt es auch die Sonderform des qualifizierten Zeitmietvertrages. Bei dieser Sonderform hat der Vermieter die Möglichkeit, durch die Angabe eines triftigen Grundes (beispielsweise durch den Eigenbedarf oder durch sehr umfangreiche Umbau- bzw. Abrissarbeiten im Sinne des § 575 Bürgerliches Gesetzbuch) die Mietdauer einzuschränken.

Der Mieter muss nach Ablauf der Mietdauer nur dann das Mietobjekt verlassen, wenn der Grund für die Befristung der Mietdauer zum Zeitpunkt des Vertragsendes noch gegeben ist. Wird der qualifizierte Zeitmietvertrag nicht in schriftlicher Form als solcher deklariert, so gilt der Mietvertrag rechtlich betrachtet als ein unbefristeter Mietvertrag.

Der Zeitmietvertrag kennt neben dem qualifizierten Zeitmietvertrag noch eine weitere Sonderform. Diese Sonderform ist als sogenanntes Wohnrecht auf Lebzeit bekannt und in der Regel bei Häusern als Mietobjekt nicht unüblich. In einem derartigen Fall stellt die Lebenszeit die Befristung des Mietvertrages dar.

Der sogenannte “alte” Zeitmietvertrag

Es gab im Mietrecht eine Sonderform des Mietvertrages, welche rechtlich betrachtet mit dem 31/08/2001 endete. Die Rede ist von dem sogenannten “alten” Zeitmietvertrag, welcher auch als einfacher Zeitmietvertrag allgemeinhin bekannt gewesen ist. Dieser Zeitmietvertrag zeichnete sich dadurch aus, dass ein Mieter mit einer Frist von zwei Monaten vor dem Vertragsablauf die Weiterführung des Mietvertragsverhältnisses beantragen konnte und dadurch eine Weiterführung des Mietvertragsverhältnisses auf unbefristeter Basis erreichen konnte, sofern der Vermieter keinen Kündigungsgrund vorzubringen hatte. Bedingt durch den Umstand, dass der Gesetzgeber Änderungen vorgenommen hat, kann der “alte” Zeitmietvertrag heutzutage nicht mehr abgeschlossen werden.

Der Untermietvertrag

Der sogenannte Untermietvertrag ist allgemeinhin auch als Mietvertrag in der zweiten Stufe bekannt und findet seine rechtliche Grundlage in den §§ 535 sowie 540 Bürgerliches Gesetzbuch. Ein Mieter kann mit einer weiteren Person einen Untervermietungsvertrag auf der Grundlage des bestehenden Mietvertrages zwischen dem Mieter und dem Eigentümer des Mietobjektes abschließen.

Ein Vermieter darf seine Zustimmung zu der Untervermietung nicht ohne Weiteres verweigern. Hierfür ist sind triftige Gründe erforderlich!

Der Staffelmietvertrag

Diese Sonderform im Mietvertrag beschäftigt sich im Kernpunkt weniger mit der Mietdauer, sondern vielmehr mit der Höhe des Mietzinses. Der Vermieter legt bei einem Staffelmietvertrag nicht lediglich die Höhe des Mietzinses zu Beginn des Mietvertrages fest, vielmehr werden auch die jährlichen Erhöhungen des Mietzinses vertraglich fest.

Bei einem Staffelmietvertrag müssen die festen Beträge der Erhöhung in dem Mietvertrag schriftlich fixiert werden. Eine pauschalisierte Angabe in Prozentpunkten ist rechtlich gesehen ungültig. Ein Vermieter darf bei einem Staffelmietvertrag die Miete auch dann nicht erhöhen, falls die ortsübliche Vergleichsmiete mit einem schnelleren Tempo ansteigt als die Erhöhung des Staffelmietvertrages!

Staffelmietverträge sind in der gängigen Praxis nicht selten als Zeitmietverträge ausgelegt. Dies bedeutet, dass der Vermieter das Mietvertragsverhältnis während der Vertragslaufzeit nicht so ohne Weiteres einfach kündigen darf. Ein Mieter jedoch besitzt das sogenannte Sonderkündigungsrecht, welches mit dem Ablauf des vierten Mietvertragsjahres beginnt und stets an die gleiche gesetzliche Kündigungsfrist gebunden ist.

Der Indexmietvertrag

Bei einem Indexmietvertrag ist der Mietzins eng an den sogenannten Preisindex der Lebenshaltungskosten privater Haushalte gekoppelt, welche auf der Basis des Statistischen Bundesamtes bekannt gegeben werden. Sollte sich dieser Indexwert verändern, so bedeutet dies jedoch nicht automatisch auch eine Veränderung des Mietzinses. Im ersten Vertragsjahr darf der Mietzins nicht verändert werden. Bei einem Indexmietvertrag besteht für den Vermieter die Verpflichtung, den Mieter über die Indexveränderung zu informieren. Auch die Umrechnung der veränderten Prozente sowie die Ausweisung des neuen Mietzinses gehört zu den Pflichten des Vermieters. Der entsprechend höhere Wert muss nach Ablauf des ersten Jahres binnen zwei Monaten nach der Information durch den Mieter gezahlt werden.

Eine Erhöhung des Mietzinses ist bei einem Indexmietvertrag im ersten Vertragsjahr nur dann möglich, wenn der Vermieter wichtige bauliche Veränderungsmaßnahmen an dem Mietobjekt vornehmen muss, welche der Vermieter nicht zu verantworten hat.

Es kann unter Umständen sogar möglich sein, dass ein rechtlich gültiger Mietvertrag aufgrund von vereinzelten Klauseln gänzlich oder zumindest teilweise unwirksam wird. Sollte dies der Fall sein haben sowohl der Vermieter als auch der Mieter gleichermaßen die Möglichkeit, den Mietvertrag entsprechend anfechten zu lassen. Dies sollte jedoch nicht in Eigenregie erfolgen, da das deutsche Mietrecht überaus komplex gestaltet ist. Die Hilfe eines erfahrenen Fachanwalts für Vertragsrecht bzw. Mietrecht ist hierbei sehr empfehlenswert, da derartige Angelegenheiten in der gängigen Praxis nur sehr selten auf gütlicher Basis zwischen den beiden Vertragsparteien vonstattengehen. Wenn Sie als Mieter beispielsweise eine unverhältnismäßig hohe Mieterhöhung oder gar eine plötzliche Kündigung des Mietvertragsverhältnisses durch den Vermieter erhalten haben sollten Sie umgehend handeln und sich juristischen Beistand suchen. Gleichermaßen ist die anwaltliche Hilfe auch für einen Vermieter überaus wichtig, da in der gängigen Praxis nicht jeder Mieter immer seinen vertraglichen Pflichten nachkommt. Wir als erfahrene Rechtsanwaltskanzlei stehen Ihnen sehr gern zur Verfügung.

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