Die Nettokaltmiete ist der Mietpreis ohne die anfallenden Betriebskosten, wie zum Beispiel Heizung, Strom, Wasser und Müllabfuhr. Sie ist die Grundlage für die Berechnung der Bruttokaltmiete, bei der die Betriebskosten hinzugerechnet werden. Die Bruttokaltmiete ist der Gesamtmietpreis, der vom Mieter bezahlt werden muss. Die Nettokaltmiete oder auch Grundmiete wird in der Regel in Mietverträgen angegeben und ist für Mieter wichtig, um die tatsächlichen monatlichen Mietkosten einschätzen zu können.
Kaltmiete, auch Nettokaltmiete oder Grundmiete für Haus oder Wohnung
Jeder Mieter wird wissen, dass es hierzulande einen Unterschied zwischen der sogenannten Bruttomiete und der Nettokaltmiete gibt. Wenn es jedoch um Betriebskosten im Kontext der Nettokaltmiete geht oder wenn die Frage im Raum steht, wie sich die Nettomiete überhaupt berechnet, so gibt es nicht selten fragende Gesichter bei den Mietern. Auch im Zusammenhang mit der genauen Definition der Nettokaltmiete gibt es regelmäßig Unklarheiten. Vor allem deshalb sollten Sie sich mit dem Thema auseinandersetzen und nicht blind darauf vertrauen, was Ihnen der Vermieter vorgibt. Nur so können Sie später bei einer eventuell notwendigen Mieterverhandlung bestens vorbereitet sein.
Was genau bedeutet eigentlich Nettokaltmiete?
Wenn ein Mieter auf der Grundlage seines Mietvertrages lediglich die sogenannte Nettokaltmiete zahlt, so bedeutet dies im Klartext, dass der Mieter lediglich den Mietzins ausschließlich für die Überlassung des Wohnraums an den Vermieter zahlt. Dementsprechend sind die Betriebskosten für die Mietnutzung in der Nettokaltmiete nicht enthalten. Dies ist der entscheidende Unterschied zwischen der Nettokaltmiete und der Bruttomiete. Im allgemeinen Sprachgebrauch wird die Nettokaltmiete daher auch als Grundmiete bezeichnet. Bedingt durch den Umstand, dass die Grundmiete im Kontext des regionalen Mietspiegels als Grundlage für die Berechnung dient, hat die Nettokaltmiete eine erheblich höhere Bedeutung gewonnen.
Was wird zu den Betriebskosten gezählt?
Die sogenannten Betriebskosten sind allgemein hin auch als Nebenkosten bekannt und bezeichnen eben jene Kosten, welche der Vermieter monatlich für das Mietobjekt hat und welche der Vermieter aufgrund des Mietvertragsverhältnisses auf den Mieter abwälzt, genauer gesagt umlegt. Als Beispiele für derartige Betriebskosten können sowohl Hausmeisterkosten als auch Kosten für die Entsorgung des Mülls nebst der Wasser- sowie Abwasserkosten und dem Schornsteinfeger sowie auch Kosten für den Fernsehanschluss dienen. Sollte die Gebäudereinigung oder auch die Gartenpflege von einem zusätzlich dafür angestellten Hausmeister übernommen werden, so darf der Vermieter eben jene Kosten extra auf den Mieter umlegen. Als rechtliche Grundlage hierfür dient die sogenannte BetrKV (Betriebskostenvereinbarung).
Wenn der Mietvertrag von einer Bruttokaltmiete spricht, so sind in diesem Mietbetrag bereits die Betriebskosten eingerechnet. Wichtig hierbei ist jedoch, dass die Kosten für das Warmwasser oder auch die Heizung hierbei ausdrücklich nicht zu den sogenannten kalten Nebenkosten gezählt werden.
Was ist in der Nettokaltmiete enthalten?
Eine Grundmiete beinhaltet stets die reine Mietzahlung ohne sämtliche Betriebskosten. Dementsprechend sind die Kosten für eine eventuell vorhandene Sammelheizung, respektive das Warmwasser in diesem Betrag ebenso wenig enthalten wie die Kosten für Untermieterzuschläge oder die Möbelnutzung. Auch die Stromkosten sind in der Grundmiete nicht enthalten.
Sonderfall Heizung sowie Strom
Es muss ausdrücklich erwähnt werden, dass die Heizungs- sowie auch Stromkosten weder bei der Bruttokaltmiete noch bei der Grundmiete als fester Bestandteil angesehen werden. Die Heizkosten werden allgemein hin als sogenannte warme Nebenkosten bezeichnet und es erfolgt dementsprechend auch eine Verbrauchsermittlung seitens des Vermieters auf der Grundlage des Verbrauchs des Mieters. Eben jener Verbrauch wird dann mittels der Betriebskostenabrechnung separat abgerechnet. Strom jedoch zählt lediglich in indirekter Weise als Betriebskosten. Dementsprechend sind Vermieter auch nur anteilig dazu berechtigt, auf die Mieter die anfallenden Stromkosten umzulegen. Ein anschauliches Beispiel hierfür stellen die sogenannten geteilten Stromkosten eines Treppenhauses dar. Diese Kosten können auf die Mieter umgelegt werden.
In der gängigen Praxis erfolgt eine direkte Abrechnung des verbrauchten Stroms einer Mietwohneinheit mit dem Versorger für den Mieter, sodass der Strom überhaupt nicht als Bestandteil in der entsprechenden Betriebskostenabrechnung vorkommt.
Wie wird die Nettokaltmiete berechnet?
Die Berechnung von der Nettokaltmiete erfolgt stets auf der Grundlage des regional geltenden Mietspiegels. In diesem Mietspiegel sind die sogenannten ortsüblichen Mieten als Vergleich aufgeführt. Um dies zu realisieren, erfolgt ein Vergleich sowie eine Kategorisierung aller Mietobjekte in der Region.
Wichtige Faktoren für die Berechnung der Nettokaltmiete im Überblick
- das Baujahr von dem Mietobjekt
- die Lage von dem Mietobjekt
- die Ausstattung des Mietobjekts
- die Größe von dem Mietobjekt
- der Energiewert des Mietobjekts.
Diese Einteilung dient der Information. Der Mietspiegel soll letztlich den durchschnittlichen Mietpreis in der jeweiligen Region darstellen. Auf der Grundlage dieses Mietspiegels können sich sowohl Vermieter als auch Mieter orientieren, wobei Vermieter sich an dieser Übersicht orientieren müssen. Es kommt in der gängigen Praxis nicht selten vor, dass gewisse Mietobjekte sich oberhalb des Mietspiegels bewegen, während hingegen andere darunter liegen. Der Grund hierfür liegt zumeist in weitergehenden Merkmalen wie einem Balkon, einem Parkplatz für den Mieter oder auch etwa vorhandene Garagen. Auch ein vorhandener Garten trägt in der Regel dazu bei, dass sich der Mietzins oberhalb des Mietspiegels bewegt.
Der Mietspiegel ist eine dringende Information im Kontext des Preisniveaus in einer Region. Hierbei gilt es zu beachten, dass die Mieten sich dem reinen gesetzlichen Grundsatz nach maximal 20 Prozent oberhalb des regional üblichen Mietspiegels bewegen dürfen. Es gibt auch Regionen, in denen eine sogenannte Mietpreisbremse gilt. In derartigen Regionen darf sich die Miete maximal 10 Prozent oberhalb des Mietspiegels bewegen. In dem Mietspiegel werden lediglich Nettokaltmieten berücksichtigt.
Der Gesetzgeber verfolgte in dem Jahr 2015 die Zielsetzung, dass durch die eingeführte Mietpreisbremse ein Mietanstieg in unkontrollierter Weise verhindert wird. Für Regionen, in denen der Wohnungsmarkt als angespannt gilt, dürfen sich die Mieten lediglich 10 Prozent oberhalb des Mietspiegels bewegen. Es gibt diesbezüglich jedoch Ausnahmen. So sind etwa Modernisierungen oder auch Neubauten überhaupt nicht von der Mietpreisbremse betroffen.
In welcher Höhe darf die Grundmiete gestaltet werden?
Die rechtliche Grundlage für das Mietvertragsverhältnis stellt der § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dar. Gem. dieses Paragrafen darf die Kaltmiete in einem dreijährigen Zeitraum durch den Vermieter maximal um 20 Prozent erhöht werden. Dementsprechend ist es für einen Vermieter nur erlaubt, die Miete 20 Prozent oberhalb des Mietspiegels anzusetzen. Überdies hat ein Vermieter erst nach einem Zeitraum von 15 Monaten das Recht, eine Mieterhöhung vorzunehmen. Als Stichtag hierfür gilt der Zeitraum, an dem der Mieter das Mietobjekt bezogen hat. Eine Ankündigung der Mieterhöhung darf erst nach einem Mindestzeitraum von 12 Monaten seitens des Vermieters erfolgen. In Regionen, in denen keine Mietpreisbremse zum Tragen kommt, darf der Vermieter die Grundmiete allerdings höher gestalten. Der Vermieter kann dies mit drei Mietobjekten vergleichbarer Natur begründen. Vergleichbar wird in derartigen Fällen jedoch nahezu wörtlich genommen, da die Mietobjekte im Hinblick auf die Ausstattung sowie der Lage und der Größe dem Mietobjekt des Vermieters ähnlich sein müssen.
Ein Vermieter ist nicht dazu berechtigt, einen Mietspiegel aus einer umliegenden Gemeinde als Grundlage für die Bemessung der Miete zu verwenden.
Der Begriff der Bruttokaltmiete findet sich heutzutage fast ausschließlich in den sogenannten alten Mietverträgen, welche vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden, wieder. Der Grund hierfür liegt in dem Umstand, dass Vermieter im Fall einer beabsichtigten Mieterhöhung ausschließlich die Grundmiete als Basis heranziehen dürfen. Dies bedeutet, dass im Fall von älteren Verträgen zunächst erst einmal eine Umrechnung der Bruttokaltmiete in den Wert der Nettokaltmiete erfolgen müsste. Dies ist mit einem gewissen Umstand verbunden, dem viele Vermieter gern aus dem Weg gehen möchten. Angesichts dessen wird in den neueren Mietverträgen stets die Nettokaltmiete, genauer gesagt Grundmiete verwendet. Für einen Mieter ist dieses Wissen jedoch überaus grundlegend wichtig.
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