Ausfall Warmwasserversorgung – Mietminderung

Mietstreitigkeiten: Warmwasserausfall und Nebenkostenabrechnungen im Fokus

In einem aktuellen Fall, der vor dem AG Essen verhandelt wurde, ging es um strittige Mietzahlungen und die Räumung einer Wohnung. Die Klägerin, vermutlich die Vermieterin oder Hausverwaltung, forderte vom Beklagten, dem Mieter, ausstehende Mietzahlungen und die Räumung der Wohnung.

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Mietzahlungen und vorherige Vereinbarungen

Der Beklagte war seit 2010 Mieter der besagten Wohnung und hatte eine monatliche Nettokaltmiete von 222,70 Euro zu entrichten. Es gab bereits einen vorherigen Rechtsstreit zwischen den Parteien, in dem ein Vergleich geschlossen wurde, der auch die Miete für Dezember 2019 abdeckte. Die Klägerin forderte nun verschiedene Mietzahlungen für verschiedene Monate, die sich insgesamt auf 1.713,28 Euro summierten.

Verwaltungsvertrag und Reparaturen

Ein weiterer Punkt des Streits war ein Verwaltungsvertrag aus dem Jahr 2014, bei dem die Hausverwaltung die Verwaltung des Mehrfamilienhauses übernahm. Hierbei wurde ein Betrag von 238 Euro für die Bearbeitung des Rechtsvorgangs festgelegt, den die Klägerin nun als Schadensersatz vom Beklagten forderte. Zudem wurden in der Wohnung Reparaturen durchgeführt, wie das Austauschen von Rolladengurten und die Reparatur eines Durchlauferhitzers.

Außerordentliche Kündigung und Nebenkostenabrechnungen

Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis mit dem Beklagten aufgrund von Zahlungsverzug. Sie behauptete, dem Beklagten die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2019 bis 2021 per E-Mail zugesandt zu haben. Der Beklagte bestritt den Erhalt dieser Abrechnungen und gab an, die betreffende E-Mail-Adresse nicht mehr zu nutzen.

Urteilsbegründung und Mietminderung

Das Gericht stellte fest, dass die Klägerin teilweise im Recht war. Sie hatte Anspruch auf einen Teil der geforderten Mietzahlungen, jedoch nicht auf den gesamten Betrag. Einige der Forderungen waren bereits durch einen vorherigen Vergleich abgedeckt. Zudem wurde festgestellt, dass die Miete für bestimmte Monate aufgrund von Mängeln, wie dem Ausfall von Warmwasser und defekten Außenrollos, gemindert war. Das Gericht legte fest, dass die Miete in diesen Zeiträumen um insgesamt 12,5% gemindert war. Bezüglich der Nebenkostenabrechnungen konnte die Klägerin nicht nachweisen, dass diese dem Beklagten zugegangen waren, weshalb sie hier keinen Anspruch hatte.

Das vorliegende Urteil

AG Essen – Az.: 136 C 95/23 – Urteil vom 20.07.2023

I. Der Beklagte wird verurteilt,

1. an die Klägerin 881,02 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz sei dem 01.01.2023 zu zahlen,

2. die Wohnung in der … Erdgeschoss rechts, bestehend aus einem Zimmer, einer Küche, einer Diele, einem Bad mit Toilette, einem Kellerraum und einem Balkon zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

II. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin zu 20 % und der Beklagte zu 80 % zu tragen.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung aus Ziffer I. 1. durch Zahlung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht zuvor die Klägerin Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Der Beklagte kann die Vollstreckung auf Ziffer I. 2. durch Sicherheitsleistung in Höhe von 3.000,00 Euro abwenden, wenn nicht zuvor die Klägerin Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Zahlung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht zuvor der Beklagte Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:

Der Beklagte ist seit dem 09.06.2010 Mieter der Wohnung Erdgeschoss rechts. Die Monatliche Nettokaltmiete beträgt 222,70 Euro. Die monatliche Bruttowarmmiete betrug ab dem 01.12.2017 322,70 Euro. In dem Rechtsstreit 19 C 62/20 schlossen die Parteien am 28.05.2020 einen Vergleich, der auch die Miete für den Monat Dezember 2019 umfasste.

Mit der Klage macht die Klägerin die Zahlung folgender Forderungen geltend:

• Miete 12/2019  139,03 Euro
• Miete 1/2020-4/2020    4 Monate × 196,81 Euro = 787,24 Euro
• Miete 5/2020    161,35 Euro
• Miete 4/2021-11/2022  20 Monate × 20,00 Euro = 400,00 Euro
• Miete 12/2022  168,40 Euro
• Nebenkostenabrechnung 2019 -34,61 Euro
• Nebenkostenabrechnung 2020 32,93 Euro
• Nebenkostenabrechnung 2021 58,94 Euro
• Summe 1.713,28 Euro

Mit Verwaltungsvertrag vom 06.10.2014 übernahm die … Hausverwaltung die Verwaltung des Mehrfamilienhauses. Nach § 3 Ziffer 1.12 des Verwaltervertrags erhält die … Verwaltung 238 Euro brutto für die Bearbeitung des Rechtsvorgangs. Diesen Betrag begehrt die Klägerin vom Beklagten im Wege des Schadensersatzes.

Die Rollädengurte wurden am 20.07.2020 und am 08.02.2023 repariert, in dem die Gurte ausgetauscht und gefettet wurden. Im Juli 2020 wurde der Durchlauferhitzer repariert.

Mit Schreiben vom 01.01.2023 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis gegenüber dem Beklagten außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich, wegen Zahlungsverzugs.

Die Klägerin behauptet, die Nebenkostenabrechnungen 2019 bis 2021 seien dem Beklagten per E-Mail unter der Adresse … zugestellt worden. In der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2021 sei eine Erhöhung der Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung in Höhe von insgesamt 20 Euro geltend gemacht worden. In der Wohnung seien Mängel nicht vorhanden gewesen. Die Mängel seien vorgeschoben. Mehrfache Kontaktversuche der Handwerke seien im Jahr 2023 erfolglos gewesen.

Die Klägerin hat die Klage in der mündlichen Verhandlung vom 29.06.2023 in Höhe von 34,27 Euro zurückgenommen.

Die Klägerin beantragt nunmehr, den Beklagten zu verurteilen,

1. an die Klägerin 1.679,01 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1. Januar 2023 sowie 238,00 Euro Rechtsverfolgungskosten nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen und

2. die Wohnung in der … Erdgeschoss rechts, bestehend aus einem Zimmer, einer Küche, einer Diele, einem Bad mit Toilette, einem Kellerraum und einem Balkon zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, die Miete sei im Januar 2020 bis Mai 2020 infolge ausgefallenen Warmwassers und defekter Außenrollos gemindert gewesen. Seit Oktober 2021 sei die Warmwasserversorgung erneut ausgefallen, daher sei die Miete für den Monat Dezember 2021 gemindert. Er habe den Mangel gegenüber der Hausverwaltung telefonisch mehrfach angezeigt. Den Versand der Nebenkostenabrechnungen bestreitet er mit Nichtwissen. Die von der Klägerin verwendete E-Mail-Adresse werde bereits seit Jahren nicht mehr vom Beklagten benutzt und er habe diese auch nicht bei der Hausverwaltung … hinterlegt.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist teilweise begründet.

I.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten Anspruch auf Zahlung von Miete in Höhe von 881,02 Euro gemäß § 535 Abs. 1 BGB.

1. Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung von Miete in Höhe von 139,03 Euro für den Monat Dezember 2019, da diese Forderung bereits Gegenstand des Vergleichs im Verfahren 19 C 62/20 ist und über sie daher bereits rechtskräftig entschieden wurde.

2. Die Klägerin hat gegen den Beklagten Anspruch auf Zahlung von Miete für die Monate Januar bis April 2020 in Höhe von jeweils 156,47 Euro, mithin insgesamt 625,88 Euro gemäß § 535 Abs. 1 BGB. Die Miete war in diese Zeit gemäß § 536 Abs. 1 S. 1, 2 BGB kraft Gesetzes gemindert. Dass die Warmwasserversorgung ausgefallen und die Außenrollos defekt waren, wird durch die von der Klägerin veranlassten Reparaturarbeiten im Jahre 2020 bestätigt. Dass der Beklagte die Mängel schuldhaft verursacht hat, hat die Klägerin nicht substantiiert dargelegt. Eine Mietminderung berechnet sich aus der Bruttomiete (BGH, NZM 2005, 455). Die absolute Höhe der Mietminderung ist auf Grund der Umstände des Einzelfalls zu bemessen.

Sie hängt insbes. von der Schwere des Mangels sowie dem Grad und der Dauer der Minderung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch ab (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 15. Aufl. 2021, BGB § 536 Rn. 389 mit Nachweisen aus der Rspr.). Die Höhe der Mietminderung wird i.d.R. mit Prozentsätzen der Bruttomiete berechnet. Eine Möglichkeit zur Berechnung der angemessenen Minderung ist dabei die Berechnung nach der sog. Nutzwertanalyse (vgl. näher mit Beispiel-Tabellen aus der Rspr. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 15. Aufl. 2021, BGB § 536 Rn. 398 ff.). Angelehnt hieran vertritt das Gericht, dass bei dem Ausfall von Warmwasser eine Minderung von 10 % gerechtfertigt ist. Denn das Gericht vertritt in ständiger Rechtsprechung, dass der Gesamtausfall des einzigen Badezimmers einer Wohnung maximal 20 % Mietminderung rechtfertigt. Hier konnte der Beklagte jedoch noch die Toilette uneingeschränkt benutzen und war in der Nutzung des Badezimmers nur hinsichtlich des Warmwassers eingeschränkt. Für den Mangel der Außenrollos ist darüber hinaus eine weitere Minderung von 2,5 % gerechtfertigt. Hierbei handelt es sich um Wohnungszubehör, welches den eigentlichen Wohngebrauch nicht übermäßig beeinträchtigt, sondern insbesondere dem Komfort des Mieters dient. Insgesamt war daher die Miete in dem vorgenannten Zeitraum um 12,5 % = 40,34 Euro monatlich gemindert.

3. Die Klägerin hat gegen den Beklagten Anspruch auf Zahlung von Miete für den Monat Mai 2020 in Höhe von 121,01 Euro gemäß § 535 Abs. 1 BGB. Auch in diesem Zeitraum war die Miete um 12,5 % gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert. Die Klägerin hat Anspruch auf Zahlung der restlichen Miete, soweit sie nicht bereits gezahlt und nicht gemindert ist.

4. Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung von jeweils 20 Euro für die Monate April 2021 bis November 2022 gemäß § 535 Abs. 1 BGB. Die Klägerin hat mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2020 eine Erhöhung der Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung geltend gemacht. Die Klägerin ist jedoch für ihre Behauptung, diese Abrechnung sei dem Beklagten zugegangen, beweisfällig geblieben. Die Klägerin hat lediglich dargelegt, die Abrechnung per E-Mail an den Beklagten übersandt zu haben. Einen Beweisangebot für den Zugang derselben hat sie nicht vorgebracht. Den Absender einer E-Mail trifft – ähnlich wie bei Briefen – die volle Beweislast für den Zugang der Willenserklärung. Eine tatsächliche Vermutung, dass eine abgesandte E-Mail auf dem Server des Empfängers eingeht, besteht nicht (vgl. LAG Köln, Urt. v. 11.01.2022, 4 Sa 315/21).

5. Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf die Salden der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2020 in Höhe von 31,93 Euro und 2021 in Höhe von 58,94 Euro gemäß § 556 Abs. 3 BGB. Denn die Klägerin hat nicht unter Beweis stellen können, dass die Nebenkostenabrechnungen dem Beklagten innerhalb der Abrechnungsfrist nach § 556 Abs. 3 S. 2 und 3 BGB zugegangen sind.

6. Die Klägerin hat gegen den Beklagten Anspruch auf Miete für den Monat Dezember 2020 in Höhe von 134,13 Euro gemäß § 535 Abs. 1 BGB. Ob die Wohnung in diesem Zeitraum infolge des Ausfalls der Warmwasserversorgung gemäß § 536 BGB mangelhaft war und der Beklagte den Mangel im Sinne des § 536c Abs. 1 BGB unverzüglich angezeigt hat, kann offen bleiben, da die Klägerin die Klage in Höhe des hypothetischen Minderungsbetrages in Höhe von 10 % zurückgenommen hat.

II.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung von 238,00 Euro vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gemäß §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB. Hierbei handelt es sich um Kosten der Rechtsverfolgung. Aus dem zwischen der Klägerin und der Verwaltung … abgeschlossenen Vertrag kann kein unmittelbarer Regressanspruch hergeleitet werden, da Verträge nicht zu Lasten Dritter geschlossen werden können. Allgemein werden von der Rechtsprechung als Kosten der Rechtsverfolgung diejenigen Kosten als erstattungsfähig anerkannt, die zur Erreichung des Zwecks erforderlich und zweckmäßig sind (BGH, WuM 2020, 740). Hierzu gehören vornehmlich die Kosten der Beauftragung eines Rechtsanwalts oder eines Inkassounternehmens. Die vorgerichtliche Rechtsverfolgung durch eine Hausverwaltung erweist sich zwar grundsätzlich als zweckmäßig, aber nur, weil dadurch regelmäßig Kosten eingespart werden. Dem Gericht ist keine andere Hausverwaltung bekannt, die hierfür gesonderte Kosten erhebt. Die Beauftragung der … Hausverwaltung zur „Bearbeitung des Rechtsvorgangs“ war im konkreten Fall nicht zweckmäßig. Zum einen hat die Klägerin nicht dargelegt, welche konkreten Maßnahmen durch die … Hausverwaltung vorprozessual ergriffen wurden. Zum anderen ist die Forderung der Höhe nach weit übersetzt, da die außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten für die Beitreibung der geltend gemachten Zahlungsforderungen allerhöchstens 280,60 Euro betrugen hätten und aufgrund der rechtlichen Prüfung durch einen Rechtsanwalt insgesamt zweckmäßiger gewesen wären.

III.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung … EG rechts gemäß § 546 Abs. 1 BGB.

Denn nach § 546 Abs. 1 BGB hat der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses an den Vermieter herauszugeben. Das Mietverhältnis endete hier infolge der außerordentlich fristlosen Kündigung vom 01.01.2023 mit Zugang derselben beim Beklagten gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. b) BGB. Danach ist eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs begründet, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug befindet, der die Miete für zwei Monate übersteigt. Hier beträgt die Miete brutto 322,70 Euro monatlich, das doppelte sind damit 645,40 Euro. Der Beklagte befindet sich, wie oben näher ausgeführt, mit einem Betrag in Höhe von 881,02 Euro in Verzug. Dem Beklagten war keine Räumungsfrist nach § 721 ZPO zu gewähren. Denn die Kündigung beruht auf einer schuldhaften Pflichtverletzung des Beklagten und die von ihm vorgetragenen Gründe stellen keine besondere Härte dar.

IV.

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 280 Abs. 1, 2, 286, 291 BGB. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 92, 269 Abs. 3 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 7, 11, 711 S. 2 ZPO.

Der Streitwert wird auf 4.385,68 Euro festgesetzt.