Kautionsrückzahlung trotz verjährten Schadensersatzanspruchs?
Das Urteil des AG Ludwigsburg (Az.: 3 C 449/22) vom 30.08.2022 befasst sich mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch eines Mieters gegen seinen Vermieter. Es wird festgestellt, dass der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution berechtigt ist, da Gegenforderungen wegen verjährter Schadensersatzansprüche nicht erfolgreich aufgerechnet werden können. Zudem sind Nebenkostenabrechnungen und die Verzinsung der Kaution relevante Aspekte in der Entscheidung.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters wird bestätigt.
- Gegenforderungen des Vermieters wegen Schadensersatz sind wegen Verjährung nicht durchsetzbar.
- Die Sechsmonatsfrist gemäß § 548 BGB für Schadensersatzansprüche des Vermieters ist maßgeblich.
- Teilzahlungen des Vermieters auf die Kaution wurden anerkannt.
- Ein Zurückbehaltungsrecht wegen offener Nebenkosten für 2021 ist teilweise begründet.
- Fehlerhafte Nebenkostenabrechnungen beeinflussen die Rückzahlungsansprüche.
- Verzinsung der Kaution ist ein wichtiger Aspekt des Anspruchs.
- Das Gericht gewährt dem Kläger einen angepassten Betrag, unter Berücksichtigung bereits erfolgter Zahlungen und gerechtfertigter Abzüge.
Übersicht
Rechtliche Perspektiven auf Mietkautionen und Schadensersatz
Im Bereich des Mietrechts stellen Kautionsrückzahlungsansprüche und die damit verbundenen Schadensersatzansprüche zentrale Themen dar. Diese Aspekte sind besonders relevant, wenn es um die Beendigung von Mietverhältnissen geht. Oft stehen Vermieter und Mieter vor der Herausforderung, eine faire und rechtlich fundierte Abwicklung der Mietkaution zu gewährleisten. Dabei spielt die korrekte Nebenkostenabrechnung eine wesentliche Rolle. Ein weiterer entscheidender Punkt ist die Verjährung von Ansprüchen, die sowohl für Vermieter als auch für Mieter von großer Bedeutung sein kann.
Die juristische Auseinandersetzung mit diesen Themen bietet interessante Einblicke in die Praxis des Mietrechts. Sie zeigt auf, wie Gerichte Urteile in komplexen Fällen von Kautionen und Schadensersatz fällen. Die folgende Betrachtung eines konkreten Urteils gibt detaillierte Einblicke in diese Materie. Sie beleuchtet, wie rechtliche Ansprüche geltend gemacht werden und welche Rolle die Verjährungsfristen dabei spielen. Tauchen Sie mit uns in die Welt des Mietrechts ein und erfahren Sie mehr über die spannenden Details dieses spezifischen Falles.
Streit um Mietkaution und Schadensersatzforderungen
Im Fall des AG Ludwigsburg, Aktenzeichen 3 C 449/22, ging es um einen Kautionsrückzahlungsanspruch eines Mieters gegen seinen Vermieter. Der Mieter hatte eine Wohnung von Oktober 2008 bis Februar 2021 gemietet und bei Mietbeginn eine Kaution von 1.200 Euro hinterlegt. Nach der Rückgabe der Wohnung forderte er die Rückzahlung der Kaution. Der Vermieter machte jedoch Gegenforderungen geltend, die sich aus einer Nebenkostenabrechnung und angeblichen Schäden an der Wohnung zusammensetzten.
Verjährung als entscheidender Dreh- und Angelpunkt
Der Kern des Rechtsstreits drehte sich um die Frage der Verjährung von Schadensersatzansprüchen des Vermieters. Der Mieter berief sich auf die Verjährungseinrede hinsichtlich der vom Vermieter geltend gemachten Schadensersatzforderungen. Diese bezogen sich auf Reparaturen an Rollläden und der Elektroinstallation sowie auf eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung für 2020. Der Vermieter hatte diese Posten erst nach Ablauf der sechsmonatigen Frist gemäß § 548 BGB geltend gemacht, was für die Beurteilung der Verjährung ausschlaggebend war.
Detailfragen der Nebenkostenabrechnung
Eine wichtige Rolle spielte auch die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2020. Der Mieter erhielt erst verspätet eine korrekte Nebenkostenabrechnung, wobei der Vermieter inhaltliche Fehler einräumte. Die Frage, ob eine Nachzahlungsforderung aus der Nebenkostenabrechnung gerechtfertigt war, hing von der formellen und fristgerechten Abwicklung der Abrechnung ab.
Das Urteil des AG Ludwigsburg
Das Gericht entschied schließlich, dass der Mieter einen berechtigten Anspruch auf die Rückzahlung der Kaution in Höhe von 617,27 Euro hat. Die geltend gemachten Schadensersatzansprüche des Vermieters wurden aufgrund der Verjährung abgelehnt. Darüber hinaus wurden Kautionszinsen in Höhe von 124,49 Euro zu Gunsten des Mieters festgestellt, da die Kaution nicht gesetzeskonform angelegt worden war. Die Kosten des Rechtsstreits wurden entsprechend aufgeteilt, wobei die Beklagte den überwiegenden Teil zu tragen hatte.
Das Urteil beleuchtet die Komplexität von Mietverhältnissen, insbesondere im Hinblick auf die Rückzahlung von Kautionen und die Abwicklung von Nebenkostenabrechnungen. Es unterstreicht die Bedeutung der Einhaltung von Fristen und formellen Anforderungen, sowohl für Mieter als auch Vermieter. Das Urteil bietet wichtige Erkenntnisse für ähnliche Fälle und dient als Orientierungshilfe im deutschen Mietrecht.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Was bedeutet ein Kautionsrückzahlungsanspruch im Mietrecht?
Ein Kautionsrückzahlungsanspruch im Mietrecht bezeichnet das Recht des Mieters, nach Beendigung des Mietverhältnisses und der Übergabe der Mieträume die von ihm geleistete Kaution zurückzuerhalten. Die Kaution dient dem Vermieter während des Mietverhältnisses als Sicherheit für eventuelle Ansprüche, die aus dem Mietverhältnis entstehen könnten, wie beispielsweise Mietrückstände, Schäden an der Mietsache oder offene Nebenkostenforderungen.
Nach § 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) darf die Kaution maximal das Dreifache der monatlichen Kaltmiete betragen und muss vom Vermieter getrennt von seinem Vermögen angelegt werden. Die Rückzahlung der Kaution inklusive der darauf entstandenen Zinsen wird fällig, sobald keine offenen Forderungen des Vermieters mehr bestehen. Der Vermieter hat jedoch das Recht, eine angemessene Prüfungs- und Überlegungsfrist in Anspruch zu nehmen, um zu klären, ob und in welcher Höhe Ansprüche gegen den Mieter bestehen.
Es gibt keine gesetzlich festgelegte Frist für die Rückzahlung der Kaution, aber die Rechtsprechung hat hierzu verschiedene Urteile gefällt. In der Regel wird eine angemessene Frist von wenigen Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses und der Übergabe der Wohnung als vertretbar angesehen. Sollte der Vermieter die Kaution ohne berechtigte Gründe nicht zurückzahlen, kann der Mieter rechtliche Schritte einleiten, um seinen Anspruch durchzusetzen.
Wie wird die Verjährung von Schadensersatzansprüchen im Mietrecht gehandhabt?
Die Verjährung von Schadensersatzansprüchen im Mietrecht wird in Deutschland durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) geregelt. Gemäß § 548 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.
Diese kurze Verjährungsfrist gilt sowohl für Schadensersatzansprüche des Vermieters als auch des Mieters. Beide Parteien müssen daher nach Beendigung des Mietverhältnisses schnell handeln, um eventuelle Schäden geltend zu machen.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Verjährungsfrist unabhängig vom Zeitpunkt des Schadensereignisses beginnt. Selbst wenn das Schadensereignis mehr als 30 Jahre zurückliegt, beginnt die Verjährungsfrist erst, wenn der Vermieter die Mietsache zurückerhält.
Eine Ausnahme bildet die Regelung in Formularmietverträgen, die eine längere Verjährungsfrist vorsehen. Der Bundesgerichtshof hat jedoch entschieden, dass eine solche Regelung wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist.
Es ist daher ratsam, bei Beendigung eines Mietverhältnisses einen Rechtsberater zu konsultieren, um sicherzustellen, dass alle relevanten Ansprüche innerhalb der gesetzlichen Fristen geltend gemacht werden.
Das vorliegende Urteil
AG Ludwigsburg – Az.: 3 C 449/22 – Urteil vom 30.08.2022
1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 617,27 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 19.01.2022 zu zahlen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger 11 % und die Beklagte 89 % zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beide Parteien können die Vollstreckung der jeweils anderen Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird wie folgt festgesetzt:
• bis zum 19.07.2022: 692,27 €
• ab dem 20.07.2022: 617,27 €
Tatbestand
In der Zeit vom 01.10.2008 bis zum 28.02.2021 mietete der Kläger von der Beklagten die Wohnung … Ludwigsburg. Bei Mietbeginn zahlte der Kläger an die Beklagte eine Mietkaution in Höhe von 1.200,00 €. Die Rückgabe der Wohnung an die Beklagte erfolgte am 27.02.2021. Mit Schreiben vom 07.04.2021 (Bl. 6 d.A.) ließ der Kläger die Beklagte über den Mieterbund … auffordern, über die Mietkaution abzurechnen und das Kautionsguthaben an den Kläger zurückzuzahlen. Hierauf teilte die Beklagte dem Mieterbund mit, dass die Nebenkostenabrechnung aufgrund von Gegenansprüchen noch nicht erfolgen könne. Mit Schreiben der damaligen anwaltlichen Vertreter der Beklagten, der dem Rechtsstreit nicht beigetretenen Streitverkündungsempfängerin …, vom 26.11.2021 (Bl. 42 f. d.A.) zeigte diese zunächst die Interessenvertretung für die Beklagte an. Zudem erfolgte die Kautionsabrechnung, wobei von dem Kautionsguthaben in Höhe von 1.200,00 € ein Betrag in Höhe von 228,48 € als „Schadensersatz für Reparatur Rollladen gem. Rechnung“, ein weiterer Betrag in Höhe von 194,57 € als „Schadensersatz Überprüfung Elektroinstallation gem. Rechnung“ sowie ein Betrag in Höhe von 144,73 € als „Nachzahlung aus der NK-Abrechnung 2020“ in Abzug gebracht wurden; es ergab sich danach ein Restbetrag in Höhe von 632,22 €. Der Kläger berief sich mit Schreiben des Mieterbundes … vom 17.12.2021 (Bl. 7 f. d.A.) hinsichtlich der beklagtenseits geltend gemachten Schadensersatzforderungen auf die Verjährungseinrede. Zudem ließ er darauf hinweisen, dass ihm eine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2020 noch gar nicht vorliege, und bat um deren Übersendung. Der Mieterbund … forderte für den Kläger außerdem zur Überweisung des Kautionsguthabens sowie zur Abrechnung und Auszahlung der Zinsen des Kautionsguthabens auf. Unter Bezugnahme auf das Schreiben vom 17.12.2021 übersandte die damalige anwaltliche Bevollmächtigte der Beklagten mit E-Mail vom 20.12.2021 (Bl. 114 d.A.) die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2020 (Bl. 49 d.A.), die einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 144,73 € ausweist. Die E-Mail enthält die ausdrückliche Feststellung der vormaligen anwaltlichen Vertreterin der Beklagten, dass die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2020 dem Schreiben vom 26.11.2021 versehentlich nicht beigefügt worden war. Am 23.12.2021 überwies die Beklagte den sich aus ihrer Kautionsabrechnung ergebenden Betrag in Höhe von 632,22 € an den Kläger; mit weiterem E-Mail-Schreiben der vormaligen anwaltlichen Vertreter der Beklagten vom 28.12.2021 wurde ein über den Auszahlungsbetrag in Höhe von 632,22 € hinausgehender Kautionsanspruch des Klägers abgelehnt. Über den Mieterbund … ließ der Kläger mit Schreiben vom 05.01.2022 (Bl. 9 ff. d.A.) gegenüber der Beklagten einwenden, dass mit der vorgelegten Nebenkostenabrechnung 2020 offensichtlich nicht die tatsächlich im Kalenderjahr 2020 angefallenen Betriebskosten abgerechnet worden sein können, da sich bei keiner einzigen abgerechneten Betriebskostenposition ein ungerader Zahlbetrag fand und auch keine Cent-Beträge, sondern vermutlich Beträge, die dem Wirtschaftsplan 2020 entnommen wurden. Es wurde darum gebeten, die M./B.-Abrechnung für das Kalenderjahr 2020, die dem Schreiben vom 28.12.2021 nicht beigefügt gewesen sei, vorzulegen. Ferner wurde die Beklagtenseite zur Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung 2020 aufgefordert. Darüber hinaus wurde die Beklagte aufgefordert, das Kautionsguthaben zu verzinsen und bis zum 18.01.2022 an den Kläger zu überweisen. Mit E-Mail-Schreiben der vormaligen anwaltlichen Vertreter der Beklagten vom 11.01.2022 (Bl. 50 ff. d.A.) nahmen diese auf das Schreiben vom 05.01.2022 Bezug und teilten mit, sie würden auf die Angelegenheit nach Rücksprache mit der Beklagten zurückkommen. Weiter heißt es in dem Schreiben: „Anliegend überreiche ich vorab die B. Abrechnung.“ Beigefügt war die Abrechnung für Heizung, Warmwasser und Kaltwasser 2020 der Firma M./B. vom 04.03.2021 (Bl. 51 f. d.A.), die für die streitgegenständliche Wohnung betreffend den Nutzungszeitraum 01.01.2020 bis 31.12.2020 Gesamtkosten in Höhe von 983,16 € ausweist.
Der Kläger behauptet, er habe die streitgegenständliche Wohnung bei der Wohnungsrückgabe am 27.02.2021 in einem vertragsgemäßen Zustand an die Beklagte übergeben. Er ist der Ansicht, die Beklagte könne sich ohnehin nicht mit Erfolg auf eine im Rahmen der Kautionsabrechnung vom 26.11.2021 (Bl. 42 f. d.A.) erfolgte Aufrechnung mit angeblichen Schadensersatzansprüchen berufen, da etwaige Schadensersatzansprüche bereits verjährt gewesen seien und die Beklagte innerhalb der sechsmonatigen Frist des § 548 Abs. 1 BGB unstreitig nicht anstelle der Herstellung den erforderlichen Geldbetrag im Sinne des § 249 Abs. 2 BGB von dem Kläger verlangt hat. Zudem meint der Kläger, eine etwaige Nachzahlungsforderung aus der Nebenkostenabrechnung 2020 sei gemäß § 556 Abs. 3 BGB verfristet, da ihm bis zum 31.12.2021 keine formell ordnungsgemäße Nebenkostenrechnung vorgelegen habe. Der Kläger behauptet, für den Zeitraum 01.10.2008 bis einschließlich 21.12.2021 würden sich Kautionszinsen in Höhe von insgesamt 124,49 € ergeben, die die Beklagte dem Kläger zu zahlen habe; diesbezüglich wird auf die Zinsberechnung der Klägerseite (Bl. 11 f. d.A.) Bezug genommen.
Unter Berücksichtigung eines Kautionsbetrages inklusive Kautionszinsen in Höhe von 1.324,49 € sowie der bereits erfolgten Zahlung der Beklagten in Höhe von 632,22 € hat der Kläger ursprünglich beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an ihn einen Betrag in Höhe von 692,27 € zuzüglich Zinsen hieraus seit 19.01.2022 in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz p.a. zu zahlen. Mit Schriftsatz vom 27.06.2022 (Bl. 75 ff. d A.) hat die Beklagte in Höhe von 75,00 € ein Zurückbehaltungsrecht am Kautionsguthaben geltend gemacht wegen der noch ausstehende Nebenkostenabrechnung für die Mietzeit im Jahr 2021 (Zeitraum 01.01.2021 bis 28.02.2021).
Das Zurückbehaltungsrecht hat der Kläger der Beklagten zugestanden und beantragt nunmehr,
die Beklagte zu verurteilen, an ihn einen Betrag in Höhe von 617,27 € zuzüglich Zinsen hieraus seit 19.01.2022 in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz p.a. zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, bei Rückgabe der Mietsache am 27.02.2021 seien Schäden an der Mietsache festgestellt worden, nämlich defekte Rollläden sowie Schäden an der Elektroinstallation. Sie meint, die sich hieraus ergebenden Schadensersatzansprüche seien nicht verjährt. Die Beklagte räumt ein, dass in die ursprüngliche Nebenkostenabrechnung 2020 tatsächlich fälschlicherweise die Beträge des Wirtschaftsplans 2022 eingesetzt wurden; sie ist allerdings der Ansicht, dass es sich hierbei nicht um einen formellen Abrechnungsfehler, sondern um einen bloßen inhaltlichen Fehler handele mit der Folge, dass die Abrechnung korrigiert werden könne, und nimmt Bezug auf eine von ihr nachgeholte, korrigierte Abrechnung mit Schriftsatz vom 27.06.2022, dort S. 3 (Bl. 77 d.A.), die einen Nachzahlungsbetrag des Klägers in Höhe von noch 74,42 € ausweist. Die Beklagte behauptet, die vormalige Prozessbevollmächtigte der Beklagten habe dem Kläger über den Mieterbund … noch vor Ende des Jahres 2021, nämlich mit Schreiben vom 26.11.2021 (Bl. 42 f. d.A.), die ursprüngliche Nebenkostenabrechnung 2020 nebst der Heizkostenabrechnung zukommen lassen. Die Beklagte behauptet, die klägerseits berechneten Kautionszinsen seien viel zu hoch angesetzt, da die führenden regionalen Anbieter für Sparguthaben die gleichen Zinsen wie für Geldmarktkonten zahlen würden und Zinsen von mehr als 1 % seit 2008 für Spareinlagen nirgends mehr in Deutschland bezahlt worden seien.
Im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 19.07.2022 hat der Prozessbevollmächtigte der Beklagten beantragt, ihm ein Schriftsatzrecht zum Schriftsatz der Klägerseite vom 08.07.2022 (Bl. 89 f. d.A.) zu gewähren. Der klägerische Schriftsatz vom 08.07.2022 war seitens des Gerichts am 11.07.2022 an den Prozessbevollmächtigten der Beklagten versandt worden. Ausweislich des Sitzungsprotokolls vom 19.07.2022, dort S. 2 (Bl. 93 d.A.), hat das Gericht auf den Antrag der Beklagtenseite hin per Beschluss Gelegenheit zur Stellungnahme zu etwaigem neuen tatsächlichen Vorbringen im Schriftsatz der Klägerseite vom 08.07.2022 bis zum 09.08.2022 gewährt. Hierauf ist am 02.08.2022 der Schriftsatz der Beklagten vom selben Tage bei Gericht eingegangen (Bl. 96 ff. d.A.). Dieser Schriftsatz enthält auf S. 3 (Bl. 98 d.A.) erstmals eine Abrechnung der Nebenkosten für die Restmietzeit vom 01.01.2021 bis 28.02.2021, die einen angeblichen Nachzahlungsbetrag des Klägers in Höhe vom 222,32 € ausweist; die Beklagte hat im Schriftsatz vom 02.08.2022 erstmals die Aufrechnung mit diesem Nachforderungsbetrag gegen die Klageforderung erklärt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien zur Gerichtsakte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die tatsächlichen Ausführungen in den nachfolgenden Entscheidungsgründen verwiesen.
Entscheidungsgründe
I.
Die zulässige Klage ist begründet.
1.
Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung eines Betrages in Höhe von jedenfalls 617,27 €.
Hinsichtlich des nach Teilzahlung der Beklagten in Höhe von 632,22 € und unter Berücksichtigung des beklagtenseits geltend gemachten Zurückbehaltungsrechts in Höhe von 75,00 € wegen der Nebenkostenabrechnung für 2021 verbleibenden Kautionsbetrages in Höhe von 492,78 € folgt der klägerische Anspruch aus § 812 Abs. 1 S. 2, 1. Alt. BGB. Der Rechtsgrund für ein Behaltendürfen der unstreitig gezahlten Kaution ist bis auf den zwischen den Parteien unstreitigen Betrag des Zurückbehaltungsrechts von 75,00 € zwischenzeitlich weggefallen, weil der Sicherungszweck, zu dem der Kautionsbetrag geleistet wurde, nicht mehr besteht (hierzu unter a)). Hinsichtlich der geltend gemachten Kautionszinsen in Höhe von 124,49 € steht dem Kläger gegen die Beklagte ein Schadensersatzanspruch wegen des Verstoßes gegen § 551 Abs. 3 BGB aus § 280 Abs. 1 BGB zu (hierzu unter b)).
a)
Der Kautionsrückzahlungsanspruch ist fällig. Das Mietverhältnis ist beendet und die Mietsache wurde am 27.02.2021 an die Beklagte zurückgegeben. Die Beklagte hat den Kautionsrückzahlungsanspruch bislang auch nur teilweise, nämlich in Höhe von 632,22 € erfüllt, nachdem Sie über die Kaution abgerechnet hat mit Schreiben vom 26.11.2021 (Bl. 42 f. d.A.). Die dem Vermieter zu gewährende angemessene Überlegungsfrist von in der Regel sechs Monaten ist abgelaufen.
Soweit die Beklagte im Wege der Aufrechnung angebliche Gegenforderungen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch geltend macht, führt dies nicht zum Erfolg.
Hinsichtlich des beklagtenseits behaupteten Schadensersatzanspruchs für die Rollladenreparatur in Höhe von 228,48 € sowie für die Überprüfung der Elektroinstallation in Höhe von 194,57 € greift die klägerseits erhobene Einrede der Verjährung, weshalb dahinstehen kann, ob tatsächlich klägerseits zu verantwortende Schäden an der Mietsache zu bejahen sind. Die aufrechnungsweise geltend gemachten Schadensersatzansprüche verjähren gemäß § 548 Abs. 1 BGB in sechs Monaten ab Rückgabe der Mietsache. Sie hätten also bereits bis zum 27.08.2021 geltend gemacht werden müssen. Die aufrechnungsweise Geltendmachung erfolgte indes erst mit Schreiben der vormaligen anwaltlichen Vertreter der Beklagten vom 26.11.2021 (Bl. 42 f. d.A.) durch In-Abzug-Bringen der Rechnungsbeträge für die beklagtenseits vorgenommenen Reparaturen. Soweit die Beklagte sich auf § 215 BGB beruft, wonach die Verjährung die Aufrechnung nicht ausschließt, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet werden konnte, führt dies nicht dazu, dass die beklagtenseits geltend gemachten Schadensersatzforderungen noch Berücksichtigung finden können. Denn etwaige Schadensersatzansprüche der Beklagten waren in dem Zeitpunkt bereits verjährt, in dem Anspruch und etwaige Gegenforderung sich erstmals aufrechenbar gegenüber gestanden haben im Sinne des § 387 BGB. Der Schadensersatzanspruch wegen Verletzung des Integritätsinteresses des Vermieters durch Beschädigung oder vertragswidrige Veränderung der Mietsache während der Mietzeit erfordert zwar keine Fristsetzung nach § 281 BGB, da es sich nicht um einen vertraglichen Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, sondern um einen Anspruch nach §§ 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB und § 823 BGB handelt. Jedoch ist der Schadensersatzanspruch aus § 241 Abs. 2, 280 Abs. 1, 823 BGB zunächst auf Wiederherstellung der Sache gerichtet (§ 249 Abs. 1 BGB), so dass es auch insoweit an einer Aufrechnungslage fehlt, bis der Vermieter seine Ersetzungsbefugnis nach § 249 Abs. 2 S. 1 BGB ausübt und statt der Herstellung den dafür erforderlichen Geldbetrag verlangt (vgl. KG Berlin, Beschluss vom 02.12.2019, Az. 8 U 104/17 – zitiert nach juris). Wegen der erforderlichen Gleichartigkeit der Ansprüche (§ 387 BGB) muss somit vor Eintritt der Verjährung ein Schadensersatzanspruch auf Zahlung bestanden haben (KG Berlin, aaO). Die Beklagte hat mit Schreiben ihrer vormaligen anwaltlichen Vertreter vom 26.11.2021 (Bl. 42 f. d.A.) indes erstmals nach Ablauf der Sechsmonatsfrist des § 548 Abs. 1 BGB statt der Wiederherstellung im Sinne des § 249 Abs. 1 BGB den erforderlichen Geldbetrag im Sinne einer Zahlung der Rechnungsbeträge (§ 249 Abs. 2 S. 1 BGB) verlangt. Zu diesem Zeitpunkt waren etwaige Schadensersatzansprüche bereits verjährt. Soweit die Beklagte meint, es habe einer Ausübung ihres Wahlrechts insoweit nicht bedurft, als der Kläger niemals tatsächlich in der Lage gewesen sei, eine sachgerechte Wiederherstellung des von ihm angerichteten Schadens im Sinne des § 249 Abs. 1 BGB zu bewerkstelligen, kann dem schon deshalb nicht gefolgt werden, weil dies der Systematik des § 249 BGB widerspricht; im Übrigen hätte der Beklagte der Wiederherstellung auch durch Beauftragung einer Fachfirma nachkommen können. Die Beklagte hat die ihr mögliche Wahl, statt der Herstellung den dafür erforderlichen Geldbetrag zu verlangen, innerhalb der Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB schlicht nicht getroffen, was zu ihren Lasten geht.
Auch eine Aufrechnung mit einer Nachzahlungsforderung aus der Nebenkostenabrechnung 2020 scheidet aus. Diesbezüglich kann der Kläger sich mit Erfolg auf eine Verfristung nach § 556 Abs. 3 S. 2, S. 3 BGB berufen. Die Beklagte hatte die Nebenkostenabrechnung 2020 dem Kläger spätestens bis zum Ablauf des 31.12.2021 mitzuteilen. Dass dies nicht erfolgt ist, ergibt sich bereits nach eindeutiger Aktenlage, ohne dass es hierfür der Durchführung einer Beweisaufnahme bedürfte.
Insbesondere steht nach Aktenlage fest, dass die Abrechnung für Heizung, Warmwasser und Kaltwasser 2020 der Firma M./B. (Bl. 51 f. d.A.) der Klägerseite erst mit Schreiben der vormaligen anwaltlichen Vertreter der Beklagten vom 11.01.2022 (Bl. 50 d.A.) übersandt wurde. Soweit die Beklagte mit Schriftsatz vom 02.08.2022, dort S. 2 (Bl. 97 d.A.), behauptet, die Heizkostenabrechnung sei bereits dem Schreiben vom 26.11.2021 (Bl. 42 d.A.) beigefügt gewesen, wird dieser Vortrag schon durch die Aktenlage widerlegt. So hat der Mieterbund … für den Kläger mit Schreiben vom 05.01.2022 (Bl. 9 ff. d.A.) gegenüber den vormaligen anwaltlichen Vertretern der Beklagten bereits mitgeteilt, dass die M./B.-Abrechnung für das Kalenderjahr 2020 bislang nicht vorgelegt worden sei. Dies haben die vormaligen anwaltlichen Vertreter der Beklagten mit dem hierauf erfolgten Schreiben vom 11.02.2022 (Bl. 50 ff. d.A.) nicht in Abrede gestellt. Vielmehr haben sie die Abrechnung für Heizung, Warmwasser und Kaltwasser 2020 (Bl. 51 f. d.A.) übersandt und hierzu sogar noch ausdrücklich erklärt: „Anliegend überreiche ich vorab die B. Abrechnung“ (siehe Bl. 50 d.A.). Weshalb von einer Vorab-Überreichung der B. Abrechnung im Schreiben vom 11.01.2022 (Bl. 50 d.A.) die Rede sein sollte, wenn diese Abrechnung bereits zuvor übersandt wurde, erschließt sich dem Gericht nicht. Darüber hinaus fällt auf, dass die ursprüngliche Nebenkostenabrechnung für 2020 (Bl. 49 d.A.), deren Fehlerhaftigkeit die Beklagte selbst einräumt, einen Mieteranteil für Heizkosten, Warm- und Kaltwasser gemäß Verteilerschlüssel „Siehe B.-Abrechnung“ in Höhe von 1.037,08 € enthält, während die Abrechnung für Heizung, Warmwasser und Kaltwasser 2020 der Firma M./B. (Bl. 51 f. d.A.) Gesamtkosten in Höhe von 983,16 € ausweist. Wäre die Heizkostenabrechnung 2020 dem Schreiben der vormaligen anwaltlichen Vertreter der Beklagten vom 26.11.2021 (Bl. 42 f. d.A.) tatsächlich – wie die Beklagte behauptet – bereits beigefügt gewesen, erschließt sich nicht, weshalb nicht bereits zu diesem Zeitpunkt eine Korrektur der schon allein hinsichtlich der Höhe des Mietanteils der Heizkosten fehlerhaften Nebenkostenabrechnung 2020 (Bl. 49 d.A.) erfolgte, zumal die Beklagte anwaltlich vertreten war, sondern vielmehr der Nachzahlungsbetrag in Höhe von 144,73 € in dieser Höhe in die Kautionsabrechnung vom 26.11.2021 Eingang gefunden hat.
Eine Nachbesserung der ursprünglichen Nebenkostenabrechnung 2020 (Bl. 49 d.A.), wie sie die Beklagte mit Schriftsatz vom 27.06.2022, dort S. 3 (Bl. 77 d.A.), vorgenommen hat, ist nicht möglich. Vielmehr liegt bereits eine Verfristung im Sinne von § 556 Abs. 3 S. 2, S. 3 BGB vor. Bis zur Vorlage der Heizkostenabrechnung 2020 litt die Nebenkostenabrechnung 2020 nicht an einem inhaltlichen, sondern an einem formellen Mangel, der nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB nicht nachgebessert werden kann. Insbesondere fehlte es ohne die Heizkostenabrechnung 2020 an der für eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung erforderlichen Angabe der diesbezüglichen Verteilerschlüssel. Darüber hinaus fehlte auch die Angabe der Verteilerschlüssel zu den Kostenpositionen Reinigung Treppenhaus, Gebäude-/Leitungswasserversicherung, Haftpflichtversicherung, Hausbetreuung, Breitbandnutzergebühr und Wartung Brandschutz (vgl. ursprüngliche Nebenkostenabrechnung 2020 (Bl. 49 d.A.)). Entgegen der Auffassung der Beklagten ist der Kläger auch nicht gehalten, sich die Verteilerschlüssel bei Nichtangabe in der Nebenkostenabrechnung aus Verwalterabrechnungen selbst zusammenzusuchen. Für die formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung ist die Angabe des Umlagemaßstabs erforderlich (vgl. Wiederhold in: beckOK BGB, 62. Edition, Stand: 01.05.2022, § 556 Rn. 96). Die Ausschlussfolge des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB tritt nicht nur im Falle der Nichtabrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist, sondern auch dann ein, wenn die Abrechnung formell nicht ordnungsgemäß ist (vgl. Wiederhold in: beckOK BGB, aaO, § 556 Rn. 130 m.w.N.).
Die Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, die verspätete Geltendmachung einer Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 S. 3 BGB nicht zu vertreten zu haben. Insofern mag es sein, dass sie ihren damaligen Prozessbevollmächtigten sämtliche Abrechnungsunterlagen hat zukommen lassen und dass sie darauf vertraute, dass die Abrechnung sorgfältig, richtig, vollständig und vor allem fristgerecht erledigt wird und den formellen Anforderungen der Rechtsprechung entspricht; dies kann hier aber dahinstehen. Es gilt nämlich § 278 BGB, wonach die Beklagte ein Verschulden ihrer gesetzlichen Vertreter bzw. Erfüllungsgehilfen in gleichem Umfang zu vertreten hat wie eigenes Verschulden.
Soweit die Beklagte mit Schriftsatz vom 02.08.2022 (Bl. 96 ff. d.A.) über die Nebenkosten für den Zeitraum 01.01.2021 bis 28.02.2021 abrechnet und mit dem sich aus ihrer Abrechnung ergebenden Nachforderungsbetrag in Höhe von 222,32 € nunmehr erstmals die Aufrechnung erklärt, ist diese Aufrechnung vom gewährten Schriftsatzrecht nicht gedeckt mit der Folge, dass sie unberücksichtigt bleibt und nicht zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung zwingt. Der Beklagtenseite ist auf ihren Antrag hin im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 19.07.2022 gemäß § 283 ZPO eine Schriftsatzfrist zur Stellungnahme zu etwaigem neuen tatsächlichen Vorbringen im Schriftsatz der Klägerseite vom 08.07.2022 bis zum 09.08.2022 gewährt worden. Hierauf ging rechtzeitig der Schriftsatz der Beklagten vom 02.08.2022 (Bl. 96 ff. d.A.) ein. Das Schriftsatzrecht gibt allerdings nur die Möglichkeit zur Erwiderung auf das nicht rechtzeitig mitgeteilte Vorbringen der Gegenseite. Vom Schriftsatzrecht gedeckt ist deshalb nur Vortrag, der sich als Erwiderung auf das nicht rechtzeitig angekündigte Vorbringen des Gegners darstellt. Soweit das Vorbringen, dass zur Gewährung des Schriftsatzrechts geführt hat, nur eine Wiederholung oder Zusammenfassung früheren Vorbringens enthält, darf auch die Erwiderung in der Regel nicht über eine Wiederholung und Präzisierung des bisherigen Vortrags hinausgehen. Andernfalls bleibt es unberücksichtigt und zwingt nicht zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung (vgl. Bacher in: beckOK ZPO, 45. Edition, Stand: 01.07.2022, § 283 Rn. 19 m.w.N.). Die Geltendmachung einer neuen Aufrechnung mit einer neuen Gegenforderung aus der Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 01.01.2021 bis 28.02.2021 stellt ein neues Verteidigungsmittel dar (vgl. Bacher in BeckOK ZPO, aaO § 296 Rn. 14), das gerade nicht nur als bloße Erwiderung auf den Schriftsatz der Klägerseite vom 08.07.2022 (Bl. 89 f. d.A.) angesehen werden kann. Im Schriftsatz vom 08.07.2022, dort S. 2 (Bl. 90 d.A.), gesteht der Kläger der Beklagten sogar das Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 75,00 € zu, das diese bis dato hinsichtlich der noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung 2021 geltend gemacht hat. Anstelle dieses Zurückbehaltungsrechts macht die Beklagte mit Schriftsatz vom 02.08.2022 nunmehr aufrechnungsweise eine neue Nachzahlungsforderung geltend, was ein gänzlich neues Verteidigungsmittel darstellt. Ein in dem nachgelassenen Schriftsatz enthaltenes neues Vorbringen darf indes nur insoweit berücksichtigt werden, als es durch den Schriftsatz, zu dem das Schriftsatzrecht gewährt wurde, veranlasst wurde (Prütting in: Münchener Kommentar zur ZPO, 6. Aufl. 2020, § 283 Rn. 21 – zitiert nach beck-online). Vor diesem Hintergrund hat das Gericht auch lediglich Gelegenheit zur Stellungnahme zu etwaigem neuen tatsächlichen Vorbringen im Schriftsatz der Klägerseite vom 08.07.2022 bis zum 09.08.2022 gewährt (vgl. S. 2 des Sitzungsprotokolls vom 19.07.2022 (Bl. 93 d.A.)). Völlig neue Verteidigungsmittel im nachgelassenen Schriftsatz können nicht mehr berücksichtigt werden (Prütting in: Münchener Kommentar zur ZPO, aaO, § 283 Rn. 21). Auch ein Wiedereröffnungsgrund aus § 156 ZPO (vgl. § 296 a Satz 2 ZPO) ist im Übrigen nicht ersichtlich.
b)
Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von Kautionszinsen in Höhe von 124,49 €, wie klägerseits geltend gemacht, aus § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. § 551 BGB. Da die Beklagte zu keiner Zeit Kautionszinsen abgerechnet und auch keinerlei Zinsbescheinigung einer Bank vorgelegt hat, muss davon ausgegangen werden, dass die Mietkaution nicht gesetzeskonform angelegt wurde gemäß § 551 Abs. 3 BGB. Vor diesem Hintergrund ist die Beklagte dem Kläger zum Schadensersatz verpflichtet, wobei der Schaden in dem durch die unterlassene Anlage entstandene Zinsverlust liegt, für dessen Höhe der Kläger als Mieter beweispflichtig ist (vgl. Flatow in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Auflage 2021, § 551 Rn. 61 – zitiert nach beck-online). Eine Barkaution ist zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen (Flatow in: Schmidt-Futterer, aaO, § 551 Rn. 63). Die klägerseits angegebenen Zinssätze in der klägerischen Zinsberechnung (Bl. 11 d.A.) sind der Höhe nach nicht zu beanstanden. Hierzu bedarf es keiner Beweisaufnahme, da die Zinssätze für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist für jedermann unter der Internet-Adresse der Deutschen Bundesbank www.bundesbank.de abrufbar sind, auch für den hier maßgeblichen Zeitraum der klägerischen Zinsberechnung vom 01.10.2008 bis 21.12.2021 (vgl. www.bundesbank.de/de/statistiken/geld-undkapitalmaerkte/zinssaetze-und-renditen/spareinlagen-mit-3-monatiger-kuendigungsfrist-615016). Die Deutsche Bundesbank weist insoweit monatliche Zinssätze aus. Die klägerseits aufgeführten jährlichen Zinssätze in der Zinsberechnung entsprechen den monatlichen Werten der deutschen Bundesbank, wenn man diese auf einen jährlichen Zinssatz umrechnet, ganz genau. Die Deutsche Bundesbank legt jeweils den Durchschnittszinssatz zu Grunde. Auf diesen Durchschnittszinssatz kommt es vor dem Hintergrund, dass die Beklagte die Kaution entgegen der gesetzlichen Pflicht zur Anlage nicht angelegt hat, an.
2.
Unter Berücksichtigung des Schreibens des Mieterbundes … vom 05.01.2022 (Bl. 9 ff. d.A.) ist die klägerseits geltend gemachte Verzugszinsforderung ab dem 19.01.2022 begründet aus §§ 286 Abs. 1 Satz 1, 288 Abs. 1 BGB.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 269 Abs. 3 S. 2 ZPO i.V.m. § 92 Abs. 1 S. 1 ZPO. Allein die auf den zurückgenommenen Teil der Klage entfallenden Kosten hat der Kläger zu tragen.
III.
Die Entscheidung zu vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
