Wie lange dürfen Gäste bleiben? Besuchsrecht in der Mietwohnung

Viele Mieter unterschätzen die Risiken beim Besuchsrecht in der Mietwohnung, wenn Gäste länger bleiben oder der Partner dauerhaft einziehen soll. Doch ab welcher Frist wird aus einem Gast rechtlich ein Untermieter (Gebrauchsüberlassung, also die Überlassung der Wohnungsnutzung an Dritte) und welche übergriffigen Verbote des Vermieters können Sie zum Schutz Ihrer Privatsphäre rechtssicher ignorieren?

Welches Hausrecht haben Mieter beim Empfang von Besuch?

Ein Zettel im Treppenhaus, ein Beschwerdebrief im Briefkasten oder die Kontrolle durch den Türspion: Viele Mieter kennen die Situation, wenn der Vermieter beginnt, sich für ihren privaten Besucherverkehr zu interessieren. Die Vorwürfe reichen von „zu häufigem Herrenbesuch“ über die Beschwerde, dass der Partner „schon wieder“ übernachtet hat, bis hin zu unzulässigen Forderungen wie einem Besuchsverbot ab 22 Uhr. Solche Einmischungen sorgen nicht nur für Konflikte, sondern greifen erheblich in Ihre Privatsphäre ein.

Doch die Rechtslage ist hier eindeutig und steht fast ausnahmslos auf Ihrer Seite. Mit der Unterschrift unter den Mietvertrag und der Schlüsselübergabe haben Sie das alleinige Hausrecht (Besitzrecht, also die rechtlich geschützte tatsächliche Gewalt über die Räume) erworben. Die Wohnung ist nun Ihr geschützter Rückzugsort. Das Besuchsrecht gehört zum Kernbereich der privaten Lebensgestaltung. Weder der Eigentümer noch die Hausverwaltung dürfen Ihnen vorschreiben, wen Sie empfangen, wie lange Ihre Gäste bleiben oder was diese bei Ihnen tun – solange sich alles im normalen Rahmen hält.

Die rechtliche Basis hierfür ist so stark wie kaum ein anderes Rechtsgut im Mietrecht. Sie fußt auf Artikel 13 des Grundgesetzes, der die Unverletzlichkeit der Wohnung garantiert, sowie auf Artikel 2 des Grundgesetzes, der die freie Entfaltung der Persönlichkeit schützt. Das Amtsgericht München bestätigte dies in einem klaren Urteil (Az. 424 C 14519/13) und betonte, dass der Empfang von Besuchern den Kern des Nutzungsrechts einer Wohnung darstellt.

Das Besuchsrecht ist Ausfluss des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache gemäß § 535 Abs. 1 BGB und steht unter dem besonderen Schutz der Verfassung. Eine Einschränkung durch den Vermieter ist grundsätzlich unzulässig.

Für Sie bedeutet das in der Praxis: Sie müssen niemanden um Erlaubnis fragen. Sie dürfen Besuch zu jeder Tages- und Nachtzeit empfangen. Auch moralische Vorstellungen des Vermieters spielen keine Rolle. Selbst wenn dem Eigentümer der Lebenswandel eines Mieters oder dessen Partnerwahl missfällt, hat er kein Mitspracherecht.

Das Oberlandesgericht Hamm entschied bereits 1992 (NJW 1992, 513), dass eine moralische Missbilligung kein Kündigungsgrund (keine schuldhafte Pflichtverletzung) und erst recht kein Grund für Besuchseinschränkungen ist. Sie sind der Herr im Haus – und der Vermieter muss draußen bleiben.

Ab wann wird ein Gast rechtlich zum Untermieter? (6-Wochen-Regel)

Obwohl das Besuchsrecht sehr weit gefasst ist, existiert eine unsichtbare Grenze: der Übergang vom vorübergehenden Besuch zum dauerhaften Mitbewohner. Hier entstehen die meisten Konflikte, da Vermieter oft argumentieren, eine nicht genehmigte Untervermietung läge vor. Doch wo genau verläuft diese Linie?

Der Gesetzgeber hat keine starre Frist ins Bürgerliche Gesetzbuch geschrieben. Stattdessen haben sich Gerichte und Fachliteratur über Jahrzehnte an Richtwerten orientiert, die als Orientierung für beide Parteien dienen. Als Faustformel wird häufig eine Dauer von etwa sechs Wochen ununterbrochenen Aufenthalts genannt.

Besucher, die sich bis zu ungefähr sechs Wochen am Stück bei Ihnen aufhalten, werden in der Rechtspraxis in aller Regel noch dem normalen Besuchsrecht zugerechnet. In diesem Zeitraum besteht üblicherweise keine Pflicht, den Vermieter vorab zu informieren oder um Erlaubnis zu bitten, solange kein erkennbarer Daueraufenthalt geplant ist und keine Überbelegung oder sonstige Störung eintritt.

Ob es sich um den besten Freund aus Australien handelt, der seinen Urlaub bei Ihnen verbringt, oder um die neue Partnerin, die „zur Probe“ viel Zeit bei Ihnen verbringt, kommt daher immer auch auf die Umstände des Einzelfalls an.

Was gilt bei Besuchen zwischen sechs Wochen und drei Monaten?

Bleibt ein Gast länger als sechs Wochen, betreten Sie eine rechtliche Grauzone. Zwar kippt der Status nicht automatisch am 43. Tag, aber die Position des Vermieters stärkt sich. Ab einer Aufenthaltsdauer von etwa sechs bis acht Wochen gestehen Gerichte wie das Amtsgericht Saarbrücken (Az. 36 C 525/14) dem Vermieter im Einzelfall einen Auskunftsanspruch über die Person des Gastes zu.

Der Eigentümer darf dann nachfragen, wer sich über einen längeren Zeitraum in seinem Eigentum aufhält – etwa, um eine mögliche Gebrauchsüberlassung zu prüfen oder Betriebskosten korrekt nach Personenanzahl abzurechnen. Verweigern Sie eine solche Auskunft ohne nachvollziehbaren Grund, kann dies als Pflichtverletzung gewertet werden und eine Abmahnung rechtfertigen.

Dauert der Aufenthalt eines Gastes rund drei Monate oder länger ununterbrochen an, wird in der Rechtsprechung regelmäßig davon ausgegangen, dass die normale Besuchsdauer überschritten ist. Das Amtsgericht Frankfurt am Main-Höchst (Az. Hö 3 C 5170/94 / 5179/94) hat entschieden, dass ein derart langer Aufenthalt nicht mehr als bloßer Besuch anzusehen ist.

In solchen Fällen liegt typischerweise eine Gebrauchsüberlassung (faktische Untervermietung) nahe, für die Sie die Erlaubnis Ihres Vermieters einholen müssen.

Ein ununterbrochener Aufenthalt von mehr als drei Monaten lässt in der Regel nicht mehr auf einen bloßen Besuch schließen, sondern spricht für eine dauerhafte Gebrauchsüberlassung an Dritte, die der Zustimmung des Vermieters bedarf.

Woran erkennt man den Unterschied zwischen Besuch und Einzug?

Die reine Zeitdauer ist jedoch nur ein Indiz. Gerichte prüfen im Streitfall den Lebensmittelpunkt des Gastes. Behält der Besucher seine eigene Wohnung, leert dort seinen Briefkasten und geht von dort seiner Arbeit nach? Dann spricht vieles für einen Besuch – auch bei längerer Dauer. Hat der Gast jedoch seine eigene Wohnung aufgegeben, seine Möbel zu Ihnen gebracht, seinen Namen an Ihren Briefkasten geklebt oder sich sogar beim Einwohnermeldeamt unter Ihrer Adresse angemeldet, liegt eine Gebrauchsüberlassung vor.

Hier greifen dann die Regelungen der §§ 540 und 553 BGB: Sie benötigen die Erlaubnis des Vermieters. Wichtig für Wochenend-Beziehungen: Wenn der Partner jedes Wochenende von Freitag bis Montag bei Ihnen ist, unter der Woche aber in seiner eigenen Wohnung lebt, handelt es sich nicht um einen Daueraufenthalt. Diese Besuche müssen, egal über wie viele Jahre sie andauern, vom Vermieter hingenommen werden.

Welcher rechtliche Status gilt bei welcher Aufenthaltsdauer?

Dürfen Partner, Familie oder Freunde ohne Erlaubnis einziehen?

Wenn aus dem Besuch ein Dauerzustand werden soll, macht das Mietrecht feine, aber entscheidende Unterschiede, wen Sie in Ihre Wohnung aufnehmen wollen. Viele Mieter glauben irrtümlich, sie dürften grundsätzlich jeden bei sich wohnen lassen. Das ist falsch – aber auch die Annahme vieler Vermieter, sie könnten jeden Einzug verhindern, ist oft unzutreffend.

Für welche Personen benötigen Sie eine Erlaubnis?

Ehepartner, eingetragene Lebenspartner und die eigenen Kinder genießen einen verfassungsrechtlichen Sonderstatus unter dem Schutz von Artikel 6 des Grundgesetzes (Schutz von Ehe und Familie). Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem wegweisenden Urteil klargestellt, dass diese Personen keine „Dritten“ im Sinne des Untermietrechts sind (Az. XII ZR 143/11). Bei der Aufnahme von Elternteilen wird in der Praxis hingegen häufig geraten, sicherheitshalber eine Erlaubnis einzuholen.

Daraus folgt: Sie benötigen für den Einzug Ihres Ehepartners oder Ihrer Kinder keine Erlaubnis des Vermieters. Sie müssen den Einzug lediglich zeitnah mitteilen (Anzeigepflicht), damit der Vermieter die Nebenkosten anpassen kann.

Vergessen Sie diese Mitteilung, riskieren Sie hohe Nebenkosten-Nachzahlungen und unter Umständen eine Abmahnung wegen Vertragsverletzung. Der Vermieter darf hier praktisch nur bei einer extremen Überbelegung der Wohnung widersprechen – was selten vorkommt.

Darf der unverheiratete Partner einfach so einziehen?

Anders sieht es bei nichtehelichen Lebensgefährten aus. Freund oder Freundin gelten juristisch als „Dritte“. Das klingt zunächst streng, wurde aber vom Bundesgerichtshof stark abgemildert (Az. VIII ZR 371/02). Zwar müssen Sie formal eine Erlaubnis nach § 553 BGB einholen, bevor der Partner einzieht, aber Sie haben einen Rechtsanspruch auf diese Erlaubnis.

„Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen.“ (§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB)

Der BGH hat entschieden, dass der Wunsch, mit dem Partner zusammenzuleben, ein „berechtigtes Interesse“ des Mieters darstellt. Der Vermieter darf die Erlaubnis nur in Ausnahmefällen verweigern, etwa wenn die Wohnung durch den Zuzug stark überbelegt wäre oder wenn der neue Partner in der Vergangenheit den Hausfrieden erheblich gestört hat. Verweigert der Vermieter die Zustimmung ohne triftigen Grund, macht er sich schadensersatzpflichtig und Sie können die Zustimmung einklagen.

Welche Regeln gelten für Freunde und Pflegepersonal?

Bei entfernten Verwandten (Geschwister, Tanten, Cousinen) oder guten Freunden greift das Privileg der Kernfamilie nicht. Wollen Sie diese Personen dauerhaft aufnehmen, gelten grundsätzlich die Regeln der Untervermietung. Sie brauchen ein berechtigtes Interesse (meist finanzieller oder persönlicher Natur) und in der Regel die Zustimmung des Vermieters.

Nehmen Sie diese Personen ohne eine erforderliche Zustimmung dauerhaft bei sich auf, kann dies eine Vertragsverletzung darstellen. Der Vermieter darf Sie in diesem Fall abmahnen und bei fortdauernder Weigerung im Einzelfall sogar das Mietverhältnis kündigen.

Eine besondere Rolle spielt Pflegepersonal. Wenn Sie aufgrund von Krankheit oder Alter eine dauerhafte Betreuung brauchen, kann die Aufnahme von Pflegepersonal oder einer Haushaltshilfe als vom vertragsgemäßen Gebrauch umfasst angesehen werden. Häufig wird dafür keine gesonderte Erlaubnis verlangt, insbesondere wenn die Pflegeperson nur zeitweise in der Wohnung ist.

Wohnt die Pflegekraft jedoch dauerhaft mit in der Wohnung, wird dies teils als erlaubnispflichtige Untervermietung bewertet, für die ein berechtigtes Interesse besteht. In jedem Fall sollten Sie den Vermieter über den Zuzug informieren, damit etwa, wie bereits erwähnt, die Nebenkostenvorauszahlungen angepasst werden können.

Der Bundesgerichtshof hat in Entscheidungen zur Aufnahme von Pflegekräften betont, dass eine derartige Nutzung der Wohnung grundsätzlich zulässig ist, solange keine Überbelegung eintritt und dem Vermieter keine unzumutbaren Nachteile entstehen.

Was tun, wenn der Vermieter schweigt oder Geld verlangt?

Ein häufiges Praxisproblem: Sie bitten um die Erlaubnis für den Einzug Ihres Partners, aber der Vermieter reagiert nicht oder lehnt pauschal ab. In diesem Fall dürfen Sie nicht eigenmächtig handeln. Unsere Rechtsanwälte unterstützen Sie dabei, die Zustimmung gerichtlich einzuklagen oder den Vertrag nach § 540 Abs. 1 BGB rechtssicher zu kündigen.

„Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.“ (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB)

Zudem fordern Vermieter oft einen sogenannten Untermietzuschlag (meist 10 bis 30 Euro monatlich), bevor sie dem Einzug zustimmen. Bei Ehepartnern und eingetragenen Lebenspartnern ist so ein Aufschlag auf die Grundmiete rechtlich verboten. Zieht hingegen Ihr unverheirateter Partner ein, darf der Vermieter seine Erlaubnis nach § 553 Abs. 2 BGB an einen angemessenen Zuschlag knüpfen – allerdings nur dann, wenn der Einzug für ihn sonst unzumutbar wäre (etwa durch extrem erhöhte Abnutzung der Wohnung).

In der Praxis setzen Gerichte hierfür jedoch strenge Maßstäbe an. Der Vermieter darf hingegen die nach Personen abgerechneten Nebenkosten (wie Wasser oder Müll) immer anpassen.

Abseits der Frage, wer fest in die Wohnung einziehen darf, stellt sich für viele Mieter im Umgang mit Gästen ein ganz praktisches Problem beim Zugang zur Immobilie.

Darf ich meinem Besuch einen eigenen Wohnungsschlüssel geben?

Im Grundsatz ja. Als Mieter dürfen Sie selbst entscheiden, wem Sie vorübergehend Zugang zu Ihrer Wohnung geben. Sie dürfen Ihrem Besuch deshalb für die Dauer des Besuchs auch einen Wohnungsschlüssel überlassen. Den Vermieter müssen Sie darüber in der Regel weder informieren noch um Erlaubnis bitten.

Das kann auch gelten, wenn Sie selbst zeitweise nicht anwesend sind – etwa wenn Freunde Ihre Pflanzen gießen, Ihre Tiere versorgen oder während Ihres Urlaubs in der Wohnung übernachten. Die bereits skizzierte Problematik der Gebrauchsüberlassung und der fehlenden starren Fristen greift auch hier: Entscheidend für die rechtliche Bewertung bleiben stets die Umstände des Einzelfalls.

Wer zahlt, wenn der Besuch den Wohnungsschlüssel verliert?

Ein automatischer oder uneingeschränkter Haftungsfall ist das nicht. Verliert Ihr Gast einen überlassenen Schlüssel, kann der Vermieter sich zwar regelmäßig zunächst an Sie als Mieter halten. Sie haften aber nicht in jedem Fall und nicht automatisch in voller Höhe. Entscheidend ist insbesondere, ob überhaupt ein ersatzfähiger Schaden entstanden ist und ob ein Verschulden vorliegt. Unter Umständen kommen auch Regressansprüche gegen den Gast oder dessen Versicherung in Betracht.

Neben Haftungsfragen bei der Schlüsselüberlassung sind es vor allem direkte Besuchsverbote und Kontrollversuche, die das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter belasten.

Welche Besuchsverbote und Kontrollen durch den Vermieter sind illegal?

Immer wieder finden sich in Mietverträgen oder Hausordnungen kreative Klauseln, mit denen Vermieter versuchen, die Kontrolle über ihre Immobilie zu behalten. Besonders in Einliegerwohnungen oder kleinen Privathäusern neigen Eigentümer dazu, Regeln aufzustellen, die an Internate oder Jugendherbergen erinnern. Die gute Nachricht für Mieter: Die meisten dieser Klauseln sind unwirksam.

Nach § 307 BGB sind Vertragsbedingungen unwirksam, die Sie als Mieter entgegen den Geboten von ‚Treu und Glauben‘ (also dem Maßstab für faires vertragliches Handeln) unangemessen benachteiligen. Ein generelles Besuchsverbot oder zeitliche Einschränkungen greifen einseitig in Ihre Rechte ein und fallen fast immer unter diese Regelung.

Welche Verbote im Mietvertrag sind rechtlich ungültig?

Ein Klassiker ist die Vorschrift „Damenbesuch verboten“ oder „Herrenbesuch nur bis 20 Uhr“. Solche Regelungen stammen aus einer anderen Zeit und werden von Gerichten konsequent kassiert. Das Amtsgericht Wiesbaden und das Amtsgericht Dortmund stellten schon in den 70er Jahren fest, dass geschlechtsspezifische Verbote tief in die Privatsphäre eingreifen und nichtig sind (Unwirksamkeit wegen Verstoßes gegen die guten Sitten).

Auch finanzielle Hürden sind unzulässig. Klauseln, die eine „Übernachtungspauschale“ von beispielsweise 15 Euro pro Gast und Nacht fordern, sind unwirksam. Der Besuch gehört zur Miete dazu – er ist mit der monatlichen Mietzahlung bereits abgegolten. Ebenso wenig darf der Vermieter verlangen, dass Übernachtungsgäste vorher namentlich angemeldet oder genehmigt werden müssen.

Eine Hausordnung, die Besuchern den Aufenthalt nach 22 Uhr untersagt oder eine Meldepflicht für Gäste vorsieht, verstößt gegen das Persönlichkeitsrecht des Mieters und ist in diesem Punkt nichtig.

Darf der Vermieter den Besuch heimlich überwachen?

Besonders problematisch wird es, wenn Vermieter zu technischen Mitteln greifen. Videokameras im Eingangsbereich oder Treppenhaus zu installieren, um zu kontrollieren, wer wann zu wem geht, verletzt Ihre Rechte erheblich. Der Bundesgerichtshof entschied 2024 (Az. VI ZR 1370/20), dass heimliche Videoüberwachung das Persönlichkeitsrecht so schwer verletzen kann, dass gewonnene Erkenntnisse – etwa über eine vermeintlich unerlaubte Untervermietung – vor Gericht nicht verwertbar sind.

Ähnlich streng urteilte das Landgericht Gießen (Az. 1 S 443/99) in einem Fall, in dem ein Vermieter von den Mietern verlangte, ihren Schlüssel an der Pforte abzugeben, um so den Besucherkreis zu kontrollieren. Das Gericht sprach der betroffenen Mieterin eine Mietminderung von 100 Prozent zu. Das Signal der Richter ist deutlich: Eine Wohnung, in der Sie sich nicht frei und unbeobachtet mit Ihren Gästen bewegen können, verliert ihren vertragsgemäßen Nutzen.

Auch das persönliche „Nachschauen“ ist verboten. Der Vermieter darf die Wohnung nicht anlasslos besichtigen. Klauseln, die ihm erlauben, „alle zwei Jahre nach dem Rechten zu sehen“, sind unwirksam (BGH, Az. VIII ZR 289/13). Betritt der Vermieter mit einem Zweitschlüssel ohne Ihre Erlaubnis die Wohnung, kann das Hausfriedensbruch nach § 123 StGB sein. Je nach Schwere des Vorfalls kann das auch eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Den Schließzylinder dürfen Sie zum Schutz Ihrer Privatsphäre grundsätzlich austauschen; die Kosten trägt aber nicht automatisch der Vermieter.

Wann müssen Sie den Vermieter in die Wohnung lassen?

Obwohl das anlasslose Kontrollieren streng verboten ist, gibt es eine wichtige Ausnahme: das sogenannte anlassbezogene Besichtigungsrecht. Der Vermieter muss dafür einen konkreten, begründeten Verdacht auf eine vertragswidrige Nutzung haben. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn sich Nachbarn über ständigen Lärm durch fremde Personen beschweren oder ein unbekanntes Namensschild an Ihrem Briefkasten klebt. Unter solchen Umständen müssen Sie ihm den Zutritt gewähren.

Allerdings darf der Vermieter auch bei einem konkreten Verdacht nicht einfach spontan vor der Tür stehen und Einlass fordern. Er muss seinen Besuch mit dem genauen Grund rechtzeitig ankündigen (meist einige Tage im Voraus) und bei der Terminwahl auf Ihre Arbeitszeiten Rücksicht nehmen. Verweigern Sie eine rechtmäßig angekündigte Besichtigung jedoch dauerhaft, riskieren Sie eine Abmahnung oder sogar die Kündigung (BGH, Az. VIII ZR 221/09). Auch wenn so ein Termin unangenehm ist: Riskieren Sie in diesem Fall keine mietrechtlichen Konsequenzen.

Darf der Besuch Hunde oder andere Haustiere mitbringen?

Oft kommt es nicht nur zum Streit um menschliche Gäste, sondern auch wenn Gäste in Begleitung ihres vierbeinigen Freundes anreisen – insbesondere dann, wenn der eigene Mietvertrag die Tierhaltung einschränkt oder von einer Zustimmung des Vermieters abhängig macht. Die gute Nachricht für Tierfreunde: Ein kurzzeitiger Besuch von Gästen mit Haustieren kann grundsätzlich noch zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung gehören. Der Vermieter darf das nicht ohne sachlichen Grund verbieten.

Auch Klauseln zur Tierhaltung im Mietvertrag greifen hier nicht ohne Weiteres, weil der vorübergehende Besuch mit einem Tier rechtlich meist nicht mit eigener „Tierhaltung“ des Mieters gleichzusetzen ist. Für einen kurzen Nachmittagsbesuch oder eine einzelne Übernachtung ist ein mitgebrachtes Haustier daher in der Regel zulässig – solange von dem Tier keine Störungen oder Gefahren ausgehen.

Wann kann der Vermieter den Tierbesuch verbieten?

Das Recht auf tierischen Besuch ist jedoch nicht schrankenlos. Verweilt das Tier regelmäßig über viele Tage am Stück in der Wohnung oder bleibt es zusammen mit dem Gast für mehrere Wochen (etwa bei einem Urlaubsgast), überschreitet dies den Rahmen eines normalen Besuchs. Gerichte werten dies dann oft als Umgehung des Verbots und stufen es als genehmigungspflichtige Tierhaltung ein.

Zudem darf das Haustier des Besuchs andere Mieter nicht belästigen. Dauerhaftes Bellen, Verunreinigungen im Treppenhaus oder das Mitbringen von als gefährlich eingestuften Hunderassen (Listenhunden) berechtigen den Vermieter, dem Tier Hausverbot zu erteilen.

Dürfen Sie Pflegehunde vorübergehend aufnehmen?

Oftmals bringen Gäste ihren Hund nicht nur zu Besuch mit, sondern bitten Sie, während eines Urlaubs oder Krankenhausaufenthalts auf das Tier aufzupassen. Hierbei wird juristisch streng unterschieden: Ein kurzzeitiges Aufpassen für wenige Tage (z. B. übers Wochenende) gilt meist noch als vertragsgemäßer Gebrauch der Wohnung und bedarf keiner Erlaubnis.

Nehmen Sie jedoch einen Pflegehund für mehrere Wochen bei sich auf oder hüten Sie regelmäßig (etwa jeden Werktag) den Hund von Bekannten, sehen Gerichte darin eine Tierhaltung, für die Sie eine Genehmigung brauchen. Wenn Ihr Mietvertrag vorschreibt, dass der Vermieter zustimmen muss, sollten Sie ihn für längeres Hundesitting zwingend vorher fragen. Handeln Sie einfach auf eigene Faust, riskieren Sie eine teure Abmahnung und müssen den Hund im schlimmsten Fall sofort wieder abgeben.

Kann ich gekündigt werden, wenn mein Besuch den Hausfrieden stört?

Bei aller Freiheit hat das Besuchsrecht auch eine Kehrseite. Sie tragen die volle Verantwortung für jeden, den Sie in das Haus lassen. Das Gesetz ist hier in § 278 BGB streng: Besucher gelten juristisch als Ihre „Erfüllungsgehilfen“ (Personen, derer Sie sich zur Erfüllung Ihrer mietvertraglichen Pflichten bedienen). Konkret wird das Fehlverhalten Ihres Besuchs Ihnen direkt zugerechnet, als hätten Sie es selbst begangen.

„Der Schuldner hat ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters und der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden.“ (§ 278 Satz 1 BGB)

Wenn Ihr Besuch im Treppenhaus raucht, obwohl es verboten ist, Zigarettenkippen in den Hof wirft, nachts lautstark durch den Flur poltert oder andere Mieter beleidigt, erhalten Sie die Abmahnung. Der Vermieter hat kein Vertragsverhältnis mit dem Gast, sondern nur mit Ihnen.

Wann führt das Verhalten von Gästen zur Kündigung?

In Ausnahmefällen kann das Verhalten von Besuchern die Kündigung der Wohnung rechtfertigen. Der Bundesgerichtshof bestätigte eine ordentliche Kündigung in einem Fall, in dem der Lebensgefährte einer Mieterin andere Hausbewohner erheblich bedroht und beleidigt hatte (Az. VIII ZR 59/20).

Das Gericht machte deutlich: Wer Gäste empfängt, die den Hausfrieden nachhaltig stören, verletzt seine vertraglichen Pflichten.

Auch hier gibt es Stufen der Eskalation:

• Bei erstmaligen Störungen (z. B. eine zu laute Party) folgt meist eine Abmahnung.
• Bei wiederholten Störungen trotz Abmahnung droht die ordentliche Kündigung.
• Bei massiven Bedrohungen oder Tätlichkeiten durch Besucher kann sogar eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung gerechtfertigt sein.

Zusätzlich kann der Vermieter dem konkreten Störer ein Hausverbot für die Gemeinschaftsflächen (Hof, Treppenhaus) erteilen. Dafür gelten jedoch hohe Hürden; der Vermieter darf nicht willkürlich handeln (AG Köln, Az. 209 C 108/04).

Warum ist die Vermietung über Airbnb ein Kündigungsgrund?

Eine besondere Warnung gilt für die kurzzeitige Vermietung an Touristen über Plattformen wie Airbnb. Viele Mieter glauben, eine allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung decke auch dies ab. Das ist ein gefährlicher Irrtum. Der Bundesgerichtshof hat entschieden (Az. VIII ZR 210/13), dass die tageweise Vermietung an Touristen qualitativ etwas völlig anderes ist als eine normale Untervermietung.

Wenn Sie Ihre Wohnung ohne explizite Erlaubnis an Touristen anbieten, riskieren Sie eine fristlose Kündigung. Diese Folge ist bei ungenehmigter Vermietung über Portale wie Airbnb eine gängige rechtliche Konsequenz. Die Gerichte urteilen hier konsequent, da durch den ständigen Wechsel fremder Personen das Sicherheitsgefühl der Hausgemeinschaft und der Hausfrieden erheblich beeinträchtigt werden.

Was passiert, wenn der Besuch ein Hausverbot ignoriert?

Hat der Vermieter wegen schwerer Störungen ein berechtigtes Hausverbot gegen einen Ihrer Gäste verhängt, dürfen Sie diese Person nicht mehr empfangen. Wenn Ihr Besuch das Verbot ignoriert und Sie das dulden oder sogar unterstützen (indem Sie ihm die Tür öffnen), verletzen Sie Ihren Mietvertrag erheblich. Das Landgericht Hamburg hat in einem Beschluss (Az. 311 S 89/23) klargestellt, dass eine solche Missachtung eine fristlose Kündigung rechtfertigt. Sie sollten daher genau darauf achten, wem Sie Einlass gewähren.

Wie wehre ich mich gegen unzulässige Besuchsvorschriften des Vermieters?

Streitigkeiten um Besuche oder den Einzug des Partners lassen sich oft schnell entschärfen, wenn Sie selbstbewusst und formell korrekt auftreten. ,

Hier ist Ihr Leitfaden für die häufigsten Situationen:

1. Unwirksame Klauseln ignorieren: Finden Sie in Ihrem Mietvertrag Regelungen zu Besuchszeiten, Übernachtungsverboten oder Gebühren, können Sie diese getrost ignorieren. Sie müssen den Vermieter nicht einmal darauf hinweisen, dass die Klausel unwirksam ist. Leben Sie Ihr Leben einfach weiter. Rechtlich sind diese Passagen so zu behandeln, als stünden sie nicht im Vertrag (§ 306 BGB).
2. Zuzug des Partners korrekt einleiten: Planen Sie, dass Ihr Partner dauerhaft einzieht (länger als 6-8 Wochen), spielen Sie mit offenen Karten. Was das für die Praxis bedeutet, zeigt sich hier deutlich: Schreiben Sie den Vermieter an und machen Sie Ihr berechtigtes Interesse an einer Lebensgemeinschaft nach § 553 BGB formell geltend. Da der Vermieter kaum Ablehnungsgründe hat, sichern Sie sich so rechtlich ab. Ein heimlicher Einzug hingegen bietet unnötige Angriffsfläche.
3. Familie nur anmelden, nicht fragen: Zieht der Ehepartner oder ein Kind ein, schließt sich der Kreis zu unserer verfassungsrechtlichen Ausgangsthese: Senden Sie lediglich eine Mitteilung (z. B. „Hiermit teile ich Ihnen mit, dass mein Ehemann zum 01. Muster-Monat bei mir einzieht“) und bitten Sie um Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung. Bitten Sie nicht um Erlaubnis – das suggeriert fälschlicherweise, der Vermieter hätte ein Mitspracherecht.
4. Bei Übergriffen Grenzen setzen: Steht der Vermieter plötzlich in Ihrer Wohnung oder nutzt einen Zweitschlüssel, rufen Sie im Notfall die Polizei. Ausgehend von Ihrem alleinigen Hausrecht dürfen Sie den Schließzylinder jederzeit austauschen, solange Sie das Originalschloss beim Auszug wieder einbauen. Dokumentieren Sie Überwachungsversuche (Kameras, Protokolle) und fordern Sie den Vermieter schriftlich zur Unterlassung auf.
5. Verantwortung übernehmen: Wenn sich Nachbarn über Ihren Besuch beschweren, nehmen Sie das ernst. Suchen Sie das Gespräch mit den Nachbarn und wirken Sie auf Ihren Besuch ein. Ignorieren Sie Beschwerden, riskieren Sie, dass der Vermieter eine Abmahnung schickt, die später als Basis für eine Kündigung dienen kann. Zeigen Sie sich kooperativ, schützen Sie Ihr Mietverhältnis effektiver als durch Konfrontation.