AG Neukölln – Az.: 5 C 340/10 – Urteil vom 02.03.2011
1. Die Beklagten werden verurteilt, den Klägerinnen die Zustimmung für die notwendigen Leitungsverlegungsarbeiten für den Telefonfestnetz- und Internetanschluss für ihre im Haus … Berlin, …, gelegene …-Zimmerwohnung zu erteilen und den Ort, wo genau die erforderlichen Zuleitungen im Außenbereich der Wohnung verlegt werden können, anzugeben.
2. Die Klägerinnen werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Beklagten 93,76 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 09.11.2010 zu zahlen. Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.
3. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerinnen zu 12 % und die Beklagten zu 88 % tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; für die Klägerinnen hinsichtlich des Tenors zu 3. jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 500,00 €.
Tatbestand
Die Klägerinnen sind Mieterinnen, die Beklagten Vermieter einer in der … in Berlin-Neukölln gelegenen Wohnung aufgrund Mietvertrages vom 01.04.2009. Wegen der Einzelheiten des Mietvertrages wird auf seine als Anlage K 1 zur Klageschrift eingereichte Ablichtung (Bl. 4-11 d. A.) Bezug genommen.
Die Wohnung verfügte über einen Telefonfestnetz- sowie Internetanschluss. Die Telefon- und Internetverträge schlossen die Klägerinnen mit dem Anbieter … .
Seit Februar 2010 sind der Festnetzanschluss- sowie der Internetanschluss defekt. Die Störung liegt nicht innerhalb der Wohnung der Klägerinnen, sondern außerhalb. Laut Auskunft eines Technikers des Telefonanbieters des Klägerinnen seien die entsprechenden Leitungen offensichtlich bei Baumaßnahmen im Hause beschädigt worden und müssten neu verlegt werden. Nachdem telefonische Anfragen der Klägerinnen bei der Hausverwaltung der Beklagten erfolglos waren, baten sie mit Schreiben vom 28.04.2010 unter Fristsetzung um die Genehmigung zur Neuverlegung der Leitungen. Mit Schreiben des Mietvereins vom 19.05.2010 ließen die Klägerinnen unter Fristsetzung auffordern, die Genehmigung der Erneuerung und Instandsetzung der defekten Leitungen zu erteilen bzw. diese selbst gegenüber dem benannten Telefonanbieter in Auftrag zu geben sowie mitzuteilen, wo genau die Zuleitungen im Außenbereich der Wohnung verlegt werden sollen.
Die monatliche Miete laut Mietvertrag betrug im März 2010 457,05 €, und setzte sich aus einer Grundmiete von 337,46 €, Vorauszahlungen für kalte Betriebskosten in Höhe von 99,15 € und für Heiz- und Warmwasserkosten in Höhe von 20,45 € zusammen. Ab April 2010 erhöhte sich wegen Erhöhung der Grundmiete auf 354,33 € die Gesamtmiete auf 473,93 €.
Die Kläger beantragen, den Beklagten zu verurteilen, ihnen die Zustimmung für die notwendigen Leitungsverlegungsarbeiten für den Telefonfestnetz- und Internetanschluss für ihre im Haus … Berlin, …, gelegene …-Zimmerwohnung zu erteilen und den Ort, wo genau die erforderlichen Zuleitungen im Außenbereich der Wohnung verlegt werden können, anzugeben.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten bestreiten, dass durch Baumaßnahmen Schäden an der Leitung eingetreten sind.
Die Beklagten behaupten, die in Rede stehende Telefonzuleitung werde über den Innenhof im Innenhof in die Wohnung der Klägerinnen durch die … verlegt.
Die Beklagten haben Widerklage erhoben. Der Widerklageschriftsatz ist der Prozessvertreterin der Kläger am 08.11.2010 zugestellt worden.
Die Klägerinnen banden an die Balkonbrüstung der von ihnen gemieteten Wohnung ein Plakat mit der Aufschrift „Kein Ort für Nazis“. Auf den dem Schriftsatz der Beklagten vom 01.11.2010 anliegenden Fotoausdruck (Bl. 29 d. A.) wird Bezug genommen.
Auf dem Briefkasten der Klägerinnen war neben deren Namen der Name … angebracht. Am 22.10.2010 gab es in den Büroräumen der Beklagten ein Gespräch mit der Klägerin zu 1), in dem diese auf die Frage der Vermieterseite eine Untervermietung verneinte.
Nach Erhebung der Widerklage haben die Klägerinnen das Plakat und den Aufkleber mit dem Namen … ohne Anerkennung einer Rechtspflicht entfernt und vorgetragen, dass eine Untervermietung nicht erfolgt sei und sie keinem Dritten einen Teil der Wohnung zu Mietzwecken überlassen hätten. Sie hätten sich bei einem weiteren Aufkleber auf dem Briefkasten nichts gedacht.
Die Klägerinnen zahlten die Mieten für März bis Juni 2010 vollständig und auf die Mieten für Juli und August 2010 jeweils 356,47 € und auf die Mieten für September und Oktober 2010 jeweils 450,23 €.
Die Differenz zu einer Miete von 473,93 € für die Monate Juli bis Oktober 2010 machen die Beklagten mit der Widerklage geltend. Die Klägerinnen sind hierzu der Ansicht, die Bruttowarmmiete sei um 5 % gemindert wegen des nicht benutzbaren Festnetz- und Internetanschlusses.
Die Beklagten behaupten, es sei ein Untermieter in die Wohnung der Klägerinnen gezogen.
Die Beklagten haben zunächst angekündigt widerklagend zu beantragen, dass die Mieter … und … angehalten werden, den Werbeträger „Kein Ort für Nazis“ vom Balkon entfernen. Hinsichtlich dieses Antrags haben die Beklagten den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Die Klägerinnen haben sich der teilweisen Erledigungserklärung nicht angeschlossen.
Hinsichtlich des angekündigten Widerklageantrages der Beklagten, die Klägerinnen zu verurteilen, Zahlungsrückstände in Höhe von insgesamt 282,32 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen, haben die Klägerinnen den Anspruch in Höhe eines Teilbetrages von 93,76 € nebst anteiligen Zinsen mit am 17.11.2010 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz vom 16.11.2010 anerkannt. Wegen des dem zugrundeliegenden Vortrags wird auf den Schriftsatz der Kläger vom 16.11.2010 (Bl. 40-43 d. A.) verwiesen. Im Termin zur mündlichen Verhandlung haben sie mit einem Anspruch auf Rückzahlung eines Teils der Mieten für März bis Juni 2010 gegen die Mietforderung der Beklagten für Juli 2010 aufgerechnet.
In der mündlichen Verhandlung haben sie hinsichtlich des zunächst anerkannten Teils der Widerklage Abweisung beantragt, da der Betrag mittlerweile gezahlt sei.
1. die Kläger zu verurteilen, darüber Auskunft erteilen, wer … sei,
2. die Kläger zu verurteilen, Zahlungsrückstände in Höhe von insgesamt 282,32 € zuzüglich 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz, fällig ab Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Kläger beantragen, die Widerklage abzuweisen.
Entscheidungsgründe
A.
Die Klägerinnen haben einen Anspruch gegen die Beklagten auf Zustimmung zu den notwendigen Leitungsverlegungsarbeiten für den Telefonfestnetz- und Internetanschluss für ihre im Haus … Berlin, …, gelegene …-Zimmerwohnung und auf Benennung des Ortes, an dem die erforderlichen Zuleitungen im Außenbereich der Wohnung verlegt werden können.
Die Ansprüche folgen aus dem Mietvertrag und stellen für die Beklagten vertragliche Nebenpflichten dar.
Nach § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter während der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Der vertragsgemäße Gebrauch von zu Wohnzwecken vermieteten Räumen umfasst auch die Möglichkeit des Telefonierens über ein Festnetztelefon sowie die Benutzung des Internets über eine Festnetzleitung. Das „Wohnen“ umfasst grundsätzlich alles, was zur Benutzung der gemieteten Räume als existentiellem Lebensmittelpunkt des Mieters in allen seinen Ausgestaltungen und mit allen seinen Bedürfnissen gehört.
Zwar hat der Mieter – sofern dies nicht ausdrücklich vertraglich geregelt ist – keinen Anspruch gegen den Vermieter auf die Ausstattung der Wohnung mit einem Telekommunikationsanschluss. Der Mieter kann jedoch von dem Vermieter verlangen, dass dieser ihm den Zugang ermöglicht, in dem er ihm die Zustimmung erteilt, die erforderlichen Installationsarbeiten vornehmen zu lassen, also die erforderlichen technischen Einrichtung selbst anzubringen oder anbringen zu lassen. Entsprechendes gilt, wenn nicht die erstmalige Verlegung der Leitungen, sondern eventuell auch eine Reparatur in Betracht kommt.
Die Nutzung des Telefon- und Internetanschlusses ist seit Februar 2010 aufgrund einer außerhalb der gemieteten Wohnung liegenden Störung nicht möglich.
Die Beklagten, in deren Eigentum bei den Leitungsverlegungsarbeiten eingegriffen wird, haben auf die Aufforderung der Klägerinnen die Zustimmung zu den Leitungsarbeiten nicht erteilt.
Auch haben die Klägerinnen einen Auskunftsanspruch gegen die Beklagten als Vermieter in Bezug darauf, wo die entsprechenden Zuleitungen im Außenbereich der Wohnung verlegt werden können. Dieser Anspruch ergibt sich aus einer mietvertraglichen Nebenpflicht der Beklagten. Denn es besteht mit dem Mietvertrag eine Sonderverbindung zwischen den Parteien, die zur Rücksichtnahme auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des jeweils anderen Teils verpflichtet (vgl. § 241 Abs. 2 BGB). Die Klägerinnen haben ein Interesse daran, bei einem Eingriff in die Substanz des Gebäudes durch das von ihnen beauftragte Telekommunikationsunternehmen, nicht Gefahr zu laufen, sich gegenüber den Vermietern und Eigentümern des Gebäudes ersatzpflichtig zu machen. Und die Beklagten verfügen über das erforderliche Wissen, an welchen Stellen die erforderlichen Zuleitungen unter Berücksichtigung der übrigen Hausinstallationen gelegt werden können. Der Anspruch ist auch nicht wegen Erfüllung erloschen (§ 362 Abs. 1 BGB). Denn die durch die Beklagten insoweit abgegebenen Erklärungen nebst Foto reichen insoweit nicht aus, da sie die begehrten Angaben nicht enthalten.
B.
Die Widerklage ist zulässig. Der gemäß § 33 ZPO erforderliche Zusammenhang ist gegeben, da die Widerklage wie auch die Klage auf das Mietverhältnis zwischen den Parteien zurückzuführen ist.
Auch kann dem geltend gemachten Zahlungsanspruch nicht eine hinreichende Bestimmtheit im Sinne des § 253 Abs. 2 ZPO abgesprochen werden. Im wohlverstandenen Interesse der Beklagten ist, auch wenn sich der Beklagte zu 1) als Prozessvertreter der Beklagten im Termin zur mündlichen Verhandlung nicht mehr äußern wollte, davon auszugehen, dass die Beklagten die Zahlungen der Klägerinnen auf die jeweiligen Monatsmieten entsprechend den gesetzlichen Vorschriften auf die Mietzinsteile vorgenommen haben. Damit sind entsprechend § 366 Abs. 2 BGB zunächst die Nebenkostenvorauszahlungsansprüche als gegenüber der Grundmiete unsicherere Teilforderungen der jeweiligen Mieten erloschen, und wird klageweise jeweils noch der Rest der Nettokaltmiete geltend gemacht.
1. Es war in Bezug auf das Plakat an der Balkonbrüstung nicht festzustellen, dass sich der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt hat. Die Erledigungserklärung des Beklagten war, da sich die Klägerinnen dieser nicht angeschlossen haben, dahin auszulegen, dass die Beklagten die Feststellung begehren, dass sich der Rechtstreit insoweit in der Hauptsache erledigt hat. Diese Klageänderung ist gemäß § 264 ZPO zulässig. Das Feststellungsinteresse im Sinne des § 256 Abs. 1 ZPO ergibt sich daraus, dass die Widerkläger im Fall einer Erledigung nach Rechtshängigkeit ansonsten der Kosten last nicht entgehen könnten.
Die Erledigung in der Hauptsache ist festzustellen, wenn eine zunächst zulässig und begründete Klage durch ein nach Rechtshängigkeit eintretendes Ereignis unzulässig oder unbegründet wird. Dies war vorliegend nicht der Fall. Denn die Beklagten hatten im Zeitpunkt der erledigenden Ereignisses, namentlich der Entfernung des Plakates vom Balkon, keinen Anspruch gegen die Klägerinnen auf die Entfernung des Plakates.
Ein solcher ergab sich nicht aus Vertrag. Denn es handelte sich nicht um eine Einrichtung im Sinne von § 9 des Mietvertrages, die nur mit Erlaubnis des Vermieter angebracht werden durften. Bei dem Plakat mit der Aufschrift „Nazis raus“ handelte es sich weder um ein Plakat zu Reklamezwecken noch um eine der weiteren in § 9 des Mietvertrages genannten Einrichtungen.
Ein Anspruch auf Entfernung des Plakates bestand auch nicht aus einer mietvertraglichen Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB). Denn das Aufhängen des streitgegenständlichen Plakates an die Balkonbrüstung gehörte noch zum mietvertraglichen Gebrauch der Wohnung durch die Klägerinnen.
Das Aushängen eines Plakates oder Spruchbandes mit politischen Inhalt kann der Vermieter dem Mieter dann nicht untersagen, wenn das Transparent die Hausfassade nur unwesentlich prägt, es keinen unzulässigen Inhalt hat und der Hausfrieden nicht gestört wird. Dies ist vorliegend der Fall gewesen. Das Plakat war ausweislich der dem Widerklageschriftsatz anliegenden Fotoablichtung mit etwa der Größe von 1/4 des danebenliegenden Fensters nicht besonders groß, bedeckte nur einen kleinen Teil von weniger als einem Zehntel der Balkonbrüstung und hatte keinen unzulässigen Inhalt. Es ist nicht dargetan oder ersichtlich, dass das Plakat geeignet war, den Hausfrieden zu stören.
2. Die Beklagten haben keinen Anspruch gegen die Klägerinnen auf Auskunft, „wer als Untermieter … in die Wohnung der Klägerinnen eingezogen ist“. Dahinstehen kann, ob bei einem Verdacht einer nicht angezeigten Untervermietung ein entsprechender Auskunftsanspruch des Vermieters besteht. Denn die Klägerin zu 1) hat vor Anhängigkeit der Klage gegenüber dem Beklagtenvertreter eine Untervermietung in Abrede gestellt und die Klägerinnen haben im Rahmen des Gerichtsverfahrens weiter vortragen lassen, dass eine Untervermietung nicht besteht und keinem Dritten ein Teil der Wohnung zu Mietzwecken überlassen worden sei. Bei dem weiteren Namen am Briefkasten hätten sie sich nichts gedacht und er ist unstreitig entfernt. Ein etwaiger Auskunftsanspruch ist damit jedenfalls erfüllt. Darüber hinaus haben die Beklagten bereits nicht substantiiert dargetan, dass der Verdacht auf eine Gebrauchsüberlassung an Dritte ohne Erlaubnis besteht. Die Behauptung des Verdachts der Untervermietung hätte substantiiert werden müssen, ein Namensschild am Briefkasten reicht hierfür nicht aus (vgl. LG Berlin, MM 1993, 109 f., zitiert nach juris).
3. Die Beklagten haben keinen Anspruch auf Zahlung von Mietzinsen über den durch die Klägerinnen anerkannten Teil hinaus gemäß § 535 Abs. 2 BGB.
a) Im Hinblick auf die restliche Nettomiete für August 2010 in Höhe von 93,76 € nebst der beantragten Zinsen waren die Beklagten gemäß dem durch sie erklärten Teil-Anerkenntnis zu verurteilen, ohne dass eine Prüfung des Vorliegens des Anspruchs erfolgt. Das Anerkenntnis war als Prozesshandlung unwiderruflich. An ein wirksames Anerkenntnis ist die Partei gebunden (BGH, NJW 2006, 217 f., zitiert nach juris). Die Bindung besteht auch dann fort, wenn nicht sogleich ein Anerkenntnis(-teil-)urteil erlassen wird (BGH, NJW 1993, 1717 ff., zitiert nach juris). Das Gericht hat die Beklagten in der mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen, dass eine Bindung an ein wirksam erklärtes Anerkenntnis bestehen dürfte. Die Beklagten haben trotz Belehrung Abweisungsantrag gestellt, der insoweit nicht zu berücksichtigen war.
b) Die Beklagten haben keinen Anspruch auf Zahlung von restlichen Nettokaltmietanteilen in Höhe von 117,46 € für Juli 2010, in Höhe von weiteren (nicht vom Anerkenntnis umfassten) 23,70 € für August 2010 und jeweils weiteren 23,70 € für die Monate September und Oktober 2010 aus dem Mietvertrag.
Für die Monate August bis Oktober 2010 sind nicht jeweils weitere 23,70 € zu zahlen. Denn die Miete war gemäß § 536 Satz 1 BGB um diesen Betrag gemindert.
Dabei handelte es sich um 5 % der Gesamtmiete von 473,93 €. Dieser Minderungsbetrag ist angemessen. Unstreitig war ist der Telefon- und Internetanschluss seit Februar 2010 defekt. Der Ausfall des Anschlusses stellt eine nicht nur unerhebliche Tauglichkeitsminderung zum vertragsgemäßen Gebrauch dar. Denn zu diesem gehört auch, von der Wohnung aus nach Abschluss entsprechender Verträge telefonisch kommunizieren und das Internet nutzen zu können. Zwar ist der Vermieter – auf die obigen Ausführungen wird insoweit verwiesen – nicht verpflichtet, den Anschluss selbst zu stellen. Zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs gehörte vorliegend jedoch, den Klägerinnen die Zustimmung zur Vornahme der erforderlichen Leitungsverlegearbeiten zu erteilen, ohne die die Klägerinnen sich nicht selbst wieder in die Lage versetzen konnten, den Telekommunikationsanschluss zu nutzen. Die Beklagten haben die Zustimmung erteilt. Die Klägerinnen waren auch nicht gehalten, ohne die Zustimmung der Beklagten und ohne Kenntnis der möglichen Verlegungsorte, die Leitungsarbeiten vornehmen zu lassen. Zwar kann bei minimalen Eingriffen in die Bausubstanz eine Zustimmung entbehrlich sein. Es ist jedoch bereits zweifelhaft, ob der Mieter dann auch ohne Zustimmung des Vermieters tätig werden muss. Dies kann jedoch dahinstehen. Denn vorliegend ist nicht ersichtlich, dass für die Klägerinnen erkennbar war und ist, dass lediglich minimale Eingriffe erforderlich sein würden.
Eine 5-prozentige Minderung ist nach der Schätzung des Gerichts gemäß § 287 ZPO auch angemessen (vgl. auch LG Berlin, GE 1998, 1275 ff., zitiert nach juris), insbesondere, da das Internet und die dadurch mögliche Informationsbeschaffung sowie Kommunikation beim Arbeiten und in der Freizeit bei einem Großteil der Menschen einen sehr hohen Stellenwert eingenommen hat.
Der Anspruch ist auch nicht gemäß § 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB mit der Geltendmachung des Minderungsrechts ausgeschlossen. Sie haben den defekt des Anschlusses gegenüber dem Beklagtenvertreter angezeigt und die Zustimmung verlangt. Die Beklagten haben auch nicht dargetan, dass sie wegen einer verspäteten Anzeige nicht Abhilfe durch Erteilung der Zustimmung schaffen konnten.
Auch ein Anspruch auf Zahlung einer restlichen Nettomiete in Höhe von 117,46 € für den Monat Juli 2010 besteht nicht.
Auch für Juli war wegen der 5-prozentigen Minderung der Miete lediglich 450,23 € geschuldet, auf die die Klägerinnen zunächst unstreitig 356,47 € gezahlt hatten. Die restliche Mietforderung in Höhe von 93,76 € ist durch Aufrechnung gemäß §§ 387, 389 BGB erloschen. Gegen die restlichen Mietforderung der Beklagten in Höhe von 93,76 € haben die Klägerinnen wirksam mit einem Anspruch gegen die Beklagten auf Rückzahlung überzahlter Miete gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB in dieser Höhe aufgerechnet.
Die Bruttowarmmiete war auch in der Zeit von März bis Juni 2010 war um 5 % gemindert. Das entspricht einer Minderung von 22,85 € der Miete für März 2010 und von jeweils 23,70 € der Mieten für April bis Oktober 2010, insgesamt bestand daher ein Rückzahlungsanspruch von 93,95 €. Gemäß §§ 396 Abs. 1, 366 Abs. 2 BGB haben die Klägerinnen mit ihren Rückzahlungsansprüchen bis auf den restlichen Rückzahlungsanspruch in Höhe von 19 ct. bezogen auf die Miete für Juni 2010 aufgerechnet, so dass diese erloschen sind.
c) Mangels Verzuges mit Zahlungsansprüchen besteht auch der Zinsanspruch gemäß §§ 286 Abs. 1 Satz 1, 288 Abs. 2 BGB nicht.
Im Hinblick auf den durch Aufrechnung erloschenen Teil der Forderung besteht auch ein Zinsanspruch für die Zeit bis zur Erklärung der Aufrechnung nicht. Denn die Aufrechnung bewirkt, dass die Forderungen, soweit sie sich decken, als in dem Zeitpunkt erloschen gelten, in welchem sie zur Aufrechnung geeignet einander gegenübergetreten sind (§ 389 BGB), mit der Folge, dass etwaige Zinsansprüche mit ex tunc-Wirkung entfallen. Die Gegenansprüche der Klägerinnen standen dem Anspruch gegen den sie aufgerechnet wurden, vor Erhebung der Widerklage zur Aufrechnung geeignet gegenüber.
C. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 1, 709 Satz 1 ZPO.
