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Betriebskostenabrechnung – Angabe nicht erläuterter Flächen

LG Berlin, Az.: 63 S 545/09, Urteil vom 27.07.2010

I. Auf die Berufung der Klägerin wird das am 07.09.2009 verkündete Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg – 9 C 107/07 – abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 226,55 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 09.05.2007 zu zahlen.

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 315,32 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 22.08.2008 zu zahlen.

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 391,42 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 07.01.2009 zu zahlen.

II. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen zu tragen.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Nachdem die Parteien den Rechtsstreit in Höhe von 179,20 Euro nebst anteiliger Zinsen übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, was die erhöhten Betriebskostenvorschüsse für den Zeitraum von Dezember 2007 bis April 2008 betrifft, verlangt die Klägerin von der Beklagten noch die Nachzahlung aus den Betriebskostenabrechnungen 2004 bis 2007. Die Klägerin hält die Betriebskostenabrechnungen für formell und materiell wirksam und begründet.

Betriebskostenabrechnung - Angabe nicht erläuterter Flächen
Foto: fizkes/Bigstock

Die Beklagte ist der Auffassung, aufgrund verschiedener Bodenflächenanteile seien die Betriebskostenabrechnungen formell unwirksam. Sie wendet sich des Weiteren gegen die Positionen Aufzug und Hauswartskosten, aus denen sich nach ihrer Auffassung ein Vorwegabzug nicht hinreichend ergebe. Des Weiteren wendet sie ein, der Wasserverbrauch sei nicht zutreffend abgelesen bzw. berechnet worden. Die Gartenpflegekosten seien nicht richtig verteilt worden, die Sperrmüllkosten sowie die Wartungsleistungen seien nicht umlagefähig.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, die Betriebskostenabrechnungen 2004 bis 2007 seien aufgrund mangelhafter Erläuterungen der Umlageschlüssel formell unwirksam. Denn die Verwendung von 5 verschiedenen Verteilerschlüsseln sei für den durchschnittlichen Mieter nicht nachvollziehbar, weil die Zusammensetzung der einzelnen verwendeten Verteilerschlüssel nicht dargelegt sei.

Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung und beantragt – nach vorstehender übereinstimmender Erledigungserklärung im Umfang von 179,20 Euro nebst anteiligen Zinsen – unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagte zu verurteilen, an sie 226,55 Euro sowie 315,32 Euro sowie 391,42 Euro jeweils nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, unter Berücksichtigung der vorstehenden übereinstimmenden Erledigungserklärung die Berufung im Übrigen zurückzuweisen.

Im Übrigen wird anstelle des Tatbestands auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Entscheidungsgründe

Die gem. § 511 ff. zulässige Berufung der Klägerin führt in der Sache zum Erfolg.

Die Beklagte schuldet der Klägerin sowohl den Restbetrag aus der Betriebskostenabrechnung 2004 in Höhe von 51,48 Euro als auch aus der Betriebskostenabrechnung 2005 in Höhe von 175,07 Euro sowie aus der Betriebskostenabrechnung 2006 315,32 Euro und aus der Betriebskostenabrechnung 2007 einen Betrag von 391,42 Euro.

Sämtliche Betriebskostenabrechnungen sind formell wirksam.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs mangelt es einer Betriebskostenabrechnung dann an der formellen Ordnungsmäßigkeit, wenn entweder der Verteilerschlüssel als solcher aus sich heraus nicht verständlich ist (BGH vom 09.04.2008 – VIII ZR 84/07 -, GE 2008, 795) oder wenn vor Anwendung des Verteilerschlüssels die über ihn zu verteilenden Gesamtkosten noch durch einen internen Rechenschritt um nicht umlagefähige Kosten zu bereinigen sind, ohne dass dieser Rechenschritt offen gelegt wäre (BGH vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06 -, GE 2007, 1186). Der BGH begründet diese Auffassung damit, dass in diesen Fällen der Mieter allein schon mangels Verständlichkeit des Schlüssels oder Kenntnis der internen Rechenschritte, durch die die Gesamtkosten außerhalb der dann erteilten Abrechnung vorab bereinigt worden sind, außerstande sei, die getätigte Abrechnung aus sich heraus gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Wenn jedoch dem Mieter bestimmte Werte bezogen auf einen Flächenanteil mitgeteilt werden, sei die mögliche inhaltliche Unrichtigkeit der einer Betriebskostenverteilung zugrunde gelegten Werte lediglich eine Frage der materiellen Berechtigung. Auch etwaige Differenzen zwischen einzelnen Betriebskostenabrechnungen und ihren jeweiligen Zeiträumen im Hinblick auf die Angaben zur Gesamtfläche führen nicht zur formellen Unwirksamkeit; denn der Vermieter muss in seinen Rechenwerken nur die im Abrechnungszeitraum angefallenen und deshalb zur Abrechnung stehenden Betriebskosten des jeweiligen Abrechnungsjahres erfassen, zusammenstellen und unter Abzug der jeweils geleisteten Vorauszahlungen auf die einzelnen Mieter verteilen. Deshalb wird den formellen Anforderungen genügt, wenn die in diesem Jahreszeitraum angefallenen Betriebskosten in ihren Einzelangaben wie auch in ihrer Gesamtheit klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich abgerechnet sind, so dass sie sich einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter gedanklich und rechnerisch erschließen und er dadurch in die Lage versetzt wird, den auf das Abrechnungsjahr bezogenen Abrechnungssaldo des Vermieters nachzuprüfen. Eines Abgleichs mit anderen Abrechnungszeiträumen bedarf es hierfür nicht, so dass Schwankungen und Abweichungen für die formelle Wirksamkeit ohne Bedeutung sind (BGH vom 28.05.2008 – VIII ZR 261/07 -, GE 2008, 855). Nur wenn die Abrechnung unverständlich ist, handelt es sich um einen formellen Mangel, der zu ihrer Unwirksamkeit führt. Wenn also der Verteilerschlüssel aus sich selbst heraus ohne Erläuterung unverständlich ist, weil er ein rechnerisches Produkt ist, dessen Zustandekommen der Mieter nicht erkennen kann, führt er zur formellen Unwirksamkeit der hiermit abgerechneten Positionen (BGH vom 09.04.2008 – VIII ZR 84/07 -, GE 08, 795).

So liegt es hier nicht: Denn die Angabe verschiedener Flächen, ist nicht deshalb unverständlich, weil es sich um im Einzelnen nicht erläuterte Flächenangaben handelt. Eine Flächenangabe ist aus sich heraus nicht erläuterungsbedürftig. Zu dem sind in den streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen die einzelnen Grundstücke in einer Legende dargestellt, so dass die Beklagte allenfalls deren Richtigkeit bestreiten könnte, was sie indes nicht tut, zumal sie hierfür zunächst Einsicht in die entsprechenden Betriebskostenunterlagen nehmen müsste.

Auch die weiteren Einwände der Beklagten greifen nicht durch.

Hinsichtlich der unterschiedlichen Umlageflächen betreffend die Verteilung der Strom und der Müllkosten sowie der Heizung hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 10.l12.2009 dargestellt, aus welchen Gründen welche Fläche für diese Positionen zugrunde gelegt worden ist, ohne dass sich hieraus ergäbe, dass ein etwa vorgenommener Vorwegabzug nicht dargestellt worden sei. Denn die Klägerin legt – je nach unterschiedlicher Teilnahme einzelner Flächen an bestimmten Betriebskostenpositionen – unterschiedliche Flächen zugrunde, so dass ein Vorwegabzug gerade nicht stattfindet. Bezüglich der Hauswartkosten hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 04.03.2009 dargestellt, dass es gesonderte Verträge mit der Firma … für die Wartung, dem Betrieb und die Instandhaltung gibt. Die Klägerin hat des Weiteren die ordnungsgemäße Eichung der Wasserzähleruhren sowie den jeweils abgelesenen Verbrauch dargestellt, so dass sich die Beklagte nicht darauf zurückziehen kann, pauschal zu behaupten, die Ablesungen seien nicht ordnungsgemäß erfolgt.

Der Einwand der Beklagten hinsichtlich Beleuchtung/Strom geht ins Leere, weil – wie oben dargestellt – aufgrund der unterschiedlichen zugrunde gelegten Flächen ein Vorwegabzug hinsichtlich Gewerbe und Lager nicht vorgenommen ist. Das gilt auch für die Kostenart Niederschlagswasser.

Für die Aufzugskosten gilt das zu den Hauswartskosten bereits Ausgeführte, weil die diesbezüglichen Instandhaltungsarbeiten ebenfalls durch gesonderten Vertrag von der Firma … ausgeführt werden.

Soweit die Klägerin die Wasserkosten auf der Basis der Summe der Einzelzähler abrechnet und diese ins Verhältnis zur tatsächlich durch den Hauptwasserzähler entstandenen Summe und der auch durch die Wasserwerke abgerechneten Summe ins Verhältnis setzt, begegnet dies keine Bedenken (BGH vom 20.11.2009 – VIII ZR 334/08 -, ZMR 2010, 282).

Soweit die Beklagte des Weiteren die Position Grundsteuerbescheid 2007 der Höhe nach anzweifelt, hätte es ihr oblegen, durch Einsichtnahme sich von dem Anfall der in Rechnung gestellten Kosten zu überzeugen. Im Übrigen hat die Klägerin diesen nunmehr als Anlage zum Schriftsatz vom 30.04.2010 übersandt.

Auch die abgerechneten Sperrmüllkosten sind umlagefähig, weil hierfür genügt, dass es sich um Aufwendungen zur Beseitigung von Müll von den Gemeinschaftsflächen des Mietobjekts handelt, ohne dass es darauf ankommt, ob sie durch rechtswidriger Handlungen Dritter entstanden sind (BGH vom 13.01.2010 – VIII ZR 137/09 -, GE 2010, 333).

Da mithin aufgrund der formell wirksamen und materiell berechtigten Betriebskostenabrechnungen die Erhöhung der Vorschüsse für den Zeitraum 2007 bis April 2008 zu Recht erfolgt ist, hat die Beklagte – nach übereinstimmender Erledigungserklärung betreffend dieser Vorschüsse – die Kosten gem. § 91 a Abs. 1 ZPO zu tragen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 710 ZPO.

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