Was tun, wenn der Vormieter nicht auszieht?
Wenn zwischen einem Vermieter und einem Mieter ein Mietvertrag abgeschlossen wird, so begründet sich hieraus ein Mietvertragsverhältnis mit entsprechenden Ansprüchen beider Vertragsparteien. Sofern das Mietobjekt, welches Gegenstand dieses Mietvertragsverhältnisses ist, bezugsfrei zur Verfügung gestellt werden kann gibt es bei dem Mietvertragsverhältnis zwischen dem Vermieter und dem neuen Mieter auch gar keine Problematik. Problematisch jedoch wird es, wenn das Mietobjekt eben nicht frei ist und von dem alten Mieter noch bewohnt wird. Dies stellt eine gänzlich neue Situation dar, welche sowohl für den Vermieter als auch für den neuen Mieter nicht gänzlich unproblematisch ist. Fakt ist jedoch, dass sowohl der Vermieter als auch der Mieter gleichermaßen Ansprüche haben, die jedoch auf unterschiedliche Art geltend gemacht werden müssen. In der gängigen Praxis wird sich dies nicht ohne einen erfahrenen Rechtsanwalt für Mietrecht realisieren lassen. Wir verfügen diesbezüglich über sehr viel Erfahrung und können zur Seite stehen.
Das Mietvertragsverhältnis zwischen dem neuen Mieter und dem Vermieter stellt rechtlich betrachtet ein unabhängiges Rechtsverhältnis dar. Dementsprechend hat der Vermieter zu Mietbeginn auch dafür Sorge zu tragen, dass das Mietobjekt frei bezugsfertig für den Mieter ist und entsprechend des Mietvertrages auch genutzt werden kann.
Der gängigste Grund, warum ein Mietobjekt zu dem Zeitpunkt des Mietvertragsbeginns nicht bezugsfertig ist, liegt darin, dass ein Vormieter das Mietobjekt noch nicht geräumt hat. Natürlich ist es nun so, dass der Vermieter das Mietobjekt für den neuen Mieter noch nicht zu dem vereinbarten Vertragszeitraum zur Verfügung stellen kann. In der gängigen Praxis hat dies durchaus Auswirkungen auf den neuen Mieter, da dieser in der Regel seinen vorab genutzten Wohnraum bereits gekündigt hat. Viele Mieter tragen sich dann mit den Sorgen herum, dass diese aus dem alten Wohnraum ausziehen müssen und keinen neuen Wohnraum zur Verfügung haben. Diese Sorge ist jedoch unbegründet, denn der Mieter hat aus dem Mietvertrag heraus gegenüber seinem neuen Vermieter auch Ansprüche.
Grundsätzlich hat ein Mieter gegenüber dem Vermieter Schadensersatzansprüche, wenn das angemietete Mietobjekt zu dem vertraglich vereinbarten Zeitraum nicht zur Verfügung gestellt werden kann. Sofern der Vermieter diesen Umstand rechtlich betrachtet zu vertreten hat, kann der Mieter dementsprechend Schadensersatzansprüche geltend machen!
Über die Art der Schadensersatzansprüche gibt es unterschiedliche Möglichkeiten. Es hängt gänzlich davon ab, ob das Mietobjekt überhaupt nicht bezogen werden kann oder ob ein Teilbezug des Mietobjekts möglich ist. Sollte das Mietobjekt zum Teil bezugsfertig sein, so steht dem Mieter eine Mietminderung zu. Die Höhe der Mietminderung, welche durchaus auch bis zu 100 Prozent betragen kann, richtet sich nach dem Grad der entsprechenden Nutzungsbeeinträchtigung. Hierbei ist es jedoch überaus wichtig für den Mieter, dass der Zustand des Mietobjekts zu Beweiszwecken mit Fotos oder anderweitigen Dokumenten wie beispielsweise schriftlichen Zeugenaussagen festgehalten wird.
Sollte das Mietvertragsverhältnis zwischen dem Vermieter und dem Mieter bereits derartig „holprig“ beginnen, so ist die anwaltliche Vertretung auf jeden Fall überaus ratsam. Die Beweissicherung sowie die Mietminderung muss auf rechtlich konforme Weise geschehen.
Die Ansprüche des Vermieters
Eine der Hauptpflichten eines Mieters ist die Übergabe des Mietobjekts nach der Beendigung des Mietvertragsverhältnisses. Diese Übergabe beinhaltet sowohl die Räumung als auch die vollständige Rückgabe bzw. zur Verfügung-Stellung des Mietobjekts gem. § 546 Bürgerliches Gesetzbuch. Sofern der Mieter dieser gesetzlichen Verpflichtung nicht nachkommt, wird rechtlich davon gesprochen, dass der Mieter dem Vermieter die Wohnung vorenthält. Daraus ergibt sich für den Vermieter ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung.
Die Nutzungsentschädigung darf nicht mit der Mietzahlung verwechselt werden. In der gängigen Praxis kann die Nutzungsentschädigung merklich höher ausfallen als die reine Mietzahlung, die zwischen dem Mieter und dem Vermieter vereinbart wurde. Der Bundesgerichtshof hat diesbezüglich bereits ein Grundsatzurteil gesprochen, welches diesen Anspruch des Vermieters bestätigt hat.
Gerade dann, wenn der Vermieter mit einem neuen Mieter für das Mietobjekt bereits einen neuen Mietvertrag vereinbart hat, entsteht für den Vermieter durchaus ein Schaden. Wenn die Mietzinszahlung aus dem neuen Mietvertrag sogar höher ausfällt als die Mietzinszahlung desjenigen Mieters, der die Wohnung nach der Beendigung des Mietvertragsverhältnisses dem Vermieter vorenthält, so kann gem. Urteil des Bundesgerichtshofs sogar die Mietzinszahlung des neuen Mietvertragsverhältnisses als Nutzungsentschädigung geltend gemacht werden.
Ist das Mietobjekt nicht frei verfügbar, so steht der Vermieter gegenüber dem neuen Mieter rechtlich betrachtet in der Pflicht. Für einen Vermieter geht es dann erst einmal darum zu prüfen, ob der alte Mieter die gesetzliche Rückgabepflicht überhaupt verletzt hat. Diese Frage ist essenziell wichtig für den Vermieter um sicherzustellen, dass nicht der Vermieter das Nichtzustandekommen des neuen Mietvertrages zu verschulden hat. Es gibt glücklicherweise gesetzliche Kriterien, anhand derer sich feststellen lässt, ob der alte Mieter die gesetzliche Rückgabepflicht verletzt hat.
Ein Mieter hat nicht das gesetzliche Recht, das Mietobjekt lediglich teilweise an den Vermieter zurückzugeben. Es ist für die Klärung der Frage einer Rückgabe auch gesetzlich nicht entscheidend, ob der Mieter persönlich in dem Mietobjekt verbleibt. Vielmehr ist es entscheidend, ob der Vermieter das Mietobjekt wieder in seinen Besitz zurückerhält und nutzen kann.
Die gesetzlichen Kriterien hierfür lauten wie folgt:
- es wurden nicht alle zu dem Mietobjekt zugehörigen Schlüssel an den Vermieter vollständig zurückgegeben
- es wurden nicht sämtliche Besitztümer des Mieters aus dem Mietobjekt entfernt
- die Räumung des Mietobjekts durch etwaige Untermieter erfolgte nicht
Selbst dann, wenn der Mieter als Hauptmieter das Mietobjekt geräumt hat, aber der Untermieter noch in dem Mietobjekt verbleibt bzw. das Mietobjekt zur Einlagerung von Besitztümern nutzt, gilt die Wohnung als nicht geräumt!
Sollten diese Kriterien vorliegen besteht für den Vermieter ein Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung, welche von dem Mieter an den Vermieter zu entrichten ist. Es gibt jedoch durchaus auch Ausnahmeregelungen von diesen gesetzlichen Kriterien. Diese Ausnahmeregelungen müssen jedoch als „situationsabhängige“ Kriterien betrachtet werden.
So hat der Mieter keine Verpflichtung zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung, wenn
- der Mieter mit dem Vermieter vereinbarte Schönheitsreparaturen noch durchführen will
- Besitztümer in dem Mietobjekt verbleiben, deren Entfernung ohne nennenswerten Aufwand für den Vermieter möglich ist
- das Mietobjekt in einem unordentlichen Zustand hinterlassen wurde
- die Kündigung des Mietvertragsverhältnisses durch den Mieter von dem Vermieter nicht zur Kenntnis genommen bzw. anerkannt wurde
- der Vermieter signalisiert hat, dass die Wohnung nicht wieder in den Besitz genommen werden soll
Es gibt im Mietrecht eine ganze Reihe von Fallkonstellationen, welche die Gerichte in der jüngeren Vergangenheit schon des Öfteren beschäftigt haben. Natürlich hat jeder Mensch, sei es als Mieter oder als Vermieter, ein Interesse an einem reibungslosen Ablauf des Mietvertragsverhältnisses. Das Leben ist jedoch überaus vielseitig und bietet dementsprechend auch häufig Ausgangslagen, die vorab nicht abzusehen waren. Wohnraum jedoch ist überaus essenziell im Leben eines Menschen, sodass sich gewisse Ausgangslagen letztlich nur zu häufig lediglich mithilfe eines erfahrenen Rechtsanwalts für Mietrecht klären lassen. Gerade dann, wenn sich der Bezug eines neuen Mietobjekts für einen neuen Mieter verzögert, gibt es sehr viel Potenzial für Stress. Viele Menschen neigen jedoch bedauerlicherweise dazu, in Stresssituationen den Blick für das Wesentliche unter objektiven Gesichtspunkten zu verlieren. Die Frage, ob in absehbarer Zeit ein Dach über dem Kopf vorhanden ist oder nicht, führt sehr häufig zu Panik bei den betroffenen Personen. Auch ein Vermieter sieht sich letztlich nur zu häufig Stresssituationen ausgesetzt, da die Vermietung eines Mietobjekts mit finanziellen Aspekten verbunden ist. Auch ein Vermieter hat finanzielle Verpflichtungen, die mitunter lediglich mit der Mietzinszahlung des Mieters überhaupt gezahlt werden können. Bleiben diese Mietzinszahlungen aus, da ein alter Mieter das Mietobjekt nach der Beendigung des Mietobjekts nicht wieder zurück an den Vermieter gibt, so ist der Ärger vorprogrammiert.
Unabhängig davon, ob Sie als neuer Mieter ein angemietetes Mietobjekt beziehen möchten oder ob Sie als Vermieter Ihren Besitz von einem alten Mieter zurückhaben möchten, können wir als etablierte Rechtsanwaltskanzlei für Sie wertvolle Dienste leisten. Wenn Sie uns mit einem Mandat ausstatten prüfen wir in kürzester Zeit für Sie Ihren Fall und übernehmen auch die Kommunikation mit der Gegenseite. Unsere Tätigkeit für Sie beläuft sich dabei sowohl auf die außergerichtliche Vertretung als auch auf einen etwaigen Gerichtsprozess, in welchem wir für Sie Ihre gesetzlichen Ansprüche gegenüber der Gegenseite geltend machen. Mit uns als starken Partner an Ihrer Seite lässt sich alles klären.
