AG Schöneberg, Az.: 12 C 77/14, Urteil vom 27.08.2014
1. Die Beklagten werden verurteilt, an den Kläger als Gesamtschuldner 1.265,59 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 04.04.2014 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger zu 28 % und die Beklagten zu 72 %.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem jeweiligen Vollstreckungsschuldner wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsschuldner vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Parteien streiten über Zahlungsansprüche anlässlich der Abwicklung eines beendeten Mietverhältnisses.
Die Beklagten waren ab dem 01.01.2007 Mieter, der Beklagte war Vermieter einer Wohnung in der F. Straße 7 in B.. Die monatliche Gesamtmiete belief sich auf 879,00 Euro, bestehend aus einer Nettokaltmiete in Höhe von 700,00 Euro sowie Vorauszahlungen auf die kalten Betriebs- und Heizkosten in Höhe von 95,00 Euro und 84,00 Euro.
Zu Beginn des Mietverhältnisses leisteten die Beklagten eine Mietkaution in Höhe von jedenfalls 1.400,00 Euro und erwarben zudem eine Einbauküche zum Preis von 2.551,70 Euro.
Unter § 12 des schriftlichen Mietvertragsformulars findet sich dabei folgende handschriftliche Vereinbarung:
Die Mieter wollen sich eine Einbauküche einbauen. Die Mieter nehmen entweder die Einbauküche bei Auszug wieder mit oder der Vermieter kauft die Küche, wobei eine 10-jährige Abschreibung vereinbart ist, d.h. z.B. nach 4 Jahren würde der Kaufpreis 60 %, nach 5 Jahren 50 %, nach 6 Jahren 40 % etc., nach 10 Jahren 0 % der Anschaffungskosten betragen […].
Ferner heißt es unter § 4 Ziffer 6 des Vertragsformulars:
Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen
Wegen des weiteren Inhalts des Mietvertrages wird auf die Anlage K 1 (Bl. 5-12 d.A.) verwiesen.
Mit Schreiben vom 29.12.2013 rechnete der Kläger über die Nebenkosten für das Jahr 2012 ab. Hierbei ergab sich hinsichtlich der kalten Betriebskosten ein Guthaben der Beklagten in Höhe von 94,33 Euro und hinsichtlich der Heizkosten eine Nachzahlung in Höhe von 210,58 Euro, mithin eine Gesamtnachzahlung in Höhe von 116,25 Euro. Wegen des weiteren Inhalts der Nebenkostenabrechnungen wird auf die Anlage K 6 (Bl. 20-22 d.A.) Bezug genommen.
In dem Monaten Juni bis August 2013 leisteten die Beklagten keine Mietzahlungen mehr. Das Mietverhältnis endete zum Ablauf des 31.08.2013. Vor ihrem Auszug führten die Beklagten Schönheitsreparaturen in Küche und Bad, nicht aber im Flur und in den drei Wohnräumen durch.
Mit Schreiben vom 06.11.2013 forderte der Kläger die Beklagten unter Fristsetzung bis zum 17.11.2013 erfolglos zur Ausführung weiterer Schönheitsreparaturen auf.
Mit seiner den Beklagten am 03.04.2014 zugestellten Klage verlangt der Kläger von den Beklagten nach Abrechnung über die Mietkaution die Zahlung von 1.749,51 Euro. Dabei hat er folgende Berechnung aufgestellt:
Mietkaution nebst Zinsen 1.426,56 Euro
Abzgl. Nebenkostensaldo 2012 – 116,25 Euro
Abzgl. Nebenkostenvorauszahlungen Juni bis August 2013 – 537,00 Euro
Abzgl. Nettokaltmiete Juni 2013 – 700,00 Euro
Abzgl. Teilbetrag Nettokaltmiete Juli 2013 – 73,31 Euro
0,00 Euro
Zzgl. Ankaufspreis Einbauküche + 850,48 Euro
Abzgl. Restbetrag Nettokaltmiete Juli 2013 – 626,69 Euro
Abzgl. Teilbetrag Nettokaltmiete August 2013 – 223,79 Euro
0,00 Euro
Teilbetrag Nettokaltmiete August 2013 + 476,21 Euro
Kosten für Schönheitsreparaturen + 1.273,30 Euro
1.749,31 Euro
Der Kläger behauptet, die Nebenkostenabrechnung 2012 sei den Beklagten am 31.12.2013 per Tagespost zugegangen. Die Anstriche der Decken und Wände in den von den Beklagten beim Auszug nicht renovierten Räumen habe Verschmutzungen aufgewiesen und sei vergraut, vergilbt und abgestoßen gewesen. Die Anstriche sämtlicher Kastendoppelfenster, der Wohnungseingangstür und der Innenzimmertüren seien ebenfalls vergilbt und vergraut gewesen. Es sei daher notwendig gewesen, die besagten Türen, Fenster, Decken und Wände neu zu streichen und zu lackieren. Hierfür habe er Kosten in Höhe von 1.273,30 Euro aufgewandt, wobei wegen der Zusammensetzung der Kosten auf die als Anlage K 7 (Bl. 23 d.A.) überreichte Rechnung der … C GmbH Bezug genommen wird.
Der Kläger beantragt, die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an ihn 1.749,51 Euro nebst 5 Prozentpunkte Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie behaupten, die von ihnen anfänglich geleistete Kaution habe 2.100,00 Euro betragen. Sie halten die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag für unwirksam und behaupten, die in der Wohnung befindlichen Heizkörper seien zum Zeitpunkt ihres Einzugs nicht frisch gestrichen gewesen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.
I.
Der Kläger kann von den Beklagten die Zahlung von 1.265,59 Euro verlangen.
1.
Dabei steht dem Kläger zunächst gem. § 535 Abs. 2 BGB ein Anspruch auf Zahlung rückständiger Mieten für die Monate Juni bis August 2013 in Höhe von 2.637,00 Euro zu. Entgegen der Ansicht der Beklagten steht der Geltendmachung von Betriebskostenvorauszahlungen für das Jahr 2013 nicht der Ablauf des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 1 Satz 1 BGB) entgegen. Der Kläger wäre vielmehr erst bei tatsächlich erfolgter Abrechnung, spätestens aber mit Ablauf der Abrechnungsfrist nach § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB auf eine Geltendmachung von Betriebskosten im Rahmen der Abrechnung selbst zu verweisen (vgl. dazu BGH, Versäumnisurteil vom 27. November 2002 – VIII ZR 108/02 –, juris).
2.
Der Kläger kann ferner gem. §§ 280Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB Schadensersatz in Geld in Höhe von 1.273,30 Euro aufgrund der von den Beklagten nur unzureichend durchgeführten Schönheitsreparaturen verlangen.
a)
Die Beklagten haben infolge des unterbliebenen Anstrichs der Wände, Decken, Fenster und Türen in weiten Teilen der Mietwohnung eine Pflicht aus dem Mietverhältnis verletzt.
Dabei waren die Beklagten dem Grunde nach zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufgrund der Regelung in § 4 Ziff. 6 des Mietvertrages verpflichtet. Die Klausel hält einer Inhaltskontrolle gem. § 307 Abs. 1 BGB stand. Insbesondere würde eine unzumutbare Benachteiligung der Beklagten auch nicht dann bewirkt werden, wenn die Wohnung infolge anfänglich nicht frisch gestrichenen Heizkörper als nicht vollständig renoviert anzusehen wäre. Denn dem Mieter kann sogar bei einer vollständig unrenovierten Wohnung wirksam die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auferlegt werden (BGH, Beschluss vom 18. November 2008 – VIII ZR 73/08 –, juris; vgl. aber nunmehr auch BGH, Beschluss vom 22. Januar 2014 – VIII ZR 352/12 –, juris). Bei einer teilrenovierten Wohnung kann insofern nichts anderes gelten.
Soweit die Beklagten die Renovierungsbedürftigkeit im konkreten Fall bestritten haben, ist ihr Vorbringen unsubstanziiert. Denn der Kläger hat in der Klageschrift im Einzelnen dargelegt, in welchen Räumen ein Instandsetzungsbedarf bestand, ohne dass sich die Beklagten hierzu in der Klageerwiderung in hinreichender Weise erklärt hätten. Auf die Bildschärfe der vom Kläger eingereichten Lichtbilder kommt es insoweit nicht an. Schließlich spricht für die Renovierungsbedürftigkeit auch der Umstand, dass die Beklagten zumindest teilweise entsprechende Arbeiten in der Wohnung vorgenommen haben.
Soweit die Beklagten zu dem aus ihrer Sicht fehlenden Renovierungsbedarf mit Schriftsatz vom 06.08.2014 ergänzend vorgetragen haben, war dieses Vorbringen nach § 296a Satz 1 ZPO nicht zu berücksichtigen. Denn den Beklagten war gem. § 283 Satz 1 ZPO lediglich nachgelassen worden, zu etwaigen neuen tatsächlichen Vorbringen des Klägers in dessen Schriftsatz vom 02.07.2014, nicht aber weitergehend zu den vorherigen Ausführungen in der Klageschrift Stellung zu nehmen.
b)
Ein fehlendes Vertretenmüssen der Beklagten ist nicht ersichtlich (vgl. §§ 280Abs. 1 Satz 2, 276 BGB)
c)
Der Kläger hat den Beklagten erfolglos eine Frist gem. § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Durchführung der ausstehenden Schönheitsreparaturen gesetzt.
d)
Der Kläger kann als Schadensersatz nach §§ 249, 250 BGB einen Betrag in Höhe von 1.273,30 Euro entsprechend der Rechnung der … C GmbH geltend machen.
Soweit die Beklagten die Richtigkeit der in der Rechnung mit 250 m² ausgewiesen Fläche der Wände und Decken pauschal bestritten haben, erweist sich dies als unbeachtlich. Denn nachdem der Kläger insoweit mit der Anlage K 11 ein Aufmaß vorgelegt hat, aus der die auf die einzelnen Räume entfallenen Teilflächen ersichtlich sind, wäre es gem. § 138 Abs. 2 ZPO Sache der Beklagten gewesen, hinsichtlich der Abmessungen der Wand- und Deckenflächen der von ihnen über mehrere Jahre genutzten Wohnung eine Gegenberechnung aufzustellen oder jedenfalls eine zahlenmäßig bezifferte Schätzung vorzunehmen.
Unerheblich ist, ob der Beklagte die vorgelegte Rechnung der … C GmbH tatsächlich bezahlt hat. Denn ein bei Nichtzahlung zunächst bestehender Anspruch des Klägers auf Freistellung von den in der Rechnung ausgewiesenen Kosten hätte sich durch die ernsthafte und endgültige Verweigerung der Beklagten zur Leistung von Schadensersatz ohnehin in einen Zahlungsanspruch umgewandelt (vgl. BGH, Urteil vom 13. Januar 2004 – XI ZR 355/02 –, juris). Vor dem Hintergrund des § 287 Abs. 1 ZPO hat das Gericht auch in Bezug auf die Angemessenheit der Kosten keine Bedenken.
3.
Der Kläger kann dagegen nicht gem. §§ 556Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 1, 259 BGB eine Nachzahlung in Höhe von 210,58 Euro aus der Heizkostenabrechnung 2012 verlangen, da die Klage insoweit derzeit unbegründet ist.
Zwar steht dem Anspruch nicht der Ablauf der Frist gem. § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB entgegen. Denn das Bestreiten des – rechtzeitigen – Zugangs der Abrechnung am 31.12.2013 seitens der Beklagten ist unbeachtlich. Insoweit wäre von ihnen vor dem Hintergrund des § 138 Abs. 1 und 2 ZPO nämlich zu verlangen gewesen, darzulegen, an welchem anderen Tag ihnen die Abrechnung zugegangen sein soll, zumal der Zugang an sich unstreitig geblieben ist.
Gleichwohl folgt jedoch aus der Abrechnung derzeit kein Zahlungsanspruch des Klägers. Denn die Beklagten haben noch innerhalb der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB den Kläger zur Gewährung von Einsicht in die Heizkostenbelege aufgefordert. Da eine entsprechende Belegeinsicht bislang indes nicht erfolgt ist, steht den Beklagten infolge dessen zur Sicherung ihrer Überprüfungsmöglichkeiten ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB zu (vgl. dazu BGH, Urteil vom 08. März 2006 – VIII ZR 78/05 –, juris). Dabei bewirkt die – sinngemäße – Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts im Prozess nach § 274 Abs. 1 BGB zwar grundsätzlich nicht die Abweisung der Klage, sondern nur eine Verurteilung Zug um Zug. Eine solche Zug-um-Zug-Verurteilung wäre allerdings im Falle des Zurückbehaltungsrechts des Mieters wegen seines Anspruchs auf Belegeinsicht widersinnig. So dient das Einsichtsrecht des Mieters insbesondere dazu, ihm die Erkenntnis darüber zu verschaffen, ob der Vermieter die abgerechneten Betriebskosten überhaupt in Ansatz bringen darf. Würde man den Mieter vor einer Ermöglichung der Belegeinsicht aber bereits Zug um Zug zur Zahlung der Nachforderung verurteilen, hätte dies zur Konsequenz, dass der Mieter darauf verwiesen wäre, seinerseits eine Klage gegen den Vermieter anzustrengen, sofern sich nach der Belegeinsicht herausstellte, dass der Vermieter bestimmte Kosten in der Abrechnung zu Unrecht in Ansatz gebracht hat. Ein solches Ergebnis ist indes schon aus Gründen der Prozessökonomie nicht sachgerecht (gegen die Zug-um-Zug-Verurteilung auch LG Bremen, Urteil vom 28. März 2012 – 1 S 107/11 –, juris). Die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts durch den Mieter führt daher vielmehr zum Hinausschieben der Fälligkeit (LG Hannover, Urteil vom 08. Februar 2010 – 1 S 29/09 –, juris m.w.N.; vgl. auch BeckOK/Ehlert, § 556 BGB, Rn. 67a) und rechtfertigt damit die Abweisung der Klage (vgl. Kerwer in: jurisPK-BGB, 6. Aufl. 2012, § 274 BGB Rn. 6), wobei insoweit jedoch eine Abweisung als derzeit unbegründet erfolgen muss.
4.
Von den dem Kläger hiernach zustehenden Zahlungsansprüchen ist zunächst die Mietkaution nebst Zinsen in Höhe von 1.426,56 Euro in Abzug zu bringen. Soweit die Beklagten behauptet haben, sie hätten anfänglich 2.100,00 Euro als Mietsicherheit geleistet, ist ihr Vorbringen unsubstanziiert, da sie eine entsprechend weitergehende Zahlung zu keiner Zeit belegt haben.
5.
Hinzu kommt ein weiterer Abzug aufgrund des derzeit bestehenden Guthabens der Beklagten aus der Abrechnung 2012 über die kalten Betriebskosten, wobei sich dieses indes auf 197,47 Euro beläuft. Denn der Kläger hat zu Unrecht Kosten für Kabelfernsehen in die Abrechnung eingestellt, obwohl die Parteien insoweit mietvertraglich die Leistung einer Pauschale i.S.v. § 556 Abs. 2 Satz 1 Var. 1 BGB vereinbart haben (vgl. dazu bereits AG Schöneberg, Urteil vom 15.09.2011 – 10 C 144/10 –). Hiernach verringern sich die auf die Beklagten umlegbaren Gesamtkosten von 37.121,35 Euro um 3.661,53 Euro auf 33.459,82 Euro, sodass sich der von den Beklagten zu tragende Kostenanteil auf 942,53 Euro (= 33.459,82 Euro : 2.987,68 m² x 84,16 m²) ermäßigt. Unter Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen in Höhe von 1.140,00 Euro können die Beklagten aus der Abrechnung mithin ein Guthaben in Höhe 197,47 Euro beanspruchen.
6.
Aufgrund der Regelung in § 12 des Mietvertrages über den Ankauf der Einbauküche ist eine weitere Forderung der Beklagten in Höhe von 1.020,68 Euro in Abzug zu bringen. Denn nachdem die Anschaffung der Küche Anfang des Jahres 2007 und der Auszug der Beklagten im August 2013 und damit sechs, aber noch keine sieben Jahre später erfolgte, beläuft sich der anzusetzende Kaufpreis auf 40 % des Anschaffungspreises, mithin auf 1.020,68 Euro (= 2.551,70 Euro x 0,4).
Für die vom Kläger vertretene Auffassung, wonach eine Berechnung nicht nur nach vollen Jahren, sondern auch anteilig nach Jahren und Monaten – berechnet ab Beginn des Mietverhältnisses bis zum Auszug – zu erfolgen habe, lässt die getroffene Vereinbarung keinen Raum. Vielmehr ergibt eine an den Maßstäben der §§ 133, 157 BGB orientierte Auslegung, dass von den Parteien eine einfach zu handhabende Berechnung nach vollen Jahren gewollt war. Hierfür sprechen insbesondere die im Vertragstext nur anhand ganzer Zahlen gebildeten Rechenbeispiele.
7.
Nach alledem ergibt sich folgende Berechnung in Bezug auf die von den Beklagten zu leistende Zahlung:
Mietrückstände 2.637,00 Euro
Schadensersatz + 1.273,30 Euro
Mietkaution – 1.426,56 Euro
Betriebskostenguthaben – 197,47 Euro
Kaufpreis Einbauküche – 1.020,68 Euro
1.265,59 Euro
II.
Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB.
III.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92Abs. 1 Satz 1, 708 Nr. 11,711 ZPO.
IV.
Der Streitwert wird gem. §§ 63Abs. 2 Satz 1, 48 Abs. 1 Satz 1 GKG i.V.m. § 3 ZPO auf 1.749,51 Euro festgesetzt.
