Einbau von Treppenliften für Mieter/Wohnungseigentümer – Rechtslage

Treppenlifteinbau – die rechtliche Situation

Im Zuge einer Neuregelung der Mietreform wurde unter Anderem bestimmt, dass ein Mieter von einem Vermieter unter ganz bestimmten Voraussetzungen die Zustimmung zu Veränderungen baulicher Natur verlangen kann. Diese Änderungen betreffen in erster Linie die Möglichkeit der behindertengerechten Nutzung von den Wohnräumlichkeiten und müssen entsprechend auch erforderlich sein.

Die rechtlichen Vorgaben

Rechtlich gesehen stehen die rechtlichen Vorgaben für den Einbau eines Treppenlifts auf drei Säulen

• Das Mietrecht (Barrierefreiheit)
• Das Wohnungseigentumsrecht (bauliche Veränderungen sowie Mehrheitsbeschluss)
• öffentliches Baurecht (Baugenehmigung)

Unabhängig davon, ob der Vermieter der Mietpartei nur die Einbaumaßnahme des Treppenlifts gestattet oder ob diese Maßnahme von dem Vermieter selbst durchgeführt wird, kommt ein Vermieter immer mit diesen drei Säulen in Berührung.

Die Voraussetzungen für einen Anspruch eines Mieters

Damit sich aus dem Wunsch eines Mieters ein Anspruch ergibt müssen folgende Voraussetzungen vorliegen

• ein berechtigtes Interesse muss vorliegen
• der Mieter muss eine Behinderung haben
• ein Einbau muss erforderlich sein

Der Nachweis des berechtigten Interesses ist vom Mieter zu erbringen.

Der Mieter muss eine Behinderung haben

Im Fall der Barrierefreiheit einer Wohnung definiert der Gesetzgeber die Behinderung sehr weitläufig. Dementsprechend wird jede dauerhafte erhebliche Bewegungseinschränkung oder Bewegungsunfähigkeit als Behinderung angesehen. Es ist absolut unerheblich, ob

• der Mieter einen Behindertenausweis besitzt
• die Behinderung bereits vor dem Mietbeginn vorlag

Auch der Grund für die Behinderung ist im Hinblick auf den Anspruch unerheblich. Der Anspruch ist jedoch personenbezogen und gilt nur für den Mieter.

Die Erforderlichkeit des Einbaus

Der Einbau eines Treppenlifts muss zwingend erforderlich sein. Dies ist dann der Fall, wenn die Barrierefreiheit der Wohnräumlichkeiten auch beim Zugang nicht gegeben ist und der Mieter gesundheitlich nicht in der Lage ist, eine Treppe zu nutzen. Hierfür ist als Nachweis ein ärztliches Attest des Mieters erforderlich. In der gängigen Praxis führt dies sehr häufig zu Meinungsverschiedenheiten, aber der Gesetzgeber sagt sehr deutlich aus, dass dem Mieter auch große Mühen zum Erreichen der Wohnräumlichkeiten zugemutet werden können. Ist es dem Mieter möglich, die Räumlichkeiten zu erreichen, besteht keine Erforderlichkeit zum Einbau.

Ein Vermieter kann nur dann seine Zustimmung verweigern, wenn ein berechtigtes Interesse an einer unveränderten Wohnerhaltung besteht und dieses Interesse dem Interesse des Mieters überwiegt.

Im Zuge einer ausführlichen Interessenabwägung wird dies festgestellt. In der gängigen Praxis wird hierfür die anwaltliche Hilfe benötigt und wir stehen sehr gern diesbezüglich zur Verfügung.

Kosten für den Einbau eines Treppenlifts stellen kein Argument dar, da ein Mieter ohnehin zur Kostenübernahme verpflichtet ist.

Vielmehr ist ein Vermieter dazu berechtigt, seine Zustimmung von einer angemessenen Sicherheitsleistung eines Mieters abhängig zu machen. Die Sicherheitsleistung ist für die etwaigen Kosten eines potenziellen Rückbaus gedacht und muss in voller Höhe zusätzlich zur vereinbarten Mietkaution erbracht werden. Ein Mieter hat keinen Anspruch auf eine Ratenzahlung.

Die schriftliche Vereinbarung empfiehlt sich

Eine wichtige Entscheidung wie der Einbau eines Treppenlifts sollte auf gar keinen Fall lediglich mündlich zwischen den Parteien geregelt werden. Eine schriftliche Vereinbarung ist auf jeden Fall ratsam und diese Vereinbarung sollte gewisse Punkte enthalten:

• die Kosten (Kostenvoranschlag von einer Anbieterfirma incl. Bauartbeschreibung sowie Verankerung nebst elektronischer Versorgung)
• der Einbautermin
• die Verpflichtung der Mietpartei, eine entsprechende Baubehördenbescheinigung / Genehmigung bzw. einen Nachweis, dass die Erlaubnis obsolet ist, vorzulegen
• die Verpflichtungserklärung der Mietpartei, entsprechende Wartungsarbeiten an dem Treppenlift sowie die Sicherheit zu gewährleisten
• die Höhe der erforderlichen Kaution zum Rückbau

Optional dazu kann auch eine Erklärung aufgenommen werden, dass die Mietpartei eine Haftpflichtversicherung abschließt. Ebenso optional kann sich ein Vermieter auch das Recht einräumen lassen, den Treppenlift nach Beendigung des Mietverhältnisses von dem Mieter gegen eine Bezahlung übernehmen zu dürfen.

Sonderfall Eigentumsgemeinschaft

Da ein Einbau von einem Treppenlift auf der Grundlage des Wohnungseigentumsgesetz – kurz WEG – eine baurechtliche Veränderung darstellt, ist es zwingend erforderlich, dass die Eigentümergemeinschaft informiert und von ihr eine Genehmigung eingeholt wird. Oft wird bei Mietwohnungen ein Treppenlift bei einem Mehrparteienhaus im Treppenhaus verbaut, sodass alle im Haus lebenden Parteien davon betroffen sind. Der Eigentümer einer einzelnen Wohneinheit ist dementsprechend nicht dazu berechtigt, eine derartige Entscheidung alleinig zu treffen. Für derartige Fälle gibt es regelmäßig stattfindende Eigentümerversammlungen, auf denen der Fall zur Sprache kommen kann. Sollte die Sache jedoch besonders eilig sein, so kann auch eine außerordentliche Eigentümerversammlung anberaumt werden.

Üblicherweise wird für die Entscheidung einer baulichen Veränderungsmaßnahme Einstimmigkeit bei dem Beschluss von der Eigentümergesellschaft erforderlich. Sollte jedoch ein Eigentümer zum Einbau von einem Treppenlift aufgrund des Anspruchs eines Mieters gesetzlich verpflichtet werden, so kann in der Eigentümerversammlung auch eine andere Regelung gelten.

Schon vor dem Inkrafttreten der Mietreform gab es diesbezüglich auch gerichtliche Entscheidungen. Die Verweigerung der Zustimmung der anderen Eigentümer zum Einbau eines Treppenlifts wurde von den Gerichten mehrheitlich als Diskriminierung behinderter Menschen angesehen, da auch Menschen mit Behinderung die Möglichkeit des Erreichens der Wohnung haben müssen.

Sollten Sie als Eigentümer / Vermieter einer Wohnung mit einem derartigen Fall konfrontiert sein, so handeln Sie auf jeden Fall mit Bedacht. Auch wenn die Zeit vermeintlich drängen mag ist es enorm wichtig, dass sämtliche Entscheidungen eine gesetzliche Grundlage haben und dass die erforderlichen Genehmigungen vorliegen. Bei einer Eigentümergemeinschaft ist die Erlaubnis eine Grundlage, damit die bauliche Veränderung durchgeführt werden darf. Nun ist es bedauerlicherweise in der gängigen Praxis nicht selten der Fall, dass sich die Eigentümer untereinander nicht persönlich kennen bzw. keine gemeinschaftlichen Ansichten teilen. Da jedoch jeder Eigentümer gegenüber seinen Mietern entsprechende gesetzliche Verpflichtungen hat, ist es sehr häufig erforderlich, dass anwaltliche Hilfe in Anspruch genommen wird.

Wir verfügen über ein großes Team an kompetenten Anwälten, die sich sehr gern mit Ihrer Angelegenheit beschäftigen. Neben einer umfassenden rechtlichen Beratung bieten wir Ihnen selbstverständlich auch außergerichtlichen und gerichtlichen Beistand an. Wir übernehmen nach einer umfassenden Einschätzung der allgemeinen Lage auf Ihren Wunsch hin die Kommunikation mit allen Beteiligten an, sodass Sie sich als Eigentümer damit nicht zu belasten brauchen. Sehr gern setzen wir auch eine entsprechende Vereinbarung mit Ihrem Mieter auf, die alle wichtigen Punkte im Hinblick auf den Einbau von einem Treppenlift vollumfänglich regelt. Wir verstehen uns als starker Partner an Ihrer Seite und verfügen im Hinblick auf die gesetzlichen Rahmenbedingungen, die mit einer derartigen Baumaßnahme im Zusammenhang stehen, über sehr viel Erfahrung. Sehr gern können Sie uns für ein erstes Beratungsgespräch kontaktieren, in welchem Sie uns die Einzelheiten Ihres Falls schildern können. Wenn es anschließend zu einer Mandatierung kommen sollte werden wir alle erforderlichen Schritte für Sie einleiten und selbstverständlich stehen wir im Fall einer Eigentumsgemeinschaft auch gern in der jeweiligen Eigentümerversammlung als Beistand an Ihrer Seite.

Niemand möchte gern die Person sein, welcher die Diskriminierung behinderter Menschen vorgeworfen wird. In diese Ecke sollten Sie sich als Vermieter bzw. Eigentümer gar nicht erst drängen lassen und wir helfen Ihnen gern bei Ihrem Fall.