Wissenswertes zur Mietaufhebungsvereinbarung
Jedes Mietverhältnis zwischen einem Mieter und einem Vermieter beruht auf einem Mietvertrag, der in der Regel auf unbefristeter Basis abgeschlossen wird. Dies bedeutet, dass es für den Mietvertrag an sich kein fest definiertes Ende gibt und dass dementsprechend sowohl der Vermieter als auch der Mieter das Mietvertragsverhältnis lediglich durch eine Kündigung beenden können. Diese Kündigung ist an eine Frist gebunden, an welche sich beide Parteien zwingend halten müssen. Es gibt jedoch durchaus auch die Möglichkeit, mittels Aufhebungsvertrag im Mietrecht das Mietverhältnis zwischen dem Vermieter und dem Mieter unbefristet zu beenden. Hierbei gibt es jedoch einige wichtige Aspekte und Kriterien, die für einen rechtsgültigen Aufhebungsvertrag im Mietrecht beachtet werden müssen.
Was ist das für ein Vertrag?
Für gewöhnlich ist der Aufhebungsvertrag eher aus dem Bereich des Arbeitsrechtes bekannt, in welchem ein Arbeitsverhältnis zwischen einem Arbeitgeber und einem Arbeitnehmer einvernehmlich fristlos beendet wird. Auf das Mietrecht kann ein derartiger Aufhebungsvertrag jedoch auch angewandt werden, wobei die Grundkriterien für die rechtliche Gültigkeit ebenfalls gleichlautend sind.
Wurde eine derartige Einwilligung erzielt, so wird das Mietverhältnis ohne die Bindung einer entsprechenden Kündigungsfrist beendet. Hierfür kann ein gewisses Datum angesetzt werden, welches im Vertrag vereinbart wurde. Es ist jedoch auch möglich, die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses mittels Aufhebungsvertrag zu erreichen. Der Aufhebungsvertrag im Mietrecht kann sowohl für privat genutzte Wohnräumlichkeiten als auch für gewerbliche Immobilien zur Anwendung gebracht werden. Damit der Vertrag Gültigkeit besitzt ist es zwingend erforderlich, dass die Schriftform gewählt wird. Die Unterschrift beider Vertragsparteien ist ebenfalls erforderlich.
Beide Vertragsparteien, die im Aufhebungsvertrag ihre Einwilligung per Unterschrift signalisieren, bekommen von dem Aufhebungsvertrag ein Exemplar für die eigenen Unterlagen.
Welche Angaben sollten enthalten sein?
Obgleich der Gesetzgeber für die rechtliche Gültigkeit des Aufhebungsvertrages nur die Schriftform vorschreibt, so werden dennoch einige wichtige Inhalte des Aufhebungsvertrages im Mietrecht empfohlen.
Zu den Angaben in der Mietaufhebungsvereinbarung zählen
- Name des Mieters sowie des Vermieters
- das Datum des Endzeitpunkts von dem Mietverhältnis
- genaue Angaben im Hinblick auf die Mietsache
- die Bedingungen, unter welchen der Aufhebungsvertrag abgeschlossen wurde
- der Umgang mit Schönheitsreparaturen
- der Umgang mit der Mietkaution
- genaue Angaben im Hinblick auf die etwaige Entschädigung
Sollte eine Mietvertragspartei einem Aufhebungsvertrag nicht zustimmen wollen, so kann die Einwilligung auch durch die Zahlung einer Entschädigung eingeholt werden. Dies setzt allerdings voraus, dass die Partei Interesse an einer solchen Entschädigung hat. Es ist in der gängigen Praxis nicht unüblich, dass sich Mieter die Zustimmung zu einem Aufhebungsvertrag von der vermietenden Partei bezahlen lassen. Ein gute Beispiel hierfür ist sowohl die pauschalisierte Abfindungszahlung als auch die finanzielle Beteiligung an einem Umzug oder an einer neuen Wohnung.
Was sind die Vorteile eines derartigen Vertrages?
Sowohl der Vermieter als auch ein Mieter kann durch einen derartigen Aufhebungsvertrag im Mietrecht Vorteile haben. Für den Vermieter bringt ein derartiger Vertrag den Vorteil mit sich, dass die Mieteinheit sofort wieder zur Verfügung steht und entsprechend neu verwertet werden kann. Ein Mieter kann durch einen Aufhebungsvertrag bei einem erforderlichen Umzug aus beruflichen oder privaten Gründen den Vorteil der sofortigen Beendigung des Mietvertragsverhältnisses erhalten und erspart sich dadurch eine etwaige finanzielle Doppelbelastung.
Gibt es Anfechtungsmöglichkeiten?
Ähnlich wie im Arbeitsrecht ist die Anfechtung eines Aufhebungsertrages im Mietrecht grundsätzlich nicht möglich. Durch eine Unterschrift wird ein zwingendes rechtliches Anerkenntnis des Vertrages signalisiert. Als einzige Ausnahme von dieser Regelung ist der Umstand der arglistigen Täuschung. Kann eine Vertragspartei diesen Umstand nachweisen, so verliert der Aufhebungsvertrag seine Gültigkeit. Dies bedeutet, dass das Mietvertragsverhältnis dann sein verbindliche Gültigkeit behält und dementsprechend auch weiterhin unbefristet weiter läuft. Eine neue Kündigung ist für die Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich. Ein neuer Aufhebungsvertrag wäre zwar durchaus möglich, allerdings dürfte im Fall einer arglistigen Täuschung das Vertrauensverhältnis zwischen den Vertragsparteien nachhaltig zerstört sein.
Eine arglistige Täuschung setzt zwingend falsche Angaben voraus, die von einer Vertragspartei gemacht werden, um den Aufhebungsvertrag zu erhalten.
In der gängigen Praxis werden viele Dinge im Hinblick auf die Mieteinheit nicht in einem Aufhebungsvertrag schriftlich festgehalten, da eine Vertragspartei der Ansicht ist, dass diese Dinge „offenkundig“ sind. Dies ist jedoch ein völlig falscher Ansatz. Fakt ist, dass sämtliche Inhalte des Aufhebungsvertrages im Mietrecht durch die Unterschrift rechtlich bindend werden. Dies umfasst sowohl die Rechte als auch die Pflichten einer Vertragspartei. Grundsätzlich gilt hierbei die Vertragsfreiheit, sodass ein entsprechender Aufhebungsvertrag auf gar keinen Fall vorschnell unterschrieben werden sollte. Da für gewöhnlich die Zeit ein wichtiger Faktor für den Aufhebungsvertrag ist können auf diese Weise sehr schnell hohe Kosten durch diese Pflichten entstehen. Es empfiehlt sich daher sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter gleichermaßen, zunächst vor dem Abschluss erst einmal eine juristische Beratung in Anspruch zu nehmen. Diese Beratung sollte sich sowohl auf die Rechtsfolgen als auch auf den konkreten Inhalt des Aufhebungsvertrages beziehen. Vielen Menschen ist überhaupt nicht bewusst, welche Folgen ein Aufhebungsvertrag mit sich bringt oder begegnen der rechtlichen Verpflichtung, die aus einem solchen Aufhebungsvertrag heraus entsteht, nicht mit dem erforderlichen Ernst. Fakt ist jedoch, dass ein Aufhebungsvertrag ein rechtlich verbindlicher Vertrag ist, der im Hinblick auf das Mietverhältnis neu zwischen den Vertragsparteien abgeschlossen wird.
Die Regelungen, die zuvor in einem Mietvertrag zwischen den Vertragsparteien geschlossen wurden, verlieren durch den Aufhebungsvertrag ihre rechtliche Gültigkeit.
Wenn Sie mit der Thematik eines Aufhebungsvertrages konfrontiert sind oder einen entsprechenden Aufhebungsvertrag benötigen, so können wir mit unserer juristischen Kompetenz sehr gern behilflich sein. Gern beraten wir Sie im Hinblick auf den empfohlenen Inhalt des Aufhebungsvertrages oder formulieren diesen Vertrag rechtssicher für Sie aus. In der gängigen Praxis können viele Streitigkeiten, die zwischen einem Vermieter oder einem Mieter im Hinblick auf die Beendigung des Mietverhältnisses entstehen, durch einen gemeinschaftlichen Termin bei einem Rechtsanwalt im Vorfeld ausräumen. Unabhängig davon, ob Sie als Mieter einer Mieteinheit oder als Vermieter eines entsprechenden Objekts einen Aufhebungsvertrag wünschen oder um eine Unterschrift gebeten werden, wir stehen Ihnen mit unserem Team aus erfahrenen Rechtsanwälten gern mit unserer Kompetenz zur Seite.
