Als Eigentümer einer Immobilie ist man Teil einer Eigentümergemeinschaft und muss sich an bestimmte Regeln halten. Doch was genau sind die Rechte und Pflichten eines Eigentümers und wie werden diese geregelt? Dieser Artikel gibt einen Überblick über die gesetzlichen Grundlagen der Eigentümergemeinschaft, die Verwaltung der Gemeinschaft und die Pflichten eines jeden Eigentümers.
Was Sie über Eigentümergemeinschaften wissen sollten, bevor Sie kaufen
Eigentümergemeinschaften sind wichtig, wenn man eine Eigentumswohnung oder ein Reihenhaus kaufen möchte, damit man später keine bösen Überraschungen erlebt.
Wenn ein Mensch eine Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus erwirbt, so geht mit dem Erwerb automatisch auch eine Mitgliedschaft in einer Eigentümergemeinschaft in der jeweiligen Immobilie einher. Der Eigentümer erwirbt somit nicht alleinig die Wohneinheit, sondern auch zusätzliche Mitgliedsanteile in Bezug auf das gesamte Gebäude. Mit diesem Erwerb geht auch eine Entscheidungsberechtigung im Zusammenhang mit gewissen Entscheidungen einher, welche letztlich die gesamte Immobilie als solche betreffen. Es gibt gewisse Entscheidungen, die lediglich von der Eigentümergemeinschaft gemeinschaftlich getroffen werden können. Dies unterscheidet den Eigentümer einer Wohneinheit in einem Mehrparteienhaus von dem Eigentümer eines Einfamilienhauses. Mit der Mitgliedschaft in einer Eigentümergemeinschaft sind jedoch nicht nur Rechte verbunden, sondern vielmehr auch Verpflichtungen. Sowohl die Rechte als auch die Pflichten sollte ein Eigentümer jedoch auf jeden Fall kennen.
Die gesetzliche Grundlage der Eigentümergemeinschaft
Sämtliche Rechte sowie auch Pflichten, die ein einzelner Eigentümer in einem Mehrparteienhaus innehat, sind in dem WEG (Wohnungseigentumsgesetz) sowie auch in der sogenannten Teilungserklärung nebst der Gemeinschaftsordnung festgelegt und geregelt. Aus diesem Grund sollte sich ein Eigentümer, bevor er die Kaufentscheidung im Zusammenhang mit der Eigentumswohnung final trifft, auf jeden Fall dahingehend informieren, ob es im Hinblick auf das Wohneigentum etwaige Besonderheiten gibt.
Das besagt das WEG
Als gesetzliche Grundlage für die Eigentümergemeinschaft gelten sowohl der § 3 als auch der § 8 WEG. In diesen Paragrafen ist auch festgelegt, welche Möglichkeiten es zu der Begründung des Wohneigentums gibt. Der Gesetzgeber kennt diesbezüglich sowohl die Möglichkeit einer vertraglichen Begründung als auch die Möglichkeit einer Begründung mittels einer Teilungserklärung. Der § 3 WEG hat dabei den rechtlichen Charakter der Grundvoraussetzung für die Wohnungseigentumsbildung. Als Wohnungseinheit wird dabei das sogenannte Sondereigentum betrachtet.
Jeder Eigentümer hat das Recht, über das Sondereigentum frei zu verfügen.
Das Grundstück, auf welchem sich das Mehrparteiengebäude befindet, gehört jedem Miteigentümer anteilig. Es stellt somit den gemeinschaftlich genutzten Bestandteil der Immobilie dar. Da alle Eigentümer einen entsprechenden Eigentumsanteil haben, ist es zwingend erforderlich, dass gewisse Regeln aufgestellt werden. Diese Regeln haben für alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft Geltung und sämtliche Eigentümer sind auch dazu verpflichtet, das gemeinschaftliche Eigentum auch gemeinschaftlich zu verwalten. Zwingend erforderlich ist es für eine Eigentümergemeinschaft, dass eine Teilungserklärung aufgestellt wird. In dieser Teilungserklärung wird sehr genau festgelegt, welchem Eigentümer welche Eigentumswohnungen gehören. Diese Teilungserklärung muss auf jeden Fall bei einem Notar beglaubigt werden. Als zwingende Voraussetzung für die Teilungserklärung gilt die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Die Gemeinschaftsordnung als Eigentümergemeinschaftsverfassung
Zusätzlich zu der Teilungserklärung stellt die Gemeinschaftsordnung eines der wichtigsten Dokumente dar, welche die Rahmenbedingungen der Eigentümergemeinschaft letztlich regelt. In dieser Gemeinschaftsordnung werden sämtliche Pflichten sowie auch Rechte in Bezug auf die alltägliche Gemeinschaft genau benannt.
Die Themengebiete der Eigentümergemeinschaftsverfassung im Überblick
- die Gebrauchsbestimmungen von dem Gemeinschaftseigentum
- die Festlegung der Hausordnung
- die Bestellung von einem Verwalter
- die Haustierhaltung
- die Festlegung von etwaigen Sondernutzungsrechten
- die Nutzung des Gartens
- die Festlegung der Gemeinschaftsräumlichkeitennutzung
- die Lautstärke der Hausmusik
- die etwaige Einschränkung von Gewerbetätigkeiten in dem Haus
- die Regelungen im Zusammenhang mit Reparaturen oder Instandhaltungen
- die genauen Regelungen in Bezug auf die Eigentümerversammlung
- die Kostenverteilung.
Im Unterschied zu einer Teilungserklärung, welche notariell beurkundet wird, sind Änderungen im Hinblick auf die Gemeinschaftsordnung zu jeder Zeit möglich. In der gängigen Praxis wird diese Thematik im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung behandelt. Für Änderungen ist die einfache Mehrheit vollends ausreichend.
Die Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft
Eine Eigentümergemeinschaft kann gem. § 9a WEG Rechte erwerben sowie auch Verbindlichkeiten aufnehmen. Das gemeinschaftliche Vermögen wird durch die Gemeinschaft verwaltet. Gem. § 9b WEG wird die Gemeinschaft als solche mittels eines Verwalters vertreten, welcher von der Eigentümergemeinschaft bestellt wird. Hierfür ist dann ein Verwaltervertrag erforderlich, in welchem die Pflichten sowie Rechte des Verwalters genau festgehalten werden. Dem Verwalter obliegt auch die Festlegung von einem Wirtschaftsplan, der die Grundlage für das sogenannte Hausgeld für das jeweils kommende Kalenderjahr darstellt.
Die Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft bezüglich des Gemeinschaftseigentums im Überblick
- Balkonteile
- Gebäudehülle als Ganzes (Fassaden, Fundament, Dach sowie Außenwände)
- die Eingangstür
- die Außenseiten von den Wohnungstüren
- sämtliche Innenwände mit tragender Funktion
- die Decken der jeweiligen Geschosse
- sämtliche Böden (mit Ausnahme des jeweiligen Bodens in dem Sondereigentum)
- der Eingangsbereich inklusive der Briefkästen
- eine eventuell vorhandene gemeinschaftliche Waschküche
- eine eventuell vorhandene Dachterrasse
- ein eventuell vorhandener Fitnessraum
- ein eventuell vorhandener Swimmingpool
- der Keller
- der gemeinschaftliche Parkplatz.
Alle diese Aspekte stellen das Gemeinschaftseigentum dar, über welches im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung gemeinschaftlich entschieden wird. Die Eigentümerversammlung stellt hierbei das wichtigste Instrument dar, welches die Gemeinschaft zur Verfügung hat. Gleichermaßen können auf der Versammlung auch Themen wie Ruhezeiten oder auch die Reinigung des Treppenhauses behandelt werden.
Die Pflichten eines Eigentümers aufgrund der Zugehörigkeit zu der Eigentümergemeinschaft
Die Gemeinschaft als solche ist grundsätzlich zu der Instandhaltung sowie auch Instandsetzung von dem Gemeinschaftseigentum verpflichtet. Der § 19 WEG empfiehlt diesbezüglich ausdrücklich die Bildung von Rücklagen, um die Durchführung von eventuell erforderlichen Maßnahmen schnellstmöglich sowie effektiv gewährleisten zu können. Die Höhe der jeweiligen Rücklage wird dabei auf der Versammlung beschlossen. Nicht selten bietet diese Thematik Anlass für Streitigkeiten innerhalb der Gemeinschaft. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass diejenigen Maßnahmen, welche auf der Versammlung eine einfache Mehrheit finden, auch tatsächlich für jedes Mitglied der Gemeinschaft bindend ist. Hierbei gilt das sogenannte Solidarprinzip im Zusammenhang mit der Kostenverteilung. Dementsprechend muss die Sanierung eines eventuell vorhandenen Spielplatzes, wenn sie im Rahmen der Versammlung beschlossen wurde, auch von denjenigen Mitgliedern mit gezahlt werden, welche selbst keine Kinder haben.
Gem. § 16 WEG wird die jeweilige Höhe der Zahlungen von Verwaltungs- sowie Betriebskosten auf der Basis des jeweiligen Anteils an dem Gemeinschaftseigentum festgesetzt. Ein anderweitiger Verteilungsschlüssel ist jedoch ausdrücklich möglich.
Änderungen am WEG von 2020
Mit dem Jahr 2020 hat der Gesetzgeber in Deutschland Änderungen an dem WEG vorgenommen, welche natürlich Auswirkungen auf die Eigentümergemeinschaft als solche haben. Die Zielsetzung des Gesetzgebers lag dabei auf dem Umstand der Vereinfachung. Ein wesentlicher Effekt dieser Veränderung ist der Umstand, dass eine einfache Mehrheit bei einem Beschluss als ausreichend anzusehen ist. Auf diese Weise wurde die Beschlussfassung deutlich beschleunigt. Ein weiterer Effekt der Veränderungen ist die Stärkung von Eigentümerrechten, da nunmehr jeder Eigentümer die Berechtigung hat, entsprechende Verwaltungsunterlagen mit Bezug auf das Gemeinschaftseigentum einzusehen. Mit der Veränderung geht für den Verwalter auch die Verpflichtung einher, einmal pro Jahr einen entsprechenden Vermögensbericht aufzustellen. Für die Eigentümergemeinschaft brachte die Veränderung des WEG die Möglichkeit der einfacheren Kündigung eines Verwaltervertrags mit sich. Es muss jedoch auch erwähnt werden, dass durch die Veränderungen an dem WEG die Befugnisse für einen Verwalter ausgeweitet wurden.
Eine Eigentümergemeinschaft bleibt auch nach der Veränderung des WEG eine Zweckgemeinschaft, welche durch das gemeinschaftliche Eigentum eine entsprechende gemeinsame Basis hat. Streitigkeiten der Eigentümer untereinander innerhalb der Gemeinschaft werden jedoch auch nach der Veränderung des WEG mit hoher Wahrscheinlichkeit auftreten, sodass im absoluten Zweifel für jeden einzelnen Eigentümer der Gang zu einem erfahrenen Rechtsanwalt wohl oder übel alternativlos bleiben wird.
Die Kosten einer Eigentümergemeinschaft
Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaften sind Solidargemeinschaften. Dies bedeutet, dass die Eigentümer zusammenarbeiten, um die Immobilie gemeinsam zu besitzen und zu unterhalten. Die dafür anfallenden Kosten des Gemeinschaftseigentums müssen von allen Wohnungs- und Teileigentümern gemeinsam getragen werden. Die Kosten, die durch das Sondereigentum entstehen, werden ausschließlich vom jeweiligen Sondereigentümer getragen. Gemeinschaftskosten sind Kosten für die Instandhaltung und Unterhaltung des Gemeinschaftseigentums.Gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz (§ 16 Abs. 2 WEG) tragen alle Wohnungseigentümer die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung und sonstigen Verwaltung. Diese Kosten werden nach dem Anteil des jeweiligen Eigentümers am gemeinsamen Eigentum berechnet.
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