AG Hamburg – Az.: 43b C 98/21 – Urteil vom 10.08.2021
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Tatbestand:
Mit der Klage machen die Kläger einen Anspruch auf Rückzahlung der aus ihrer Sicht wegen Verstoßes gegen § 555 d BGB überhöhten Miete für die Zeit von Mai 2020 bis März 2021 geltend und begehren eine entsprechende, auf die Zukunft bezogenen Feststellung der Miethöhe.
Die Parteien schlossen am 23.5.2019 einen Wohnraummietvertrag über eine Wohnung im Hause… in H.. Die Nettokaltmiete wurde mit Euro 730,00 vereinbart.
Mit Vereinbarung vom 16.7.2019/21.8.2019 schlossen die Parteien eine Vereinbarung über den Einbau einer Einbauküche durch die Beklagte. Ziff. 7 der Vereinbarung lautet:
„Außerdem besteht zwischen den Vertragsparteien Einvernehmen darüber, dass sich die Grundmiete nach Fertigstellung und Abnahme der Arbeiten … von 730,00 Euro um 30,00 Euro auf 760 Euro erhöht, und zwar ab 1.10.2019.“
Die Kläger sind der Ansicht, die Miete sei allenfalls unter Berücksichtigung der zulässigen Überschreitung um 10 % in Höhe von Euro 664,75 wirksam vereinbar.
Die Kläger beantragen,
1. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger Euro 827,75 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;
2. Festzustellen, dass die für die Wohnung …, 1. OG links, … H. von den Klägern zu zahlende Nettokaltmiete mit Wirkung ab dem 01.04.2021 Euro 654,75 monatlich beträgt.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte trägt vor, die Wohnung der Kläger wie die gesamte Wohnanlage sei 2013 mit erheblichem Aufwand energetisch modernisiert worden. Entscheidend sei jedoch die Vereinbarung vom 16.7.2019/21.8.2019, die die Voraussetzung des § 556 d BGB, eine Vereinbarung „zu Beginn des Mietverhältnisses sei“ nicht erfülle.
Wegen der Einzelheiten des Vortrages der Parteien wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Der Rückzahlungsanspruch der Kläger und auch der Feststellungsantrag wird für einen Zeitraum nach Abschluss der Vereinbarung vom 16.7.2019/21.8.2019 geltend gemacht, nämlich ab Mai 2020.
Ab Oktober 2019 beruht die Miethöhe jedoch nicht auf der Mietpreisabrede des im Mai 2019 abgeschlossenen Mietvertrages, sondern auf der Vereinbarung vom 16.7.2019/21.8.2019. § 556 d Abs. 1 BGB schränkt nur die Höhe der zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbarten Miete ein.
Es ist zwar nicht zu verkennen, dass Vereinbarung vom 16.7.2019/21.8.2019 an die ursprüngliche vereinbarte Miete anknüpft. Dies zeigt auch der Wortlaut der Ziff. 7 der Vereinbarung, der ausdrücklich eine Erhöhung dieser Miete in Höhe von 730,00 Euro um 30,00 Euro vorsieht. Andererseits ist dies eine nicht hinweg zu denkende Folge einer jeden nach Abschluss des Mietvertrages erfolgenden Mieterhöhung, sei es nach den gesetzlichen Regelungen oder aufgrund einer sonstigen Parteivereinbarung.
Durch eine nachträgliche Mieterhöhung ist die geschuldete Miete nicht mehr diejenige, die im ursprünglichen Mietvertrag (möglicherweise überhöht) vereinbart wurde, sondern die neu bestimmte Miete.
Der Gesetzentwurf (BT Drs. 18/3121) enthielt den Hinweis, dass mit der sog. Mietpreisbremse den mit steigenden Mieten verbundenen Schwierigkeiten für einkommensschwächere Haushalte aber auch für Durchschnittsverdiener entgegengewirkt werden solle, bezahlbare Wohnungen zu finden, was zu einer Verdrängung erheblicher Teile der angestammten Wohnbevölkerung aus ihren Wohnquartieren führe. Daher sei die Wiedervermietungsmiete zu begrenzen.
Für den vorliegenden Fall einer nachträglich vereinbarten Mieterhöhung folgt nach Ansicht des Gerichts aus diesem Motiv des Gesetzgebers, dass der bezweckte Schutz des § 556 d BGB nur auf die bei Abschluss des Mietvertrages vereinbarten Miete zu beziehen ist. Eine Bestandsmiete, als die im vorliegenden Fall, die nach Abschluss des Vertrages bestehende und sodann veränderte Miete anzusehen ist, ist nicht erfasst (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 556 d Rn. 19).
Soweit die Kläger in dem nachgelassenen Schriftsatz vom 27.7.2021 auf den Hintergrund hinweisen, er zum Abschluss der Nachtragsvereinbarung hinweisen, so vermag dies an der Rechtslage nichts zu ändern. Die Vorschrift des § 556 d BGB schränkt die Vertragsautonomie ein. Sie ist aus diesem Grunde eng auszulegen. Beruht die Mietpreisabrede auf einer späteren Vereinbarung, so muss die Anwendung der sog. „Mietpreisbremse“ nach Ansicht des Gerichts ausgeschlossen sein.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
