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Haftung für Hochwasserschäden: Mieter und Vermieter

Wer haftet bei Schäden durch Hochwasser und Starkregen?

Wasser kann verheerende Schäden anrichten, wie jüngst die Opfer der Hochwasserkatastrophe in Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz bitter erfahren mussten. Mit den auftretenden Schäden gehen natürlich auch stets eine wahre Vielzahl von Fragen einher. Gerade bei denjenigen Personen, die in einem Mietverhältnis als Mieter oder Vermieter stehen, ist die Fragestellung aktuell, wer denn für die Schäden haftet und welche Rechte eigentlich Vermieter und Mieter im Zusammenhang mit den Hochwasserschäden haben.

Schäden, die durch Hochwasser an Immobilien auftreten, müssen grundsätzlich durch den Eigentümer der Immobilie beseitigt werden. In einem Mietverhältnis ist der Eigentümer für gewöhnlich auch der Vermieter.

Haftung bei Hochwasser: Mieter oder Vermieter?
(Symbolfoto: Von lassedesignen/Shutterstock.com)

Im Zusammenhang mit den Schäden kann ein Mieter auch Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Vermieter geltend machen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn das Mietobjekt nur noch eingeschränkt oder überhaupt nicht mehr nutzbar ist. Der Grund hierfür liegt in dem Umstand, dass Überflutungen bzw. Hochwasser aus mietrechtlicher Sicht nicht als höhere Gewalt anzusehen sind. Vielmehr handelt es sich dabei um wiederkehrende Naturereignisse der “normalen” Art. Ein Mieter kann dementsprechend unter Umständen sowohl Schadensersatz als auch eine Mietminderung gegenüber dem Vermieter geltend machen.

Wie ist es mit der Beseitigung der Schäden in Wohnungen oder Immobilien, wer ist verantwortlich?

Die Verantwortung zur Beseitigung der Wohnungsschäden bzw. Immobilienschäden liegt grundsätzlich bei dem Eigentümer, da dieser dem Mieter die Wiederherstellung von dem ursprünglich vorherrschenden Zustand des Mietobjekts aus dem Mietvertrag heraus schuldet. Hierbei gilt jedoch als Vergleichszeitpunkt derjenige Zeitpunkt, der bei dem Beginn des Mietverhältnisses vorherrschte.

Ein Mieter hat aus dem Mietvertrag heraus die Verpflichtung, dem Vermieter vorhandene Schäden auch anzuzeigen. Versäumt der Mieter diese Pflicht, so kann sich daraus ein Schadensersatzanspruch des Vermieters ergeben. Dies gilt jedenfalls dann, wenn sich durch das Mietermeldeversäumnis der Schadenumfang erhöht.

Zu den Pflichten des Vermieters im Rahmen der Schadensbeseitigung gehört auch

  • das Entfernen des Wassers aus Kellerräumlichkeiten (Abpumpen)
  • das Entfernen des Wassers aus sämtlichen Mietflächen
  • die Trockenlegung der jeweiligen Mietflächen

Die für die Beseitigung der Wasserschäden entstehenden Kosten dürfen seitens des Vermieters nicht auf die Mietpartei umgelegt werden. Ein Mieter hat keinerlei Verpflichtungen zu Eigenleistungen, allerdings dürfte in der gängigen Praxis jeder Vertragspartner aus dem reinen Eigeninteresse heraus selbst mit anfassen. Es ist auf jeden Fall sehr ratsam, für die Beseitigung der Schäden bzw. des Wassers auch kompetente Fachleute zu beauftragen.

Wer muss dafür aufkommen, dass die Schäden an Einrichtungsgegenständen in Mietobjekten oder auch in der Betriebsstätte beseitigt werden?

Zwar ist der Vermieter grundsätzlich zu der Beseitigung der Schäden an Mietobjekten aufkommen, allerdings bezieht sich diese Verpflichtung lediglich auf diejenigen Gegenstände, die im Rahmen des Mietvertrages mitvermietet wurden.

Diese Gegenstände können sein

  • Einbauküchen
  • Teppiche / Bodenbeläge
  • Elektrogeräte im Besitz des Vermieters

Auch für Anstrich- bzw. Tapezierarbeiten, die aufgrund der Wasserschäden erforderlich werden, ist der Vermieter verantwortlich und muss dementsprechend die Kosten übernehmen.

In der gängigen Praxis werden für derartige Fälle sehr häufig Klauseln in den Mietverträgen integriert, welche die Eigenleistungen der Mieter beinhalten. Derartige Klauseln sind rechtlich zulässig, wenn beide Vertragsparteien sich per Unterschrift unter den Mietvertrag dazu einverstanden erklären.

Welche Versicherungen kommen für die Schäden auf?

Nicht selten sind Immobilien, die sich im Besitz des Vermieters befinden, durch Versicherungen geschützt. Hierbei ist es jedoch wichtig zu wissen, dass die reine Gebäudeversicherung auch den Zusatz “Elementarschäden” beinhalten muss, damit der Versicherungsgeber für die Schäden aufkommt. Ist dies der Fall, so umfasst der Versicherungsschutz Schäden

  • an dem Gebäude selbst (Innen- sowie Außenwände, sowie Dach und Kellerräumlichkeiten)
  • Sachen, welche als fester Gebäudebestandteil angesehen werden und bei denen eine Trennung von dem Gebäude einen Wertverlust des Gebäudes mit sich bringen würde (eine individuelle sowie maßangefertigte Einbauküche oder ein Kamin, Raumteiler sowie besondere fest installierte Fußböden, sanitäre Installationen nebst elektrischer Anlagen)

In einem derartigen Fall erfolgt eine Regulierung des Schadens seitens des Versicherungsgebers auf der Basis des Neuwerts der versicherten Dinge. Sämtliche weiteren Einrichtungsgegenstände in dem Mietobjekt sind nicht von dem Versicherungsschutz betroffen und müssen über eine weitergehende Hausratversicherung abgesichert werden. Diese greift jedoch nur in Verbindung mit dem Elementarschadenzusatz.

Unbedingt im Vorwege mit dem Versicherungsmakler sprechen!

Für Gewerbebetriebe ist eine Inhaltsversicherung mit dem Zusatzpassus Elementarabdeckung besonders interessant. Diese Versicherung kann im Fall von Hochwasserschäden in Anspruch genommen werden. Der Umfang dieser Versicherung bezieht sich dabei auf sämtliche kaufmännischen sowie technischen Betriebseinrichtungen und auch auf Vorräte oder Waren. Die Regulierung des Schadens erfolgt in diesem Fall jedoch auf der Basis des Zeitwertes.

Vermieter können sich auch mittels einer Versicherung gegen das Mietausfallrisiko absichern. Gewerbemieter können mittels einer Versicherung auch das schadensbedingte Betriebsunterbrechungsrisiko absichern. Für gewöhnlich sichern sich Mieter jedoch nicht gegen das Mietausfallrisiko ab, da unter Umständen auch ein Mietminderungsrecht besteht.

Wann kann ein Mieter gegenüber dem Vermieter Schadensersatzansprüche geltend machen?

Schadensersatzansprüche des Mieters gegenüber dem Vermieter sind rechtlich betrachtet stets eine Einzelfallprüfung. Der Gesetzgeber sagt, dass seltene Naturkatastrophen als “allgemeines Lebensrisiko” zu betrachten sind und dementsprechend nicht vorhergesehen werden können. Der Schadensersatzanspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter wäre jedoch darstellbar, wenn der Vermieter in irgendeiner Form schuldhaft den Schaden herbeigeführt hat (beispielsweise durch Nichteinhaltung von Schutz- oder Bauvorschriften) oder wenn der Vermieter alternativ dazu eine Beseitigung bzw. Reparatur von Schäden verzögert und durch diese Verzögerung weitergehende Schäden an dem Besitz von dem Mieter entstehen.

Wann ist eine Mietminderung möglich?

Bedingt durch den Umstand, dass der Vermieter auf verschuldensunabhängiger Basis dafür haftet, dass das Mietobjekt in dem vertragsgemäßen Zustand gehalten wird, ist eine Mietminderung möglich, wenn das Mietobjekt durch den aufgetretenen Schaden nur sehr eingeschränkt oder überhaupt nicht nutzbar ist. Dies gilt sowohl bei vollgelaufenen Kellerräumlichkeiten als auch bei einem unnutzbaren Treppenhaus. Die Höhe der Mietminderung ist jedoch gekoppelt mit dem Beeinträchtigungsumfang.

Ist ein Mieter zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigt?

Sollte es zu einem Extremfall kommen, bei dem das Mietobjekt dauerhaft als unbewohnbar oder unnutzbar gilt, so kann ein Mieter das Mietverhältnis außerordentlich kündigen. Gleiches gilt, wenn eine drohende Gesundheitsgefährdung beispielsweise durch Schlamm, Dreck oder Fäkalien besteht. Die fristlose Kündigung setzt jedoch voraus, dass der Mieter dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung der Schäden gesetzt und der Vermieter diese Frist nicht eingehalten hat. Auch die Mitteilung des Vermieters, dass die Schäden nicht beseitigt werden können, berechtigt den Mieter zu einer fristlosen Kündigung.

Darf ein Vermieter dem Mieter die Kündigung aussprechen?

Ein Vermieter ist dazu berechtigt, der Mietpartei unter Berücksichtigung der Schadensgesamtsituation zu kündigen, wenn hierfür ein berechtigtes Interesse des Vermieters besteht. Sollte das Mietobjekt durch die Schäden in einen Zustand versetzt worden sein, der sich nicht wiederherstellen lässt, so ist ein berechtigtes Interesse des Vermieters darstellbar. Sollte der Vermieter zudem seiner Mietpartei auch keinen angemessenen Ersatz anbieten können, so ist dem Mietvertragsverhältnis die Geschäftsgrundlage entzogen worden, was die fristlose Kündigung rechtfertigt.

Wenn Sie weitergehende Fragen zu dieser Thematik haben sollten stehen wir Ihnen als kompetente Rechtsanwaltskanzlei natürlich sehr gern zur Verfügung. Nehmen Sie einfach Kontakt mit uns auf und schildern Sie uns den Fall.

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