Die Rolle von Mietverträgen in Wohngemeinschaften

Einführung in die Mieterrechte und Mietverträge in WGs

In der heutigen Zeit, in der die Mietpreise gerade in den Metropolregionen stark ansteigen, werden die klassischen Wohngemeinschaften (WGs) wieder zunehmend beliebter. Nur zu gern wird dabei jedoch die Rolle von Mietverträgen außer Acht gelassen. Dabei hat dieses Thema eine grundlegende Relevanz.

Überblick über die Relevanz von Mieterrechten in Wohngemeinschaften

Die Mieterrechte spielen in Mietvertragsverhältnissen eine ganz entscheidende Rolle, allerdings muss die Wohngemeinschaft als spezielle Form betrachtet werden. Die jeweilige mieterrechtliche Stellung jedes Wohnungsbewohners ist stark davon abhängig, was in dem Mietvertrag steht und wie dieser ausgestaltet ist.

Die WG als Lebensmodell – Vorteile und Herausforderungen

Die Vorteile der WG können genau genommen nicht von der Hand gewiesen werden. Mehrere Menschen teilen sich gemeinschaftlich eine Wohnung und die damit verbundenen Mietkosten. Dies bringt den Effekt mit sich, dass die Kosten für jeden Wohnungsbewohner niedriger sind, als wenn eine Person alleinig eine Wohnung als Mieter bewohnen würde. Überdies ist jeder Bewohner unabhängiger, als es im viel gerühmten „Hotel Mama“ oder in einem Wohnheim der Fall wäre. Dem gegenüber stehen natürlich die Herausforderungen, die eine WG mit sich bringt. Neben den zwischenmenschlichen Problemen, die auftreten können, dürfen hierbei natürlich auch die rechtlichen Herausforderungen nicht vergessen werden.

Definition einer Wohngemeinschaft und rechtliche Einordnung

Die Wohngemeinschaft definiert sich dadurch, dass mehrere voneinander unabhängige Personen gemeinschaftlich eine Wohnung bewohnen. Diese sind in der gängigen Praxis nicht miteinander verwandt und haben auch sonst keinerlei rechtliche Beziehung zueinander. Rechtlich wird die WG als eine GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) im Sinne des § 709 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) angesehen. Für die Gründung einer derartigen Gesellschaft ist kein schriftlicher Vertrag erforderlich. Vielmehr ist eine mündliche Abrede oder auch das rein schlüssige Handeln der einzelnen Personen ausreichend, um eine GbR zu gründen.

Abgrenzung: Wohngemeinschaft vs. Bedarfsgemeinschaft

In der gängigen Praxis wird die Wohngemeinschaft nicht selten mit der sogenannten Bedarfsgemeinschaft (BG) verwechselt. Der Gesetzgeber nimmt jedoch eine klare Abgrenzung zwischen der WG und der BG vor. Die Hauptunterschiede zwischen diesen beiden Formen des Zusammenlebens liegen in dem Umstand, dass sich bei einer Wohngemeinschaft die einzelnen Bewohner untereinander nicht finanziell unterstützen und entsprechend alleinig für sich wirtschaften und auch keinerlei rechtliche oder anderweitige Verantwortung untereinander für den jeweils anderen übernehmen.

Maximale Anzahl der Bewohner in einer WG – rechtliche Grundlagen

Der Gesetzgeber in Deutschland hat die maximale Anzahl der Bewohner einer WG sehr eng mit der Größe der Wohnung verknüpft. Hierbei ist jedoch nicht die Quadratmeteranzahl gemeint, sondern vielmehr die Anzahl der jeweils vorhandenen Schlafzimmer. Jeder Bewohner muss ein eigenes Schlafzimmer für sich haben. Gibt es dementsprechend vier Schlafzimmer, können vier Bewohner maximal eine WG gemeinsam bestreiten. Wird die Anzahl überschritten, so ist der Vermieter zu einer Kündigung aufgrund eines wichtigen Grundes aussprechen.

Mietvertragsmodelle in Wohngemeinschaften

Problematisch bei Wohngemeinschaften ist der Umstand, dass das Mietrecht die WG als Form des Zusammenlebens gesetzlich nicht kennt. Da diese Form des Zusammenlebens jedoch in der gängigen Praxis keine Seltenheit darstellt, haben sich in der Vergangenheit drei Mietvertragsmodelle herauskristallisiert, die üblicherweise zur Anwendung kommen.

Alle Bewohner als gemeinsame Hauptmieter

Bei dieser Mietvertragsform gelten alle Bewohner der WG gegenüber dem Vermieter als Hauptmieter und sind rechtlich gleichgestellt. Alle Mieter müssen entsprechend namentlich in dem Mietvertrag aufgeführt werden und der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnungen sowie anderweitige Anschreiben und Kündigungen auch an alle Mieter richten. Für die Mieter bringt dieses Modell allerdings auch das Risiko mit sich, dass sie gemeinschaftlich untereinander gegenüber dem Vermieter für Schäden sowie finanzielle Verbindlichkeiten in der Haftung stehen. Der Vermieter kann dementsprechend offene Mietforderungen gegenüber jedem Mieter der WG geltend machen und eintreiben.

Die WG als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Hauptmieter

Mit dem Jahr 2001 wurde seitens des Bundesgerichtshofs (BGH) die Entscheidung getroffen, dass eine GbR zumindest teilweise eine rechtsfähige Gesellschaft ist und einen Mietvertrag abschließen kann. In einem derartigen Fall werden jedoch die WG Bewohner als solche nicht zum Hauptmieter. Die GbR wird der Hauptmieter.

Ein Hauptmieter mit mehreren Untermietern

Bei dieser Mietvertragsvariante unterschreibt lediglich ein Mieter mit dem Vermieter den Mietvertrag. Dieser ist dann der Hauptmieter und nimmt seinerseits mit den WG Bewohnern einen Untermietvertrag vor. Problematisch hierbei ist der Umstand, dass die Untermieter nicht die gleiche mietrechtliche Stellung innehaben, wie es bei dem Hauptmieter der Fall ist. Der Hauptmieter kann den Untermietern die Kündigung aussprechen, allerdings trägt der Hauptmieter im Gegenzug gegenüber dem Vermieter die alleinige finanzielle Verantwortung. Diese Mietvertragsvariante ist lediglich für WGs, die nur auf einen limitierten Zeitraum ausgelegt sind, interessant.

Individuelle Mietverträge mit dem Vermieter für jeden Bewohner

Schließt jeder WG Bewohner mit dem Vermieter einen individuellen Mietvertrag ab, so hat jeder Bewohner auch die gleiche mieterrechtliche Stellung. Diese Variante sichert jedem WG Bewohner die höchstmögliche Flexibilität zu, da auf die anderen Bewohner der WG keine Rücksicht genommen werden muss.

Vor- und Nachteile der verschiedenen Mietmodelle

Jedes Mietmodell hat dem reinen Grundsatz nach seine Vor- und Nachteile. Es kommt immer auf die jeweilige individuelle Situation an, welches Modell für welche Konstellation die bestmögliche Lösung darstellt.

Haftungsfragen in der WG

Die Haftungsfrage ist in einer WG immer von besonderem Interesse, da Schäden nun einmal plötzlich entstehen können. Wer in welcher Form haftet, ist dabei abhängig von der Mietvertragsvariante, die mit dem Vermieter abgeschlossen wurde.

Gemeinsame vs. individuelle Haftung bei Schäden

Die gemeinsame Haftung greift stets dann, wenn alle WG Bewohner gegenüber dem Vermieter als Hauptmieter gelten oder wenn die GbR der Hauptmieter ist. Hat jeder WG Bewohner mit dem Vermieter einen eigenen Mietvertrag, so gilt die individuelle Haftung bei Schäden. Sollte ein WG Bewohner als Hauptmieter gelten und alle anderen als Untermieter, so haftet der Hauptmieter alleinig gegenüber dem Vermieter für Schäden.

Haftung bei Zahlungsausfall eines Mitbewohners

Ebenso wie bei der Haftung für Schäden verhält es sich auch bei Zahlungsausfällen der Mietbewohner. Die Haftung bei Zahlungsausfall eines Mitbewohners in einer Wohngemeinschaft (WG) hängt ebenfalls stark von der Art des Mietvertrags ab, der zwischen den Mitbewohnern und dem Vermieter besteht. Es gibt drei Hauptvarianten von Mietverträgen in einer WG:

• Alle Bewohner sind gemeinsam Hauptmieter: In diesem Fall sind alle Bewohner namentlich im Mietvertrag genannt und müssen ihn unterschreiben. Sie besitzen gegenüber dem Vermieter alle die gleichen Rechte und Pflichten. Der Nachteil dieses Modells ist, dass jeder Bewohner voll für Schäden und finanzielle Verbindlichkeiten haftet. Wenn ein Bewohner seine Miete nicht bezahlt, kann der Vermieter die ausstehende Miete von den anderen Mitbewohnern verlangen, da sie gesamtschuldnerisch haften.
• Ein Bewohner ist der Hauptmieter und die anderen sind Untermieter: In diesem Fall ist der Hauptmieter der einzige Vertragspartner des Vermieters und die anderen Bewohner schließen mit dem Hauptmieter einen Untermietvertrag. Der Hauptmieter trägt das wirtschaftliche Risiko und haftet allein gegenüber dem Vermieter. Wenn ein Untermieter seine Miete nicht bezahlt, ist das Problem des Hauptmieters, nicht das des Vermieters.
• Jeder Bewohner hat einen eigenen Mietvertrag mit dem Vermieter: In diesem Modell schließt jeder Bewohner einen eigenen Mietvertrag über sein Zimmer ab. Jeder haftet nur für sich selbst. Wenn ein Bewohner seine Miete nicht bezahlt, hat das für die anderen Mitbewohner keine Konsequenzen.

Es ist auch wichtig zu beachten, dass wenn ein Mitbewohner aus der WG auszieht und sein Name im Mietvertrag steht, er weiterhin für alle Verbindlichkeiten haftet, die während seiner WG-Zugehörigkeit entstanden sind und nach seinem Auszug fällig werden, es sei denn, der Vermieter stimmt zu, ihn aus dem Vertrag zu entlassen.

Die gesamtschuldnerische Haftung, die in den ersten beiden Modellen auftritt, bedeutet, dass jeder Schuldner beim Gläubiger für die Gesamtschuld einsteht. Dies kann entweder durch gesetzliche Vorgaben oder mittels Vertragsschluss entstehen.  Es ist daher ratsam, sich vor dem Einzug in eine WG genau über die Art des Mietvertrags und die damit verbundenen Haftungsbedingungen zu informieren.

Haftung nach Auszug aus der WG

Mit dem Auszug aus der WG endet nicht automatisch die Haftung. War der ausgezogene Mieter ein Hauptmieter oder hat die Wohnung als GbR angemietet, so kann die (noch) Haftung greifen. Die Haftung nach dem Auszug aus einer Wohngemeinschaft (WG) hängt  dabei von verschiedenen Faktoren ab, insbesondere von der Art des Mietvertrags und den spezifischen Vereinbarungen zwischen den Mietern und dem Vermieter.

Wenn alle Bewohner der WG gemeinsam Hauptmieter sind, haftet grundsätzlich das WG-Mitglied allein, das den Schaden verursacht hat, sofern im Mietvertrag nicht anders geregelt. Wenn die WG als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) Hauptmieter ist und ein WG-Mitglied einen Schaden an der Mietwohnung verursacht, dann haftet die WG gemeinsam mit ihrem Gesellschaftsvermögen. In der Regel reicht dies jedoch nicht aus, und die WG-Mitglieder haften zusätzlich persönlich. Diese persönliche Haftung kann nur mit Mitwirkung des Vermieters ausgeschlossen werden.

Wenn ein WG-Mitglied ausziehen möchte, kündigt es seinen Vertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Frist. Nach dem Auszug kann das ehemalige WG-Mitglied unter Umständen einer (Nach-)Haftung unterliegen, insbesondere wenn es einer der Hauptmieter war oder die Wohnung an die WG als GbR vermietet wurde. Wenn das austretende WG-Mitglied mit Zustimmung des Vermieters aus der WG auszieht, haftet es nur noch für solche Verbindlichkeiten, die während seiner WG-Zugehörigkeit entstanden sind und vor seinem Auszug fällig werden.

Wenn der Vermieter sich im Mietvertrag die Zustimmung zum Mieterwechsel vorbehalten hat, scheidet eine Nachhaftung des ausziehenden WG-Mitglieds aus. Wenn der Vermieter sich diese Zustimmung nicht vorbehalten hat, haftet das austretende WG-Mitglied auch nach seinem Auszug weiter, jedoch nur bis zu dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter vom Auszug Kenntnis erlangt.

Es ist wichtig zu beachten, dass der ausziehende Mieter weiterhin für die monatliche Miete haftet, solange die Entlassung aus dem Mietverhältnis nicht durch den Vermieter genehmigt ist. Selbst Jahre nach seinem Auszug kann es dem Mieter passieren, eine Räumungsklage zu erhalten, da er im Mietvertrag genannt ist. Insgesamt ist es ratsam, sich vor dem Auszug aus einer WG rechtlich beraten zu lassen und sicherzustellen, dass alle notwendigen Schritte unternommen werden, um eine mögliche Nachhaftung zu vermeiden.

Mitbestimmung und Zustimmungspflichten

Die sogenannte Mieterrotation ist bei WGs nicht unüblich. Es müssen jedoch gewisse Aspekte beachtet werden.

Einzug neuer Bewohner – Wer muss zustimmen?

Es kommt sehr stark auf das Mietvertragsmodell an, welches gewählt wurde, und ob sich ein Vermieter ein sogenanntes Mitbestimmungsrecht mittels einer Klausel in dem Vertrag gesichert hat. Sollten alle Bewohner als gemeinsame Hauptmieter gelten, so müssen sie auch bei dem Einzug eines neuen Bewohners eine Einvernehmlichkeit erzielen.

Auszug von Bewohnern – Was ist zu beachten?

Ebenso wie bei dem Einzug von Bewohnern verhält es sich auch mit dem Auszug. Hat der Bewohner jedoch einen individuellen Vertrag mit dem Vermieter, so kann er das Vertragsverhältnis unabhängig von den anderen Bewohnern kündigen.

Untervermietung – Rechte des Hauptmieters und Genehmigungspflichten

Die Untervermietung in Deutschland ist ein rechtlich geregelter Prozess, bei dem der Hauptmieter einen Teil oder die gesamte Wohnung an einen Untermieter vermietet. Im Verhältnis zum Untermieter ist der Hauptmieter ein ganz normaler Vermieter, und es gelten die gleichen gesetzlichen Regelungen wie in jedem anderen Mietverhältnis.

Grundsätzlich ist für eine Untervermietung das Einverständnis des Vermieters erforderlich. Gemäß § 540 BGB muss der Vermieter über eine Untervermietung informiert werden, unabhängig davon, ob die Überlassung von Zimmern von ihm genehmigt werden muss. Eine Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters kann zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen.

Der Hauptmieter trägt die volle Verantwortung für die Wohnung und haftet bei Schäden. Im Falle einer Untervermietung sollte der Hauptmieter darauf achten, einen schriftlichen Untermietvertrag abzuschließen, um sich rechtlich abzusichern. Dieser Vertrag sollte unter anderem Regelungen zu Höhe von Kaution und Mietzins, Zahlungsweise, Haltung von Haustieren, Hausordnung und Pflichten des Untermieters enthalten.

Es ist wichtig, dass der Hauptmieter die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung einholt und alle notwendigen Schritte unternimmt, um eine reibungslose Untervermietung zu gewährleisten. Bei Unsicherheiten oder rechtlichen Fragen ist es ratsam, sich an eine Rechtsschutzversicherung oder einen Rechtsanwalt zu wenden.

Umgang mit der Kaution

Die Kaution ist ein wichtiger Aspekt bei der Anmietung einer Wohnung oder eines WG-Zimmers. Sie dient dem Vermieter als Sicherheit für mögliche Mietausfälle oder Schäden am Mietobjekt. Die Höhe der Kaution kann bis zu drei Nettokaltmieten betragen und kann in bis zu drei Raten gezahlt oder als Bankbürgschaft hinterlegt werden.

In Wohngemeinschaften kann die Handhabung der Kaution je nach Art des Mietvertrags variieren. Es gibt grundsätzlich drei verschiedene Mietmodelle in WGs:

• Alle WG-Mitglieder sind Hauptmieter: In diesem Fall sind alle Mieter gleichberechtigt und haften gemeinsam für die Wohnung. Jeder Mieter zahlt seinen Anteil der Kaution direkt an den Vermieter. Bei Auszug hat der ausziehende Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung seiner Kaution vom Vermieter.
• Es gibt einen Hauptmieter und Untermieter: In diesem Modell zahlt der Untermieter seine Kaution an den Hauptmieter. Bei Auszug muss der Hauptmieter die Kaution an den Untermieter zurückzahlen.
• Jeder Mieter hat einen gesonderten Mietvertrag mit dem Vermieter: Hier zahlt jeder Mieter seine Kaution direkt an den Vermieter. Bei Auszug hat der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung seiner Kaution vom Vermieter.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter Anspruch auf Rückzahlung der Kaution. Allerdings kann der Vermieter eine sogenannte Prüfungs- und Überlegungsfrist in Anspruch nehmen, die einige Wochen oder sogar Monate dauern kann. In der Regel dauert die Rückzahlung der Kaution zwischen drei und sechs Monate.

Es ist ratsam, bei der Rückzahlung der Kaution geduldig zu sein und dem Vermieter ausreichend Zeit für die Prüfung zu geben. Sollte die Rückzahlung jedoch unverhältnismäßig lange dauern, kann der Mieter einen Teil seiner Kaution schriftlich vom Vermieter zurückfordern.

Es ist auch wichtig zu beachten, dass die Kaution auf einem separaten Konto angelegt werden muss, getrennt vom übrigen Vermögen des Vermieters. Je nach Art des Mietvertrags ist der Vermieter, der im Mietvertrag eingetragene Hauptmieter oder alle Mieter gemeinschaftlich für die Verwaltung der Kautionsgelder verantwortlich.

Um mögliche Konflikte zu vermeiden, ist es empfehlenswert, klare Vereinbarungen über die Handhabung der Kaution zu treffen, bevor man in eine WG einzieht. Es ist auch ratsam, sich über die verschiedenen Mietmodelle und ihre Auswirkungen auf die Kaution zu informieren.

Fazit

Die WG als solche kann viele Vorteile haben. Es müssen allerdings gewisse rechtliche Grundvoraussetzungen beachtet werden, da die WG auch juristische Fallstricke mit sich bringen kann. Im absoluten Zweifel stehen wir Ihnen als erfahrene Rechtsanwälte sehr gern im Vorwege beratend zur Seite.