Indexmiete: die bequeme Art der Mieterhöhung?
Es ist in einem Mietverhältnis zwischen dem Vermieter und dem Mieter absolut üblich, dass das rechtliche Verhältnis auf einem Mietvertrag beruht. In der gängigen Praxis ist in diesem Mietvertrag auch die Netto-Kaltmiete für einen gewissen Zeitraum festgeschrieben, sodass die Miete als fixiert gilt und von dem Vermieter lediglich unter ganz bestimmten Rahmenbedingungen erhöht werden kann.
Es gibt jedoch durchaus auch eine andere Mietvertragsart, welche jedoch in der gängigen Praxis eher als unüblich anzusehen ist. Die Rede ist an dieser Stelle von dem sogenannten Indexmietvertrag. Diese Mietvertragsart kommt für gewöhnlich bei gewerblichen Anmietungen zur Anwendung und bindet die Höhe des Mietzinses an einen ganz bestimmten Index, bei dem es sich für gewöhnlich um den Lebenshaltungskostenindex handelt. Die Miete wird in diesem Fall als sogenannte Basismiete angesehen und erfährt, je nachdem in welche Richtung der Index tendiert, Korrekturen nach oben oder nach unten.
Rechtliche Grundlage
Die rechtliche Grundlage für den Indexmietvertrag stellt der § 557 b Bürgerliches Gesetzbuch dar. In früheren Tagen war diese Form des Mietvertrags lediglich privaten Mietvertragsverhältnissen vorbehalten. Mittlerweile jedoch erlaubt der Gesetzgeber auch die Verwendung dieser Mietvertragsform in dem gewerblichen Bereich. Seit diesem Zeitpunkt ist der Indexmietvertrag im privaten Bereich eher eine Seltenheit geworden.
Die Grundlagen dieser Mietvertragsform
In dem Indexmietvertrag sind sämtliche Vereinbarungen, die zwischen dem Mieter und dem Vermieter getroffen werden, enthalten. Ein wesentlicher Aspekt dabei ist der Umstand, dass die Miete an den Index (die Lebenshaltungskosten) gebunden ist. Sollten der Index ansteigen, so steigt damit auch die Höhe der Mietzinszahlung. Als Basis hierfür dienen die Angaben, die von dem Statistischen Bundesamt ermittelt und bekannt gegeben werden. Die Mietzinszahlung steigt dabei in der exakt gleichen Relation.
Für gewöhnlich steigt oder sinkt die Mietzinszahlung bei einem Indexmietvertrag einmal jährlich. Dies ist jedoch nicht zwingend der Fall. Verändert sich der Index nicht, so verändert sich auch die Mietzinshöhe nicht. Bei einem Indexmietvertrag gibt es dementsprechend keinen Automatismus, vielmehr muss der Vermieter die Erhöhung mit einem entsprechenden Verweis auf den Index geltend machen. Gleichermaßen verhält es sich auch mit dem Mieter, welcher die Absenkung des Mietzinses gegenüber dem Vermieter mit Verweis auf den Index geltend machen muss.
Immer zwei Monate später
Die Entwicklung des Mietzinses kommen bei einem Indexmietvertrag nicht sofort zum Tragen. Vielmehr erfolgt die Angleichung des Mietzinses auf der Basis des Leitindexes in dem übernächsten Monat mit Beginn der Geltendmachung. Da diese Praxis mit einem enorm hohen Aufwand verbunden ist kommt es nicht selten vor, dass ein Vermieter von dem vertraglich festgehaltenen Indexerhöhungsrecht nicht jedes Jahr Gebrauch macht. Es ist auch denkbar, dass eine Erhöhung oder auch Absenkung des Mietzinses erst dann geltend gemacht wird, wenn der Indexwert einen ganz bestimmten Prozentwert erreicht hat. Dies gehört dann jedoch definitiv zu denjenigen Aspekten, die in dem Mietvertrag schriftlich fixiert werden müssen.
Welche Vorteile oder auch Nachteile bringt der Indexmietvertrag mit sich
Objektiv betrachtet hat der Indexmietvertrag in erster Linie Vorteile aus Sicht des Vermieters. Im Rahmen eines indexbasierten Mietvertrags kann ein Vermieter auch unabhängig von der 2015 ins Leben gerufenen Mietpreisbremse den Mietzins erhöhen, auch wenn der Mietzins sich bereits oberhalb des regional üblichen Niveaus bewegt. Der Grund hierfür liegt in dem Umstand, dass der Index unabhängig betrachtet wird und nicht an den Mietspiegeln gekoppelt ist. Es ist dementsprechend denkbar, dass die Indexmiete für das Mietobjekt erheblich höher ausfällt, als es bei einem klassischen Mietvertrag der Fall wäre.
Auf der anderen Seite kann der Indexmietvertrag für einen Mieter auch Vorteile mit sich bringen. Regional bedingte Mietzinssteigerungen für Mietobjekte kommen nicht zur Anwendung, da der Vermieter an die Indexregelung vertraglich gebunden ist. Dementsprechend braucht ein Mieter für gewöhnlich auch nicht gravierende Mietzinssteigerungen zu befürchten. Realistisch betrachtet ist jedoch die Entwicklung aktuell dahingehend, dass die Lebenshaltungskosten bundesweit einen Anstieg verzeichnen. Dementsprechend steigt der Mietzins bei einem Indexmietvertrag ebenfalls zwangsläufig.
Auch bei dieser Form des Mietvertrags gelten die gesetzlichen Regelungen in Bezug auf den Mietwucher. Sollte die Mietzinszahlung einen Wert von über 50 Prozent des ortsüblichen Mietniveaus erreichen, so ist der Tatbestand des Mietwuchers erreicht.
Ein Nachteil aus Sicht des Mieters ist der Umstand, dass gem. § 557b Abs. 2 BGB ein Vermieter die Möglichkeit hat, entsprechende Baumaßnahmen gem. § 559 BGB als sogenannte Modernisierungsumlage auf den Mietzins heraufzurechnen. Dies gilt jedoch bei einem Indexmietvertrag lediglich dann, wenn die Modernisierungsmaßnahmen gesetzlich angeordnet wurden. In der gängigen Praxis führt dies dazu, dass Vermieter im Hinblick auf die Sanierungs- sowie Modernisierungsmaßnahmen überaus träge sind. Die Wohnwertverbesserung ist bei einem Indexmietvertrag ausgesetzt.
Es gibt kritische Stimmen
Der Grundcharakter des Indexmietvertrages liegt in dem Grundgedanken, dass der Mietzins den aktuell vorherrschenden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen angepasst ist. Was sich auf den ersten Blick als überaus vorteilhaft für den Mieter darstellt ist jedoch auf den zweiten Blick ein zweischneidiges Schwert. Es gibt zahlreiche kritische Stimmen, welche die Mieter vor dem Abschluss eines derartigen Mietvertrages warnen. Das Hauptargument liegt dabei in der Gefahr, dass Mieter doppelte Belastungen erfahren. Die Mietpreiserhöhungen gelten als überaus wahrscheinlich, da die Lebenshaltungskosten auch höchstwahrscheinlich in den nächsten Jahren weiter ansteigen.
Es gibt bei einem Indexmietvertrag eine sogenannte Kappungsgrenze, welche sich im Rahmen von 15 – 20 Prozent bewegt. Die Kappungsgrenzen für die Mieterhöhung auf der Basis des Leitindex sind jedoch von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich hoch.
Die Kappungsgrenze schränkt den Vermieter ein
Auch bei einem Indexmietvertrag kann der Vermieter die Erhöhung des Mietzinses nicht in beliebiger Höhe vornehmen. Obgleich die Mietzinshöhe an den Leitindex gekoppelt ist hat der Vermieter dementsprechend nicht die Möglichkeit, innerhalb von drei Jahren die Mietzinshöhe um einen Wert von über 20 Prozent zu erhöhen. Die Kappungsgrenze kommt jedoch erst dann zum Tragen, wenn die ortsübliche Mietzinshöhe bei dem Mietobjekt noch nicht erreicht ist. Der Gesetzgeber hat im Jahr 2014 den Bundesländern die Möglichkeit gegeben, die Kappungsgrenze auch auf einen Wert von 15 Prozent festzulegen. Auf diese Weise soll letztlich verhindert werden, dass die Mietzinshöhe zu schnell und zu stark einen horrenden Wert erreicht. Die Kappungsgrenze kommt auch dann zur Anwendung, wenn seitens des Vermieters in den letzten Jahren überhaupt keine Erhöhung des Mietzinses vorgenommen wurde.
Der Mieter muss zustimmen
Unabhängig davon, ob es sich um einen Staffelmietvertrag oder um einen herkömmlichen Mietvertrag respektive einem Indexmietvertrag handelt – die Zustimmung des Mieters wird in Verbindung mit einer Mietzinserhöhung stets benötigt. Als Mieter in einem herkömmlichen Mietvertragsverhältnis gilt dabei eine Fristsetzung mit rund drei Monaten, da erst nach einem Ablauf von zwei Monaten nach demjenigen Monat, in dem die Mietzinserhöhung des Vermieters erhalten wurde, eine Reaktion darauf erfolgen muss. Dementsprechend kann in diesem Fall der Mietzins lediglich in der Höhe ansteigen, welcher ein Gericht oder der Mieter zustimmt. Überdies gibt es für den Mieter auch das sogenannte Sonderkündigungsrecht, von welchem im Fall einer Mietzinserhöhung ein Mieter Gebrauch machen kann.
Sollte ein Vermieter mit seiner Erhöhung allerdings bei einem Indexmietvertrag gegen die Kappungsgrenze verstoßen, so bedeutet dies nicht automatisch die rechtliche Unwirksamkeit der Mietzinserhöhung. Vielmehr erfolgt in derartigen Fällen eine Anpassung der Erhöhung auf das gesetzlich festgelegte Maß des Kappungswertes.
Vielen Dank für Ihr Interesse an dem Thema Indexmiete. Wir hoffen, dass Sie diesen Artikel informativ fanden und Ihnen weitergeholfen hat. Sollten Sie noch Fragen zu diesem Thema haben oder sich unsicher sein, ob Ihr Mietvertrag eine Indexmiete enthält, kontaktieren Sie uns gerne. Unser Rechtsanwalt für Mietrecht überprüft Ihren Mietvertrag und steht Ihnen mit Rat und Tat zur Seite.
