AG Schöneberg, Az.: 15 C 405/15, Urteil vom 14.03.2017
1. Die Beklagten werden verurteilt, an die Kläger 2.339,77 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 20. Dezember 2015 zu zahlen.
2. Die Beklagten werden verurteilt, an die Kläger weitere 11.016,00 € zu zahlen.
3. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
4. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
5. Das Urteil ist gegen Leistung einer Sicherheit in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10% vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Kläger sind Mieter der im Erdgeschoss in der J. Zeile in … B.-L. gelegenen Wohnung. Die Beklagte ist Vermieterin. Die Wohnung besteht aus 4 Wohnräumen, einer Toilette mit Bad, Diele sowie einer Küche. Die Küche war seitens der Beklagten mit einer kompletten Einbauküche der Fa. Nobilia nebst Geschirrspüler ausgestattet. Die Küche grenzt an eine Außenwand. Unterhalb der Küche befindet sich eine Waschküche im Keller. Die Miete beträgt einschließlich der Nebenkosten 1.067,33 €.
Ende 2014 bemerkten die Klägerin in den zur Außenwand der Küche gelegenen Unterschränken eine starke Geruchsbelästigung. Ein mehrfaches Auswischen der Unter- und Oberschränke brachte keine Abhilfe. Mit Schreiben vom 4. Januar 2015 rügten die Kläger den Geruch der Unterschränke und beanstandeten gleichzeitig den defekten Geschirrspüler.
Der Hausmeister besichtigte einige Tage später die Küche und zog einen der Unterschränke hervor. Hierbei wurde Schimmelbildung hinter den Unterschränken an der Außenwand und an den Küchenschränken festgestellt. Seitens der Beklagten erfolgten am 22. Januar, 23. Januar, 30. Januar, 4 März und 10. März 2015 Besichtigungen durch diverse Handwerker und Gutachter.
Mit Schreiben vom 23. März 2015 wandten sich die Kläger erneut an die Beklagte und forderten die Beseitigung der Mängel unter Fristsetzung bis zum 18. März 2015. Gleichzeitig kündigten sie an, dass die Miete nur unter Vorbehalt gezahlt werde. Unter dem 7. Mai 2015 forderte der B. M.Verein die Beklagte im Namen der Kläger zur Mängelbeseitigung auf. Mit Schreiben ebenfalls vom 7. Mai 2015 teilte die Beklagte mit, dass in der Wohnung der Kläger noch eine Leckage Kontrolle erfolgen müsse und es dann zügig zur Mangelbeseitigung kommen könne.
Es fand ein weiterer Besichtigungstermin mit dem Mitarbeiter der Beklagten, Herrn S., statt. In diesem Termin teilte Herr S. den Klägern mit, dass er keinen Auftrag für eine Instandsetzung der Küche habe. Der Geschirrspüler wurde von dem Mitarbeiter der Beklagten P. besichtigt, der feststellte, dass eine Reparatur des Geschirrspülers nicht wirtschaftlich sei.
Daraufhin wandten sich die Kläger mit Schreiben vom 26. Mai 2015 erneut an die Beklagte und kündigten eine Ersatzvornahme an. Es fand eine erneute Besichtigung seitens der Beklagten statt.
Die Kläger beauftragten unter Hinzuziehung eines Architekten Sanierungsarbeiten. Der Architekt erstellte ein Gutachten. Es erfolgte eine labortechnische Untersuchung. Die Kosten der Begutachtung der Mängel und der labortechnischen Untersuchung betrugen 1.231,60 €. Die Kosten wurden von den Klägern entrichtet.
Mit Email vom 8. Juni 2015 teilten die Kläger der Beklagten mit, dass sie die Mängelbeseitigungsarbeiten in der Küche selbst veranlassen würden und zudem einen Geschirrspüler bestellt hätten. Die Beklagte informierte darauf hin die Kläger, dass sie die Aufträge bereits erteilt habe und die beauftragten Firmen sich mit den Kläger hätten in Verbindung setzen sollen.
Die von den Klägerin veranlassten Mängelbeseitigungsarbeiten wurden am 6. Juni, 8. Juni und 15. Juni 2015 ausgeführt. Am 6. Juni 2015 wurden die Oberschränke der an der Außenwand befindlichen Einbauküche ausgeräumt und sämtlich an der Außenwand befindlichen Küchenschränke abgebaut und in den Keller verbracht. Es wurde eine Baustelle eingerichtet, der Schimmel, die Wandfliesen und er Putz an der Küchenaußenwand sowie die Fußbodenfliesen im Schimmelbereich entfernt. Anschließend wurde die Wandfläche verputzt sowie die dort befindliche Steckdosen und Leitungen erneuert. Die Fa. T. stellt den Klägerin für die Arbeiten 3.911,30 € in Rechnung. Für die Lagerung der Hausratsgegenstände kauften die Kläger 4 Transportboxen à 11,49 €, 7 Transportboxen à 6,80 € sowie 3 Fein- und Staubmasken für 5,95 €.
Die Beklagte ließ die abgebauten Küchenteile abtransportieren und einlagern.
Die Kläger kauften unter dem 8. Juni 2015 für 578,00 € eine Geschirrspülmaschine.
Mit Scheiben vom 25. Juni 2015 forderten die Kläger die Beklagte auf, eine einheitlich Kücheneinrichtung einzubauen. Dies lehnte die Beklagte ab.
Mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 9. Februar 2016 kündigte die Beklagte die Montage der Küche für den 22. Februar 2016 an. Mit Schreiben vom 12. Februar 2015 erklärten die Kläger, dass sie den Einbau der alten Küche nicht dulden würden, sondern Aufwendungsersatz verlangen würden.
Die Kläger stellten als Provisorium einen Küchenunterschrank mit einer Tiefe von 0,6 m und eine Breite von 1,6 m auf, sowie einen Hochschrank mit Glastüren im oberen Bereich und Regalen im unteren Bereich auf. Dazwischen befindet sich ein hoher Küchenschrank.
Mit Schriftsatz vom 23. Dezember 2016 bot die Beklagte den Kläger den Einbau einer Küchenzeile an. Hinsichtlich der Einzelheiten des Angebot wird auf Bl. 183 ff. Bd. 1 d.A. Bezug genommen. Mit Schriftsatz vom 28. Dezember 2016 machte die Beklagte ein weiteres Angebot zum Einbau einer Küchenzeile. Hinsichtlich der Einzelheiten des Angebotes wird auf Bl. 197 ff. Bd. 1 d.A., 208 ff Bd. 1 d.A. Bezug genommen.
Die Kläger holten ihrerseits ein Angebot für den Einbau einer Küche ein. Hinsichtlich diese Angebotes wird auf Bl. 214 Bd. 1 d.A: Bezug genommen.
Die Kläger machen geltend, dass sie wegen der eingeschränkt nutzbaren Küche berechtigt gewesen seien, vom 1. März bis 15. Juni 2015 die Miete um 20% und vom 16. Juni bis 31.Oktober 2015 um 15% zu mindern. Die Kosten für eine vergleichbare Küche von Ausstattung und Qualität würden 11.016,00 € betragen. Sie hätten den Geschirrspüler bereits am 8. Juni 2015 bestellt gehabt. Die entfernte Küchenzeile sei mit Schimmelpilzen kontaminiert und könnten nicht mehr verwendet werden. Von diesen Küchenschränken ginge eine erhebliche Geruchsbelästigung aus. Die von ihnen aufgestellten Möbel würden zur Lagerung der Küchengeräte nicht ausreichen.
Mit ihrer am 18. November 2015 bei Gericht eingegangenen und der Beklagten am 19. Dezember 2015 zugestellten Klage, haben die Kläger unter Ziffer 1) beantragt, die Beklagten zu verurteilen, an sie 7.383,97 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Klagezustellung zu zahlen. Nachdem die Beklagte am 4. März 2016 an die Kläger 4.489,30 € für die Mängelbeseitigungsarbeiten in der Küche und die Anschaffung eines Geschirrspülers bezahlt hat, erklären die Partien den Rechtsstreit in Höhe von 4.489,30 € übereinstimmend für erledigt.
Die Kläger beantragen nunmehr, die Beklagte zu verurteilen,
1) an sie 2.894,67 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Klagezustellung zu zahlen;
2) an sie weitere 11.016,00 € zu zahlen.
Die Beklagte, der die Klage am 19. Dezember 2015 zugestellt worden ist, beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte macht geltend, die von ihr beauftragte Firmen B. und T. hätten sich spätestens am 8. Juni 2015 telefonisch bei den Klägern gemeldet. Die Klägerin habe ihnen geantwortet, dass sie sie nicht rein lassen würde und dies mit der Hausverwaltung klären würde. Für die Beauftragung eines Sachverständigen habe keine Veranlassung gegeben, da der Mangel nicht streitig gewesen sei. Das Gutachten sei inhaltlich auch wertlos. Sämtliche Küchenteile seien bis auf einige zu ersetzende Rückwände völlig intakt. Soweit kleiner Beschädigungen feststellbar seien, hätten diese nichts mit der Feuchtigkeitseinwirkung zu tun, sondern sei auf die Nutzung durch die Kläger zurückzuführen. Die mit Schriftsatz vom 23. Dezember 2016 angebotene Küche entspreche hinsichtlich Stauraum, Platzbedarf, Qualität und Ausstattung der erstmals vorhanden Küchenzeile.
Mit nachgereichten Schriftsatz vom 21. Februar 2017 macht die Beklagte geltend, dass die ursprüngliche Küche das Programm Cosmo von der Fa. Nobilia gewesen sei. Sie biete den Klägern eine Küche der Preisgruppe 5 des Programms Cottage mit Front 929 „Cottage-Eiche-Virginia“ als Küche im Landhausstil entsprechend der Beschreibung der Rechnung vom 30. Januar 2001 an.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt ihrer gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
Das Gericht hat aufgrund des Beweisbeschlusses vom 19. Mai 2016 (Bl. 122 Bd. 1 d.A.) Beweis erhoben, durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten vom 27. Oktober 2016 (Bl. 141 ff. Bd. 1 d.A.) Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist teilweise begründet.
Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 99,51 € gemäß § 536a BGB für die Transportboxen und Atemmasken.
Die Beklagte befand sich mit der Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden in der Küche der Mietwohnung in Verzug. Dass die von der Beklagten beauftragten Handwerker sich am 8. Juni 2015 bei den Klägern gemeldet haben, ist unerheblich, denn zu diesem Zeitpunkt hatten die Kläger die Aufwendungen bereits getätigt.
Unstreitig war ein Feuchtigkeitsschaden in der Küche vorhanden. Die Kläger haben die Beklagte mit Schreiben vom 23. März 2015 aufgefordert, die Mängel zu beseitigen. Die Frist war nicht zu kurz bemessen, da der Schaden in dieser Frist hätte beseitigt werden können.
Zu den zu ersetzenden Kosten gehören Atemmasken und die für die Einlagerung der Küchengegenstände erforderliche Transportboxen. Beides wird von der Beklagten nicht in Abrede gestellt.
Die Kläger haben einen Anspruch auf Erstattung der Kosten des Sachverständigengutachten in Höhe von 1.231,60 € gemäß § 536a BGB. Dies anspruchsbegründeten Voraussetzungen liegen aus den oben genannten Gründen vor. Die Einschaltung eines Sachverständigen und demnach die Entstehung der Kosten für diesen sind als erforderliche Aufwendungen. Erforderlich sind Aufwendungen dann, wenn der Mieter sie nach verständiger und sorgfältiger Prüfung für geeignet und notwendig erachtet, die Sache in vertragsgemäßen Zustand zu versetzen. Nachdem die Kläger die Beklagte mehrmals vergeblich den Zustand in ihrer Küche angezeigt hatten und die Situation weiter fortdauerte, gingen sie nachvollziehbar davon aus, dass sie aus Beweissicherungszwecken sowohl für das Bestehen und des Umfangs des Mangels wie auch für die beabsichtigten Arbeiten benötigen würden. Die Kosten für das Gutachten sind auch nicht erkennbar überhöht, so dass sich die Kläger auch nicht gemäß § 254 BGB ein mögliches Mitverschulden anrechnen lassen müssen.
Die Kläger haben einen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses für den Einbau einer neuen Einbauküche in der beantragten Höhe gemäß § 536a BGB.
Die Beklagte befindet sich aus den oben genannten Gründen in Verzug mit der Mängelbeseitigung. Wie sich aus den Gutachten vom 27. Oktober 2016 ergibt, ist die vorhandene Küche nicht in einem Zustand, sie wieder in die Wohnung einzubauen. Die Kläger befinden sich auch nicht aufgrund der Schriftsätze vom 23. Dezember 2016 und 28. Dezember 2016 in Annahmeverzug. Es ist bereits fraglich, ob bereits ein wörtliches Angebot für den Annahmeverzug erforderlich ist, letztlich kann dies dahin gestellt bleiben, denn die von der Beklagten angebotenen Küchen sind nicht mit der vermieteten Küche vergleichbar. Es kann dahin gestellt bleiben, ob die Küche die gleiche Qualitätsstufe wie die mitvermietete Küche haben muss, denn auch von der Ausstattung unterscheiden sich die angebotenen Küchen von der vermieteten Küche. Soweit die Beklagte mit nachgereichten Schriftsatz eine weitere Küche den Klägern angeboten hat, kann sie gemäß § 296a ZPO mit diesem Vortrag nicht gehört werden, denn es handelt sich nicht nur um eine Erwiderung auf den Schriftsatz vom 23. Januar 2017, sondern um gänzlich neuen Vortrag.
Die Kosten für den Kauf einer vergleichbare Küche schätzt das Gericht aufgrund der eingereichten Kostenvoranschläge auf 11.016,00 €. Selbst die Beklagte räumt ein, dass die von ihr eingereichten Kostenvoranschläge nicht die gleiche Qualitätsstufe haben wie die vorhandene Küche. Zudem reicht es nicht aus, den Klägern eine Einbauküche zur Verfügung zu stellen, sondern diese muss auch eingebaut werden.
Die Kläger haben einen Anspruch auf Zahlung von 1008,66 € gemäß § 812 BGB.
Die Kläger haben an die Beklagte die vollständige Miete geleistet. In Höhe von 1008,66 € erfolgte dies ohne Rechtsgrund, denn die Kläger waren gemäß § 536 BGB berechtigt, die Miete in dieser Höhe zu mindern.
Für die Zeit vom 1. März 2015 bis 15. Juni 2015 hält das Gericht eine Minderungsquote wegen der Feuchtigkeitsschäden in der Küche von 15 % für angemessen, aber auch für ausreichend. Das Landgericht Berlin (Urteil vom 15. Oktober 2010 65 S 136/10- zitiert nach Juris) hat 15 % für Schimmelbefall an einer Wand in der Küche gewährt. Hier lag die gleiche Konstellation vor.
Für die Zeit vom 16. Juni 2016 bis 31. Oktober 2015 hält das Gericht eine Minderungsquote von 8% für angemessen, aber auch für ausreichend. Als Maßstab hat das Gericht das Urteil des Landgerichts Dresden vom 5. Mai 1998 –Az 15 S 603/97 – (zitiert nach Juris) herangezogen. Das Landgericht Dresden hat eine Mietminderung von 20% für das Fehlen einer Einbauküche gewährt. Im vorliegenden Fall fehlte die Einbauküche nur teilweise. Insbesondere waren die Küchengeräte noch vorhanden. Dass die Kläger sich anderweitig beholfen haben, ist in der Minderungsquote in geringem Umfang berücksichtigt.
Für die Zeit vom hält das Gericht eine Minderungsquote wegen des defekten Geschirrspülers von 2% für angemessen, aber auch für ausreichend. Für eine Waschmaschine wurde 5% (vgl. Börstinghaus, Minderungstabellen, 3. Auflage, Tabelle 5 Nr. 764 und Nr. 757) gewährt. Die Bedeutung einer Geschirrspülmaschine in einem Haushalt wird seitens des Gerichtes als deutlich geringer eingestuft.
Die Kläger sind auch nicht gemäß § 814 BGB mit der Minderung ausgeschlossen, denn sie haben mit Schreiben vom 23. März 2015 einen Vorbehalt angekündigt.
Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 BGB.
Im Übrigen ist die Klage unbegründet.
Soweit die Kläger eine höhere Minderung geltend gemacht haben, ist die Klage aus den oben genannten Gründen abzuweisen.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 2, 91a ZPO. Soweit die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, entspricht es dem billigen Ermessen der Beklagten die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen, denn die Klage war ursprünglich zulässig und begründet und die Beklagte hat Veranlassung zu Klage gegeben. Die Kläger hatten gegen die Beklagte einen Anspruch auf Erstattung der Kosten für den Geschirrspüler gemäß § 536a BGB. Die Beklagte befand sich mit der Mängelbeseitigung in Verzug, denn die Kläger hatten sie mit Schreiben vom 23. März 2015 unter Fristsetzung zur Mangelbeseitigung aufgefordert. Es kann dahingestellt bleiben, ob die Kläger den Geschirrspüler vor dem 8. Juni 2015 bestellt haben, denn durch das wörtliche Angebot der Beklagten vom Morgen des 8. Juni 2015 wurde der Schuldnerverzug nicht aufgehoben. Zum einen handelte es sich nicht um ein tatsächliches Angebot i.S. des § 294 BGB, zum anderen müssen die Kläger dieses wörtliche Angebot vor dem Kauf der neuen Geschirrspülmaschine nicht gelesen haben. Bei einer Email besteht nicht die Vermutung das sie zeitgleich gelesen wird.
Die Kläger hatten auch einen Anspruch auf Erstattung der Mängelbeseitigungsarbeiten in der Küche. Aus den oben genannten Gründen war die Beklagte mit den Mängelbeseitigungsarbeiten in Verzug. Da dir Arbeiten bereits begonnen hatten, mussten sich die Kläger sich nicht auf das nur mündliche Angebot vom 8. Juni 2015 einlassen. Den Klägern sind Kosten in Höhe von 3.911,30 € für die eigene Beseitigung der Mängel entstanden.
Die Beklagte hat Veranlassung zur Klage gegeben, da sie auf die Zahlungsaufforderung vom 2. September 2015 es unterlassen hat, Zahlungen zu leisten.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.
Der Streitwert wird auf 18.399,97 € festgesetzt.
