Übernahme von Kleinreparaturen durch den Mieter

In einem Mietobjekt, das von einem Mieter bewohnt wird, fallen gelegentlich natürlich Reparaturen an. Obgleich der Gesetzgeber durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) für diesen Themenbereich bereits eine gesetzliche Grundlage geschaffen hat, die die Zuständigkeit regelt, gibt es dennoch Ausnahmen.

Für die sogenannten Kleinreparaturen kann die Zuständigkeit dahin gehend wechseln, als dass der Mieter diese Arbeiten zu übernehmen hat. Den wenigsten Mietern wie auch Vermietern ist jedoch bewusst, unter welchen Umständen die Übernahme von Kleinreparaturen durch den Mieter rechtlich zulässig ist und wie genau sich die kleinen Reparaturen überhaupt definieren. Hier in diesem Ratgeberartikel liefern wir Ihnen die wichtigsten Informationen zu dieser Thematik.

Definition und Bedeutung von Kleinreparaturen im Mietrecht

Die exakte Definition von Kleinreparaturen durch den Gesetzgeber findet sich in dem Mietrecht wieder, welches ein fester Bestandteil des Bürgerlichen Gesetzbuches ist.

Es gibt in Deutschland zwar dem reinen Grundsatz nach kein eigenständiges Mietrecht, allerdings hat der Gesetzgeber die Kleinreparaturen sehr eindeutig definiert. Die Definition bezieht sich dabei jedoch nicht auf die einzelnen Tätigkeiten an sich, sondern vielmehr auf den Umfang sowie den Kostenfaktor der Reparaturen.

Dies ist wichtig, da die kleinen Reparaturen an dem Mietobjekt in der gängigen Praxis eine besondere Bedeutung innehaben. Es handelt sich um eben jene Maßnahmen, die durch die Bewohnung des Objekts im Alltag entstehen. Der Gesetzgeber spricht in diesem Zusammenhang auch von den sogenannten Bagatellschäden, die unabhängig von dem Mieterverschulden auftreten und behoben werden müssen.

Rechtliche Grundlagen

Problematisch im Kontext der Kleinreparaturen ist der Umstand, dass die Rechtsprechung sehr uneinheitlich ist. Kommt es zu einer Streitigkeit zwischen dem Vermieter und dem Mieter, so wird die Angelegenheit rechtlich stets auf der Basis des Einzelfalls geklärt. Der Gesetzgeber gibt lediglich einen gewissen Rahmen vor.

Gesetzliche Regelungen zur Übernahme von Kleinreparaturen durch den Mieter

Zwar ist der Vermieter dem reinen Grundsatz nach für die Instandhaltung des Mietobjekts in dem vertragsgemäßen Zustand zuständig, allerdings kennt diese rechtliche Regelung bei den Kleinreparaturen eine Ausnahme. Der Gesetzgeber sagt, dass für die sogenannten Kleinreparaturen der Mieter für die Behebung der Schäden zuständig ist. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter diese Schäden nicht zu verschulden hat.

Bedeutung des § 536a Abs. 2 BGB

Dem § 536a Abs. 2 BGB kommt bei der Behebung von Mängeln an dem Mietobjekt eine besondere Bedeutung zu, da in der gängigen Praxis die Vermieter die Behebung der Mängel auf die Mieter abwälzen respektive auf Aufforderungen der Mieter, die Schäden zu beheben, nicht oder nur sehr träge reagieren.

Der § 536 Abs. 2 BGB räumt dem Mieter das Recht ein, gewisse Mängel eigenständig zu beheben und für diese Maßnahmen einen Kostenersatz zu verlangen. Dies gilt jedoch nur, wenn der Mieter den Vermieter zuvor erfolglos zu einer Mängelbeseitigung aufgefordert hat respektive die Behebung des Mangels an dem Mietobjekt zwingend sofort erforderlich gewesen ist.

Kleinreparaturklausel im Mietvertrag

In vielen Mietverträgen finden sich Klauseln wieder, durch die der Mieter zu einer Beseitigung des Mangels an dem Mietobjekt verpflichtet wird. Die sogenannte Kleinreparaturklausel ist dem reinen Grundsatz nach gesetzlich zulässig, sofern sie gewisse rechtliche Anforderungen erfüllt.

Inhalt und Formulierung einer wirksamen Kleinreparaturklausel

Der Gesetzgeber in Deutschland stellt an eine rechtlich wirksame Kleinreparaturklausel gewisse Anforderungen, die erfüllt werden müssen. Eine dieser Anforderungen ist, dass die Klausel für den Mieter klar erkennbar transparent eine Maximalhöchstgrenze in Bezug auf die Kosten der Kleinreparaturen je Jahr festlegen muss. Fehlt es an einer derartigen Höchstgrenze, so ist die Klausel rechtlich unzulässig. Dieser Maximalbetrag muss in einem angemessenen Verhältnis zu dem jährlichen Mietzins stehen.

Grenzen und Voraussetzungen für die Wirksamkeit der Kleinreparaturklausel

Obgleich die Rechtsprechung in Bezug auf die Kleinreparaturkosten uneinheitlich ist, so legt der Gesetzgeber dennoch einen Kostenrahmen in Höhe von 75 bis 110 EUR für die Kleinreparatur fest. In der gängigen Praxis wird in den Kleinreparaturklauseln des Mietvertrages jedoch nicht von Beträgen, sondern von Prozentsätzen gesprochen. Diese beziehen sich dann auf die Jahresnettokaltmiete, die der Mieter an den Vermieter zu entrichten hat. Ist dies der Fall, so sieht der Gesetzgeber einen Prozentsatz im Rahmen von 6 bis 8 Prozent als angemessen an.

Umfang der Kleinreparaturen

Der Umfang der Kleinreparaturen ist maßgeblich für die Zuständigkeit des Meters. Der deutsche Gesetzgeber hat hierfür eine Orientierung festgelegt, auf die sich ein Mieter gegenüber dem Vermieter berufen kann.

Definition von Kleinreparaturen: Kosten und Art der Reparaturen

Als Kleinreparaturen werden die sogenannten Bagatellschäden angesehen, die in dem Alltag des Menschen nur zu häufig auftreten. Die Behebung dieser Schäden muss sich zwingend in dem festgelegten Kostenrahmen bewegen und für den Mieter nicht mit unverhältnismäßigem Aufwand verbunden sein. Vereinfacht ausgedrückt bedeutet dies, dass auch handwerklich sehr unbegabte Mieter die Kleinschäden beheben können. Eine weitere Voraussetzung ist, dass der Mieter tagtäglich einen Zugriff auf den beschädigten Gegenstand hat und diesen praktisch nutzt.

Beispiele für typische Kleinreparaturen

Typische Beispiele für Kleinreparaturen sind Türgriffe oder Fenstergriffe, durch deren Beschädigung sich die Tür respektive das Fenster nicht mehr schließen oder öffnen lässt. Zudem sind auch tropfende Wasserhähne oder Duschköpfe regelrechte Musterbeispiele für Kleinreparaturen, die eine sofortige Schadensbehebung erfordern. Gleichermaßen verhält es sich mit verstopften Toiletten.

Pflichten des Mieters

In einem Mietvertragsverhältnis hat der Mieter sogenannte Obliegenheiten, die sich aus dem Vertrag heraus ergeben. Die Durchführung sowie Bezahlung von Kleinreparaturen gehört zu diesen Obliegenheiten.

Durchführung und Bezahlung von Kleinreparaturen

Sollte sich in dem Mietvertrag eine rechtlich zulässige Kleinreparaturklausel befinden, so hat der Mieter die Durchführung der Kleinreparaturen zu gewährleisten. Ob dies in Eigenregie oder durch eine Firma geschieht, bleibt dem Mieter überlassen. Die Kosten für die Kleinreparaturen hat der Mieter zu tragen, solange sie sich in dem gesetzlich festgelegten Rahmen bewegen.

Meldung von Schäden und Reparaturbedarf an den Vermieter

Der Mieter muss sämtliche Schäden an dem Mietobjekt unverzüglich nach der Kenntnisnahme an den Vermieter melden. Bei Kleinschäden, die sich durch eine kleine Reparatur beheben lassen, ist diese Meldung jedoch obsolet. Sie kann im Vorfeld durch eine Absprache zwischen dem Mieter und dem Vermieter unterbleiben. Im absoluten Zweifel jedoch sollte der Mieter dem Vermieter eine E-Mail schreiben und darauf hinweisen, dass es in dem Mietobjekt zu einem kleinen Schaden gekommen ist, der in Eigenregie behoben werden kann.

Rechte des Mieters

Der Mieter hat aus dem Mietvertragsverhältnis heraus nicht nur Pflichten gegenüber dem Vermieter, er hat auch Rechte. Es gilt die rechtliche Maxime, dass das Recht des einen gleichzeitig die Pflicht des anderen darstellt.

Recht auf Mängelbeseitigung durch den Vermieter

Der Mieter hat aus dem Vertragsverhältnis heraus das Recht auf ein Mietobjekt, das sich in einem mangelfreien Zustand befindet. Sollten die Mängel über die Kleinreparaturregelung hinausgehen, so hat der Vermieter die Pflicht zur unverzüglichen Mangelbeseitigung.

Recht auf Mietminderung bei erheblichen Mängeln

Bei ganz erheblichen Mängeln hat der Mieter die Möglichkeit der Mietminderung. Dies setzt jedoch voraus, dass die Mängelbeseitigung durch den Vermieter erfolglos war oder gänzlich unterblieb. Der Mieter muss zudem den Vermieter zu der Beseitigung des Mangels schriftlich aufgefordert haben. Die Höhe der Mietminderung ist abhängig von der Art und dem Umfang des Mangels. Der Schritt der Mietminderung sollte auf jeden Fall unter Zuhilfenahme eines erfahrenen Rechtsanwalts für Mietrecht erfolgen. Wir stehen diesbezüglich sehr gerne zu Ihrer Verfügung.

Rolle der Wohnungsübergabe bei Kleinreparaturen

Die Wohnungsübergabe spielt eine entscheidende Rolle bei der Unterscheidung zwischen Mängeln, die bereits bei der Übergabe vorhanden waren, und solchen, die während der Mietdauer entstanden sind. Ein Übergabeprotokoll ist ein wichtiges Instrument, um den Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe zu dokumentieren. Es sollte alle Mängel genau auflisten und festhalten, wer für deren Beseitigung verantwortlich ist.

Kleinreparaturen sind Reparaturen, die an häufig genutzten Teilen der Wohnung durchgeführt werden und deren Kosten im Einzelfall 75 bis 100 Euro nicht überschreiten. Typische Beispiele für Kleinreparaturen sind defekte Lichtschalter, tropfende Wasserhähne, beschädigte Tür- oder Fenstergriffe und Probleme mit Heiz- oder Kocheinrichtungen.

Bei der Wohnungsübergabe sollten Mieter und Vermieter gemeinsam den Zustand der Wohnung festhalten. Dies kann dazu beitragen, spätere Unstimmigkeiten zu vermeiden. Wenn Mängel festgestellt werden, sollten diese im Übergabeprotokoll genau beschrieben und festgehalten werden, wer für deren Beseitigung verantwortlich ist. Die Unterschrift des Mieters auf dem Übergabeprotokoll stellt ein Schuldanerkenntnis dar und bestätigt, dass er sich verpflichtet, vereinbarte Maßnahmen zu treffen und zu bezahlen.

Es ist wichtig, dass das Übergabeprotokoll so genau wie möglich ist. Allgemeine oder bloße wertende Darstellungen sind unzureichend. Jeder Raum sollte im Übergabeprotokoll einzeln benannt und vorhandene Mängel so genau wie möglich beschrieben werden.

Wenn nach der Übergabe Mängel auftreten, die nicht im Übergabeprotokoll aufgeführt sind, liegt die Beweispflicht beim Vermieter. Er muss nachweisen können, dass der Mieter die Wohnung während seiner Mietzeit verschlechtert hat.

Es ist auch zu beachten, dass der Mieter nicht für alle Reparaturen verantwortlich ist. Die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag sollte klar definieren, welche Reparaturen vom Mieter zu tragen sind. Eine Ausweitung der Kostenbelastung auf Reparaturen, die den Umfang einer Kleinreparatur überschreiten, führt zur Unwirksamkeit der Klausel.

Die Wohnungsübergabe und das Übergabeprotokoll sind also entscheidend, um festzustellen, wer für welche Reparaturen verantwortlich ist und um spätere Unstimmigkeiten zu vermeiden.

Abgrenzung zu größeren Instandsetzungsmaßnahmen

Die Abgrenzung zwischen Kleinreparaturen und größeren Instandsetzungsmaßnahmen ist in der deutschen Rechtsprechung und im Mietrecht gut definiert. Kleinreparaturen umfassen in der Regel das Beheben kleiner Schäden an Wasser- und Gasinstallationen, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Diese Reparaturen sind oft dem ständigen Zugriff des Mieters ausgesetzt. Beispiele für Kleinreparaturen sind tropfende Wasserhähne und defekte Lichtschalter.

Größere Reparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen hingegen fallen in den Zuständigkeitsbereich des Vermieters. Dazu gehören Reparaturen an Leitungen für Wasser, Strom und Gas sowie an einer Therme in der Wohnung. Auch die Erstinstallation oder Erneuerung von Einrichtungen, wie beispielsweise eines Heizkessels, zählen zu den größeren Instandsetzungsmaßnahmen.

Die Kosten für Kleinreparaturen dürfen eine bestimmte Höchstgrenze nicht überschreiten. In der deutschen Rechtsprechung wird oft von einer zulässigen Höhe der Kosten je Reparatur von 75 bis 100 Euro ausgegangen. Eine anteilige Kostenübernahme bei Kleinreparaturen ist nicht erlaubt. Sollte die Höchstgrenze für Kleinreparaturen überschritten werden, hat grundsätzlich der Vermieter sämtliche Reparaturkosten zu übernehmen.

Es ist zu beachten, dass die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag korrekt formuliert sein muss. Sie muss einen Höchstbetrag enthalten und darf nur die oben genannten Kleinreparaturen umfassen. Eine Ausweitung der Kostenbelastung auf Reparaturen, die den Umfang einer Kleinreparatur überschreiten, führt zur Unwirksamkeit der Klausel.

Dokumentation und Kommunikation von Kleinreparaturen

Die Dokumentation und Kommunikation von Kleinreparaturen ist ein wichtiger Aspekt im Mietverhältnis. Sie hilft dabei, Missverständnisse zu vermeiden und stellt sicher, dass sowohl Mieter als auch Vermieter ihre jeweiligen Verpflichtungen erfüllen.

Wenn ein Mieter einen Mangel oder Schaden in der Wohnung feststellt, der eine Kleinreparatur erfordert, sollte er diesen zunächst dokumentieren. Dies kann durch das Anfertigen von Fotos oder Videos geschehen, die den Schaden deutlich zeigen. Darüber hinaus sollte der Mieter den Schaden schriftlich beschreiben und dabei so genau wie möglich sein. Die Dokumentation sollte das Datum enthalten, an dem der Schaden entdeckt wurde, sowie eine Beschreibung des Schadens und des betroffenen Gegenstandes.

Nach der Dokumentation sollte der Mieter den Schaden unverzüglich dem Vermieter melden. Dies kann per E-Mail, Brief oder Telefon erfolgen, wobei eine schriftliche Mitteilung empfehlenswert ist, um einen Nachweis zu haben. In der Mitteilung sollte der Mieter den Schaden beschreiben und die Dokumentation beifügen. Es ist wichtig, dass der Mieter den Vermieter um eine Bestätigung der Meldung bittet.

Wenn der Mieter die Kleinreparatur selbst durchführt oder durchführen lässt, sollte er alle Rechnungen aufbewahren. Diese dienen als Nachweis für die durchgeführte Reparatur und die dabei entstandenen Kosten. Der Mieter sollte diese Rechnungen dem Vermieter vorlegen, insbesondere wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, dass der Mieter die Kosten für Kleinreparaturen bis zu einem bestimmten Betrag selbst trägt.

Es ist wichtig zu beachten, dass der Mieter nur dann zur Durchführung von Kleinreparaturen verpflichtet ist, wenn dies im Mietvertrag korrekt vereinbart wurde. Bei Unklarheiten oder Streitigkeiten kann es hilfreich sein, rechtlichen Rat einzuholen.

Fazit

Die sogenannten Kleinreparaturen führen in der gängigen Praxis regelmäßig zu Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter. Obgleich die Rechtsprechung diesbezüglich sehr uneinheitlich ist, hat der Gesetzgeber im Mietrecht einen Rahmen vorgegeben. In vielen veralteten Mietverträgen finden sich zudem auch Kleinreparaturklauseln, die jedoch nicht den gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Eine rechtsanwaltliche Überprüfung kann sich für den Mieter lohnen.