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Nutzungsentschädigung – Wenn der Mieter die Wohnung nicht räumt

Wird ein Mietvertragsverhältnis beendet, so besteht für einen Mieter die Verpflichtung zur Rückgabe des Mietobjekts an den Vermieter. Diese Rückgabe hat in geräumter Form zu erfolgen. Es kommt jedoch nicht selten vor, dass ein Mieter seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nach der Beendigung des Mietvertragsverhältnisses nicht oder nur sehr ungenügend nachkommt. Der Vermieter steht dann vor der Frage, welche Maßnahmen er gegen den Mieter unternehmen kann. Sollte der Mieter das Mietobjekt nicht räumen, so kann für den Vermieter eine Nutzungsentschädigung infrage kommen. In diesem Zusammenhang ist jedoch die Frage interessant, in welcher Höhe die Nutzungsausfallentschädigung bemessen wird. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mit der Frage beschäftigt, ob ein Vermieter in derartigen Fällen lediglich von dem Mieter die in dem Mietvertrag vereinbarte Mietzinszahlung weiter verlangen darf oder ob ein anderweitiger Betrag auf der Grundlage von ortsüblichen Vergleichswohnungen infrage käme.

Der zugrundeliegende Fall

Ein Vermieter, der ein Einfamilienhaus langjährig an einen Mieter vermietet hatte, kündigte das Mietvertragsverhältnis aufgrund von Eigenbedarf. Gem. der Kündigung sollte das Mietvertragsverhältnis mit dem 30. Oktober 2011 enden, allerdings erfolgte seitens der Mieter eine geräumte Rückgabe des Mietobjekts erst mit dem 15. April 2013. Im Differenzzeitraum erfolgte seitens der Mieter eine Mietzinszahlung auf der Basis des Mietvertrages, welche die Mieter ausdrücklich als Nutzungsentschädigung deklarierten. Dieser Betrag war jedoch aus Sicht des Vermieters nicht ausreichend. Der Vermieter vertrat die Ansicht, dass er zu einer Forderung desjenigen Mietbetrages, den er im Fall einer Neuvermietung des Mietobjekts erhalten hätte, berechtigt sei. Aus diesem Grund erfolgte seitens des Vermieters eine Klage vor dem zuständigen Gericht, in welcher die rückwirkende Differenz zwischen der Altmiete und der Neuvertragsmiete gefordert wurde.

Der BGH hat in seiner Entscheidung deutlich gemacht, dass die Mieter ausdrücklich eine Nutzungsentschädigung in derjenigen Höhe hätten leisten müssen, in welcher der Neuvermietungspreis angesiedelt ist. Die Mieter mussten also genau denjenigen Betrag bezahlen, den ein Vermieter für den Fall einer erfolgreichen Neuvermietung des Mietobjekts hätte erzielen können.

Der Problemfall, dass der Mieter einfach nicht auszieht

Nutzungsentschädigung - Wenn der Mieter die Wohnung nicht räumt
(Symbolfoto: elxeneize/Shutterstock.com)

Sofern der Mieter trotz einer rechtlich wirksamen Beendigung des Mietvertragsverhältnisses das Mietobjekt nicht räumt ergibt sich daraus für den Vermieter die Problematik, dass ein Neumieter das Mietobjekt nachvollziehbarerweise nicht beziehen kann. Trotz dieses Umstandes ist der Vermieter nicht im Rahmen der Eigenregie dazu berechtigt, bei dem Mietobjekt einen Austausch der Schlösser vorzunehmen. Dies ergibt sich aus dem Umstand, dass der Mieter trotz der rechtlich wirksamen Kündigung des Mietvertragsverhältnisses noch immer als Besitzer von den Mieträumlichkeiten gilt. Ein Vermieter ist überdies auch nicht dazu berechtigt, in Eigenregie einfach Eigentumsgegenstände des Mieters wie beispielsweise die Bekleidung oder das Mobiliar aus den Mieträumlichkeiten zu entfernen. Sollte ein Vermieter dennoch derartige Maßnahmen durchführen, so steht der Vermieter gegenüber dem Mieter in der Haftung für sämtliche auftretenden Schäden, die der Mieter an seinem Eigentum feststellt.

Ein Vermieter muss den rechtlich korrekten Weg einhalten und den Gang vor Gericht gegen den Mieter antreten. Im Zuge des gerichtlichen Verfahrens muss ein Vermieter zunächst erst einmal einen Räumungstitel gegen den Mieter erwirken. Die Zwangsräumung von den Mieträumlichkeiten obliegt letztlich dann dem Gerichtsvollzieher.

Sollte der Mieter die Mieträumlichkeiten ohne eine rechtliche Grundlage trotzdem weiter nutzen, steht er in der Pflicht, eine Nutzungsentschädigung an den Vermieter zu zahlen. Diese Pflicht ergibt sich aus dem § 546a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Die strittige Frage der Höhe einer Nutzungsentschädigung

Auf der Grundlage des § 546a BGB ist ein Vermieter dazu berechtigt, entweder den bisherig geltenden Mietzinssatz oder alternativ dazu die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen. Als ortsübliche Vergleichsmiete gilt dabei derjenige Betrag, welcher für vergleichbare Mieträumlichkeiten in der Region bzw. Gemeinde auf der Grundlage von der Größe der Mieträumlichkeit sowie der Art der Mieträumlichkeit in Verbindung mit der Lage sowie der energetischen Ausstattung von Vermietern verlangt werden.

Im Zusammenhang mit dieser Thematik ist der § 558 Absatz 2 BGB auch interessant. Problematisch ist allerdings, dass dieser Paragraf keinerlei eindeutige bzw. einschlägige Rechtsprechung darstellt.

Gem. § 558 Abs. 2 BGB darf ein Vermieter lediglich die ortsübliche Vergleichsmiete fordern, welche sich auf den Zeitraum der vergangenen vier Jahre bezieht. Als Grundvoraussetzung hierfür gilt jedoch ein rechtlich gültiger Mietvertrag mit Bezug auf ein Mietobjekt, welcher jedoch im Fall einer Beendigung des Mietvertragsverhältnisses verbunden mit einem auszugsunwilligen bzw. räumungsunwilligen Mieter nicht mehr vorhanden ist. Der § 558 Abs. 2 BGB ist somit für den Kern des Problems kein richtiger Lösungsansatz.

Vermieter sollen laut Rechtsprechung finanziellen Druck ausüben dürfen

Damit ein Mieter nach der rechtlich gültigen Mietvertragsbeendigung seitens des Vermieters nicht in die Position kommen, das Mietobjekt einfach aufgrund der nicht erfolgten Räumung kostenlos und widerrechtlich weiterzunutzen, gesteht der Gesetzgeber den Vermietern das Recht auf die Forderung der ortsüblichen Neuvermietungsbeträge zu. Der Vermieter ist somit dazu berechtigt, denjenigen Betrag von dem gekündigten Mieter als Nutzungsentschädigung einzufordern, welcher durch eine Neuvermietung erzielbar wäre. Durch die unterlassende Räumung verhindert ein Mieter aktiv, dass ein Vermieter von einem neuen Vermieter den höheren Mietpreis erzielen kann. Um dies zu kompensieren kann ein Vermieter dementsprechend eben jenen Betrag von dem gekündigten Mieter, der das Mietobjekt einfach nicht räumt, einfordern.

Das Recht eines Vermieters auf die Forderung des Neuvermietungsbetrages gilt ausdrücklich unabhängig von dem Umstand, dass eine Neuvermietung tatsächlich stattfindet. Dementsprechend kann auch ein Vermieter, der nach der Beendigung des Mietvertragsverhältnisses das Mietobjekt im Zuge des Eigenbedarfs selbst nutzen möchte, einen derartigen Betrag als Nutzungsentschädigung von dem alten Mieter verlangen.

Der BGH gab dem Vermieter recht

In dem vorliegenden Fall war der Vermieter somit nicht nur dazu berechtigt, den Mietzins basierend auf dem Mietvertrag von dem Mieter zu verlangen. Der Vermieter hatte auch das Recht, die Vergleichsmiete der Region von dem Mieter zu verlangen. Die Mieter als “Hausbesetzer” standen somit in der Verpflichtung, die deutlich höhere Miete auf der Basis des Neuvermietungspreises zu bezahlen. Allein die reine Zahlung der alten Miete basierend auf dem Mietvertrag sah der BGH jedoch nicht als ausreichend an, sodass der Vermieter zu einer Berechnung des Differenzbetrages zwischen der alten Miete und dem Neuvermietungspreis berechtigt war und diesen Betrag von dem Mieter einzufordern durfte. Der BGH bejahte diese Forderung auch unter dem Gesichtspunkt, dass der Vermieter das Mietvertragsverhältnis mit der Begründung des Eigenbedarfs gekündigt hatte.

Für Mieter sollte das Urteil des BGH durchaus eine Signalwirkung haben. Mit der Beendigung des Mietvertragsverhältnisses steht die Verpflichtung der fristgerechten Räumung sowie Übergabe des Mietobjekts an den Vermieter an oberster Stelle. Unterlässt ein Mieter es, dieser Verpflichtung letztlich nachzukommen, kann es unter Umständen enorm teuer werden. Für Vermieter bringt dieses Urteil jedoch eine gewisse Form der Rechtssicherheit mit sich. Diese Rechtssicherheit setzt jedoch voraus, dass ein Vermieter zuvor den rechtsstaatlichen Gang einhält und keinerlei Eigenmaßnahmen wie den Austausch der Schlösser oder die eigenmächtige Räumung des Mietobjekts vornimmt. Dies ist und bleibt ungesetzlich und bietet dem Mieter seinerseits wieder Angriffsfläche für rechtliche Auseinandersetzungen.

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