Mietvertragskündigung bei Mietschulden: Mieter müssen mit Konsequenzen rechnen
Das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf befasst sich mit einer fristlosen Kündigung eines Mietvertrags aufgrund von Zahlungsverzug. Der Mieter wurde zur Räumung der Wohnung und zur Zahlung ausstehender Mieten sowie des offenen Kautionsbetrages verurteilt. Die Kündigung war rechtens, da der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Mietzahlungen in Verzug war und keine stichhaltigen Gründe für die Mietzurückhaltung vorbrachte.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs für zwei aufeinanderfolgende Monate.
- Mieter zur Wohnungsräumung und Herausgabe an den Vermieter verurteilt.
- Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der ausstehenden Mieten.
- Offener Kautionsbetrag muss vom Mieter beglichen werden.
- Keine akzeptablen Gründe für Mietzurückhaltung durch denMieter vorgebracht.
- Zinsansprüche des Vermieters sind aufgrund des Zahlungsverzugs gerechtfertigt.
- Noch keine Entscheidung über die Mietzahlung für den Monat März wegen möglicher Wohnungsmängel (Stromausfall).
- Vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils, bezogen auf Räumungs- und Zahlungsansprüche.
Übersicht
Fristlose Kündigung im Mietrecht: Ein grundlegendes Rechtsprinzip
Im Bereich des Mietrechts stellt die fristlose Mietvertragskündigung eine wesentliche Sanktion dar, die in Fällen des Zahlungsverzugs zur Anwendung kommt. Diese rechtliche Maßnahme dient als Schutzmechanismus für Vermieter, um auf ausbleibende Mietzahlungen adäquat reagieren zu können. Die Rechtmäßigkeit und die Voraussetzungen einer solchen Kündigung sind allerdings an strikte gesetzliche Bestimmungen gebunden, was das Thema sowohl für Mieter als auch Vermieter äußerst relevant macht.
Der Kern dieser Problematik liegt in der Balance zwischen den Rechten des Vermieters auf fristgerechte Mietzahlungen und den Schutzbedürfnissen des Mieters. In Fällen, in denen die Miete nicht rechtzeitig entrichtet wird, ergibt sich oft eine Auseinandersetzung, die rechtliche Schritte wie Klagen und Wohnungsräumungen nach sich ziehen kann. Die daraus resultierenden Urteile bieten wichtige Einblicke in die praktische Anwendung des Mietrechts. Lassen Sie uns daher einen Blick auf ein konkretes Urteil werfen, das die Dynamik zwischen Mietzahlungspflichten, Kündigungsrechten und den Schutz der Wohnraummieter in Deutschland beleuchtet.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Wie wird Zahlungsverzug im Mietrecht definiert und gehandhabt?
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass ein Zahlungsverzug im Mietrecht dann vorliegt, wenn der Mieter seine Mietzahlungen nicht fristgerecht leistet.
Die wichtigsten Punkte:
- Die Miete ist in der Regel bis zum 3. Werktag eines Monats fällig (§ 556b BGB). Wird sie nicht fristgerecht gezahlt, gerät der Mieter automatisch in Verzug, eine Mahnung ist nicht erforderlich.
- Ab einem Zahlungsrückstand von einer Monatsmiete liegt ein „nicht unerheblicher Teil der Miete“ vor. Bei zwei Monatsmieten Rückstand innerhalb eines Zeitraums kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
- Auch eine ordentliche Kündigung bei Zahlungsverzug ist möglich, dafür gelten ähnliche Schwellenwerte. Eine Abmahnung ist hier nicht zwingend erforderlich, kann aber sinnvoll sein.
- Zahlt der Mieter nach Erhalt der Kündigung den Rückstand aus, kann die Kündigung unwirksam werden. Dies gilt allerdings nur einmal innerhalb von zwei Jahren.
- Neben Kündigung kann der Vermieter auch Ersatz seines Verzugsschadens verlangen, z.B. Verzugszinsen. Zudem kann er auf Zahlung klagen.
Die genauen Voraussetzungen und Folgen eines Zahlungsverzugs sind im BGB geregelt, die wichtigsten Paragraphen sind §§ 543, 569 sowie 286 ff. BGB.
Welche rechtlichen Schritte folgen auf eine Wohnungsräumung nach Kündigung?
Nach einer wirksamen Kündigung und erfolgloser Räumungsaufforderung kann der Vermieter eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen.
Wenn der Mieter nicht freiwillig auszieht oder Widerspruch einlegt, erlässt das Gericht nach Prüfung der Sachlage ein Versäumnisurteil oder ein Urteil nach mündlicher Verhandlung. Bei einem rechtmäßigen Räumungstitel muss der Mieter innerhalb der gesetzten Räumungsfrist ausziehen. Tut er dies nicht, wird die Zwangsräumung durch einen Gerichtsvollzieher vollstreckt.
Dabei werden die persönlichen Gegenstände des Mieters sichergestellt und eingelagert. Der Mieter hat anschließend zwei Wochen Zeit, seine Sachen abzuholen. Danach kann der Vermieter über sie verfügen. Die Kosten für Gericht, Gerichtsvollzieher und Einlagerung muss zunächst der Vermieter tragen. Er kann sie sich nachträglich jedoch vom Mieter zurückholen.
Eine Zwangsräumung kann der Mieter durch rechtzeitige Zahlung von Mietrückständen nach Erhalt der Kündigung oder durch einen begründeten Widerspruch gegen die Kündigung verhindern. Auch die Geltendmachung von Härtegründen kann zu einer Aufhebung oder zeitlichen Verschiebung der Räumung führen.
Das vorliegende Urteil
AG Düsseldorf – Az.: 56 C 157/23 – Urteil vom 01.08.2023
Die Beklagten zu 1) und 2) werden verurteilt, die vollständig möblierte Wohnung Q.-straße, A., 8. Geschoss links, bestehend aus 3 Zimmern, einer Küche, einer Diele, einem eingerichteten Bad, einer Dusche, einer Toilette, 2 Balkonen und 1 Loggia zu räumen und an die Kläger herauszugeben.
Der Beklagte zu 1) wird darüber hinaus verurteilt, an die Kläger 4.500 Euro nebst Zinsen i. H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 3.000 Euro seit dem 06.02.2023 und aus 1.500 Euro seit dem 01.01.2023 zu zahlen.
Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten.
Das Urteil ist hinsichtlich des Räumungsanspruchs vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten zu 1) und 2) wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung i. H.v. 32.000 Euro abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Das Urteil ist hinsichtlich des Zahlungsanspruchs i. H.v. 4500 Euro für die Kläger gegen Sicherheitsleistung i. H.v. 110 % des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Streitwert: 35.600 Euro (28.300 Euro Nettomiete für das Jahr 2023 + 7.300 Euro)
Tatbestand:
Der Beklagte zu 1) mietete mit Wirkung ab dem 01.01.2023 eine Wohnung im Haus Q.-straße in A. an. Er nahm in die Wohnung den Beklagten zu 2) und die gemeinsame Mutter, die ehemalige Beklagte zu 3) auf.
Nach dem Mietvertrag war für die Monate Januar und Februar 2023 eine Nettomiete in Höhe von jeweils 2.650 Euro zu zahlen, für die Monate März bis Mai i.H.v. 2.450 Euro, für die Monate Juni bis November i.H.v. 2.250 Euro und für den Monat Dezember i.H.v. 2.150 Euro, jeweils zuzüglich einer monatlichen Betriebskostenvorauszahlung von 350 Euro zu zahlen.
Die Miete ist nach dem Vertrag spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats zu entrichten.
Der Beklagte zu 1) entrichtete die Miete für Januar 2023.
Nach dem Mietvertrag war von dem Beklagten zu 1) darüber hinaus eine Mietsicherheit i.H.v. 3.000 Euro zu erbringen. Hierauf leistete der Beklagte zu 1) einen Betrag i.H.v. 1.500 Euro.
Mit Schreiben vom 07.03.2023 erklärten die Kläger die fristlose, hilfsweise die ordnungsgemäße Kündigung unter Berufung auf den Verzug mit den Mieten für Februar und März 2023.
Die Kläger begehren mit der Klage die Räumung und Herausgabe der Wohnung, sowie die Zahlung der beiden genannten Mieten, des noch offenen Kautionsbetrages i.H.v. 1.500 Euro und die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten.
Soweit die Kläger zunächst auch die Beklagte zu 3) auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch genommen haben, haben sie die Klage insoweit zurückgenommen.
Die Kläger beantragen nunmehr noch,
1.) die Beklagten zu 1) und 2) zu verurteilen, die vollständig möblierte Wohnung Q.-straße, A., 8. Geschoss links, bestehend aus 3 Zimmern, einer Küche, einer Diele, einem eingerichteten Bad, einer Dusche, einer Toilette, 2 Balkonen und 1 Loggia zu räumen und an die Kläger herauszugeben;
2.) den Beklagten zu 1) darüber hinaus zu verurteilen, an sie 7.300 Euro nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 3.000 Euro seit dem 06.02.2023, aus 2.800 Euro seit dem 06.03.2023 und aus 1.500 Euro seit dem 01.01.2023, sowie weitere 1.751,80 Euro nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 30.03.2023 zu zahlen.
Die Beklagten zu 1) und 2) beantragen, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte zu 1) trägt vor, der Kläger habe zum 04.03.2023 Strom und Warmwasser in der Küche und im Schlafzimmer abgestellt. Es hätten keinerlei Küchengeräte funktioniert. Dies habe er dem Kläger erstmals am 11.03.2023 mitgeteilt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Gründe:
Über die Klage war hinsichtlich des Räumungsanspruchs, der Zahlung der Miete für den Monat Februar 2023 und der vollständigen Zahlung der Mietkaution aufgrund diesbezüglicher Entscheidungsreife durch Teilurteil zu entscheiden. Bezüglich des Anspruchs auf Zahlung der Miete für März 2023 liegt noch keine Entscheidungsreife vor.
Die Klage auf Räumung und Herausgabe der von den beiden Beklagten innegehaltenen Wohnung ist gerechtfertigt.
Den Klägern steht ein Räumungsanspruch gemäß § 546 BGB zu, da das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung vom 07.03.2023 beendet worden ist.
Die Kündigung der Kläger war gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB berechtigt, da sich der Beklagte zu 1) mit der Zahlung für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete in Verzug befand.
Für den Monat Februar 2023 tragen die Beklagten keinerlei Gründe zur Zurückbehaltung oder Minderung des Mietzinses vor.
Hinsichtlich des Monats März 2023 behaupten sie zwar einen Stromausfall in der Wohnung, jedoch erst ab dem 4. März. Zu diesem Zeitpunkt war bereits der dritte Werktag des Monats März abgelaufen. Der Beklagte zu 1) befand sich damit auch bezüglich dieser Miete bereits in Verzug, da er sie bereits vor dem Auftreten des von ihm behaupteten Mangels hätte entrichten müssen.
Beide Mieten sind aber bis heute nicht gezahlt.
Dieser Zahlungsverzug berechtigte damit zur Aussprache der fristlosen Kündigung im Schreiben vom 07.03.2023.
Aufgrund der Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten zu 1) entfällt auch das Besitzrecht des Beklagten zu 2) an der Wohnung und dieser ist damit ebenfalls zur Räumung und Herausgabe verpflichtet.
Der Beklagte zu 1) ist darüber hinaus gemäß § 535 BGB zur Zahlung der Miete für Februar 2023 i.H.v. 3.000 Euro und gemäß § 551 BGB zur Zahlung des noch offenen Kautionsbetrages i.H.v. 1500 Euro verpflichtet. Gründe zum Einbehalt an diesen Beträgen hat der Beklagte zu 1) nicht vorgetragen.
Die anteiligen Zinsansprüche sind jeweils gemäß der §§ 286, 288 BGB aus Verzugsgründen gerechtfertigt.
Der Anspruch der Kläger auf Zahlung der Miete für den Monat März 2023 ist hingegen noch nicht entscheidungsreif. Zwar befand sich der Beklagte zu 1) mit der Entrichtung der vollständigen Miete für diesen Monat bereits in Verzug. Die Kläger könnten aber diese Miete möglicherweise zumindest nicht vollständig beanspruchen, wenn im Laufe des Monats März ein Mangel in Form eines Stromausfalls in der Wohnung aufgetreten sein sollte. Diesbezüglich bedarf es noch Hinweise an die Parteien durch gesonderten Beschluss.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 707 Nr. 7, 708 Nr.7, 711 ZPO.
