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 Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht

Wissenswertes zum Thema Nießbrauch & Wohnrecht

Im Zusammenhang mit vorzeitigen Erbschaften oder Schenkungen wird häufig ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht eingeräumt. Im alltäglichen Sprachgebrauch werden beide Begriffe oftmals gleichbedeutend genutzt. Juristisch gesehen besteht aber zwischen Wohnrecht und Nießbrauchrecht ein großer Unterschied, der sowohl für Beschenkte und Erben, als auch für Schenker und Erblasser von großer Bedeutung sein kann.

Wohnrecht – was ist das?

Wohnrecht oder Nießbrauch
Symbolfoto: axelbueckert/Bigstock

Das Wohnrecht lässt sich rechtlich aus § 1093 BGB ableiten und garantiert der Person, der das Wohnrecht eingeräumt wird ein lebenslanges Recht darauf, in einer fremden Immobilie zu wohnen. Ein Wohnrecht wird häufig bei Schenkungen oder vorzeitigen Erben eingeräumt. Möglich ist aber auch eine Immobilie mit eingeräumtem Wohnrecht zu verkaufen, um so Kapital zu erhalten und trotzdem in der Wohnung bleiben zu können.

Ein Wohnrecht muss im Grundbuch eingetragen werden und gilt normalerweise lebenslang. Es kann nur mit Einverständnis beider Seiten vorzeitig aufgehoben werden. Selbst bei einem Verkauf der Immobilie bleibt ein zuvor eingeräumtes Wohnrecht bestehen. Vererbt werden kann ein Wohnrecht nicht. Verstirbt der Wohnberechtigte erlischt damit auch das Wohnrecht, denn es handelt sich dabei um ein persönliches Recht. Aus diesem rein persönlichen Rechtsanspruch leitet sich auch ab, dass der Berechtigte keine wirtschaftlichen Vorteile aus der belasteten Sache, also der besagten Wohnung, ziehen darf. Das bedeutet, der Wohnberechtigte darf die Wohnung oder auch einzelne Räume nicht vermieten und auch keine Miete daraus einbehalten.
Im Normalfall wird ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt. Es ist jedoch auch möglich ein Wohnrecht für einen befristeten Zeitraum zu vereinbaren. Ebenso variabel sind die Modalitäten rund um ein eingeräumtes Wohnrecht. So kann ein Wohnrecht unentgeltlich bzw. ohne Gegenleistung, oder gegen die Zahlung eines monatlichen Obolus, also mit Gegenleistung, vereinbart werden.

Rechte und Pflichten beim Wohnrecht nach § 1093 BGB

Um das Miteinander von Wohnberechtigtem und Eigentümer rechtlich zu definieren werden in § 1093 BGB die Rechte und Pflichten beider Parteien durch folgende Rechte und Pflichten geregelt:

  • Nutzungsrecht
  • Aufnahmerecht
  • Besichtigungsrecht
  • Reparaturkosten
  • Nebenkosten

Durch das Nutzungsrecht kann zum einen die Nutzung einer kompletten Immobilie vereinbart werden. Es ist aber auch möglich das Wohnrecht nur auf einen bestimmten Teil der Immobilie zu beschränken. Ist dies der Fall beinhaltet das Wohnrecht automatisch auch die Nutzung gemeinschaftlicher Bereiche oder Anlagen des Hauses oder der Wohnung. Das können zum Beispiel ein Keller, eine Waschküche, ein Garten, aber auch ein gemeinschaftliches Badezimmer sein.

Das Aufnahmerecht regelt, dass der Wohnberechtigte seinen Ehepartner, Kinder oder einen nicht ehelichen Lebenspartner in die Immobilie aufnehmen darf. Das gleiche gilt für Pflegepersonal oder Bedienteste.

Im Besichtigungsrecht wird dem Eigentümer eine Begutachtung der Immobilie untersagt.

Reparaturkosten gehen zu Lasten des Wohnberechtigten. Sanierungskosten muss hingegen der Eigentümer übernehmen. Der Wohnberechtigte hat aber keinen Anspruch auf Sanierungsmaßnahmen. Sollten Sanierungen durchgeführt werden, muss der Wohnberechtigte zuerst sein Einverständnis geben.

Alle anfallenden Nebenkosten muss der Wohnberechtigte selbst tragen.

Nießbrauchrecht – was ist das?

Auch wenn Wohnrecht und Nießbrauchrecht häufig als Synonyme verwendet werden, ist das Nießbrauchrecht viel weitgreifender als das Wohnrecht. Im juristischen Sinn ist das Nießbrauchrecht ein Nutzungsrecht für fremde Rechte, Vermögen oder Sachen. Das bedeutet, wird dieses Recht eingeräumt, wird der Nießbraucher dadurch zwar nicht zum Eigentümer, doch darf er das fremde Gut nutzen und auch wirtschaftliche Vorteile daraus ziehen. Ein Nießbrauchrecht kann also nicht nur in Bezug auf Immobilien vereinbart werden. Stattdessen ist ein Nießbrauch auch an beweglichen Sachen, Rechten oder Vermögenswerten möglich. Beim Nießbrauch an Rechten gilt es zu beachten, dass nichtübertragbare Rechte auch nicht mithilfe eines Nießbrauchs übertragen werden können. Ein Nießbrauch am Vermögen kann grundsätzlich nicht für das gesamte Vermögen vergeben werden. Stattdessen kann ein Nießbrauchrecht nur an einzelnen Vermögensteilen eingeräumt werden.

Genau wie ein Wohnrecht kann ein Nießbrauch nicht vererbt werden. Mit dem Tod des Nießbrauchers endet dieses Recht automatisch. Es ist aber auch möglich ein Nießbrauchrecht für eine bestimmte Laufzeit zu vereinbaren. Diese muss dann vertraglich festgelegt werden.

Rechte und Pflichten beim Nießbrauchrecht

Auch beim Nießbrauchrecht ergeben sich Rechte und Pflichten für den Nießbraucher und den Eigentümer. So befindet sich der Nutznießer mit der Einräumung eines Nießbrauchrechts offiziell im Besitz der ihm überstellten Sache und kann diese nutzen und darüber verfügen. Er ist aber auch dazu verpflichtet, diese Sache instand zu halten. Davon ausgenommen sind durch einen sachgemäßen Gebrauch entstandene Abnutzungserscheinungen. Im Gegenzug muss der Nutznießer die ihm überlassene Sache selbst versichern. Öffentliche Lasten (das können bei einer Immobilie zum Beispiel Wasser- und Stromkosten sein) muss ebenfalls der Nießbraucher tragen.

Der Eigentümer hat hingegen das Recht die Nutzung der überstellten Sache einzuschränken. So können beispielsweise in einem Haus bestimmte Räume vom Nießbrauchrecht ausgenommen werden. Auch ist er dazu berechtig eine zeitliche Begrenzung des Nießbrauchs festzulegen.

Wohnrecht und Nießbrauchrecht – Versteuerung

Ein eingeräumtes Wohnrecht bedeutet in aller Regel, der Nutznießer kann in einem Haus oder einer Wohnung wohnen, ohne dafür Miete zahlen zu müssen. In Bezug auf die Steuern stellt ein Wohnrecht daher ein Geldwert dar, der zu versteuern ist. Der zu versteuernde Geldwert ergibt sich rein rechnerisch aus der Jahreskaltmiete, welche mit dem Kapitalwert der Immobilie (oder einer beweglichen Sache, des Vermögens, oder des Rechts) multipliziert wird. Der zugrundeliegende Kapitalwert ergibt sich aus der Kapitalwerttabelle des Bundesfinanzministeriums.

Der Nießbraucher gilt als der wirtschaftliche Eigentümer und muss daher Einnahmen, die sich aus seinem Nießbrauchrecht ergeben versteuern. Anders als beim Wohnrecht, bei dem die Versteuerung anhand festgelegter Richtlinien erfolgt, variiert die steuerliche Belastung bei einem unentgeltlichen, teilentgeltlichen oder entgeltlichen Nießbrauch.

Bewohnt ein Nießbraucher, ähnlich wie bei einem Wohnrecht, eine Immobilie selbst, wird die Steuerlast genau wie beim Wohnrecht ermittelt. Vermietet oder verpachtet ein Nießbraucher indes die Immobilie, werden die Miet- oder Pachteinnahmen entsprechend versteuert.

Immobilienverkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauchrecht

Der Eigentümer einer Immobilie hat das Recht die Immobilie, die mit einem Wohn- oder Nießbrauchrecht belastet ist, zu verkaufen. Er benötigt dazu keine Einwilligung des Wohn- oder Nießbrauchberechtigten. Allerdings bleiben Wohn- und Nießbrauchrecht vom Verkauf unberührt. Es ist daher in der Praxis schwierig eine Immobilie mit eingeräumtem Wohn- oder Nießbrauchrecht zu verkaufen. Der Käufer kann die Immobilie für einen unter Umständen langen Zeitraum weder selbst nutzen, noch vermieten. Das wirkt sich immer auf den Verkaufspreis aus, der weitaus geringer ist, als bei vergleichbaren Immobilien ohne Wohn- oder Nießbrauchrecht.

Was ist sinnvoller? Wohn- oder Nießbrauchrecht?

Über ein Wohn- oder Nießbrauchrecht wird häufig im Zusammenhand mit einem vorzeitigen Erbe oder einer Schenkung zur eigenen Absicherung nachgedacht. Handelt es sich um eine Immobilie, ist es für den Schenker oder vorzeitigen Erblasser meist sinnvoller ein Nießbrauchrecht zu vereinbaren. Ist der Wohnberechtigte nicht mehr in der Lage sein Wohnrecht wahrzunehmen, weil er zum Beispiel in ein Pflegeheim muss, kann er mit einem Nießbrauchrecht die Wohnung oder das Haus vermieten und so die Pflegekosten finanzieren. Beim Wohnrecht wäre dies nicht möglich.

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