Wer als Mieter eine Mietwohnung beziehen möchte, der wird sich im Vorfeld auf jeden Fall mit dem Mietzins beschäftigen müssen. Gerade in vielen Metropolregionen ist dieser Mietzins enorm hoch, der Vermieter darf diesen Mietzins jedoch nicht nach eigenem Gutdünken festlegen. Der Mietzins ist in der gängigen Praxis an die Größe des Mietobjekts gekoppelt und wird auf dem Markt dementsprechend als Preis pro Quadratmeter angegeben. Sowohl der Vermieter als auch der Mieter sollten jedoch das Wissen dahin gehend besitzen, wie die Wohnfläche einer Mietwohnung letztlich erfolgt.
Die Bedeutung von Wohnfläche und Mietspiegel für Mieter:innen
Damit ein Mieter einen Überblick darüber bekommen kann, ob die Mietwohnung günstig oder eher teuer ist, muss ein Vergleich mit anderen Mietobjekten möglich sein. Dieser Vergleich kann mithilfe des Mietspiegels erfolgen, welcher letztlich vergleichbare Mietobjekte preislich in ein Verhältnis zueinander setzt. Hierbei spielt die Lage der Mietwohnung ebenso eine entscheidende Rolle, wie die Wohnfläche. Die Wohnfläche spielt ebenfalls eine wichtige Rolle bei der Nebenkostenabrechnung, da eine größere Wohnung natürlich auch einen höheren Energiebedarf hat. Eine größere Wohnfläche bedeutet automatisch auch, dass mehr Fläche beheizt werden muss. Dementsprechend ist die größere Wohnung mit Blick auf die Nebenkosten auch teurer als eine kleinere Wohnung. In der gängigen Praxis profitiert der Mieter in einem Mietvertragsverhältnis erheblich stärker von einer korrekt durchgeführten Wohnflächenberechnung als der Vermieter. Ist die Wohnflächenberechnung ungenau oder unkorrekt durchgeführt, kann dies dazu führen, dass der Mieter für die Mietwohnung einen zu hohen Mietzins an den Vermieter zahlt.
Die rechtliche Grundlage der Wohnflächenberechnung
In Deutschland stellt die Wohnflächenverordnung (WoFlV) die gesetzliche Grundlage für die Wohnflächenberechnung dar. In dieser Verordnung werden sowohl die Wohnflächen an sich als solche definiert als auch die genaue Berechnung der Wohnflächen geregelt. Mit dem 01.01.2004 ist die WoflV bundesweit in Kraft getreten, wobei diese Verordnung stets im direkten Zusammenhang mit einem anderen Gesetz, dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) betrachtet werden muss. Die WoFlV ist ausschließlich auf den Mietwohnraum spezialisiert. Dem reinen Grundsatz nach baut die WoFlV auf die II.
Berechnungsverordnung (BV) auf und hat die §§ 42 – 44 von ebendieser Verordnung teilweise abgelöst.
Alt-Berechnungen der Wohnfläche vor 2004 weiterhin gültig, aber ohne Veränderungen
Diejenigen Wohnflächenberechnungen, welche noch vor dem Jahr 2004 auf der Grundlage der BV vorgenommen wurden, haben auch weiterhin ihre Gültigkeit. Dies setzt allerdings voraus, dass es in der Zwischenzeit zu keinerlei baulichen Veränderungen der Mietwohnung gekommen ist. Jegliche bauliche Veränderung erfordert auch automatisch eine Neuberechnung der Wohnfläche auf der Basis der WoFlV.
Die Definition der Wohnfläche sowie deren Berechnung
Der Gesetzgeber definiert in Deutschland die Wohnfläche als die Gesamtsumme von den anrechenbaren Wohnraumgrundflächen, welche vollständig dem Mietwohnraum zugeordnet werden können. Im Fall einer Mietwohnung handelt es sich hierbei lediglich um den Wohnraum, sodass Nutzräumlichkeiten wie ein Waschkeller von der Berechnung der Wohnfläche ausgenommen werden. Eine wesentliche Voraussetzung für die Definition der Wohnfläche ist der Umstand, dass diese Fläche zu der Mietwohnung gehört und von dem Mieter bewohnt und zweckmäßig genutzt werden kann.
Garagen sowie Heizkeller werden, auch wenn sie per Mietvertrag eventuell der Mietwohnung zugeordnet werden, nicht als Wohnfläche betrachtet.
Die verschiedenen Berechnungsmethoden der Wohnflächen
In Deutschland ist die Berechnung der Wohnfläche bei einer Mietwohnung nicht gänzlich unproblematisch. Der Grund hierfür liegt in dem Umstand, dass es mit Ausnahme des öffentlich geförderten Wohnungsbaus keinerlei vereinheitlichte Maßstäbe für die Ermittlung der Wohnflächen gibt. Gleichermaßen verhält es sich auch mit dem Rechtsrahmen. Ein Rechtsrahmen, der als ausschließlich alleinig gültig anerkannt gilt, existiert in Deutschland nicht.
Drei gängige Methoden zur Berechnung von Wohnflächen in Deutschland
Es gibt jedoch drei verschiedene Methoden der Ermittlung von Wohnflächen, die allgemein hin als anerkannt und gängig anzusehen sind. Hierbei wäre zum einen die Berechnungsmethode auf der Grundlage der WoFlV zu nennen, welche die gängigste Variante darstellt und im Fall von gerichtlichen Streitigkeiten auch als Grundlage für die richterliche Fallbeurteilung zugrunde gelegt wird. Die beiden anderen Berechnungsvarianten stellen Berechnung nach DIN 283 sowie DIN 277 dar. Hierbei muss jedoch betont werden, dass speziell die Berechnung nach DIN 283 in Deutschland als veraltet gilt und daher in der gängigen Praxis kaum noch zur Anwendung kommt. Gleichermaßen muss auch erwähnt werden, dass die Berechnungsgrundlage nach DIN 277 als erheblich vorteilhafter für einen Vermieter angesehen wird, da diese Berechnungsgrundlage in der gängigen Praxis erheblich größere Wohnflächen ermittelt, als es bei der Berechnungsmethode auf der Basis der WoFlV der Fall ist. Angesichts dessen kommt in der gängigen Praxis die Berechnungsmethode der WoFlV zum Einsatz.
Neue WoFlV-Regeln: Anrechnung von Terrassen und Erkern erweitert
Auf der Grundlage der WoFlV erfolgt eine Anrechnung von Grundflächen, welche Terrassen oder auch Balkonen sowie Loggien zugeordnet werden, lediglich auf den maximal hälftigen Wert. Gem. der WoFlV ist es bei Terrassen auch nicht mehr zwingend erforderlich, dass die Terrasse über einen Sichtschutz verfügt. Der sogenannte gedeckte Freisitz ist somit keine zwingende Voraussetzung mehr. Der Grund hierfür liegt in dem Umstand, dass dieser Begriff von der WoFlV aus der BV nicht übernommen wurde. Gem. der BV musste für den vorhandenen Wandputz ein pauschalisierter Abzug von 3 Prozent vorgenommen werden, da die Wohnflächenberechnung auf dem Prinzip der sogenannten lichten Maße erfolgte. Dies ist gem. WoFlV nicht mehr erforderlich. Neu ist ebenfalls in der WoFlV, dass Wandschränke sowie auch Erker mit in die Ermittlung der Fläche hineingerechnet werden können. Dies gilt auch dann, wenn die reine Fläche des Erkers oder Wandschranks den Richtwert von 0,5 Quadratmeter unterschreitet. Die Schornstein-, sowie Vormauerungs- und Bekleidungsgrundflächen sowie die Grundflächen von Pfeilern freistehender Art sowie Säulen werden auf der Basis der WoFlV nunmehr ausdrücklich berücksichtigt. Dies setzt allerdings voraus, dass die Höhe 1,5 Meter nicht überschreitet. Der Grund hierfür liegt in dem Umstand, dass diese Flächen dann auch als Ablage genutzt werden kann. Sollte die Höhe von 1,5 Meter überschritten werden, so wird die Grundfläche gem. WoFlV nicht berücksichtigt.
Wann darf ein Balkon zu 50% angerechnet werden?
Laut der Wohnflächenverordnung (WoFlV) werden Balkone, Loggien, Terrassen und Dachgärten normalerweise zu 25 Prozent und höchstens zu 50 Prozent zur Wohnfläche angerechnet (§4 WoFlV). In der Regel gilt also, dass die Fläche eines Balkons oder einer Terrasse nur zu einem Viertel zur Wohnfläche zählt. Wenn jedoch die Lage besonders gut ist oder die Terrasse besonders aufwendig gestaltet ist und dadurch den Wohnwert erhöht, kann die Fläche zu 50 Prozent zur Wohnfläche angerechnet werden. Bei Mietverträgen, die vor dem 1. Januar 2004 abgeschlossen wurden, gilt die sogenannte II. Berechnungsverordnung, nach der die Hälfte der Balkongröße auf die Wohnfläche angerechnet werden darf. In einem konkreten Fall wurde entschieden, dass ein Balkon zur Hofseite mit 50 Prozent und ein Balkon zur Straßenseite mit 25 Prozent zur Wohnfläche angerechnet werden. Mieter sollten bei Zweifeln an der korrekten Wohnflächenberechnung einen Experten beauftragen, der die Berechnung überprüft.
Beheizbare Wintergärten zählen vollständig zur Wohnfläche
Bei Wintergärten kommt es sehr stark für die Berechnung der Wohnfläche darauf an, ob eine Beheizung der Wintergärten möglich ist. Ist dies nicht der Fall, so kann lediglich der hälftige Wert der Wohnfläche zur Anrechnung kommen. Ist der Wintergarten als solcher jedoch vollständig beheizt, so wird der Wintergarten vollständig zu der Wohnfläche hinzugerechnet.
Richtige Wohnflächenberechnung nach WoFlV: Lichtes Höhenmaß entscheidend
Die WoFlV sieht ebenfalls vor, dass diejenigen Flächen, deren lichte Höhe einen Meter unterschreitet, nicht als Wohnfläche berechnet werden. Die Flächen unterhalb einer Treppe werden lediglich dann als Wohnfläche berechnet, wenn die lichte Höhe einen Meter überschreitet. Bei Flächen dieser Art, die sich im Rahmen zwischen einem sowie zwei Metern bewegen, erfolgt eine hälftige Anrechnung als Wohnfläche.
Berechnung der Wohnfläche nach DIN: Netto-Grundfläche und Unterschiede zur WoFlV
Die Berechnung der Wohnfläche auf der Grundlage der DIN erfolgt auf der Basis der unverminderten und somit tatsächlichen Grundfläche. Die Grundlage für diese Berechnungsmethode stellt das Außenmaß von dem vollständigen Objekt dar. Die Konstruktionsflächen wie Pfeiler sowie auch Wände werden dabei in Abzug gebracht. Auf diese Weise erfolgt die Ermittlung der sogenannten Netto-Grundfläche. Die Netto-Grundfläche ihrerseits wird unterteilt in die Nutzfläche sowie die Verkehrsfläche nebst der Funktionsfläche. Um die Wohnfläche zu ermittelt wird die Nutzfläche sowie die Verkehrsfläche addiert, wobei Lagerräumlichkeiten als Funktionsfläche angesehen wird und dementsprechend unberücksichtigt bleibt. Einer der großen Unterschiede zu der Berechnungsmethode auf der Basis der WoFlV ist der Umstand, dass Schrägen der vollen Höhe nach mit angerechnet werden. Gleichermaßen verhält es sich auch mit Loggien, Balkonen sowie Terrassen nebst Dachgärten sowie auch angeschlossenen Tiefgeschossen. Dies ist auch der Grund, warum es bei den Berechnungsmethoden mitunter sehr große Unterschiede geben kann.
Küche und Bad zählen zu Wohnräumen in Mietwohnungen
Obgleich es doch Unterschiede zwischen den Berechnungsmethoden nach DIN und der WoFlV geben kann, so gibt es auch Gemeinsamkeiten. Eine Gemeinsamkeit dieser Berechnungsmethoden stellt der Umstand dar, dass sowohl die Küche als auch das Badezimmer der Mietwohnung ausdrücklich dem Wohnraum zugeordnet werden. Die Grundvoraussetzung hierfür ist jedoch, dass sich diese Räumlichkeiten innerhalb der Mietwohnung befinden. Abstell- und Lagerräume, die sich nicht innerhalb der Wohnung befinden, werden nicht als Wohnräume angesehen.
Probleme bei Berechnung von Wohnflächen: Experten empfehlen Sachverständige
Es kann bei der Berechnung der Wohnflächen zu Problemen kommen. Die Hauptfehlerquellen liegen dabei in dem Umstand, dass die gewählte Berechnungsmethode nicht korrekt zur Anwendung kommt und dementsprechend Räume eingerechnet werden, die auf der Grundlage der jeweiligen Berechnungsmethode überhaupt nicht hätten berücksichtigt werden dürfen. Sowohl für Mieter als auch Vermieter ist es auf jeden Fall sehr empfehlenswert, einen Experten mit der Berechnung der Wohnfläche zu beauftragen. Diesbezüglich kann ein Sachverständiger beauftragt werden, der diese Berechnung vornimmt.
Fazit
Für Mieter ist es wichtig, die korrekte Berechnung der Wohnfläche zu kennen, um zuverlässige Informationen über die Größe der gemieteten Wohnung zu haben. Wenn Zweifel bestehen, können sie einen Experten beauftragen, der die Berechnung der Wohnfläche überprüft. In jedem Fall sollten Mieter sich über ihre Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit der Wohnflächenberechnung informieren, um im Falle von Unstimmigkeiten oder Konflikten mit dem Vermieter angemessen reagieren zu können. Es empfiehlt sich, bereits bei Vertragsabschluss auf eine korrekte Angabe der Wohnfläche zu achten und diese gegebenenfalls im Mietvertrag festzuhalten.
