Gemeinsamer Mietvertrag – Was ist zu beachten?

Es kommt nicht selten vor, dass ein Paar in eine gemeinsame Wohnung zieht. Da das Mietverhältnis zwischen den Mietern und dem Vermieter jedoch einen Mietvertrag erfordert, müssen bei dem gemeinsamen Mietvertrag auch gewisse Kriterien beachtet werden. Sollte es zu einer Trennung bei dem Paar kommen und ein Auszug eines Partners aus der Mietwohnung anstehen, so muss der gemeinsame Mietvertrag natürlich gekündigt werden. Dies kann zu Problemen führen.

Gemeinsamer Mietvertrag und seine Besonderheiten

Die rechtliche Grundlage für den Mietvertrag stellt der § 575 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dar. Sollten mehrere Personen einen gemeinsamen Mietvertrag mit einem Vermieter abschließen, so ist der § 421 BGB ebenfalls maßgeblich. Hier liegt letztlich dann auch die Krux, denn die Mieter unterzeichnen den Vertrag mit dem Vermieter auf der Basis der Gesamtschuldnerschaft. Dies bedeutet, dass jeder Mieter gegenüber dem Vermieter in der Schuld steht.

Rechtlich betrachtet werden die Mieter dabei, unabhängig von ihrem rechtlichen Status untereinander, als Einheit betrachtet. Innerhalb dieser Einheit haftet jeder Mieter dabei auch für den anderen gegenüber dem Vermieter und steht in der Verantwortung, dass die Schuld aus dem Vertrag heraus beglichen wird. Sollte sich ein Paar voneinander trennen, so besteht das rechtliche Schuldverhältnis zu dem Vermieter bis zur Kündigung des Mietvertrages weiter. Die Problematik bei einem gemeinsamen Mietvertrag liegt jedoch in dem Umstand, dass der Gesetzgeber ausdrücklich kein Sonderkündigungsrecht für einen einzelnen Mieter vorsieht. Die Einheit als solche muss das gemeinsam unterschriebene Mietvertragsverhältnis aufkündigen.

Allein aus dem gemeinsamen Mietvertrag ausscheiden

In der gängigen Praxis verläuft eine Trennung von einem Paar nicht immer rational. Vernünftige Argumente oder gar eine sachliche Lösung gehen oftmals fehl, sodass rechtliche Streitigkeiten mit einem Gerichtsurteil keine Seltenheit darstellen. Der Grund hierfür liegt in dem Umstand, dass der gemeinsame Mietvertrag für jeden Hauptmieter sowohl Pflichten als auch Rechte mit sich bringt. Sind beide Partner als Hauptmieter in dem Mietvertrag eingetragen, so kann jeder Hauptmieter gegen den anderen Hauptmieter stimmen. Dies bedeutet, dass der eine Hauptmieter dem Austritt des anderen Hauptmieters aus dem Vertrag nicht zwingend zustimmen muss.

Gleichermaßen muss auch keiner der gemeinsamen Kündigung des Vertrages oder einem Mietaufhebungsvertrag zustimmen. Unter vernünftigen Gesichtspunkten betrachtet, gestaltet sich die räumliche Trennung dadurch natürlich schwierig. Dieser Umstand bedeutet jedoch nicht, dass es für diese Situation keinerlei Lösungsansätze gibt. Denkbar wäre, dass der Mietvertrag zunächst als Übergangslösung weiterhin fortgesetzt und zu einem späteren Zeitpunkt gemeinschaftlich gekündigt wird. Diese Lösung mag nicht die beste Lösung sein, da sie mit wirtschaftlichen Belastungen einhergeht und zudem auch die endgültige menschliche Trennung des Paares verzögert. Unter diesen Gesichtspunkten stellt die gemeinschaftliche fristgerechte Kündigung unmittelbar nach der Trennung die bessere Lösung dar. Alternativ dazu kann der Vertrag auch von zwei Hauptmietern auf einen einzigen Mieter abgeändert und umgestellt werden. Dies setzt allerdings voraus, dass einer der Hauptmieter ein Interesse an der Fortführung des Mietvertragsverhältnisses hat.

Gemeinsamer Mietvertrag und der Sonderfall Scheidung

Sollte ein Ehepaar die Scheidung einreichen, so gestaltet sich die Rechtslage bei einem gemeinsamen Mietvertrag anders. Das alleinige Ausscheiden aus dem Mietvertrag ist zwar ebenfalls nicht möglich, allerdings hat der Ex-Partner mitunter die Möglichkeit, die Zustimmung zu der Kündigung des Mietvertrages zu verlangen. Dies setzt allerdings voraus, dass die Scheidung rechtsgültig abgeschlossen ist. Gem. Beschluss des Oberlandesgerichts (OLG) Köln geht mit der Ehe ein Treu-und-Glauben-Grundsatz einher. Dieser Grundsatz darf nicht verletzt werden. Ist die Ehe jedoch rechtskräftig vollzogen, so kann der geschiedene Partner das eigene Ausscheiden aus dem gemeinsamen Mietvertrag auch gegen den ausdrücklichen Willen des anderen Partners sowie des Vermieters erzwingen. Ist dies der Fall, so kann auf der Grundlage des § 1568a BGB das Mietverhältnis auch mit nur einem einzigen Mieter fortgeführt werden. Jeder geschiedene Partner hat das Recht darauf, das Ausscheiden aus dem Mietvertrag zu verlangen. Dieses Recht gilt jedoch nicht, wenn sich aus der Scheidung heraus Unterhaltsansprüche ergeben.

Die Vollmachtlösung

Es ist niemals verkehrt, wenn Paare aller Liebe zum Trotz den Blick für die Vernunft nicht verlieren und den Trennungsfall bei gemeinsamen Verträgen berücksichtigen. Durch eine Vollmacht, die bereits vor dem Abschluss des Mietvertrages von beiden Partnern unterzeichnet wird, kann im Trennungsfall eine gute und schnelle Lösung herbeigeführt werden. Durch eine derartige Vollmacht kann festgelegt werden, dass bei einer Trennung das alleinige Ausscheiden eines Partners aus dem Mietvertrag auch gegen den Willen des anderen Partners möglich wird. Der Vorteil dieser Lösung ist, dass es im Trennungsfall keine Streitigkeiten gibt. Es sollte allerdings darauf geachtet werden, dass diese Vollmacht nicht als fester Bestandteil in den Mietvertrag aufgenommen wird. Die Vollmacht sollte stattdessen als separates Formular jedem Partner im Original behändigt werden. Dieses Original muss der Kündigung dem Vermieter im Original übermittelt werden. Geschieht dies nicht, hat der Vermieter gem. § 174 BGB das Recht, die Kündigung nicht anzuerkennen. Die Vollmachtlösung hat jedoch den Nachteil, dass sie rechtlich nur den Kündigungswunsch des einzelnen Mieters tangiert. Sollte der Ex-Partner nicht ausziehen wollen, so bietet die Vollmacht keine Lösung.

Zahlung der Nebenkosten bei Auszug eines Mieters

Derjenige Part, der in der Wohnung verbleibt und das Mietvertragsverhältnis weiter fortführt, muss auch die Nebenkosten tragen. Bis zu dem Zeitpunkt des Auszugs von einem Partner haben jedoch beide Mieter die Verpflichtung, die Nebenkosten zu zahlen. Diejenigen Lösungen, die innerhalb des Mietvertrages vereinbart wurden, sind bei dieser gesetzlichen Regelung unerheblich. Es empfiehlt sich, zu dem Zeitpunkt des Auszugs sämtliche Zählerstände abzulesen und ein entsprechendes Protokoll anzufertigen.

Todesfall und seine Folgen für den gemeinsamen Mietvertrag

Sollte einer der Hauptmieter versterben, so sieht der Gesetzgeber für den Vermieter das Recht auf einen neuen Mietvertrag vor. Dies gilt, wenn es sich um einen gemeinsamen Mietvertrag handelte. Der Vermieter führt das Mietvertragsverhältnis daraufhin auf der Basis des neuen Mietvertrages mit demjenigen Part fort, der als Hinterbliebener des Mieters gilt. Der Gesetzgeber sagt jedoch, dass die Hinterbliebenen durch den Tod des Mieters ein Sonderkündigungsrecht haben und dieses in Anspruch nehmen können. Dem neuen Mietvertrag des Vermieters muss dementsprechend nicht zugestimmt werden. Hierbei gilt es jedoch, die Frist von einem Monat zu beachten. Innerhalb eines Monats müssen die Hinterbliebenen entscheiden, ob eine Fortführung des Mietverhältnisses auf der Grundlage des neuen Vertrages erfolgen oder ob das Sonderkündigungsrecht wahrgenommen werden soll.

Kündigung des gemeinsamen Mietvertrages durch den Vermieter

Sollte der Vermieter den Mietern die Kündigung des gemeinsamen Mietvertrages aussprechen, so gibt es für die Mieter ein Widerspruchsrecht. Es ist jedoch zwingend erforderlich, dass sämtliche Hauptmieter ein Schlichtungsbegehren in schriftlicher Form einreichen. Sofern sich ein Hauptmieter des gemeinsamen Mietvertrages weigert, den Widerspruch gegen die Kündigung einzureichen, so sind die anderen Hauptmieter auch alleinig dazu berechtigt. Sollte sich das Mietobjekt im Besitz einer Familie befinden, so können auch die Ehepartner / eingetragenen Lebenspartner gegen den Widerspruch vorgehen.

Probleme für den Vermieter bei der Kündigung eines gemeinsamen Mietvertrages

Vermieter haben bei gemeinsamen Mietverträgen nicht selten rechtliche Herausforderungen zu bewältigen. Ein anschauliches Beispiel hierfür ist der Umstand, dass sämtlichen Hauptmietern schriftlich gekündigt werden muss. Sollte ein Hauptmieter jedoch bereits den Auszug aus dem Mietobjekt vollzogen haben, so muss die Kündigung dem Hauptmieter unter seiner neuen Adresse zugestellt werden. In derartigen Fällen werden zwei Kündigungsschreiben erforderlich, die jedoch identisch sein müssen. Die Kündigungsfristen müssen hierfür natürlich beachtet werden. Im Idealfall gehen die Kündigungsschreiben den Hauptmietern zeitgleich zu. Gem. ständiger Rechtsprechung ist jedoch auch die zeitnahe Zustellung der Kündigungsschreiben an die Hauptmieter rechtlich zulässig. Sollten die Hauptmieter allesamt noch in dem Mietobjekt leben, so ist ein Kündigungsschreiben ausreichend. Alle Hauptmieter müssen in diesem Schreiben jedoch angesprochen werden.

Mietkaution bei gemeinsamem Mietvertrag: Handhabung und Rückzahlung

Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit für mögliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Bei einem gemeinsamen Mietvertrag, den mehrere Personen als Hauptmieter unterzeichnen, wird die Kaution oft gemeinsam geleistet. Dies kann entweder durch eine gemeinsame Zahlung oder durch geteilte Beiträge der Hauptmieter erfolgen. Bei einer Trennung des Paares oder dem Auszug eines Mieters wird es oft unklar, wie mit der hinterlegten Kaution umgegangen werden soll. Grundsätzlich bleibt die Kaution bis zur Beendigung des gesamten Mietverhältnisses und der Rückgabe der Wohnung beim Vermieter hinterlegt. Erst nachdem eventuelle Ansprüche des Vermieters, wie z.B. für ausstehende Mieten oder Reparaturen, beglichen wurden, wird die Kaution zurückgezahlt. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution richtet sich nach den geleisteten Beiträgen der Hauptmieter. Wenn beide Mieter gleichermaßen eingezahlt haben, wird die Kaution auch zu gleichen Teilen zurückgezahlt. Es empfiehlt sich, bereits bei Vertragsabschluss klare Vereinbarungen über die Handhabung der Mietkaution im Falle einer Trennung zu treffen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Untervermietung im Rahmen eines gemeinsamen Mietvertrags: Regelungen und Zustimmung

Die Untervermietung eines Teils oder der gesamten Mietwohnung ist ein Thema, das bei gemeinsamen Mietverträgen besondere Beachtung findet. Grundsätzlich ist zu sagen, dass die Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters nicht zulässig ist. Bei einem gemeinsamen Mietvertrag, bei dem mehrere Personen als Hauptmieter fungieren, stellt sich die Frage, ob die Zustimmung aller Hauptmieter erforderlich ist. Rechtlich gesehen ist es so, dass alle Hauptmieter gemeinsam das Mietverhältnis eingegangen sind und somit auch gemeinsam über wesentliche Veränderungen, wie die Untervermietung, entscheiden sollten. Das bedeutet, dass im Idealfall alle Hauptmieter der Untervermietung zustimmen sollten, bevor der Vermieter um Erlaubnis gebeten wird. Es ist ratsam, diese Zustimmung schriftlich festzuhalten, um spätere Missverständnisse oder Streitigkeiten zu vermeiden. Sollte der Vermieter der Untervermietung zustimmen, müssen die Bedingungen klar definiert und im besten Fall schriftlich festgehalten werden, um die Rechte und Pflichten aller Beteiligten zu klären.

Haftung bei Schäden in einer Mietwohnung mit mehreren Hauptmietern

In einem gemeinsamen Mietvertrag, bei dem mehrere Personen als Hauptmieter auftreten, tritt eine besondere Regelung in Bezug auf die Haftung bei Schäden in Kraft. Alle Hauptmieter haften gesamtschuldnerisch gegenüber dem Vermieter. Das bedeutet, dass der Vermieter sich im Falle eines Schadens an der Mietwohnung an jeden der Hauptmieter wenden kann, um den Schaden ersetzt zu bekommen, unabhängig davon, wer den Schaden tatsächlich verursacht hat. Für den Vermieter bietet dies den Vorteil, dass er nicht nachweisen muss, welcher der Mieter den Schaden verursacht hat. Für die Hauptmieter bedeutet dies jedoch, dass sie untereinander klären müssen, wer den Schaden verursacht hat und wie die Kosten für die Reparatur oder den Ersatz aufgeteilt werden. Es ist daher ratsam, klare Absprachen unter den Hauptmietern zu treffen und möglicherweise eine interne Regelung zu finden, um solche Situationen im Voraus zu klären und Streitigkeiten zu vermeiden.

Nachmieter bei einem gemeinsamen Mietvertrag

Wenn mehrere Personen als Hauptmieter in einem Mietvertrag eingetragen sind und sie vorzeitig aus diesem Vertrag ausscheiden möchten, steht ihnen grundsätzlich das Recht zu, dem Vermieter einen Nachmieter vorzuschlagen. Dies kann besonders dann von Vorteil sein, wenn die Mieter eine Kündigungsfrist einhalten müssen und diese durch die Stellung eines geeigneten Nachmieters verkürzen möchten. Allerdings ist der Vermieter nicht in jedem Fall verpflichtet, den vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren. Er kann dies ablehnen, wenn berechtigte Gründe vorliegen, beispielsweise wenn Zweifel an der Zahlungsfähigkeit des Nachmieters bestehen. Es ist wichtig zu betonen, dass alle Hauptmieter gemeinsam einen Nachmieter vorschlagen sollten, um Missverständnisse und mögliche rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden. Die Hauptmieter sollten sich daher untereinander abstimmen und sicherstellen, dass der vorgeschlagene Nachmieter für alle Parteien akzeptabel ist und die Anforderungen des Vermieters erfüllt. Es empfiehlt sich, bei der Auswahl eines Nachmieters transparent und offen mit dem Vermieter zu kommunizieren, um das Vertrauensverhältnis nicht zu gefährden.

Fazit

Der gemeinsame Mietvertrag unterscheidet sich rechtlich von dem alleinigen Mietvertrag dahin gehend, dass es mehrere Hauptmieter gibt. Dies geht natürlich für alle Beteiligten mit Rechten und Pflichten einher, die besonders im Fall einer Trennung der Hauptmieter zum Tragen kommen.

FAQ zum gemeinsamen Mietvertrag

• Was ist das Wesen eines gemeinsamen Mietvertrages? Es handelt sich um einen Mietvertrag, der von mehreren Personen als Hauptmieter unterschrieben wird.
• Was für Nach- und Vorteile hat der gemeinsame Mietvertrag? Der gemeinsame Mietvertrag hat den Vorteil, dass alle Mieter innerhalb des Vertrages gleichgestellt sind. Ein Nachteil ist, dass die Kündigung einer einzelnen Person nicht so ohne Weiteres möglich ist.
• Wie wird der gemeinsame Mietvertrag gekündigt? Die Kündigung erfolgt gemeinschaftlich in schriftlicher Form innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist durch alle Hauptmieter.
• Einer zieht aus, was passiert? Es muss eine Lösung gefunden werden. Entweder wird der Mietvertrag durch alle Hauptmieter gekündigt, oder das Mietverhältnis wird mit nur einer Person auf der Grundlage eines geänderten/neuen Vertrages weitergeführt.
• Welche Haftungsfrage muss beachtet werden? Alle Hauptmieter haften gesamtschuldnerisch gegenüber dem Vermieter.
• Welche Kündigungsfrist gilt? Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen. Im Todesfall eines Hauptmieters gilt eine Frist von einem Monat im Zuge des Sonderkündigungsrechts.
• Was muss beachtet werden, wenn der gemeinsame Mietvertrag abgeschlossen wird? Es müssen die gleichen Kriterien beachtet werden, die auch bei jedem anderen Mietvertrag wichtig sind.
• Wie lassen sich Konflikte lösen? Im Idealfall einvernehmlich. Ist dies nicht möglich, kann der Gang zu einem Rechtsanwalt für Mietrecht erforderlich werden.