Mietrecht bei Trennung und Scheidung

Jedes Mietverhältnis in Deutschland basiert auf einem Mietvertrag, der zwischen dem Mieter und dem Vermieter abgeschlossen wird. Nicht selten schließt ein Paar mit einem Vermieter einen derartigen Vertrag ab, um in dem Mietobjekt gemeinsam zu leben. Kommt es bei dem Paar zu einer Trennung, so bringt dies für das Paar naturgemäß einige Veränderungen mit sich.

Der Auszug von einer Mietpartei aus der gemeinsamen Wohnung ist hierbei die größte Veränderung, doch geht damit nicht automatisch auch ein Ausstieg aus dem Mietvertrag einher. Der Gesetzgeber hat in Deutschland mit dem Mietrecht eine klare gesetzliche Regelung zu dieser Thematik festgelegt. Hier bieten wir die Antworten auf die wichtigsten Fragen zu dieser Thematik.

Rechtliche Grundlagen

Der deutsche Gesetzgeber hat für das Mietrecht kein eigenständiges Gesetzbuch als rechtliche Grundlage festgelegt. Vielmehr findet sich das Mietrecht als fester Bestandteil in dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) wieder.

Mietverhältnis bei Einzelmieter

Im Fall einer Trennung eines Paares ist zunächst der Inhalt des Mietvertrages von entscheidender Bedeutung. Sollte lediglich ein Mieter den Mietvertrag mit dem Vermieter unterschrieben haben, so gestaltet sich der Sachverhalt sehr simpel. Der Hauptmieter verbleibt in der Wohnung und der andere Part zieht aus.

Ein wenig komplexer gestaltet sich der Sachverhalt, wenn das Paar gemeinschaftlich als Hauptmieter den Mietvertrag mit dem Vermieter unterschrieben hat. In derartigen Fällen verändert sich auch durch die Trennung und den Auszug eines Mieters die rechtliche Situation bei dem Mietvertrag nicht. Auch der ausgezogene Mieter ist nach wie vor rechtlich an den Mietvertrag gebunden und hat die Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses nebst der Nebenkosten.

Kein Unterschied zwischen Ehe und Lebensgemeinschaft

Das rechtliche Verhältnis des Paares untereinander ist hierbei unerheblich. Es wird dementsprechend im Mietrecht keine Differenzierung zwischen einem Ehepaar und einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft vorgenommen.

Mietverhältnis während der Trennungsphase

Obgleich eine Trennungsphase für den Menschen als eine Zeit der massiven Veränderungen anzusehen ist, so ändert diese Phase an der rechtlichen Situation des Mietverhältnisses zunächst erst einmal nichts. Auch ein Paar während der Trennungsphase hat die gleichen Rechte und Pflichten wie jeder andere Mieter. Erfahrungsgemäß verspürt ein Paar während dieser emotional sehr belastenden Phase lediglich den Wunsch, möglichst schnell und unkompliziert getrennte Wege zu gehen und einen neuen Lebensabschnitt zu beginnen. Dementsprechend ist die Frage der Kündigung des Mietvertragsverhältnisses von besonders hoher Priorität.

Die Möglichkeiten der Kündigung sind wiederum davon abhängig, was im Mietvertrag geregelt wurde. Ist eine Partei alleinig als Hauptmieter in dem Mietvertrag eingetragen, so kann diese in der Wohnung verbleiben und die ausziehende Partei muss das Mietvertragsverhältnis mit dem Vermieter auch nicht kündigen. Sollte jedoch das Paar gemeinschaftlich als Hauptmieter in dem Mietvertrag aufgeführt sein, so haften sie auch trotz der Trennung respektive Scheidung weiterhin gesamtschuldnerisch gegenüber dem Vermieter.

Kündigung bei gemeinsamem Mietvertrag

Eine alleinige Kündigung des Mietvertrages von lediglich einer Mietpartei ist in diesem Fall rechtlich nicht möglich. Es muss vielmehr eine gemeinsame Kündigung erfolgen. Hierbei gilt es auch, die gesetzliche Kündigungsfrist einzuhalten und die Kündigung formgerecht bei dem Vermieter vorzulegen. Alleinig aus dem Umstand einer Trennung/Scheidung ergibt sich rechtlich keine Berechtigung zu einer außerordentlichen respektive fristlosen Kündigung.

Nutzungsvereinbarung nach Trennung

Es ist natürlich möglich, dass sich beide Mieter bei einem gemeinschaftlichen Mietvertrag vertraglich auf die Nutzung des Mietobjekts einigen. In der gängigen Praxis ist dies üblich, wenn das Paar gemeinsamen Nachwuchs hat und der Umgang im Sinne des Kindes geregelt werden muss. Bei kinderlosen Paaren kann sich die Einigung im Fall einer Trennung jedoch als schwierig erweisen, sodass die alleinige Nutzung des Mietobjekts durch lediglich eine Partei sehr viel häufiger zur Anwendung kommt.

Mietverhältnis nach der Scheidung

Sollte sich ein Part dazu entschließen, in dem Mietobjekt zu verbleiben, so ist der Gedankengang der Übertragung des Mietvertrages bei einem gemeinschaftlichen Mietvertrag auf nur einen Mieter natürlich naheliegend. Hierbei muss jedoch betont werden, dass das Mietrecht keine Möglichkeit einer derartigen Übertragung vorsieht. Dies bedeutet, dass das geschiedene Ehepaar entweder gemeinschaftlich den Mietvertrag kündigt oder eine anderweitige Alternativlösung mit dem Vermieter findet.

Als Alternative zu der Kündigung kann auch ein Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter eine Lösung darstellen. Ein derartiger Vertrag setzt natürlich das Einverständnis des Vermieters voraus. Durch den Aufhebungsvertrag wird eine Mietpartei aus dem Mietvertrag heraus entlassen und es wird mit dem in dem Mietobjekt verbleibenden Mieter ein neuer Mietvertrag abgeschlossen.

Eine weitere Herausforderung, die im Fall einer Scheidung in Verbindung mit dem Mietvertrag bewältigt werden muss, ist die Frage der Mietkaution. Nicht selten zahlt ein Ehepaar diese Mietkaution gemeinschaftlich zu gleichen Teilen, sodass nach der Trennung natürlich jeder Part seinen Anteil zurückhaben möchte. Der Anspruch auf die Rückerstattung wird jedoch erst dann begründet, wenn das Mietvertragsverhältnis zu einem Ende geführt wird.

Umzugskosten bei Auszug

Bei einer Trennung, bei der einer der Partner aus der gemeinsamen Wohnung auszieht, stellt sich oft die Frage, wer die Umzugskosten zu tragen hat. Grundsätzlich müssen Umzugskosten aus dem laufenden Unterhalt bestritten werden. Ein Sonderbedarf, der zu einer unangemessenen Lastenverteilung führen würde, ist dabei nicht vorgesehen. Das bedeutet, dass in der Regel jeder Partner seine eigenen Umzugskosten selbst tragen muss.

Steuerlich sind Umzugskosten, die durch eine Trennung entstehen, in der Regel nicht absetzbar, da sie der privaten Lebensführung zugeordnet werden (§ 12 Nr. 1 EStG). Eine Ausnahme besteht, wenn der Umzug überwiegend beruflich veranlasst ist und die Trennung dabei nur eine untergeordnete Rolle spielt.

Sind beide Partner im Mietvertrag eingetragen, teilen sie sich die Rechte und Pflichten, die mit der Wohnung verbunden sind. Auch nach dem Auszug eines Partners bleibt dieser grundsätzlich für die Miete und Nebenkosten mitverantwortlich. Ein Ausweg kann eine Aufhebungsvereinbarung mit dem Vermieter sein, die den Ausziehenden aus dem Vertrag entlässt, allerdings besteht darauf kein Rechtsanspruch.

Bei verheirateten Paaren kann nach dem Trennungsjahr eine Neuregelung der Wohnsituation verlangt werden. Ist ein Partner Alleinmieter, kann er den Mietvertrag kündigen. Sind beide Partner Mieter, ist eine gemeinsame Kündigung erforderlich. Bei Wohneigentum kann nach dem Trennungsjahr der Verkauf oder die Übernahme der Eigentumshälfte durch einen Partner verlangt werden.

Für Empfänger von Grundsicherungsleistungen können unter bestimmten Voraussetzungen die Wohnungsbeschaffungs- und Umzugskosten sowie die Mietkaution vom Grundsicherungsträger übernommen werden. Dies setzt voraus, dass der Umzug notwendig und die Kostenübernahme vorab zugesichert wurde.

Zusammengefasst trägt jeder Partner in der Regel seine eigenen Umzugskosten. Eine steuerliche Absetzbarkeit ist meistens nicht gegeben, es sei denn, der Umzug ist beruflich veranlasst. Bei gemeinsamen Mietverträgen oder Wohneigentum sind spezielle Regelungen zu beachten, und in bestimmten Fällen kann sozialrechtliche Unterstützung in Anspruch genommen werden.

Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution

Auch derjenige Part, der aus der Wohnung einfach auszieht, kann seinen Anteil nicht von dem Vermieter zurückverlangen. In Ausnahmefällen gibt es einen Anspruch auf die Auszahlung der anteiligen Mietkaution gegenüber dem Part, der in der Wohnung verbleibt. Derartige Ausnahmesituationen sind allerdings sehr selten und müssten im Zweifel mithilfe eines erfahrenen Rechtsanwalts gerichtlich durchgesetzt werden. Die einvernehmliche Einigung des getrennten Ehepaares ist die erheblich bessere Lösung, auch wenn sich dies nicht selten als schwierig erweist.

Sollten aus dem Mietvertragsverhältnis mit dem Vermieter noch Mietrückstände offen sein und das Paar als gemeinschaftlicher Hauptmieter in dem Mietvertrag aufgeführt sein, so haften auch beide Partner gesamtschuldnerisch hierfür. Der Vermieter ist dazu berechtigt, die Rückstände im Zweifel auch nur von einem Mieter einzufordern. Derjenige Mieter müsste dann den Anteil des anderen Mieters im Zuge von zivilrechtlichen Ansprüchen von diesem zurückfordern.

Schlüsselübergabe und Wohnungsrückgabe

Bei der Rückgabe einer Wohnung nach einer Trennung oder Scheidung sind die Formalitäten ähnlich wie bei einer regulären Wohnungsübergabe, allerdings können emotionale und rechtliche Komplikationen hinzukommen. Hier sind die wichtigsten Punkte zur Schlüsselübergabe und zum Übergabeprotokoll:

Schlüsselübergabe

• Bei Trennung oder Scheidung müssen sämtliche Schlüssel an den Vermieter oder den in der Wohnung verbleibenden Partner herausgegeben werden.
• Die Herausgabe der Schlüssel ist insbesondere dann relevant, wenn einer der Partner auszieht und der andere in der Wohnung verbleibt.
• Die Schlüsselübergabe sollte dokumentiert werden, um späteren Streitigkeiten vorzubeugen.

Wohnungsübergabeprotokoll

• Das Übergabeprotokoll wird in der Regel bei der Wohnungsübergabe erstellt und sollte von beiden Parteien unterschrieben werden.
• Im Protokoll sollten der Zustand der Wohnung und alle vorhandenen Mängel genau dokumentiert werden.
• Es ist ratsam, genügend Zeit für die Erstellung des Protokolls einzuplanen und die Wohnung gründlich zu inspizieren.

Besonderheiten bei Trennung oder Scheidung

• Bei einer Trennung kann es zu Streitigkeiten über die Herausgabe der Schlüssel kommen, insbesondere wenn einer der Partner die Trennung nicht akzeptiert oder aus anderen Gründen den Zugang zur Wohnung behalten möchte.
• Im Falle einer Scheidung und wenn ein Partner aus der gemeinsamen Ehewohnung auszieht, kann es notwendig sein, gerichtliche Entscheidungen über die Wohnungszuweisung zu treffen.
• Wenn beide Partner im Mietvertrag stehen, kann es erforderlich sein, dass beide eine Erklärung abgeben, um das Mietverhältnis auf einen Partner umzuschreiben.

Praktische Tipps

• Planen Sie die Wohnungsübergabe und die Schlüsselübergabe rechtzeitig und in Anwesenheit aller Beteiligten.
• Dokumentieren Sie die Schlüsselübergabe und den Zustand der Wohnung im Übergabeprotokoll genau und lassen Sie alle Beteiligten unterschreiben.
• Bei Unstimmigkeiten oder wenn eine einvernehmliche Lösung nicht möglich ist, kann rechtlicher Beistand notwendig werden.

Es ist wichtig, dass alle Beteiligten die Übergabe und die damit verbundenen Formalitäten ernst nehmen, um spätere rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Gerichtliche Auseinandersetzungen

Nicht immer ist bei getrennten/geschiedenen Menschen eine einvernehmliche Lösung so ohne Weiteres möglich. In vielen Fällen ist es auch so, dass gewisse Punkte aufgrund von völlig zerrütteten zwischenmenschlichen Beziehungen lediglich gerichtlich geregelt werden können. In derartigen Fällen sollte sich jede Mietpartei einen erfahrenen Rechtsanwalt zur Hilfe nehmen. Wir stehen mit unserer rechtlichen Erfahrung und Fachkompetenz selbstverständlich gern zur Verfügung.

Kosten bei gerichtlicher Klärung

Der gerichtliche Weg ist natürlich mit weitergehenden Kosten verbunden. Zu nennen sind hierbei sowohl die Gerichtskosten als auch die Rechtsanwaltsgebühren. Die Höhe dieser Kosten ist abhängig vom Streitwert. Die entsprechenden Gebührensätze des Gerichts sowie die Rechtsanwaltskosten können transparent eingesehen werden, da sie auf der Grundlage von tabellarischen Werten festgelegt sind.

Tipps für Mieter und Vermieter

Der gerichtliche Weg ist nicht zwingend alternativlos. Der weitaus günstigere und schnellere Weg ist stets die einvernehmliche Einigung zwischen den beiden Partnern. Auch wenn eine Trennung emotional schmerzhaft ist, so sollte doch gerade bei dem Thema Finanzen rational agiert werden. Es gibt zahlreiche Anlaufstellen, mit deren Hilfe sich auch bei zwischenmenschlich schwierigen Verhältnissen Lösungen finden lassen.

Vorbeugende Regelungen treffen

Der beste Weg ist stets, sich frühzeitig gegenseitig abzusichern und hierbei auch die Frage nach den Folgen einer etwaigen Trennung nicht außer Acht zu lassen. Es gibt Möglichkeiten, bereits vor der Unterschrift eines Mietvertrages miteinander Lösungen zu vereinbaren, falls die Liebe irgendwann einmal zerbrechen sollte. Wichtig hierbei ist, dass der Vermieter über derartige Ausgangslagen informiert wird.

Wohnungseigentum bei Trennung/Scheidung

Bei einer Trennung oder Scheidung mit vorhandenem Wohnungseigentum stehen die betroffenen Parteien vor komplexen rechtlichen Fragen bezüglich der Aufteilung, Verwertung und des Zugewinnausgleichs. Die rechtliche Situation hängt von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich des Güterstands der Ehepartner, ob beide im Grundbuch eingetragen sind und ob eine Einigung über die Nutzung oder Verwertung der Immobilie erzielt werden kann.

Nutzung der gemeinsamen Immobilie

Während der Trennungsphase können besondere gesetzliche Vorschriften zur Nutzung der Ehewohnung greifen. Nach § 1361b BGB kann ein Ehegatte bei Trennung die alleinige Nutzung der Ehewohnung verlangen, wenn dies notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden. Im ersten Trennungsjahr ist eine Teilungsversteigerung nicht möglich.

Verwertung der Immobilie

Kommt es zu keiner Einigung über die Nutzung oder Verwertung der Immobilie, kann nach Ablauf des ersten Trennungsjahres ein Teilungsversteigerungsverfahren eingeleitet werden, um den Verkauf der Immobilie zu erzwingen. Eine Teilungsversteigerung führt jedoch oft zu einem Verkaufserlös, der unter dem Marktwert liegt, was für beide Parteien nachteilig sein kann.

Zugewinnausgleich

Im Falle einer Scheidung spielt der Zugewinnausgleich eine wichtige Rolle, wenn die Ehepartner im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft gelebt haben. Der Zugewinnausgleich berechnet sich aus dem Vermögenszuwachs der Ehepartner während der Ehezeit. Immobilienvermögen, das während der Ehe erworben wurde, fließt in diese Berechnung mit ein. Bei einer einvernehmlichen Lösung können die Ehepartner den Zugewinn durch eine Scheidungsfolgenvereinbarung regeln.

Einvernehmliche Lösungen

Um langwierige und kostspielige rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden, ist eine einvernehmliche Lösung zwischen den Ehepartnern anzustreben. Dies kann den Verkauf der Immobilie und Teilung des Erlöses, die Übernahme der Immobilie durch einen Ehepartner mit Auszahlung des anderen oder die Übertragung der Immobilie auf die Kinder umfassen. Eine einvernehmliche Regelung kann auch beinhalten, dass einer der Partner in der Immobilie wohnen bleibt und den anderen auszahlt, wobei der auszahlende Partner im Grundbuch als Alleineigentümer eingetragen wird.

Bei einer Trennung oder Scheidung mit gemeinsamem Wohnungseigentum ist eine Vielzahl rechtlicher Aspekte zu berücksichtigen. Die Nutzung, Verwertung und der Zugewinnausgleich sind zentrale Themen, die individuell und unter Berücksichtigung der spezifischen Umstände des Falles behandelt werden müssen. Eine einvernehmliche Lösung ist in der Regel vorzuziehen, um finanzielle Verluste und langwierige rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Fazit

Auch wenn eine Trennung respektive Scheidung heutzutage nicht mehr unüblich ist, so ist sie für den einzelnen Menschen stets eine Belastung. Wurde eine Mietwohnung angemietet, so hat die Trennung/Scheidung zunächst erst einmal keine Auswirkungen auf das Mietvertragsverhältnis. Die weitere Vorgehensweise ist dann von dem Inhalt des Mietvertrages abhängig. Auch der Umstand, ob ein Partner die Wohnung alleinig als Hauptmieter angemietet hat oder ob der Vertrag von beiden Partnern gemeinschaftlich als Hauptmieter unterzeichnet wurde, ist entscheidend. Sollte es zu Streitigkeiten kommen gibt es Anlaufstellen, bei denen Hilfe eingeholt werden kann. Im absoluten Zweifel verbleibt jedoch lediglich der rechtliche Weg.